Трудная мишень для редевелопмента

Во время кризиса мы были свидетелями того, как ряд современных ТЦ пускали в мелкую нарезку и превращали в рынки. Можно спорить о том, насколько это решение целесообразно в плане долгосрочной стратегии, однако тактически этот ход, несомненно, оправдывался – доходность объектов вырастала многократно. Обратных примеров – превращения морально устаревших рынков в ТЦ – намного меньше, и сегодня в регионах рынок генерирует в разы больше денег.
«Отмечу, что рынки обычно не хотят перестраивать – это курица, несущая золотые яйца. Собственники рынков обычно стараются дотянуть до последнего – до того момента, когда они просто начнут терять посетителей, постепенно переходящих в качественные торговые центры, либо же власти, желая облагородить вид города, вынуждают перестраивать подобные объекты. Однако обычно это бывает совместным решением», – отмечает Мария Шумяцкая, старший консультант отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle.
Серьезный редевелопмент возможен только в ситуации, когда цель собственника – впоследствии продать объект серьезным инвесторам. С учетом того, что переделка стоит дороже строительства, а институциональные инвесторы редко выходят за пределы двух столиц, очевидно, что решение такое с экономической точки зрения довольно спорное.
Тем не менее и такие примеры найти можно. Обратим взгляд к Екатеринбургу – городу, обладающему одним из наиболее развитых рынков торговой недвижимости. По показателям обеспеченности торговыми площадями – 301 кв. м на 1000 жителей – город занимает четвертое место в России, опережая Москву. Официально на территории МО «Екатеринбург» расположено 10 рынков, при этом в 2011 году их число пополнилось двумя. Правительство области и города планирует оказать поддержку в развитии, например, сельскохозяйственным рынкам – у нас в стране данный канал продажи пока что является одним из основных при реализации таких товаров, как овощи, фрукты, стройматериалы. «Тем не менее доля продаж на рынках, как и везде в России, сокращается – за счет активного развития цивилизованного ритейла, в том числе гипермаркетов», – отмечает Андрей Васюткин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с CBRE.
Несколько торговых объектов здешние отцы города охотно приводят в качестве примера успешного преобразования рынков в современные торговые комплексы. Впрочем, эксперты оценивают успех подобного редевелопмента по-разному.
«Если говорить о конкретных проектах реорганизации рынков, то нужно разделять два направления развития в этой сфере: размещение полноценных сельскохозяйственных и специализированных рынков в городе – как правило, они размещаются в сложившихся, «прикормленных» местах. С целью соблюдения муниципальных и федеральных требований к розничным рынкам данные объекты переводят в капитальные строения с выделением необходимых площадей для парковки/организации служебных помещений и складов, – отмечает Андрей Васюткин. – Второе направление – реорганизация рынков с целью более эффективного (даже не с коммерческой, а с градостроительной точки зрения) использования земельных участков».

