Вложить бы рад

До начала финансового кризиса западные инвестиционные фонды один за другим открывали офисы в Москве и наперебой заключали сделки по покупке объектов в России. Объемы прямых западных инвестиций в российскую недвижимость ежегодно удваивались, а за самые желанные объекты разворачивалась ожесточенная борьба. Но с началом кризиса интерес иностранных инвесторов к российскому рынку сперва поутих, а затем и вовсе сошел на нет. Сегодня эксперты заговорили о восстановлении спроса со стороны фондов на недвижимость в Москве, но стоит ли ждать восстановления инвестиционной активности в ближайшее время?

Ушел, но обещал вернуться

Российские девелоперы офисных, торговых и складских комплексов в начале кризиса столкнулись с серьезной проблемой: в «тучные» годы большинство новых проектов строилось с расчетом на их будущую перепродажу западному инвестиционному фонду. Но неурядицы на мировых финансовых рынка спутали застройщикам все карты. Многие сделки либо так и не вышли за стадию переговоров, либо и вовсе были сорваны. Наиболее громким примером сорвавшейся из-за кризиса сделки можно назвать отказ немецкого фонда KanAm Grund покупать бизнес-центр Citydel на Земляном Валу у ЗАО «Тема». Напомним, что фонд договорился с девелопером о продаже этого объекта за $600 млн по окончании строительства. Но в последний момент немцы отказались заключать сделку, сославшись на изменившуюся конъюнктуру рынка, что создало владельцам комплекса немало проблем. До сих пор не состоялась и сделка между компанией «Патеро Девелопмент» и фондом Immoeast, который должен был выкупить новый торговый центр «Золотой Вавилон». Правда, в компаниях уверяют, что это – вопрос времени. «Многие сделки, по которым переговоры начались до кризиса, не принесли позитивных результатов по таким же причинам», – говорит руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании DTZ Стефано Карози.

Многие другие фонды в начале кризиса либо вовсе объявили об уходе из России (например, Aberdeen Property), либо сохранили в стране свои представительства, но не проявляли никакой реальной активности на рынке (London & Regional Property, Fleming Family & Partners и т. д.). В середине 2009 года было много разговоров о том, что скоро на рынок будет выброшено большое количество дистрессовых активов, появления которых и ждут западные фонды, решившие сохранить бизнес в России. Но эти надежды так и не оправдались, поэтому ни в 2009-м, ни в 2010 году сделок на рынке практически не было. «Примеры сделок с иностранными инвес торами носят пока единичный характер, а суммы этих сделок крайне невелики», – признает генеральный директор компании Storm Properties Евгений Алешин.

Так, самой крупной сделкой с учас тием западного капитала стала покупка в VI квартале 2009 года британским фондом Evans Randall бизнес-центра «Серебряный город» у Capital Group за $272 млн. Невероятную по нынешним временам щедрость проявила и норвежская Wenaasgruppe, которая заплатила за гостиничный комплекс «Шереметьево» $65 млн. Остальные сделки (см. таблицу) находились в пределах $20– 30 млн, да и количество их было крайне невелико. Куда же делись все эти инвесторы, стремившиеся инвестировать в российскую коммерческую недвижимость?

Зона риска

Как отмечает управляющий директор компании Colliers International Максим Гасиев, ушли инвесторы не только с российского рынка, но и с рынков других развивающихся стран: «Большая часть инвесторов в период кризиса сфокусировалась на своих домашних рынках (domestic markets). Связано это, конечно, с увеличением рисков для инвесторов в этот период, а также с решением проблем, которые возникали в связи со снижением стоимости уже приобретенных активов». Управляющий партнер компании IMG (управляет Russian Development Fund) Максим Кунин в свою очередь уточняет, что дело не только в рисках: «В связи с кризисом у инвесторов появилась возможность высокодоходных инвестиций на развитых рынках, где сегодня риски гораздо ниже. Сегодня российский рынок проигрывает по соотношению risk/reward рынкам развитых европейских стран».

