«Владимирский пассаж»: «Элис» в стране чудес

В истории архитектуры не сохранилось подробных сведений о доме на Владимирском,19, первые скупые упоминания относятся к 1873 году. В 1904 году финский архитектор, один из мэтров «северного модерна» Карл Шульман, включил здание в доходный дом барона фон Бессера. После революции здесь располагались обычные петербургские коммуналки, которые к концу 70-х начали расселять. Более десяти лет дом с дворовыми флигелями пустовал, в 1993 году объект получил статус памятника местного значения, и правительство города решило реконструировать его. Был объявлен даже тендер, который выиграл «Двадцатый трест», обанкротившийся после, затем объект пыталась реконструировать под гостиницу компания «Петербургские отели», созданная с участием города. Не случилось. К концу 90-х инвестиционная группа «Отель» (дочерняя структура ООО «Стройкорпорация «Элис») выступила с инициативой создать на этом месте торгово-гостиничный комплекс – трехзвездочный отель «Достоевский», а также магазины, рестораны, кафе. В 2001 году в рамках программы «О мерах по поддержке инвесторов, осуществляющих строительство и реконструкцию объектов гостиничной и туристской инфраструктуры Санкт-Петербурга», объект был передан компании на реконструкцию. Отчисления на развитие городской инфраструктуры составили около $500 тыс.

Лиха беда начало
Неприятности на объекте начались сразу, ибо сносимые флигели с одной стороны плотным полукольцом окружали жилые дома, а с другой – находился наклонный тоннель станции метро «Достоевская», что серьезно ограничивало использование тяжелой техники при разборке. «Строить было невероятно тяжело: сломать – одна проблема, возвести – другая, – вспоминает генеральный директор ИГ «Отель», управляющий директор «Владимирского пассажа» Игорь Галицин. – Оказалось, что все соседние дома «стоят» на дубовых лежнях, которые разбухали от грунтовых вод и не давали «садиться» зданиям. И когда мы вырыли котлован, лежни под соседними домами стали рассыхаться, и здания начали оседать, а по стенам пошли трещины. Посыпались жалобы от обитателей близлежащих домов, кроме того, их не устраивали шум и грязь на стройплощадке. Нас регулярно проверяли надзорные органы, за время работ стройку останавливали 3–4 раза». Тем не менее строительство продолжалась. Генподрядчиком на объекте выступила «Стройкорпорация «Элис». Общая площадь пассажа после реконструкции составила 25 тыс. кв. м, из которых первые пять этажей, включая цокольный, отданы под торговлю. Верхние три уровня занимает комфортабельный отель «Достоевский» на 208 номеров с конференц-залом, бизнес-центром, тремя ресторанами, пятью барами, сауной и большим фитнес-центром. Изюминкой ТГК стали атриумы – большой и малый, стилизованные под внутренние дворики петербургских домов, от которых тянутся «улочки» – галереи магазинов. Посетителей торговой зоны обслуживают 3 эскалатора и 4 лифта, один из которых – панорамный. Комплекс имеет 4 входа, 1200 кв. м цокольного этажа занял круглосуточный продовольственный супермаркет «Лэнд». Инвестиции в объект, по данным генерального директора «Стройкорпорации «Элис» Андрея Брындикова, составили $40 млн.
Консультантов не приглашали, идею совмещения под одной крышей торговой и гостиничной функции инициаторы позаимствовали за рубежом, в частности в Хельсинки и Лас-Вегасе, и переработали с учетом местных особенностей. Более того, компания запатентовала в России идею такого многофункционального комплекса. «Это уникальный объект на территории РФ, уникальность еще и в том, что мы сами управляем торговлей, гостиницей и ресторанным двориком, здесь все рестораны – наши собственные», – говорит Игорь Галицин. Интерьер гостиницы выполнила хорватская группа дизайнеров, а зону торговли и общепита оформляли словаки.

