Крупные рекреационные комплексы на побережье

Несовершенство курортов Азово-Черноморского побережья, их дороговизну, далекие от идеальных стандарты обслуживания и неразвитость инфраструктуры в последние годы не обсуждал только ленивый. В том числе и применительно к Олимпиаде-2014, которая должна показать всему миру Россию с «человеческим лицом», а попутно создать на ее территории конкурентоспособный по европейским меркам курорт.

Однако дальше разговоров дело за­­ходит редко, оставляя курортно-турис­тический комплекс юга России с теми же неразрешимыми пока проблемами. Главная из них – это низкая рентабельность курортного бизнеса вследствие ярко выраженного фактора сезонности. В то время как европейские курорты, такие как Турция и Египет, функционируют с той или иной интенсивностью все 12 месяцев в году, города Азово-Черноморского побережья наплыв туристов ощущают только в течение 4–5 месяцев. Все остальное время загрузка большинства объектов не превышает 30%, а многие вынуждены закрываться, чтобы не нести затраты, ко­торые невозможно окупить существующим спросом.

Это сильно снижает привлекательность новых проектов в курортном секторе региона и не позволяет расти конкуренции среди качественных средств размещения. Сейчас в большинстве своем объекты на побережье представляют собой санатории и гостиницы, построенные еще при Советском Союзе, 30–50 лет назад, и зачастую остающиеся в первозданном состоянии – без ремонта и реконструкции. Общий объем номерного фонда существующих объектов размещения составляет около 220 тыс. койко-мест, 70% которых принадлежат к категории 1–2*. Кроме того, еще примерно 300 тыс. койко-мест располагается в частном секторе и мини-гостиницах по всей территории Азово-Черноморского побережья.

Вот и получается, что доля современных и комфортабельных номеров не составляет и пятой части общего объема предложения. То есть из 15 млн туристов, посещающих регион ежегодно, лишь каждый 7-й останавливается в качественных средствах размещения. Остальные вынуждены либо довольствоваться посредственным обслуживанием в объектах низкой категории, либо останавливаться в частном секторе.

В последние годы благосостояние жителей нашей страны стремительно увеличивалось. Это наглядно демонстрируют и темпы роста туризма. Так, с 2005 года туристический поток на курорты Азово-Черноморского побережья увеличился на 30%. А выездной туризм – почти на 50%, причем наибольший рост отмечен в Турции, Египте, теплых курортах Восточной Ев­ропы. Эти курорты, которые сейчас как минимум не дороже отечественных, уровень сервиса и комфортности отдыха предлагают на порядок выше. Поэтому ежегодно они становятся альтернативой Азово-Черноморскому побережью России для 5–6 млн жителей нашей страны.

При сохранении текущей ситуации мы будем наблюдать все большее «перетекание» самого платежеспособного спроса со стороны россиян на заграничные курорты. Повлиять на эту тенденцию может лишь увеличение качественного предложения на российских курортах. Вместе с ним будет расти и конкуренция, не позволяя управляющим компаниям завышать цены в своих объектах и заставляя улучшать уровень обслуживания. Для того чтобы новые объекты становились рентабельными, им необходимо преодолеть главный ограничитель развития рынка – сезонность спроса.

Самым очевидным, а возможно, единственным выходом из этой ситуации является строительство крупных рекреационных комплексов. Такие объекты, обладая развитой развлекательной или лечебной инфраструктурой, включая помимо гостиничной еще и жилую или апартаментную части, позволяют значительно снизить фактор сезонности и добиться повышения среднегодового уровня загрузки. Помимо этого крупные рекреационные комплексы могут диверсифицировать риски девелоперов, поскольку часто имеют в своем составе и объекты на продажу – коттеджи, апартаменты или даже гостиничные номера. Наконец, такие объекты всегда являются знаковыми и имиджевыми, пользуются повышенным вниманием и большим спросом.