Иными словами, чтобы привлечь западных инвесторов, российским девелоперам необходимо было предложить еще большую ставку доходности и тем самым компенсировать повышенные риски. «Российские же лендлорды не готовы были отдавать свою недвижимость под такие высокие ставки капитализации или низкую доходность», – говорит Гасиев. Покупать же российские объекты по предлагаемым ставкам не были готовы уже сами фонды. «Инвестирование в коммерческую недвижимость стало более рискованным, по мнению иностранных инвесторов. В трудные времена появляется нервозность, инвесторы предпочитают вкладывать деньги в безопасные рынки, например в Западную Европу и Америку», – резюмирует Кристофер Питерс, директор отдела исследований рынка CB Richard Ellis. «Базовые стимулы для совершения инвестиционных покупок – стабильный или растущий операционный доход, снижение инвестиционных рисков и, соответственно, компрессия ставок капитализации, а также понятные перспективы рынка – фактически перестали работать на российском рынке», – добавляет заместитель руководителя отдела исследований Knight Frank Алексей Грузд.

Кроме того, многие эксперты указывают, что уровень и качество многих объектов в России весьма и весьма низкие, что делает инвестиции в такую недвижимость еще более рискованными для западных фондов. Ну и не стоит забывать про страновые риски – административные барьеры и высокий уровень коррупции. «Важнейшей проблемой привлечения иностранных капиталовложений в Россию являются высокие затраты, связанные с выходом на рынок, различные риски, в том числе низкая ликвидность рынка, и отсутствие достаточного количества инвестиционных объектов институционального качества», – заключает Максим Кунин.

К «отпугивающим» иностранных инвесторов факторам Евгений Алешин также относит очень небольшое количество профессионалов реального сектора рынка недвижимости, в первую очередь девелоперов, которые в состоянии разговаривать с инвесторами на одном языке: «Мы знаем, как заработать деньги на нашем рынке, но не знаем, как это правильно объяснить инвесторам, фактически мы имеем что-то типа вавилонского столпотворения, пусть и в отдельно взятой стране».

Русские идут

Теоретически западный капитал на российском рынке недвижимости могли бы заменить отечественные инвесторы. Отчасти эту тенденцию и фиксируют сегодня аналитики. «Рыночная активность в данный момент характеризуется преобладанием российских инвесторов (85% от общего объема инвестиций в 2010 году)», – говорит Виталий Антонов, генеральный директор «Эспро Девелопмент». «Основную роль на текущий момент времени на рынке недвижимости играют российские инвесторы», – согласен Евгений Алешин. Важное уточнение делает Максим Гасиев: «Западных инвесторов заменяют российские фонды, а не российские деньги. Помещения для себя покупают конечные пользователи, недостроенные объекты покупают российские девелоперы. Бывает, что конечный пользователь платит за квадратный метр объекта больше, чем может сейчас заплатить инвестфонд, потому что рассматривает покупку не как эффективное вложение инвестиционных средств, а как покупку помещения, которое ему понравилось».

Правда, и у отечественных инвесторов, работающих на рынке, есть определенные сложности. Но, как отмечает Кристофер Питерс, российские фонды менее подвержены рискам, поскольку они лучше знают российский рынок. Однако, возражает Максим Кунин, российский капитал не сможет привнести опыт строительства качественных объектов, которым обладают западные инвесторы: «Российский капитал сегодня в основном инвестирует не через фонды, а напрямую, к тому же на данный момент практически все российские девелоперские компании выступают в качестве инвесторов». Хотя, не исключает эксперт, в более долгосрочной перспективе российский капитал может заменить западные деньги, тем более что крупные западные инвесторы в Россию практически еще не пришли.

С середины прошлого года руководители фонда ТПС обещали начать скупку интересных активов. Но пока дело ограничилось лишь планами приобрести 20% площадей в «Северной башне» на территории «Москва-Сити», причем, как говорят аналитики, окончательно сделка не заключена до сих пор. Также не слышно ни об одной сделке с участием «Газпромипотеки», которая заявляла о планах вложить в коммерческую недвижимость в России миллиарды долларов. «В начале 2009 года эта компания была довольно активна, у нее были средства, шло много переговоров с ведущими девелоперами города, но потом «Газпромипотека» приняла решение не инвестировать в коммерческую недвижимость», – рассказывает один из консультантов на правах анонимности. Пожалуй, одним из крупнейших покупателей коммерческой недвижимости в Москве с инвестиционными целями стала группа «Ташир», которая вложила около $1 млрд в покупку подешевевших активов во время острой фазы кризиса. Но «Ташир» – это девелоперская компания, реализовавшая немало собственных проектов и имеющая колоссальный опыт управления ими. Поэтому ее активность как инвестора на рынке вполне объяснима. «Российский рынок недвижимости в ближайшей перспективе останется рынком преимущественно российских инвестиций. Причин этому несколько: стимулирование (пусть и не всегда эффективное) инвестирования в Россию со стороны правительства, высокие цены на нефть и газ, огромное количество проектов в сфере недвижимости у крупных российских банков, продать которые не представляется возможным», – резюмирует Евгений Алешин.

