Денис Соколов: «Чем быстрее арендные ставки на офисную недвижимость упадут, тем быстрее мы увидим стабилизацию и рост»
Денис Соколов, партнер, руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko рассказал о тенденциях на рынке недвижимости на семинаре Национальной Ассоциации RICS Russia & CIS
За неделю я несколько раз переделывал презентацию. Когда я начинал работу, а это было три недели назад, нефтяной и фондовый рынки хорошо себя показывали. То есть на фоне плохих новостей были основания для оптимизма. Последние данные, которые я получил, уже не так радуют. Мы видим, что темпы снижение экономического роста увеличиваются. Уже сейчас снижение ВВП составляет 10%. Ситуация с промышленным производством еще хуже. И самое неприятное - очень сильно упали налоговые и таможенные сборы. Это означает, что снижение деловой активности куда существенней, чем может показаться, глядя на статистику ВВП.
Вообще российская статистика - это интересный пласт национальной культуры. Вчера мы получили официальные данные из статистического управления об обороте розничной торговли в подмосковных городах. Внимание! В Мытищах люди, включая пенсионеров и грудных младенцев, тратят в год 540 тыс. рублей на одного человека. В статистическом управлении, куда мы обратились за разъяснениями, дали удивительный ответ: эти цифры официальные и утвержденные. Как можно такими данными оперировать? И когда я вижу расчеты ВВП, я понимаю, что они рисуются таким же образом. Наверное, в этой ситуации лучше полагаться на свои собственные ощущения, а не на официальные данные.
Как меняются в кризис структура доходов населения?
На рынке торговой недвижимости есть люди, которые рассуждают так: доходы россиян снижаются на 5-10%, соответствующим образом упадут и продажи ритейлеров. Ничего критичного. С одной стороны это так. Но если взглянуть на структуру спроса, можно увидеть интересную вещь. Что происходит с доходами среднего класса - основной целевой аудитории торговых центров? Они снижаются куда сильнее. Может, атака на черкизовский рынок с этим связана с осознанием этого факта...
Если говорить серьезно, то полтора месяца назад мы провели социологический опрос в Оренбурге. Больше половины опрошенных жителей города сказали, что их доходы снизились. Это, скорее всего, эффект девальвации. Но при этом 37% ожидает увеличение доходов в этом году. Впечатляющий оптимизм. Пессимистов куда меньше - около 10%. Мы видим, что пострадали от кризиса, прежде всего, бедные. У многих обеспеченных людей доходы даже выросли. Это значит, что в городе происходит банальное расслоение на богатых и очень бедных.
Что происходит на офисном рынке?
Мы видим, что упали не только ставки, но и объем сделок. Это очень печальный факт. Значит, что об уровне ставок мы можем говорить только гипотетически. Я хотел бы отметить вот еще что. Ситуация на московском рынке несколько противоречит логике развития экономики. Все сейчас заинтересованы в стабилизации арендного потока. Это нужно и нам, и девелоперам, и инвесторам. Но с другой стороны, низкие арендные ставки, особенно в крупных городах, могут стать локомотивом роста местной экономики. Возможно, что только так можно вернуть бизнес к жизни. А заодно пересадить людей из подвалов в современные офисные центры. Только низкие ставки могут вернуть массовую активность. Чем быстрее они упадут, тем быстрее мы увидим стабилизацию и рост. Можно говорить, например, что средний совокупный уровень ставок А и В класса будет 300-400$. Но этого уровня можно достичь, если мы провалимся значительно ниже.
Что будет со зданиями дальше, ведь спрос еще продолжает снижаться, а новое строительство не прекращается?
Мы полагаем, что не исключена дегенерация отдельных зданий. Переход из одного класса в другой. В торговой недвижимости показательным будет сентябрь. По его итогам, думаю, ритейлеры станут строить свои планы.
О ситуации на рынке торговой недвижимости - см. видео
Поделиться
