Проблемная недвижимость: основные причины потери стоимости

Оценщики различают три причины снижения рыночной стоимости объектов доходной недвижимости – их физический, функциональный и экономический износ. Выявление и количественная оценка величины накопленного износа каждого из трех видов является составной частью затратного и сравнительного подходов к оценке, что регламентируется всеми национальными и международными стандартами оценочной деятельности. В доходном подходе совокупный износ объекта входит составной частью в расчет ожидаемой доходности оцениваемого объекта.

Физический износ – в экономическом смысле – это потеря стоимости объекта в результате физических повреждений конструкций здания, его оборудования и отделки. Страхование имущества частично компенсирует владельцу потерю стоимости от непредвиденных, чрезвычайных повреждений (авария, буря, пожар). С физическим износом строений, возникающим при нормальной эксплуатации, приходится бороться самому владельцу. Необходимые расходы на текущее обслуживание эксплуатируемых зданий и их плановый ремонт входят в состав операционных и капитальных затрат владельца. Для каждого типа зданий рынок вырабатывает стандартный уровень таких расходов. Если уровень эксплуатационных расходов выше среднего, это снижает доходность объекта и, соответственно, его рыночную стоимость. То же относится и к затратам на текущий и капитальный ремонт. Различные элементы зданий в процессе эксплуатации изнашиваются с разной интенсивностью. В зависимости от типа зданий износ их основных конструктивных элементов относят обычно к неустранимому износу. Накапливаясь, неустранимый износ постепенно снижает рыночную стоимость строений. Этот процесс идет вначале медленно, затем во второй половине нормативного срока эксплуатации значительно ускоряется. Исправимый физический износ – это накопленный износ конструкций, отделки и оборудования здания, возникающий из-за плохого содержания и отложенного ремонта.

Потеря рыночной стоимости, относимая на нормативный физический износ, достаточно надежно определяется и прогнозируется российскими (например, ВСН 53-86р, сборники УПВС) и международными (Marshall Valuation Service, 2007) руководствами.

Потеря стоимости от физического из­­носа в обязательном порядке оценивается при применении затратного подхода к оценке. При сравнительном подходе оценщику также необходимо учитывать разный физический износ объектов сравнения и оцениваемого объекта. В доходном методе физический износ учитывается при расчете эксплуатационных расходов и капитального резерва.

Функциональный износ (моральный износ конструкций и оборудования) – это потеря стоимости от снижения полезности объекта по сравнению с рыночными аналогами. Функциональный износ вызывается обычно недостатками планировки, неэффективным или, наоборот, неоправданно дорогим техническим оснащением зданий, которые снижают доходность объекта по сравнению со стандартными для данного рынка аналогами. Например, к типичным недостаткам этого рода для большинства многоэтажных офисных зданий относятся неудачные планировки, снижающие долю арендопригодных площадей в здании, плохая тепло- и звукоизоляция помещений, оконных и дверных проемов, морально устаревшее лифтовое оборудование, неэффективная инженерия.

С экономической точки зрения физический и функциональный износ является неисправимым, если затраты на его устранение обходятся дороже, чем ожидаемый эффект от его устранения. Отсюда следует, что функциональный износ легче предупредить при новом строительстве, чем исправлять впоследствии. По мере выхода на рынок все более эффективных планировочных и инженерных решений функциональный износ ранее построенных зданий увеличивается. Чем активнее развивается рынок недвижимости, тем быстрее растет функциональный износ ранее построенных зданий. Например, в Лондоне (где рынок недвижимости традиционно активен) из-за функционального износа нередко на снос под реконструкцию идут практически не имеющие физического износа 15-летние офисные здания.

Нетрудно видеть, что функциональный износ хотя и относится к материальным элементам здания, связан с внешними рыночными факторами. Конкретные причины и степень функционального износа доходной недвижимости определяются свойствами объекта, вызывающими потерю доходов от аренды, или повышенными эксплуатационными затратами в сравнении с аналогичными по классу и местополо­жению объектами на данном рынке.

Экономический (внешний) износ – это потеря рыночной стоимости объекта, происходящая от действия внешних причин, не относящихся к его физическим характеристикам. Вызывается снижением спроса, рыночных цен и арендных доходов в месте расположения объекта. Причинами внешнего износа обычно являются негативные изменения физической, правовой или экономической среды. Примерами могут служить деградация окружающей среды, внезапный рост местных налогов, ограничения прав собственности, рост стоимости энергоносителей, рост затрат на содержание зданий. Спад в экономике или другие причины снижения спроса также вызывают рост внешнего износа. Этот вид износа не исправим, он может быть постоянным или временным.

Обнаружить внешний износ можно лишь по эффекту снижения цен или уровня арендных платежей в сравнении с объектами, по всем физическим параметрам и характеру местоположения аналогичными оцениваемому. В отличие от двух других видов износа, относящихся к элементам зданий, внешний износ обычно приводит к потере стоимости и земли и строений.

Но часто бывает и обратное: стоимость недвижимости может не снизиться, а возрасти вследствие действия внешних причин (ввод новых объектов инфраструктуры, возросшая экономическая активность). Наблюдения показывают, что на длительных отрезках времени внешние причины чаще способствуют не снижению, а увеличению рыночной стоимости земли на развивающихся территориях. Для зданий и строений, испытывающих физический и функциональный износ и находящихся в местах с увеличивающейся привлекательностью, рыночная стоимость будет результатом одновременно противоположных процессов потери стоимости объекта от физического и функционального устаревания и в то же время возрастания стоимости земельной составляющей. В свою очередь, рост стоимости земли ускоряет функциональный износ физически изношенных зданий, что ведет к их сносу и замене (так происходит с жилой застройкой хрущевского периода в центре Москвы).

Единственным способом предупреждения или смягчения последствий внешнего износа является выбор первоклассного местоположения будущего или приобретаемого объекта. Следует помнить, что качество местоположения – это не столько физическое понятие, сколько правовое. Надежная система территориального планирования и градостроительного регулирования может дать гарантию того, что рядом с коттеджным поселком или курортным отелем в ближайшие 20 лет не построят рыбокоптильную фабрику (как это случилось однажды в Калининградской области).

Оценщик, хорошо понимающий природу трех видов износа, знание методов оценки их влияния на стоимость, дает более точную и полезную информацию своим клиентам.