Поднебесная ипотека

В докризисный период на рынке первичного жилья экономкласса объем сделок за счет ипотечного кредитования в России составлял около 35%. В 2009 году реализация жилья с помощью ипотечных инструментов упала до нуля. Сегодня появляются признаки того, что ипотека поднимается с колен: с начала 2010 года объем сделок в эконом- и комфортклассе составил от 9 до 12%. Что касается жилья элитного и бизнес-класса, то здесь этот инструмент используется при покупке от 5 до 8% квартир. «Для элитного жилья ипотека – это пока скорее дополнительная опция. Тем не менее, учитывая опыт зарубежных стран, можно предположить, что популярность элитной ипотеки будет со временем возрастать, особенно по мере роста числа предложений по элитной ипотеке со стороны продавцов, а также со стороны ипотечных банков», – считает Константин Ковалев, управляющий парт нер компании Blackwood.

Орудие привлечения

По результатам исследования фонда «Об - щественное мнение», около 22% нуждающихся в жилье предпочли бы воспользоваться ипотечным кредитом. По различным данным, сегодня в России в целом нуждаются в жилье примерно 56 млн человек, то есть около 18,9 млн семей. Таким образом, на Москву и Московскую область приходится около 1,3–1,5 млн человек, желающих приобрести жилье через ипотеку, – это в среднем 400–500 тыс. семей. Учитывая официальные данные о средневзвешенном значении жилплощади на одно домохозяйство, которое в 2009 году составило 52,4 кв. м, можно сделать вывод о том, что для обес печения 400 тыс. домохозяйств необходимо 20,9 млн кв. м. В Москве же в первом полугодии 2010 года было введено, по данным компании GVA Sawyer, 0,5 млн кв. м жилья. В Подмосковье с января по июль 2010 года за счет всех источников финансирования введено 29,6 тыс. новых квартир общей площадью 2,89 млн кв. м (данные компании «Пересвет-Инвест»). Такое несоответствие объема предложений в новостройках со спросом обусловлено многими причинами: дефицитом земли, нехваткой средств для возведения нового жилья или замены старых изношенных жилищных построек. Кроме того, профинансировать с помощью ипотечного кредитования жилой объект на стадии строительства крайне сложно. «В настоящее время значительно увеличилось количество обращений клиентов в нашу компанию с намерениями приобрести новостройку с привлечением кредитных средств банка. Но сегодня банки предлагают кредит под залог уже имеющегося жилья и выдвигают ограничения по степени готовности объекта до 70%, это затрудняет приобретение жилья», – объясняет старший специалист отдела продаж компании «ПересветИнвест» Наталия Парфенова.

Наряду с повышенным спросом на новостройки экономкласса в структуре всего предложения первичного рынка жилья Москвы квартиры эконом- и комфорткласса, согласно данным компании «Миэль», составляют только около 25%, бизнес-класса – 58,6%, элитного класса – 16,3%. Это означает, что экономичного жилья строится недостаточно. В этом сегменте спрос значительно превышает предложение, что, соответственно, стимулирует рост цен.

Прозрачные шаги

В сложившейся нелегкой экономической ситуации вокруг жилищного вопроса покупатель пытается хоть как-то минимизировать свои затраты. Одним из таких вариантов до кризиса была возможность вложить денежные средства в будущее жилье на стадии строительства жилого объекта с использованием ипотечного кредитования. В период финансовоэкономического кризиса замораживание банковских ипотечных программ привело к резкому снижению спроса со стороны населения и, как следствие, к сжатию рынка. Во второй половине 2010 года некоторые банки стали возобновлять кредитование на стадии строительства. Так как кредитование на стадии строительства – это дополнительный инвестиционный риск не только для заемщика, но и для банка-кредитора, банки предъявляют серьезные требования застройщикам. «Отношения между кредитором и застройщиком должны строиться на принципах прозрачности на всех этапах сотрудничества», – поясняет Георгий ТерАристокесянц, вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования «ВТБ24». Так, для получения кредита в банке «Воз рождение» нужно, чтобы проект не требовал мобилизации больших ресурсов на постройку и застройщик не реализовывал одновременно несколько проектов. «Кроме того, для нас важно, чтобы нам был понятен бизнес компании. Мы рассматриваем фактический залог и жестко отслеживаем целевое использование привлеченного финансирования», – отметили в банке «Возрождение». В целом банки сегодня могут выдать ипотечные кредиты на строительство при готовности дома не менее 70%. Но есть и исключения. Так, «ВТБ24» предоставляет ипотечные кредиты на приобретение объектов, находящихся на разных стадиях строительства. В отдельных случаях банки готовы кредитовать приобретение жилья в домах даже на стадии котлована. Однако все эти объекты, вне зависимости от степени готовности, должны отвечать ряду требований и пройти процедуру аккредитации.

По мнению экспертов рынка, положительный сдвиг в ипотечном кредитовании объектов на стадии строительства появился еще и благодаря тому, что в настоящее время на законодательном уровне предприняты шаги по повышению прозрачности рынка жилищного строительства, усилению ответственности застройщиков – изменения, которые внесены в Федеральный закон № 214-ФЗ. По словам руководителя практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп» Алексея Коневского, до внесения изменений в данный закон банк обязан был брать на себя поручительство и солидарно с застройщиком отвечать перед дольщиками, а это снижало интерес банков к кредитованию объектов. Сейчас солидарная ответственность банка заменена на субсидиарную, что несколько снижает риски банка. При этом банки, как правило, готовы аккредитовывать только те новостройки, строительство которых они будут кредитовать, поскольку в этом случае их требования дополнительно обеспечиваются залогом прав на земельный участок. В связи с этим участие других банков в кредитовании исключено. Таким образом необходимо, чтобы банк мог предоставлять широкую линейку ипотечных продуктов.

