Простая арифметика: метр за рубль

По итогам первого аукциона, который прошел 25 апреля, арендаторов обрели: городская усадьба Морозовых, конец XVIII в. – XIX в. (ООО «Аверс Брик Плюс»); жилой дом Н.П. Баулина (ООО «Ирбис»); городская усадьба, XVIII–XIX вв. (ООО «Старый квартал»).

В момент подготовки этого материала обсуждается проведение второго «арендного» аукциона, на который должны быть выставлены: городская усадьба купца М.Н. Гусева, 1-я половина ХIХ в., 1858 г. (ул. Большая Полянка, д. 65/74, стр. 3); жилой дом, 2-я пол. XIX в., известный как «Дом с кариатидами» (Печатников пер., д. 7); городская усадьба В.Ф. Колесникова-Саргиных-М.Е.Шапатиной, конец XVIII в. – начало ХХ в. – главный дом с торговыми помещениями, кон. XVIII в., 1900–1910-е гг. (Таганская пл., д. 88). Надо напомнить, что эта усадьба несколько лет назад была изъята у недобросовестного собственника, изуродовавшего фасад здания.

Настроения инициаторов данной программы радужные: советник руководителя Департамента культурного наследия города Москвы Николай Переслегин считает торги успешными, поскольку заявок было много, а цена, по которой в результате ушли здания, была значительно выше стартовой. «От бизнеса получен ответ, и сегодня мы точно понимаем, что бизнесу это интересно. То, что такая система начала работать, это правильно и говорит о том, что эта схема может быть эффективной и взаимовыгодной. Не случайно на три первых здания претендовало более 60 участников торгов. Это очень серьезная заявка», – подчеркивает Николай Переслегин. Правда, замруководителя отдела офисной недвижимости Cushman&Wakefield Елена Малиновская поправляет г-на Переслегина: по ее словам, на три выставленных особняка претендовало около 20 инвесторов. Но в целом с позитивной оценкой инициативы она согласна: «Первые итоги пока видны только в виде интереса к проведенному аукциону. В результате торгов арендная цена возросла в 3–4 раза. То есть интерес налицо. Думаю, что к следующим лотам тоже будет проявлен подобный интерес».

Надо отметить, что Россия в данном случае не первопроходец, а лишь последователь. Ведь не случайно для разработки программы приглашали голландских экспертов. Как отмечает менеджер проектов отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International Дмитрий Онофрей, в странах с богатым историко-архитектурным прошлым «существует опыт налогового регулирования, когда ставка налога на недвижимость значительно меняется в зависимости от состояния и текущего использования помещения. Причем механизм продуман таким образом, что собственника помещений подталкивают к ремонту и обновлению своей недвижимости». «В большинстве европейских стран компания, которая проводит ремонт культурного объекта, получает налоговое послабление. Например, в Дании, Австрии и Великобритании компания платит пониженный НДС на проведение ремонтных работ», – дополняет коллегу Елена Малиновская. А директор департамента оценки и консалтинга Сolliers International Татьяна Тикова подчеркивает, что «есть практика отдавать старые, но дорогие городу объекты под реконструкцию на льготных условиях. Тем более что такой формат взаимодействия, как PPP (public private partnership – частное государственное партнерство) весьма развит на Западе. А это, по сути, одна из форм взаимодействия».
Словом, европейский опыт – тоже вроде бы в плюс, однако экспертов продолжают терзать смутные сомнения: слишком уж много подводных камней они видят на пути реализации данной программы.

Камни преткновения

---

Как отмечает председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников, сама по себе программа, безусловно, представляется выходом из ситуации, когда памятник «спасать» надо, а инвесторов привлечь практически невозможно. Ведь это ветхие здания, которые нужно не только отреставрировать (причем с соблюдением множества условий и технологий, которые заметно удорожают восстановление), но и использовать впоследствии с целым рядом ограничений. В результате такой проект с экономической точки зрения становится не самым привлекательным. Поэтому государству приходится либо проводить реставрацию за счет бюджета, либо предлагать инвесторам те или иные преференции. Преференции, предложенные в данной программе, Денис Колокольников считает разумными и перспективными. Перспектива получить в аренду по ставке «рубль за метр» особняк с идеальным местоположением да еще и «с историей» может привлечь либо профессиональных инвесторов, либо структуры, которым важно сделать представительский офис «под себя». Однако приведенные экспертом расчеты заставляют задуматься: «Необходимо учесть, что ставка в 1 руб. за кв. м будет после реставрации, а аукцион проводится на ставку до реставрации. И стартовая ставка в 5000 руб./кв. м/год во время аукциона может превратиться в 10 000 или 15 000 руб./кв. м/год. Кроме того, надо подсчитать затраты на аренду в течение периода реставрации. Допустим, инвестор выиграл аукцион и начал платить аренду на уровне 10 000 руб./кв. м/год. По такой ставке он платит аренду первый год, пока проходит согласование и готовится проект, плюс еще 2–3 года, пока идет реставрация. К затратам на аренду надо прибавить еще и стоимость реставрации – минимум $2500–3000/кв. м. Итого к моменту, когда начинает действовать ставка «рубль за метр», инвестор потратит за четыре года около $4000/кв. м. Вернуть эти деньги за счет аренды он сможет в течение 5–6 лет. Таким образом, в итоге окупаемость проекта окажется не менее 9–10 лет. Что в принципе не так и выгодно, учитывая, что объект остается в аренде».