Место красит…
Место для реализации «Владимирского пассажа» выбрано практически идеальное. После Невского проспекта (до которого пять минут ходьбы) Владимирский проспект, плавно перетекающий в Загородный и далее к «пяти углам», пожалуй, является вторым главным торговым коридором исторического центра Петербурга. Вдоль проспекта сегодня сосредоточено огромное количество небольших магазинов, напротив пассажа – Кузнечный рынок, две станции метро – «Владимирская» и «Достоевская» – способны с лихвой обеспечить необходимое количество посетителей. Генеральный директор ТЦ «Владимирский пассаж» Андрей Королев считает, что прямых конкурентов у них нет, скорее коллеги, среди которых назвал ТК «Сенная», «ПИК», отчасти «Гранд Палас» и строящийся ТРК «Планета Нептун» на ул. Марата. Возможно, определенную конкуренцию составит возводимый бок о бок с пассажем новый офисно-торговый комплекс, планируемый к сдаче уже в конце текущего года.
Руководитель отдела оценки недвижимости «Института проблем предпринимательства» Алексей Шаскольский знаком с проектами обустройства этого комплекса зданий уже 10 лет. «Девелоперам пришлось изрядно потрудиться, чтобы доказать городской власти состоятельность затеи. И у меня очень высокое мнение о тех, кто реализовал его, город и горожане получили красивый и приятный подарок», – говорит он. «Для этого места – это суперпроект, особенно если учитывать то, что было здесь долгие годы. Важно, чтобы дом к месту подходил, а он идеально подходит», – отозвался президент «Корпорации «С» Василий Сопромадзе (компания известна скандальными проектами в историческом центре, один из последних – сданный весной этого года ТЦ «Опера» рядом с Казанским собором, первый в Петербурге современный department store в стиле хай-тек). «Очень хороший проект, ничего плохого не могу сказать. От появления таких торговых комплексов в выигрыше будет и население, и бизнес», – вторит другой «конкурент» пассажа, генеральный директор ТРК «ПИК» Сергей Базунов. Такого же мнения придерживаются и специалисты компании «АйБи Групп» (УК «Питер») – авторы концепции одного из лучших торговых объектов в центре города – ТРК «Сенная» на одноименной площади. «Великолепное архитектурно-планировочное решение, хороший «якорь» в лице компании «Балтийский хлеб» и сильная команда управленцев прочат «Владимирскому пассажу» большое будущее», – полагает директор департамента консалтинга «АйБи Групп» Елена Андреева. По словам генерального директора торговой сети «Лэнд» Ильи Штрома, пассаж является тем торговым комплексом, в котором удачно сочетаются исторический дух Петербурга и современный подход к торговле.
Но одной удачной локацией сыт не будешь, для развития бизнеса необходимы еще правильное позиционирование и грамотная концепция. Изначально, по задумке инициаторов, на каждом этаже торговой зоны предполагалось разместить определенный профиль товаров, например, один этаж отдать под обувные магазины, другой – под бутики одежды и пр. Но на практике пришлось немного перекроить задуманное.