Сейчас на территории Азово-Черно­морского побережья можно выделить всего два крупных действующих проекта: это курортные комплексы «Надежда» (Геленджикский район) и «Молния-ЯМАЛ» (Туапсинский район). Оба включают гостиничную часть, оздоровительные центры, спортивные площадки, бассейны, рестораны, ночные клубы и конференц-залы. Все это позволяет им поддерживать высокие показатели заполняемости в течение года и считаться одними из самых коммерчески успешных в регионе.

Пример этих объектов показывает привлекательность сегмента крупных рекреационных комплексов на Азово-Чер­номорском побережье. Однако пока проектов, находящихся в стадии строительства, не так много. До кризиса основным ограничителем являлся дефицит крупных земельных участков под их застройку. Земельный фонд в пределах развитых городов практически исчерпан, а стоимость все еще свободных участков очень высока, что не позволяет реализовывать крупные проекты с надлежащей нормой рентабельности. А если рассматривать варианты в менее развитых районах, то возникает другая проблема – отсутствие необходимой транспортной и инженерной инфраструктуры. Самостоятельно, без государственной поддержки, даже очень крупные девелоперы обеспечить ее не в силах. Наконец, последней и самой существенной на сегодняшний день проблемой является финансовый кризис.

До кризиса в стадию строительства успели войти всего четыре объекта, которые можно причислить к разряду крупных рекреационных комплексов. Причем три из них, расположенные на Красной Поляне, в той или иной степени относятся к олимпийскому строительству, а четвертый сейчас «заморожен».

Большинство проектов крупных курортно-рекреационных комплексов по­­явилось на рынке в 2006–2007 годах, в период активного развития рынка недвижимости, когда финансовые условия были более чем благополучными. В то время о грядущем финансовом кризисе еще никто не задумывался, а поэтому не были учтены и связанные с ним риски. Учитывая длительные сроки подготовки и согласования таких проектов, начало их реализации как раз и планировалось в 2009 году, когда начиналась острая фаза финансового кризиса.

При этом все крупные проекты в области недвижимости, а особенно курортные, сразу перестали быть интересными банкам, частным инвесторам, девелоперам. Строящиеся объекты подверглись «заморозке» и переносу сроков сдачи, а планируемые – полной приостановке деятельности по ним. Всего до кризиса было заявлено более 30 проектов круп­ных курортно-рекреационных комплексов на Азово-Черноморском побережье.

Сейчас строительство крупных рекреационных комплексов на юге России затруднено в связи с недостатком финансирования. С уверенностью можно утверждать, что в перспективе 3–5 лет массового характера выход таких проектов на рынок носить не будет. А в дальнейшем очень многое будет зависеть от действий государства.

Необходимо отметить еще одну, помимо перечисленных выше, важнейшую функцию крупных проектов. Они способны оказывать положительный эффект на развитие территорий в радиусе десятков и даже сотен километров вокруг. Создавая стабильный поток отдыхающих, такие проекты повышают инвестиционную привлекательность соседних территорий и увеличивают шансы на реализацию новых проектов курортной недвижимости, уже менее масштабных.

Государственное содействие крупным проектам курортно-рекреационных комплексов в первую очередь заключается в обеспечении участков всеми необходимыми коммуникациями. Еще один возможный вариант сотрудничества – это налоговые льготы и послабления для девелоперов, реализующих такие объекты. Эти принципы заложены в основу закона об особых экономических зонах туристско-рекреационного типа, которых на Азово-Черноморском побережье было заявлено уже 6 (две в Анапе, по одной в Сочи, Туапсе, Геленджике и Темрюке).

Однако дальше заявлений дело пока не идет, и никаких работ по этим направлениям не проводится. При этом очевидно, что государственная поддержка крупных рекреационных объектов – это практически единственный путь развития курортов Азово-Черноморского побережья. Таким путем шли многие европейские курорты, и Россия не станет исключением.