Дмитрий Гаркуша: «Мы fee-девелоперы и активы на балансе не держим»

– Сбербанк приобрел акции DB Development. В чем было ваше преимущество перед другими компаниями?
– Я думаю, наше преимущество в том, что компания создана и существует в корпоративных стандартах Евросоюза.

– Зачем это нужно было Сбербанку?
– Нам удалось убедить Сбербанк, что мы являемся самодостаточной компанией и имеем хорошие перспективы развития. И при этом акционеры решили сохранить имя DB Development. Сегодня мы тот девелопер, который может пройти compliance у любого западного инвестора, имеющего в России землю, собственность, инвестиции с целью их развития. А таких здесь немало: огромные западные деньги были до кризиса проинвестированы в страну. Во-вторых, присутствие Сбербанка упрощает для нас процедуру открытия проектного финансирования: мы знаем и хорошо понимаем стандартные схемы долгового финансирования в Сбербан­ке. Со своей стороны Сбербанк заинтересован в том, чтобы увеличивать кредитование и финансирование в рамках существующих регламентов.

– В прессе писали, что вы нужны Сбербанку, чтобы заняться проблемными активами.
– Сбербанк на нас смотрел не с точки зрения, чтобы мы «порулили» какими-то их старыми кредитами. В Сбербанке есть соответствующие департаменты, которые как раз занимаются такого рода активами.

– Получается, что вы заняли выгодную позицию, получив в партнеры двух крупнейших игроков финансового сектора – Дойче банк и Сбербанк?
– Да, нашими акциями владеет Дойче банк, головной офис которого находится во Франкфурте, при этом мы очень плотно работаем с лондонским подразделением, который отвечает за инвестиции в недвижимость. Несо­мненно, Сбербанк на Западе так же хорошо известен, как Дойче банк. И более того, сейчас Сбербанк – это один из крупнейших европейских банков и с точки зрения ликвидности и обладания этой ликвидностью имеет определенные преимущества. В то же время Дойче банк – один из банков, который на рынке Libor определяет ставки, и его мнение очень важно для клиентов, особенно западных инвестфондов. Возможности Сбербанка на российском рынке сложно переоценить. Все-таки мы работаем в России, где охват, экспертиза, влияние и административные связи Сбербанка очень сильны. Например, во многих регионах Сбербанк является системообразующим банком.

– Вам не кажется, что ситуация, когда два банка владеют практически равными долями, может крайне негативно повлиять на процесс принятия решения?
– Понимаете, европейская история когда-то на все эти вопросы уже ответила. Наша компания учреждена в английском корпоративном праве, DB Development – европейская компания, она зарегистрирована на Кипре в рамках европейского законодательства, мы проходили антитрастовую процедуру в Евросоюзе. Также есть соглашение акционеров, которое дает ответы на все вопросы. Соответственно, и деятельность руководства компании в моем лице довольно регламентирована, международная отчетность, корпоративные процедуры – как у любой компании, действующей на европейском бизнес-пространстве. Мы, с одной стороны, очень прозрачны, но, с другой стороны, должны согласовывать многие процедуры, но мы умеем это делать очень быстро с нашими акционерами, потому что эти процедуры описаны.

– «Золотой остров» вы получили благодаря Сбербанку?
– «Альфа-групп» приняла решение сотрудничать именно с DB Development, потому что большое количество людей, которые запус­кали этот проект когда-то, работают сегодня у нас. Работая в «Даев плаза», я занимался покупкой этого проекта у двух американских компаний – Appolo и New Valley. То есть прежде всего наша команда обладает определенными историческими знаниями, но это, конечно, не повод подписывать контракт на девелопмент. По моему мнению, на решение «Альфы» также повлияло то, что у нас надежные акционеры и есть все возможности этот проект реализовать . Кроме того, Strabag – генподрядчик строительства – наш бывший акционер, это тоже некий плюс. Во-вторых, сама сеть Four Seasons. С ними всегда вел переговоры я, мы привлекли их на российский рынок, и здесь были в том числе и хорошие личные отношения. Для Four Seasons очень важно, кто ведет проект и что за люди работают в этой команде. Например, когда я руководил строительством гостиницы «Москва» (гендиректор «ДекМос» до 2008 г. – CRE.), у нас было 26 международных консультантов. Это большая и очень сложная работа.

