В 2003 году в России появилась классификация офисных зданий, состоящая из 20 пунктов. Для того чтобы здание попало в категорию «А-класс», оно должно было удовлетворять требованиям 16 пунктов, главными из которых являлись установленная стоимость аренды и близость к центру. В 2006 году появилась более продуманная классификация, состоящая уже из 26 пунктов. Для получения статуса класса А здание должно было соответствовать 19 из них; основные изменения по сравнению с 2003 годом коснулись конструктивных систем и особенностей здания, но главными классовыми характеристиками по-прежнему остались стоимость аренды и близость к центру. Сегодня рынок офисной недвижимости чаще всего использует классификацию, принятую компаниями-участницами Московского исследовательского форума (МИФ). Она подробно регламентирует требования к бизнес-центрам класса А и B, подразумевая, что все, что не соответствует этим критериям, попадает в класс С и ниже. Даже если этот класс С расположен на Китай-городе.
Взгляд Теоретический и Практический
В исследовании одной из аспиранток Финансовой академии при Правительстве РФ, посвященном офисной недвижимости, существующие предложения офисной недвижимости делятся на множество классов и подклассов. Заканчивается научная классификация буквой F. Вот некоторые цитаты из этой работы.
Класс С – офисы, по характеристикам здания соответствующие классу В, но с недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) и оборудовании (недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса, недостаточное количество машино-мест и т. д.).
Класс D – офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. В Москве это помещения в административных зданиях, НИИ, приспособленные под офисы (как правило, после более или менее качественного ремонта). Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом (библиотека, типография, достаточное количество телефонных линий), общей автостоянкой. В последнее время многие НИИ, воспользовавшись доходами от сдачи в аренду части своих помещений, производят реконструкцию своих зданий и их переоснащение, повышая уровень цивилизованности офисов и их доходность вплоть до стандартов класса С.
Класс Е – помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов. В Москве это переоборудованные полуподвальные помещения, отдельные квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд, и т. п., иногда с отдельным входом и автостоянкой на две-четыре машины. При условии удачного расположения, ремонта евро-класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне конкурентоспособны с офисами более высокого класса (переходят в класс D).
Класс F – помещения свободного назначения и офисы на нижних этажах вновь построенных зданий (без отделки и оборудования) либо в полуподвальных или подвальных помещениях зданий, подлежащие ремонту и реконструкции.
Однако практики офисного рынка так глубоко не копают и делят весь существующий в столице объем предложения всего на три класса: А, B и «С и ниже». Особо пытливые еще выделяют отдельной строкой и класс D. При этом, как отмечает директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG Юрий Тараненко, «к категории “С и ниже” относятся все офисные помещения, которые не подходят по параметрам к классам А и В, т. е. бывшие и действующие административные здания с кабинетной планировкой, помещения на первых и цокольных этажах жилых домов, административные кабинеты в производственных и складских зданиях и т. д. Отнесение к тому или иному классу зависит, например, от наличия и качества ремонта в помещении, расположения на высоком этаже или в подвале, но в большинстве случаев это позиционирование помещения, которое исходит от арендодателя. Более или менее уверенно к классу С (не ниже) можно отнести административное здание, которое всегда использовалось как административное (например, здание бывшего НИИ), в котором произведен косметический ремонт, есть телефонные линии и возможность подключения интернета. При этом никаких современных коммуникаций там нет, а планировка – кабинетная». Также среди «классовых» характеристик С и D-сегментов эксперты выделяют отсутствие единой управляющей компании или единой службы, отвечающей за функционирование инженерии, а также заключение в основном краткосрочных договоров, зачастую без должной юридической документации.
Особый взгляд на классификацию у Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД). Как подчеркивает заместитель директора департамента брокериджа компании NAI Becar Илья Фокин, если раньше зданием класса С считалось здание, которое не соответствует классу А или В, то теперь офисный центр класса С – это здание, в котором обязательно должны присутствовать: центральная система отопления, вентиляции, система пожарной сигнализации, лифт (для зданий высотой в три и более этажей). Остальные требования либо не обязательны, либо применяются факультативно. «То есть если здание не отвечает хотя бы одному из минимальных требований, то не считается классом С. Теперь под класс С может не подойти вполне пригодное под офисные нужды здание, в центре, с хорошим ремонтом или даже после капитального ремонта, но с естественной вентиляцией или, например, без лифта (для зданий высотой в три и более этажей)», – говорит эксперт.
Если подразумевать под сегментом «С и ниже» все условно некачественные офисные помещения, то подсчет объема такого предложения в центре эксперты считают задачей сложной, почти невыполнимой, хотя руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Oncor International Ольга Павлик отмечает, что по различным оценкам объем офисных помещений класса С составляет примерно 60–80 % всего предложения на офисном рынке. При этом, по оценкам руководителя отдела исследований рынка офисной недвижимости компании CBRE Клавдии Чистовой, внутри Садового Кольца это около 0,5 млн кв. м, а управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев оценивает совокупный объем офисов класса С и ниже в пределах ЦАО в диапазоне 1,6–2,4 млн кв. м.