Сергей Матюхин, гендиректор KR-Properties, добавляет, что для девелоперов программа таит в себе немало подводных камней. В частности, это необходимость согласовывать проект реставрации во всех деталях, для чего требуется много времени, а специалистов, которые умеют качественно реставрировать, мало. «Программа «метр за рубль» может быть интересна компаниям, которые присматривают помещение для своих нужд, или небольшим компаниям, у которых нет текущих проектов. Для крупных девелоперов, которые занимаются большими проектами на территории города, эта программа неинтересна», – приходит в выводу г-н Матюхин.

Первый вице-президент Capital Group Валентина Становова обращает внимание на следующую особенность программы: «Выдача» объектов исторического наследия девелоперам должна сопровождаться полным пакетом документации, включающим планово-реставрационное задание на проведение работ для более точного расчета бюджета. Но на сегодняшний день такой документ девелоперам не предоставляется. А значит, нет возможности заранее детально оценить объем затрат на реставрацию объекта. Также в лотовой документации не было информации о земельно-правовых отношениях по каждому из объектов».

Помимо того, по мнению Валентины Станововой, непрозрачно пока выглядит процесс принятия решения о предоставлении компании, реставрирующей объект, льготных условий по аренде. Сегодня процедура выглядит следующим образом: компания приобретает право на реконструкцию исторического объекта на аукционе, затем разрабатывает проект реконструкции/реставрации и предоставляет его на одобрение, после чего осуществляет все работы по плану и получает финальное согласование отреставрированного либо реконструированного проекта в Москомнаследии. Для участников девелоперского рынка, всегда оценивающих проект заранее с позиции соотношения планируемых затрат и прибыли, вхождение на вышеперечисленных условиях имеет высокую долю риска.

Интересный акцент ставит Татьяна Тикова: «Недостатком схемы, на мой взгляд, является универсальность подхода ко всем объектам по срокам. Ведь все понимают, что очень большое числе ветхих зданий в настоящее время находятся в «сложных» с точки зрения дальнейшего развития местах: во дворах жилых домов, в теснейшем окружении зданий, где отсутствует какая-либо возможность доступа строительной техники, и проч. Поэтому для таких объектов, возможно, и пяти лет будет мало, чтобы сдвинуть с мертвой точки начало реконструкции. Однако, конечно же, это скорее исключение, чем правило».

Эксперт считает, что новая программа интересна прежде всего компаниям «старой» закалки, имеющим хороший административный ресурс, возможно, имеющим свои собственные проектные лаборатории. Кроме того, часть зданий по этой программе в настоящее время уже отключены от городских коммуникаций, и, соответственно, потребуются знание, умение и ресурс заново согласовать в нужных объемах все коммуникации, что гораздо легче делать компании, которая давно на рынке и хорошо знает все процедуры.

Дмитрий Онофрей высказывает опасение, что в случае с арендной программой может повториться история с «Макдональдсом», которому при начале работы на российском рынке была предложена ставка в 1 рубль за метр в год, а затем начали предъявлять обвинения в нерыночности оговоренных условий.

И, пожалуй, самый скептический настрой – у начальника отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, которая считает выработанную схему рискованной для инвесторов: «Особняки расположены преимущественно в центре Москвы, в «лакомых» местах, привлекательных для девелоперов. Земля под этими зданиями стоит очень дорого – в столице стоимость участка составляет 30% инвестиций в девелоперский проект, и компании будут бороться за особняки, несмотря на их неудовлетворительное состояние. Однако, согласно предложенной схеме, наибольшую финансовую нагрузку победитель торгов получает в течение и без того тяжелого для него периода – согласования проекта и его реализации. С одной стороны, городские власти, выставляя объект на торги, хотят максимизировать свою прибыль и фактически получить весь возможный доход – ведь в дальнейшем инвестор будет платить копейки. В свою очередь инвесторы сильно задумываются: имеет ли смысл бороться за объект, который в отдаленной перспективе стоит так дешево, если сейчас его цена довольно высока и к тому же придется вкладываться в реконструкцию».