– Что представляет собой проект «Софийская набережная» сегодня?
– Площадь проекта – 86 тыс. кв. м, из них 18 тыс. кв. м придется на гостиницу (100 номеров), 36 тыс. кв. м – на апартаменты, остальное – подземная парковка на 400 машино-мест. Я могу сказать, что сегодня этот проект находится на достаточно продвинутой стадии проектирования и согласования и до кризиса уже был ордер на археологические работы. Большое количество сетей было спроектировано и построено.
Когда мы вели переговоры с Four Seasons, нам удалось договориться, что будет отель в гостинице «Москва» и бутик-отель на «Золотом острове», в котором будут только номера люкс. Обычно Four Seasons довольно сложно делает бутик-отели, потому что затраты, связанные с содержанием такой гостиницы, получаются очень высокими, а доход на капитал – очень низким. Но в этот раз появилась возможность перенести часть функций – кухню, конференц-обслуживание, спа-центр – в гостиницу «Москва», а в бутик-отеле сосредоточить luxury-обслуживание.

– Сколько лет понадобится для завершения этого проекта?
– Сейчас мы планируем в течение месяца разработать план, посмот­реть, согласовать с городом, как мы это видим. Сама стройка – это не долго. Конструктив под крышу на трех гектарах земли, 80 тыс. кв. м, можно построить за год, плюс отделка гостиницы – это еще год. То есть гостиница – это два года, а на апартаменты shell & core мы можем выйти года за полтора. Сети в основном все сделаны.

– Будет ли меняться сам проект?
– В принципе, там было мало офисных площадей. И городу очень важно, чтобы в таком месте был отель Four Seasons. Эта набережная как раз отражает данные функции. Наверное, жилая и гостиничная застройка в этом месте для города намного более приемлема.

– Идея создания DB Development принадлежит вам?
– В 2005–2006 годах я возглавлял крупную девелоперскую компанию, которая построила МТК «Европарк», осуществила девелопмент нескольких участков, в том числе на Кутузов­ском проспекте. Пиком профессиональной деятельности нашей команды было, конечно, строительство гостиницы «Москва». В 2008 году я в некотором роде выступил локомотивом создания DB Development и сгенерировал идею, которая, однако, родилась не на пустом месте, а учитывала те реалии и задачи, с которыми мы сталкивались в предыдущих проектах. Исторически так сложилось, что девелоперские компании образовались из строительных трес­тов и управлений, к которым потом примкнули финансовые группы. Очевидно, что для девелопмента важен доступ к финансированию, по­этому мы видели свою роль в этом направлении.  
В тот момент Дойче банк очень хорошо развивался и предоставил много кредитов в недвижимости: работал с Шалвой Чигиринским, выводил ПИК на IPO, гостинице «Москва» выдал траншами в общей сложности кредит в $600 млн. Банк видел для себя хорошие перспективы на российском рынке. Но, чтобы выдавать кредиты, банк должен получить разрешительную документацию по проекту, определенным образом упакованную, должна быть подготовлена финансовая модель в банковских стандартах. Этим могли заняться мы. И мы подписали с банком лицензионное соглашение о том, что мы будем называться DB Development, что является их сокращенным запатентованным именем. Притом что Дойче банк крайне редко и всегда очень осмотрительно входит в акционерный капитал компаний. Таким образом, возникла платформа DB Development, которой Strabag (владел 49% акций компании, сейчас принадлежащих Сбербанку. – CRE.) передавал своих клиентов, которым нужно было организовать проектное финансирование.
Мы были сформированы на основе девелоперской команды и технического заказчика, который был в группе «Даев плаза» и «ДекМос». Потом начался кризис, нам очень повезло, что компания не была носителем активов. У нас не было ни дефолтов, ни глобальных проблем во время кризиса – мы всегда стабильно работали. Конечно, расходы пришлось уменьшить.