Сколь широк диапазон мнений об офисах класса «ниже A и B» и данных об их количестве, столь же широк диапазон представлений о ставках. Так, по информации, приводимой Константином Ковалевым, ставки аренды на такие офисные площади в ЦАО находятся в диапазоне $ 450–860/кв. м в год (включая НДС и эксплуатационные расходы) для помещений класса С и $ 310–520/кв. м в год (также включая НДС и эксплуатационные расходы) для помещений класса D. Ольга Павлик приводит несколько более скромные цифры: «Средняя арендная ставка на офисы класса С в пределах Садового Кольца – $ 480/кв. м в год, причем минимальные ставки находятся на уровне $ 150–200/кв. м в год, максимальные доходят до $ 580/кв. м в год. Наиболее дорогие офисы класса С находятся в районе Арбата, около станций метро “Маяковская”, “Полянка” и “Кропоткинская”. В пределах между Садовым Кольцом и ТТК средние арендные ставки составляют $ 450–460/кв. м в год, наиболее бюджетные офисы находятся на Волгоградском проспекте, в районе метро “Автозаводская”, “Площадь Ильича” и “Спортивная”. Самые дорогие офисы класса С в этом сегменте – в районе метро “Шаболовская”, “Марьина Роща”, “Студенческая”. Стоит отметить, что за те же деньги или даже на более выгодных условиях можно арендовать более качественные офисы. Так, например, цена аренды офиса класса В за пределами ТТК колеблется на уровне $ 400/кв. м в год, а в районе станций метро “Молодежная”, “Кунцевская” за сопоставимые деньги можно арендовать и офис класса А».
В тесноте, да не в обиде
Несмотря на то, что у офисов класса С множество недостатков, эксперты отмечают и их несомненные рыночные достоинства, среди которых низкие в сравнении с А и B-классом ставки. Это главное, но далеко не единственное преимущество. Например, по мнению Константина Ковалева, «к преимуществам офисов класса С и D можно отнести большой и значительно дифференцированный объем предложения, а также наличие вакантных площадей: последнее становится особенно значимым в условиях усиливающегося в ЦАО дефицита». А руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer Владислав Фадеев считает: «Немаловажным фактором является то, что нарезка в классе С может быть очень маленькой (собственники качественных офисных центров не любят дробить площади на “куски” по 50 кв. м и менее, а в классе С это обычное дело). Хотя это не означает, что здесь не сдаются блоки по 1000 кв. м и больше».
Впрочем, интерес к расположенным в центре Москвы офисам класса С со стороны арендаторов аналитики склонны объяснять не только и не столько вышеперечисленными характеристиками, сколько удачным сочетанием местоположение/ставка. Как считает Ольга Павлик, «основные арендаторы офисов класса С – представители малого бизнеса, преимущественно из сферы услуг, например, туристические фирмы, страховые компании, call-центры. Кроме того, арендовать такие офисы могут и более состоятельные компании, для которых основной критерий выбора офиса – его местоположение. Примером могут служить ритейлеры, занимающиеся интернет-торговлей, и агентства недвижимости».
Мысль коллеги развивает директор по развитию компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина: «Есть мнение, что основными потребителями данного сегмента являются маленькие компании, вновь созданные фирмы без дополнительного финансирования, которые начинают с низкого сегмента. Согласна. Но, на мой взгляд, крупные компании и даже международные холдинги для своих бэк-офисов охотно рассматривают такие помещения, например, для call-центров, IT-подразделений, бухгалтерии и т. п. Еще одна категория арендаторов – торговые компании или сферы услуг уровня эконом-класса, для которых близость к своему потребителю, а значит, центральное месторасположение и близость к станциям метро более приоритетны, чем категория здания или удобство для сотрудника».
Итог этим рассуждениям подводит Юрий Тараненко: «Спрос на такие помещения постоянно высокий. При этом ротация арендаторов также достаточно высокая. Те, кто арендовал небольшую комнату для start-up своей компании, развиваясь, перемещаются в более просторный офис такого же класса или в более престижный БЦ. Часть арендаторов прекращают свою деятельность и – соответственно – отказываются от аренды по этой причине. Можно сказать, что офисы класса С и ниже в центре – своеобразный “переселенческий фонд”, который заселяется временно “жильцами” по совершенно разным причинам. Отдельная категория – малый бизнес, который успешно развивается, но остается в рамках небольшой компании. Такие арендаторы могут годами оставаться в одном офисе или расширять площади в пределах одного здания. Еще одна категория постоянных арендаторов – фирмы, которым необходимо совмещать офис в центре и небольшой склад. Таким компаниям не имеет смысла арендовать площади в современных логистических комплексах за МКАД».