Государственная задержка

Очевидно, что для решения проблемы удовлетворения покупательского спроса на жилую недвижимость в условиях, когда людям требуется жилье экономичного варианта, застройщикам – средства на строительство, а банкам – гибкие финансовые продукты, необходима мощная государственная поддержка. Поддержка нужна как в общеэкономических вопросах, так и в совершенствовании законодательства, регулирующего строительную деятельность. Так, например, Алесей Конев ский отмечает, что известны случаи, когда разрешение на строительство получается практически, когда дом уже построен. По его словам, до получения разрешения на строительство оно осуществляется фактически незаконно, а соответственно, не могут и привлекаться средства граждан. Единственным путем решения этой проблемы является упрощение и ускорение процедур получения разрешения на строительство, уверен эксперт.

Одним из недавних шагов поддержки правительства по созданию доступного жилья было выделение Внешэкономбанком РФ 40 млрд рублей Агентству по ипотечному жилищному кредитованию для стимулирования предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья. На эти деньги планируется построить около 2 млн кв. м жилья. Программа «Стимул» направлена в основном на финансирование проектов в регионах, а также на некоторые проекты в Московской области. Как сообщает пресс-служба Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, программа «Стимул» будет работать с банками, которые аккредитовали проект строительства. Агентство не осуществляет непосредственного отбора проектов, хотя может способствовать общению банка и застройщика. Стоит отметить, что АИЖК принимает объекты только экономкласса. В рамках программы банкам-участникам пре доставляется возможность доступа к целевому займу Агентства по фиксированным параметрам – 8% годовых в течение всего периода кредитования строительного проекта – до двух лет. Привлекательным же моментом программы является то, что задействован третий участник кредитных отношений – «гарант сбыта», который принимает на себя обязательства приобрести нереализованные к установленной дате жилые помещения по проекту у застройщика по договорной цене.

По идее данная программа должна предоставить строителям средства для завершения недостроенных объектов, банкам обеспечить своевременный возврат кредитов, гражданам – жилье по доступным ценам. Но прежде необходимо будет выяснить ряд юридических моментов. После изучения декларации программы «Стимул» Игорь Серебряков, старший юрист адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры», отметил, что пока не ясны некоторые положения данной программы. Например, на ком будут лежать расходы и бремя регистрации права собственности нереализованных квартир и оформление земельных отношений, кто будет подтверждать рыночную стоимость залогового актива и по какой методике. Эти и другие вопросы еще предстоит выяснить участникам в процессе реализации своих проектов.

Наклонности заемщиков

Главным фактором увеличения числа сделок с участием ипотеки является снижение ипотечных ставок, которое с января этого года составило около 1,5–2% в зависимости от класса жилых объектов. Кроме того, заметно расширилась продуктовая линейка многих банков: вновь появились кредитные программы с первоначальным взносом 10%, хоть это пока и единичные случаи. Как рассказывает Марина Мелконян, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty, оживать ипотека стала с начала 2010 года, интерес населения к ипотеке у россиян возрос примерно на 35%. Директор по маркетингу ГК «Пионер» Владимир Трибрат также говорит, что ипотечные сделки набирают обороты, правда, пока только в нижнем ценовом сегменте. К примеру, с января по сегодняшний день доля ипотечных сделок в ЖК «Лазаревское» составила 10% от общего объема продаж. Все выглядит так, словно сегодня самое удачное время для ипотечного заемщика. С одной стороны, ставки в рублях уже достигли докризисных уровней, а банки идут на значительные преференции в сроках и первоначальном взносе. С другой стороны, заемщики сегодня более склонны к ипотечным займам, чем в кризис, так как угроза сокращений и экономичес ких пертурбаций значительно ослабла, а цены на недвижимость начинают постепенно расти. Однако существенного роста объема ипотечных сделок эксперты ожидают к 2012 году, поскольку нынешние условия кредита сегодня еще многих не удовлетворяют.

Впрочем, банки считают, что при нынешнем уровне инфляции ставки другими и не могут быть. «Ставки по ипотечному кредитованию сегодня довольно доступные, а программы – гибкие. Просто цены на жилье поднебесные», – комментирует Артем Бочкарев, сотрудник пресс-центра «ВТБ24». Эту точку зрения разделяют и другие участники банковского сообщества, например Андрей Степаненко, член правления Райффайзенбанка: «Основное и главное препятствие для развития ипотеки до сколь-нибудь сопоставимых с развитыми странами масштабов являются высокие цены на недвижимость».

19 июля 2010 года правительство приняло стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. В рамках принятой стратегии предполагается, что цены на жилье, условия ипотечного кредитования и доходы населения обеспечат доступность приобретения жилья с помощью ипотечного кредита для 60% населения. «Обозначенные в стратегии ориентиры потребуют развития инфраструктуры рынка во всех смыслах – это позволяет ожидать незамедлительных практических усилий, направленных на развитие рынка от государственных институтов развития», – комментирует Георгий ТерАристокесянц.

Однако эксперты уверены, что предположение о возможности получения кредита 60% семей является завышенным. «Для достижения такого порога необходимо вносить кардинальные изменения в порядок получения денег банками, – уверена Мария Литинецкая, генеральный директор «Миэль – Новостройки». – На наш взгляд, доля ипотечных сделок от общего количества будет составлять не более 20–30%». Более оптимистично настроенные эксперты называют порог в 35%, но желания и фантазии правительства они считают нереалистичными. Слишком велик разрыв между ценами на жилье, уровнем заработной платы и ставкам по ипотеке.