…и концепция тоже
Первое, на что обратили внимание практически все опрошенные нами специалисты, – это проблемы с парковкой и недостатки в позиционировании торгового комплекса. По мнению Елены Андреевой, изначальная концепция ТГК в ходе реализации сильно изменилась, и сейчас наблюдается хаотичный набор арендаторов. Большинство из них представлено независимыми магазинами, которые, в отличие от сетевиков, предлагают примерно одинаковый ассортимент товаров. Поэтому управляющим придется потрудиться над этой задачей. Подобную же мысль озвучил и Алексей Шаскольский, считающий, что менеджменту пассажа не удалось настоять на конкурентоспособной концепции, которая обеспечила бы хоть на несколько лет положительную динамику посещаемости и оборотов ТЦ. «Взяли тех арендаторов, которые смогли заплатить запредельные по тем временам ставки, – говорит г-н Шаскольский. – Вроде бы бутики, но при ближайшем рассмотрении – достаточно случайный набор операторов. Дорого, но качество товара не соответствовало ценам. Это была ошибочная победа денег над жизнеспособной концепцией. Хотя управляющие сумели привлечь два эффективных «якоря»: великолепный супермаркет «Лэнд» и «Балтийский хлеб», которые и «генерят» дополнительный поток посетителей».
Старший консультант компании Colliers International Николай Казанский напротив, полагает, что не была оптимальной именно первоначальная концепция, что вызвало некоторую ротацию среди арендаторов. «Тем не менее многие магазины пассажа успешны, например, высокой посещаемостью пользуется универсам «Лэнд». Я думаю, что усилить привлекательность подобного объекта мог бы якорный магазин типа department store, например Stockmann или C&A», – делится соображениями г-н Казанский. Подбор арендаторов несколько смущает и некоторых владельцев магазинов. Так, генеральный директор компании «Обсейшн фурс» (меховой салон) Игорь Гуляев считает, что здесь должны быть товары представительского уровня.
Указанные недочеты признает и сам генератор идей, один из разработчиков и автор концепции Игорь Галицин: «Когда объект возведен, ты пытаешься быстрее сдать его в аренду, отчасти поэтому не удалось воплотить целиком первоначальные задумки. По этой же причине приходится закрывать глаза на некоторых арендаторов, которые в этом комплексе не очень уместны. Сейчас потихоньку выправляем ситуацию». И действительно, формат комплекса постепенно меняется, появляются новые, более уместные для пассажа бренды. В этом году здесь открылось несколько известных магазинов: «Слава Зайцев», Europe style и Etam, 17 июня в торжественной обстановке, при большом стечении отнюдь не бедной публики – друзей, знакомых и поклонников – известный петербургский модельер одежды Анна Михайлова разрезала ленточку бутика имени самое себя. Кроме того, на днях в пассаже откроется первый в городе магазин для больших и маленьких, толстых и тонких – Big & Small. Часть арендаторов в стремлении «попасть» в сегмент приходящих в пассаж покупателей тоже невольно «правит» имидж. Так, владелец обувного магазина за год три раза поменял коллекцию обуви, пока «не пошла» торговля.

Проблемы центра
Пожалуй, самой большой головной болью посетителей и арендаторов является дефицит парковочных мест, если вообще уместно говорить об автостоянке. В настоящее время комплекс имеет две необорудованные площадки примерно на 100 мест. Одна используется для служебных машин, вторую надо сначала найти, затем умудриться там припарковаться. «Пассаж удачно расположен, и нам здесь очень нравится, но нет автостоянки, и нередко машины наших клиентов забирает ГИБДД за нарушение парковки. У них остается неприятный осадок, в том числе и от посещения нашего магазина», – говорит Игорь Гуляев. «Из-за отсутствия парковки мы потеряли большое количество своих клиентов», – вторит ему директор бутика «Мадонна» Татьяна Лаврентьева. Управляющие ТГК не сидят, конечно, сложа руки, но задача еще та – тому, кто сегодня изыщет (и согласует!) в историческом центре участок под парковку, можно ставить памятник. Разработанный «СК «Элис» проект 5-этажной автостоянки на 100 машин долго проходил необходимые согласования и экспертизу в различных ведомствах. И, по данным Андрея Брындикова, в ближайшее время компания приступит к строительству.
Но для руководства самая главная проблема – недостаток электрических мощностей. «Ленэнерго» – еще одна притча во языцех петербургского девелопмента. «Из-за этого я до сих пор не могу запустить кондиционеры в торговой зоне. И когда на улице жарко, у меня в залах, извините, полная … парная», – грустно улыбается г-н Галицин. Сейчас компания изучает возможность установки автономных газовых генераторов на крыше. Еще две «болячки» выявились уже по прошествии некоторого времени. За два года эксплуатации полностью сгнила установленная субподрядчиками разводка из металлических труб. Теперь ее приходится менять на пластиковую, что непросто технически и дорого. Другой «субчик» «запорол» задуманную систему «интеллектуального» управления зданием. В результате никак не коррелируется обогрев пола (система «теплые полы») с системой вентиляции, соответственно, и температуру воздуха в помещении невозможно отрегулировать. Сейчас ситуацию пытаются исправить. «Все приходит с опытом управления, – уверен Игорь Галицин. – К сожалению, я и никто из моих коллег, ныне управляющих подобными объектами, не имели ранее опыта, зато теперь у нас колоссальный багаж».