Словом, как справедливо подчеркивает Владислав Фадеев, есть несколько основных причин, по которым арендаторы офисов класса С не стремятся покинуть сегмент: «Цены, местоположение, размеры и проч. Известны примеры, когда владелец фирмы не хочет переезжать в более дорогой офис, чтобы у его работников не было оснований требовать повышения зарплаты. С другой стороны, именно в офисе класса С будет размещаться какой-нибудь маленький start-up, не имеющий мощного инвестора. Словом, спектр арендаторов офисов класса С намного разнообразнее набора арендаторов качественных бизнес-центров».
Спрос, поддерживающий предложение
Тут уместно выслушать мнение конкретного арендатора подобного офиса – руководителя агентства «PR-стиль» Марины Скубицкой: «Резоны нашего выбора очевидны и неоригинальны: это здание, в котором есть небольшие помещения и возможность расширения. Так, первый офис компании “PR-стиль” был комнатой размером всего 7 кв. м. При этом ставки были не такие уж и маленькие – около 13,5 тыс. рублей/кв. м в год, но с учетом размера помещения арендная плата была меньше 8 тыс. рублей/месяц. Со временем мы переехали в более просторное помещение на этаж ниже. При этом расположено здание в центре, в пешей доступности от станций метро “Маяковская”, “Белорусская”, “Баррикадная”. Соответственно, любые поездки по городу совершать достаточно легко. Кроме того, арендодатель предоставляет определенный сервис: уборка, служба охраны и т. д. Конечно, и “антураж”, и сервис не сравнить с БЦ класса А, расположенными рядом, но для нашего бизнеса это не имеет особенного значения. Основная задача офиса – наличие нескольких рабочих мест, работающая оргтехника, удобное для всех расположение, невысокая ежемесячная арендная плата».
Правда, как рассказывает Константин Ковалев, «за последние годы уровень спроса на помещения класса С и D подвергался резким изменениям под воздействием конъюнктуры рынка. Так, если в 2008 году в структуре спроса на класс С и D приходилось не более 5 % заявок, то в 2009 году под воздействием кризиса их доля увеличилась до 30 %. В настоящее время рынок офисной недвижимости вновь вступил в фазу роста, происходит активное восстановление спроса на качественные офисные помещения. В 2011 году среди заявок по аренде и покупке офисных помещений, поступивших в компанию Blackwood, запросы на офисы класса С и D фактически отсутствовали. Сделки с такими помещениями совершаются чаще всего на срок до 12 месяцев, также очень распространены сделки субаренды, вследствие этого сегмент остается достаточно закрытым и мало изученным».
Как отмечает руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Рябичев, «сокращение сегмента происходит достаточно активно за счет глубокой реконструкции или перестройки таких объектов и повышения класса до B или B+». С коллегой согласна Клавдия Чистова: «В связи с тем, что правительство Москвы запретило строительство новых зданий в центре, а спрос на центровые офисы всегда будет стабильным, новое площади будут выходить на рынок за счет реконструкции этих строений». Впрочем, с точки зрения Юрия Тараненко, все не так очевидно: «С одной стороны, реконструкция здания и превращение в полноценный БЦ класса В или даже В+ является для собственника привлекательным. Все-таки снижение коридорного коэффициента, повышение арендных ставок и возможность сдавать только крупные площади интересно с точки зрения арендного дохода. И часть зданий, действительно, переводится в более высокий класс. Однако не стоит забывать, что реконструкция с обязательной модернизацией коммуникаций и перестройкой здания в зависимости от конструктива и других условий требует немалых инвестиций. Поэтому далеко не все собственники имеют возможность и желание реконструировать здания. Часть владельцев предпочитает получать стабильный арендный доход от офиса класса С. С другой стороны, часть БЦ класса В морально и физически устаревает, переходя в более низкий класс, что, соответственно, пополняет класс С. Думаю, сегмент офисов низкого класса будет существовать всегда, не особенно изменяясь. И прежде всего за счет того, что такие офисы всегда будут востребованы совершенно разными компаниями».
Оптимизм в отношении недорогих офисных площадей, расположенных в центре, разделяет и Ольга Павлик, полагающая, что «спрос в краткосрочной перспективе будет поддерживаться на стабильном уровне компаниями, для которых местоположение и низкая ставка являются основополагающими факторами при выборе офиса. Более того, на фоне снижения темпов ввода качественных офисных площадей и принятия властями Москвы решения о запрете на новое строительство в центре можно ожидать, что спрос на офисы класса С в пределах ТТК увеличится. Повысить объем предложения офисов класса С могут здания, принадлежащие различным ведомствам при условии, что Правительство Москвы переедет на присоединенную к столице территорию».