ТЦ «Мегаполис» – плохая наследственность

---

Объект был запущен еще в 2009 году, когда даже действующие ТЦ испытывали известные трудности. На месте рынка вырос пятиэтажный торговый центр общей площадью более 30 тысяч квадратов. Собственник предпочитает не распространяться о том, что заставило его отказаться от стабильного дохода и запустить новый проект. Главный его плюс – хорошее расположение. ТЦ «Мегаполис» находится в центре города, на одной из главных улиц – 8 Марта, вблизи от Чкаловского вещевого рынка. Однако, как отмечает Мария Шумяцкая, концепция торгового комплекса, открытого в 2008 году, не очень удачная. Эксперты считают, что в итоге получился торговый центр рыночного типа. По словам Виктории Дидевич, эксперта рынка торговой недвижимости, большая часть арендаторов – несетевые магазины. Впрочем, здесь есть и ряд известных марок. Так, среди якорных арендаторов – гипермаркет электроники и бытовой техники «М.Видео», супермаркет продуктов питания«Монетка», многозальный кинотеатр «Киномакс 3D». В галерее есть «Л'Этуаль», People, Savage, Lotte, Oggi, «Красный Куб», «Экспедиция», «Связной», Palmetta, «Бюстье», Diva, «Бель Постель», «Твое», Westland, Glance.
Также эксперты обращают внимание на проблемы с планировкой, доставшиеся в наследство от рынка. «Мегаполис» представляет собой две коробки, соединенные галерейной частью. Переделать его в качественный современный торговый центр – задача непростая, если вообще возможная. В результате не все внутренние площади связаны между собой, в часть магазинов можно попасть только через отдельный вход, что, конечно, затрудняет движение покупателей.
Несмотря на все эти огрехи, проект сегодня генерирует высокий доход, главным образом за счет удобного расположения и сложившихся привычек покупателей. Местные жители уже привыкли делать покупки по определенному адресу, поэтому легко приняли нововведения. «Мегаполис» расположен на пути большого пассажиропотока (автовокзал, метро – в незначительной степени, внутри жилого района), и за годы существования он сумел «приучить» людей приходить и совершать покупки», – говорит Виктория Дидевич.
Впрочем, рост конкуренции на рынке торговой недвижимости города может заставить провести более глубокую реконцепцию. В ближайшие три-четыре года совсем рядом, но с более выгодным расположением относительно станции метро появится транспортно-пересадочный узел, в состав которого включен современный торговый центр. После его открытия «Мегаполис» может столкнуться с определенными трудностями. Понятно, что возведенный рядом современный торговый центр с качественной планировкой может оттянуть значительную часть лояльных покупателей.
Так что, по мнению эскпертов, собственникам «Мегаполиса» вскоре придется принимать решение о реконцепции. Наиболее вероятный путь – превращение в специализированный торговый объект, сосредоточенный только на торговле определенного профиля. Глобальная реконцепция гораздо более затратна и поэтому маловероятна.

Таганский ряд – самопровозглашенный ТЦ

---

То, что жители Урала в большинстве своем испытывают «радостную неприязнь» по отношению к Москве и москвичам, широко известно. Тем не менее в сердце Урала еще в 1995 году появился крупный вещевой рынок с неожиданным названием «Таганский ряд». В 2004 году на месте старого рынка появился торговый центр общей площадью около 40 тыс. кв. м. Кроме торговой зоны (первый и второй этажи) и гостиничных номеров (третий-седьмой этажи) в здании разместились банковское отделение, отделение связи, транспортные кассы, кафе, бильярдный клуб.
Хотя «Таганский ряд» позиционируется как современный торговый центр, в действительности это скорее крытый рынок. Стоит отметить, что собственники проекта обладают достаточным опытом в развитии качественных ТЦ: им принадлежит находящийся рядом современный торговый центр «Карнавал». Сами собственники предпочитают называть свое детище торговым центром, однако ему больше подходит определение «качественный рынок». Скорее всего, проект будет и дальше развиваться в качественную сторону именно в рамках этой специализации, поэтому вряд ли мы увидим серьезную реконцепцию объекта. Проект приносит высокий доход, у него есть годами сложившаяся стабильная покупательская аудитория, так что проводить глобальные изменения нецелесообразно с экономической точки зрения.
Как отмечает Андрей Васюткин, о том, что собственник, видимо, доволен доходами от текущего варианта использования крупного земельного участка, говорит то, что в ближайшее время на территории планируется размещение более 100 тыс. кв. м площадей в концепции оптово-розничного рынка.
В российских реалиях рынки, несомненно, являются вполне самодостаточным форматом торговой недвижимости. Они все еще генерируют достаточно высокий доход, при этом попытка переделать их в торговый центр может обернуться серьезными проблемами, связанными, например, с планировкой и инженерными системами. Неудивительно, что реальных примеров редевелопмента рынков в ТЦ почти нет. Возможно, числиться владельцем рынка не очень престижно, но зато вполне прибыльно.