– Какие проекты у вас были реализованы с самого начала до сегодняшнего дня?
– Сама компания в России была создана в начале 2008 года, мы осуществили несколько сделок по консалтингу, по привлечению финансирования. Для проектной компании, где акционером были AIG, мы занимались подключением Пушкинских логистических складов к сетям МОЭСКа. Энергетика, как вы знаете, – это особая тема. В 2008–2009 годах девелоперские проекты были заморожены.

– А потом? Какие у вас еще проекты, кроме Four Seasons?
– Функционально наши услуги делятся в двух направлениях – это привлечение финансирования и технический заказчик. У нас есть несколько проектов со Сбербанком, где мы выступаем техническим заказчиком.

– Вы имеете в виду административные здания для самого Сбербанка?
– Да. Каждый из этих проектов – это от 20 до 40 тыс. кв. м. Часто это знаковые стройки в разных регионах страны. У нас есть независимые проекты, в этом году мы с Apsis Globe открыли финансирование в Сбербанке на строительство жилого комплекса в Пушкино. С проектной компанией, где акционером является AIG Global Real Estate, мы сотрудничаем сейчас по строительству их большого логистического склада на трассе M4.

– В каком качестве вы там выступаете?
– Организуем финансирование в Сбербанке: сложная схема, большой проект, большой объем финансирования, под 700 тыс. кв. м само строительство. Мы также надеемся стать техническими заказчиками на стадии строительства. Кроме того, у нас несколько жилых проектов в стадии девелопмента, в том числе ЖК на улице Кастанаевская.

– Что у вас в собственности?
– Мы по сути дела находимся между собственником, генподрядчиком и банком. Мы понимаем все процедуры и с каждым доходим до определенного договором этапа. То есть банку подготовили какие-то документы, отдали, они открыли финансирование свое, мы получили какое-то fee, ну или часть девелоперской комиссии. Мы fee-девелоперы и на балансе активы не держим.

– Очень выгодное положение.
– Да, но функции технического заказчика – это достаточно тяжелая часть девелопмента. Довольно малоприбыльная работа, но очень ответственная. Бремя подготовки проекта, которая занимает год жизни, несут обычно собственники или компании вокруг собственников. Так вот мы готовы, имея определенную экспертизу, на раннем этапе подключаться к собственникам земли, строений и сооружений для того, чтобы помочь им довести объект именно до того качества, которое требуют банки или генподрядчики. Ну например, кто знает, какие требования предъявляет Four Seasons? Мы знаем. Идите пообщайтесь с Four Seasons, которые находятся в Канаде. С ними даже разработка самой процедуры общения занимает очень длительное время. Даже вот, например, «Ашан» или X5, это целые процедуры – строить по их стандартам.

– Какой процент у fee-девелопера от проекта?
– Все зависит от объема самого проекта. Если проект на миллиард, то это может быть 2%, если это проект на 10 млн долларов, то это может быть и 10%. Мы у себя смотрим трудозатраты и норму рентабельности у компании. В целом девелопмент – это от 5 до 7%.

– Бывает, что вы отказываетесь от клиентов?
– Мы очень выборочно подходим к клиентам. И если мы не уверены, то не беремся. Это первое. Второе – если вдруг по каким-то признакам клиент не может раскрыть о себе информацию или показать реального собственника. В таких проектах мы не можем участвовать, у нас есть внутренняя политика, есть ограничения по ведению бизнеса. Также мы можем отказаться, если в каких-то областях считаем себя некомпетентными.

– Как вы оцениваете активность новых столичных властей?
– Когда я строил гостиницу «Москва», я понимал, как тяжело осуществлять строительство в центре такого мегаполиса: оно влияет на ситуацию в городе, на транспортные потоки. Поэтому то, что сегодняшние власти Москвы решают проблемы, которые уже стали притчей во языцех, – это правильно и важно для всех жителей и гостей нашей столицы.