Вторая очередь. Проблем?
Реализация проекта «Владимирский пассаж» изначально предполагала две очереди. Инвестор рассчитывал и затраты, и будущие доходы исходя из этих посылов, но власть поменяла правила игры. Первое «пятно» было предоставлено на инвестиционных условиях, за $500 тыс. Ровно год назад на заседании инвестиционно-тендерной комиссии случился конфуз – «Инвестиционная группа «Отель» отказалась от участка по ул. Рубинштейна, 28, мотивировав решение необоснованно завышенной ценой. Второе «пятно», причем меньшей площади (2,432 кв. м), город оценил в $3,9 млн., причем застройщику предстояло еще расселить жилой дом. Чиновники смутились, но попросили передать подготовленный пакет документации в Управление инвестиций для выставления на торги. Бумаги так и пролежали без движения, потеряв актуальность. Осенью власть объявила новый конкурс на право подготовки документации по этому участку, выиграла его «ИГ «Отель».
По данным пресс-секретаря Комитета по строительству Анны Мироновой компания не успела подготовить документацию к назначенному дню – 15 марта и обратилась с просьбой продлить срок. Решение еще не вынесено, но в таких случаях администрация почти всегда идет навстречу. По мнению директора Фонда имущества Андрея Степаненко, рыночная оценка второго участка вполне может быть пересмотрена, не исключено и снижение стоимости.
ИГ «Отель» готова освоить второе «пятно», вопрос только в цене. Девелоперы считают приемлемой сумму от $500 тыс. до $1 млн. «Мы не можем состыковать его с отелем из-за инсоляционных норм, соединить с торговой зоной тоже весьма проблематично. Поэтому проект будет болезненный, видимо, в виде отдельного и локального бизнеса. Есть несколько идей, одна из которых – обустроить мультиплекс с общепитом, ибо таковых в центре города еще нет. Может, мы это сделаем», – говорит Игорь Галицин.
Как бы то ни было, управляющие должны быть довольны – проект состоялся и успешно развивается. Сегодня ТГК «Владимирский пассаж» полностью занят арендаторами, есть несколько не открытых магазинов, но все договоры подписаны. В 90% случаях договор с арендаторами заключается на 11 месяцев, с остальными (как правило, это «якоря») – на 5 лет. Вакантных номеров нет и в отеле «Достоевский» – разгар сезона, половина постояльцев – это корпоративные клиенты крупных компаний, что является хорошим показателем. В этот же период прошлого года заполняемость составляла 96%, а в среднем за год – 62%.
Инвестор планирует окупить затраты на реализацию проекта за 5 лет.

Информация:

Девелопер, инвестор: Инвестиционная группа «Отель»

Генподрядчик, инвестор: «Стройкорпорация «Элис»

Генпроектировщик: ООО «Ретро»

Управляющая компания: «Владимирский пассаж»

Управляющая компания (гостиница) – «Отель «Достоевский»

Дата открытия: 28 ноября 2003 года

Объем инвестиций: $40 млн.

Общая площадь: 25 тыс. кв. м

Арендопригодная площадь: 12 тыс. кв. м

Ставки аренды: от $450 до $3600/кв. м в год

Площадь гостиничной части: 9 тыс. кв. м

Отель бизнес-класса – 208 номеров (из них 48 люксов и полулюксов)

Стоимость номера – от $260 до $500/сутки