Участники из Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и других регионов – девелоперы, инвесторы, управленцы, консультанты и ритейлеры – поговорили о создании ТЦ с момента формирования концепции до управления готовым комплексом.
«Пять лет назад любой торговый центр был востребован на рынке, так как конкуренции не было, а покупательские способности формировались по принципу «бери, что дают». Сейчас ситуация изменилась», - задала тон беседе Татьяна Ключинская, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International.
Девелоперы по-прежнему больше доверяют классическим торговым центрам – они стабильно приносят доход, и компании не хотят идти на риск. Однако развиваться начинают и новые форматы - такие, как аутлет-центры (центры брендовой одежды со скидками 30-70%), ритейл-парки (несколько крупных «якорей», собранных на одной территории) и лайф-стайл центры (с товарами более высокой ценовой категории). На конец этого года намечено открытие сразу трех аутлетов в Москве.
Отметим, что при любом формате основным «козырем» центра остается его местоположение. Оно определяет буквально все: и интерес покупателей, и готовность арендаторов войти в проект, и формат ТЦ, и его вид. В последнее время при разработке концепции ТЦ больше внимания уделяется предпочтениям потенциальных покупателей и арендаторов – они, по признанию девелоперов, теперь могут значительно повлиять на процесс (особенно это касается «якорей»).
При строительстве крупного центра девелопер встает перед выбором – возводить объект сразу или пофазово. Последний вариант позволяет снизить риски незаполняемости объекта (компания может всегда отказаться от второй фазы) и дает возможность при необходимости скорректировать концепцию, поясняет Елена Шевчук, вице-президент, глава департамента коммерческой недвижимости GVA Sawyer.
Что касается внутреннего содержания объекта, то мировая тенденция идет к снижению арендуемой площади ТЦ до 50% от общей. Российские же девелоперы к такому «экстриму» пока не готовы, отмечают эксперты. Другое дело – аутлет-центры. «Арендуемая площадь аутлетов составляют около 80% от общей. Кроме того, они не имеют якорей – отсюда усредненная арендная ставка, которая не «проседает» на крупных арендаторах», - говорит Вера Сецкая, президент GVA Sawyer.
Однако даже такой успешный на бумаге проект может провалиться. На это влияет, опять же, местоположение – аутлет может находиться слишком близко к городу или, наоборот, слишком далеко от него. В первом случае арендаторы, которые бояться конкуренции центра со своими же городскими бутиками, не будут входить в проект. Во втором – посетители не готовы будут тратить время на дорогу. Кроме того, по словам вице-президента NAI Becar Владимира Вайсса, «погубить» аутлет может перенасыщенность подобными центрами (как в Англии) или постепенное перерастание его в классический ТЦ (для этого хватает привлечения «якоря»).
Несмотря на приход новых форматов центров в Россию, они, по мнению экспертов, не способны вытеснить классические ТЦ. Как пояснил Александр Обуховский, директор по развитию департамента торговой недвижимости Knight Frank, устойчивость «классики» способны обеспечить «старые» бренды, давно присутствующие на российском рынке, – они должны составлять 70% наполнения центра. Еще 20-25% должно комплектоваться сетевыми ритейлерами, имеющими три-пять магазинов в России. Наконец, вершина айсберга – 5% - уникальные ритейлеры, представленные не более чем двумя магазинами. Последние, впрочем, останутся таковыми в перспективе не более трех лет. Однако существующие марки тоже не стоят на месте – современный темп жизни заставляет их увеличивать скорость обновления, соглашаются эксперты.
Остается добавить: то же ждет и торговые центры.