Осторожный интерес

Впрочем, рано или поздно западные инвесторы вернутся на российский рынок, где до сих пор ощущается высокий дефицит предложения качественных объектов, которые могут принести большую доходность девелоперу. А когда это произойдет, сказать наверняка не может никто. К примеру, генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров рассматривает ситуацию с двух сторон: «Многие отечественные бизнесмены в трудный момент прекращают исполнять свои обязательства перед западными кредиторами, которые, в свою очередь, такие дефолтные долги стараются перепродать с солидным дисконтом российским банкам. Неужели, делая это, они еще раз в эту же лужу сядут? С другой стороны, сегодня приятно констатировать, что рынок восстанавливается, причем темпами, опережающими общемировой уровень, за что спасибо вездесущему российскому дефициту качественного предложения».

По словам Евгения Алешина, российский рынок по-прежнему интересен, в силу того что может предложить доходность, существенно превышающую доходность на западных рынках: «Конечно, российский рынок подразумевает больший уровень риска, чем, например, рынок коммерческой недвижимости Лондона или Парижа, но это своего рода «плата» за более высокую доходность. Ведь даже в текущих условиях рынка, в этот посткризисный период, когда развалы «урагана» второй половины 2008 года еще не полностью разобраны, есть идеи, варианты, проекты, позволяющие получить IRR в 25% и выше». Такие показатели в Европе недостижимы, поэтому наиболее активные и склонные к риску инвесторы уже принимают решения о возобновлении работы в России. «Произошедшая корректировка цен делает рынок коммерческой недвижимости очень привлекательным для инвестирования», – подчеркивает Стефано Карози. «Многие крупные западные инвесторы стали снова рассматривать российский рынок, поскольку ставки аренды стабилизировались, запрашиваемые цены находятся на приемлемом уровне, а рынок долгового капитала ожил, – рассказывает ведущий консультант отдела рынков капитала Cushman & Wakefield Саян Цыренов. – Пока крупных сделок в 2010 году с их участием нет, однако в ближайшие полгода-год мы ожидаем закрытия ряда институциональных сделок с участием крупного иностранного капитала». «В данный момент рынок недвижимости демонстрирует рост по всем показателям, и постепенно западные институциональные инвесторы возвращаются. В то же время на рынке сейчас присутствует несколько частных инвесторов», – добавляет Елизавета Эстрина, директор направления оценки, консалтинга и рынка капитала компании Core Group. В пример успешной инвестиционной сделки последних месяцев она приводит покупку UFG Asset Management офисного центра на улице Бахрушина, д. 32/1 у Akron Group за $35 млн. «Западные инвесторы вернутся уже скоро, деваться им некуда, им уже недостаточно той доходности, которую могут обеспечить западные рынки, и они уже заинтересованно поглядывают на Восток. Думаю, что к концу 2011 года их будет достаточно много для того, чтобы они начали конкурировать между собой», – подытоживает Евгений Алешин.

Впрочем, оптимизм Эстриной и Цыренова разделяют далеко не все эксперты. «Говорить о возвращении западного капитала на рынок пока нельзя, – считает Максим Гасиев. – Если кто-то из инвесторов и смотрит на рынок, то это единичные случаи, являющиеся исключением из правил. Пока массовых инвесторов мы не видим». «Рынок недвижимости в России был и остается фундаментально привлекательным, однако иностранные инвесторы заняли выжидательную позицию», – полагает Виталий Антонов. По словам Максима Кунина, западные инвесторы придут на российский рынок лишь тогда, когда признаки оздоровления рынка распространятся среди всех девелоперов, а риски работы на нем будут уменьшаться. При этом необходимо понимать, что даже в случае возврата западных инвесторов на рынок тотальной закупки всех подряд активов не будет. «Западных инвесторов интересуют законченные объекты, сданные в аренду под длительные качественные договоры, желательно с гарантией, крупным компаниям; чистые документы, доходность 10,5–11%», – говорит Елизавета Эстрина. И похоже, что ждать инвесторы готовы достаточно долго. Зато у российских фондов появляется шанс проявиться себя. Может, стоит попробовать уже сегодня?