Алексей Кучвальский: «Класс офиса для арендатора сегодня не так важен, как раньше»

В начале прошлого года прогнозировался массовый переход прав строительства из одних рук в другие. Оправдались ли эти ожидания?
Ярких примеров перехода прав реализации незавершенного объекта от одного девелопера к другому пока не было. Однако очевидна следующая тенденция: если девелоперу не удается выдерживать графики возврата кредитов, то банк-кредитор входит в капитал девелопера. При этом банки чаще всего не стремятся позиционировать это как смену собственника здания. Потенциального арендатора не может обрадовать замена опытного и понимающего рынок девелопера банком, пусть даже крупным и известным, у которого практически нет опыта в недвижимости.

То есть, на арендаторах вход банков в проекты никак не отражается? 
Обычно девелопер формально остается собственником, и арендаторы заключают договоры аренды с ним. Это понятно – банки не хотят вносить неопределенность в настроения арендатора, кроме того, у большинства банков просто нет ресурсов для ведения полноценной работы по сдаче в аренду. Обычно для этого используются существующие структуры девелопера. Так что это действительно внутренние изменения, которые арендаторам не видны.

Сегодня многие собственники готовы продавать отдельные площади в своих проектах – насколько выигрышен такой подход?
Действительно, есть девелоперы с такой стратегией: например, MR Group продает свой БЦ «Трио» именно по частям. Но не всем девелоперам это подходит, ведь продажа объекта по частям – это сознательный отказ  от последующей инвестиционной продажи. Так что большинство девелоперов не продают по частям, ориентируясь на инвестиционную продажу объекта после его заполнения.

Сейчас компании стремятся сокращать расходы. Многие ли готовы ради экономии жертвовать классностью офиса?
Сейчас при переезде класс зданий для арендаторов - не самый главный приоритет. На первое место вышли стоимость аренды, затраты на отделку и готовность собственника ее выполнить, затем арендатора волнует расположение и удобство для сотрудников и клиентов, и только после этого – классность, престижность и техническое оснащение здания. Есть, конечно, и исключения, но для большинства арендаторов расстановка приоритетов сегодня такова, и, скорее всего, в 2010 году ситуация не изменится – цена останется важнейшим фактором.

Но на рынке достаточно примеров переездов компаний в более качественный офис.
Да, но в большинстве случаев переезд давал возможность достичь существенной экономии, а улучшение класса в этом случае не было самоцелью. У арендаторов есть возможность переехать в более высокий класс и выиграть в арендной ставке, особенно в случае консолидации нескольких разрозненных офисов крупных компаний. В целом, повышение класса чаще идет не из класса B+ в А, а из класса С в офисы класса В и В-.

Есть ли сегодня среди потенциальных арендаторов желающие самостоятельно отделывать свой офис?
Средств на капитальные инвестиции в отделку офиса у арендаторов нет и в ближайшее время не предвидится, и основным условием абсолютного большинства сделок по аренде офисных площадей является отделка помещений силами арендодателя.
Подавляющее большинство сделок аренды 2009 года - это помещения с отделкой или помещения, где собственник готов делать отделку. Это очень яркий  тренд прошлого и наступившего годов.

Если офис отделывается силами арендодателя, на кого ложатся траты?
Возможны различные варианты, но обычно собственник делает отделку за свой счет, а затем  ее стоимость распределяет на определенный период и включает в оплату аренды. Период выплаты для каждого случая свой - это определяется в процессе переговоров с арендатором. Срок выплаты может составить один-два года или растянуться на весь срок аренды. Важно отметить, что шансы найти арендатороа на помещение «в бетоне» без готовности собственника делать отделку – очень невелики. В прошлом году было не более пяти сделок, в которых арендатор снимал помещение в состоянии shell&core и своими силами делал отделку.

Заключаются ли сегодня предварительные договоры аренды офисов?
Если раньше соглашения преимущественно заключались до ввода здания в эксплуатацию и получения права собственности, то сейчас ситуация кардинально поменялась, и большинство договоров аренды заключаются в зданиях, уже введенных в эксплуатацию. С точки зрения арендатора это исключает риски того, что не будут выдержаны сроки ввода объекта. Кроме того, предложение в готовых зданиях, в т.ч. с отделкой, настолько велико, что экономического смысла в предварительной аренде нет. Остаются крупные арендаторы, чей горизонт планирования превышает два года, и которые сейчас ищут проекты с готовностью в 2012-2013 году. Вполне возможно, что в 2010 году появятся предварительные сделки с такими дальновидными арендаторами, но пока таких примеров нет.

Поделиться