Юридические «закавыки»

---

У юристов на программу свой взгляд. Они смотрят не столько на ее инвестиционно-девелоперскую привлекательность, сколько на юридическую грамотность и прозрачность ее конструкции. По мнению партнера Бейкер и Макензи – Си-Ай-Эс, Лимитед Максима Кузнеченкова, здесь свои сложности: «Не может считаться безупречной конструкция, при которой до завершения реставрационных работ арендатор считается пользующимся арендованным имуществом по его назначению и обязан уплачивать за такое пользование арендную плату». Остается только догадываться, считает Максим Кузнеченков, каким в этом случае является назначение объекта. На самом деле пользование объектом, находящимся в неудовлетворительном состоянии, является весьма условным, так как извлечь какие-либо полезные свойства из такого объекта невозможно. Установление за него платы – это искусственная конструкция. Такое пользование ничем не отличается от нахождения подрядчика на строительной площадке в ходе реконструкции объекта капитального строительства с той лишь разницей, что подрядчика при этом никто не заставляет платить арендную плату за его нахождение на возводимом объекте. То есть налицо компромисс между требованиями оборота и ограничениями регулирования.

Во-вторых, поясняет Максим Кузнеченков, возникают трудности с определением предмета аренды. Сторонам необходимо «сегодня» договориться об аренде объекта, характеристики которого будут известны только после завершения реставрации. Эта проблема – разновидность классической проблемы неопределенности предмета договора аренды, который в момент заключения договора аренды еще не создан. Но в данном случае проблема усложняется, так как внести изменения в такой договор аренды после завершения реставрации и привести в соответствие характеристики объекта аренды с положениями договора аренды не так просто. Положения о конкурсной процедуре и разъяснения ФАС по вопросам изменения предмета договора аренды государственного и муниципального имущества, заключенного на торгах, не предполагают возможности увеличения площади предмета аренды по такому договору аренды. Таким образом, описание объекта в договоре аренды и фактические характеристики объекта будут отличаться. Это может приводить к неопределенности по вопросу о правах и обязанностях сторон.

И, наконец, третья проблема, которую видит Максим Кузнеченков, – это специфические риски, которые возникают в случаях, если реставрация требует перестройки или глубокой реконструкции объекта. Ни в законодательстве, ни в судебной практике до конца не решен вопрос о последствиях существенного изменения предмета аренды в течение срока аренды. Есть мнение, что реконструкция предмета аренды может повлечь за собой прекращение договора аренды, так как первоначальный объект аренды, о владении и пользовании которым договорились стороны, по сути, прекращает свое существование. Хотя есть и противоположное мнение, сторонником которого является г-н Кузнеченков, что неопределенность, а следовательно, и риски для сторон остаются.

Помощник адвоката юридической компании «Юков, Хренов и партнеры» Олеся Салаева также считает, что арендаторы могут столкнуться с ограничениями. Так, например, исторические здания часто не могут удовлетворять таким требованиям, как наличие парковки, профессиональной УК и пр. При этом с точки зрения потребительского и инженерного качества площадей они могут соответствовать самым высоким требованиям, предъявляемым к современным офисным зданиям. Кроме того, в соответствии с ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» №73-ФЗ от 25 июня 2002 г. в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно должны быть указаны особенности, составляющие предмет охраны объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия независимо от формы собственности объекта.

Таким образом, напоминает Олеся Салаева, при заключении договора аренды арендатор должен понимать, что объектом культурного наследия можно пользоваться по своему усмотрению, но при соблюдении некоторых условий. Пользование объектом не должно: ухудшать его состояние; наносить вред окружающей историко-культурной и природной среде; нарушать права и законные интересы других лиц и пр. Кроме того, считает юрист, при определении характера использования объекта следует руководствоваться следующими основными требованиями: необходимо обеспечить неизменность облика и интерьера объекта культурного наследия в соответствии с особенностями данного объекта; должны проводиться согласование проектирования и проведения работ по сохранению памятника или ансамбля и (или) их территорий, проектирование и проведение землеустроительных, земляных и пр. работ на территории достопримечательного места, а также в зонах охраны объекта культурного наследия. Необходимо провести согласование с Минкультуры – в отношении объектов культурного наследия федерального значения; с территориальными органами Минкультуры – согласование в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, выявленных объектов культурного наследия. Кроме того, следует обеспечить режим содержания земель историко-культурного назначения, установленного ЗК РФ, согласно которому земли историко-культурного назначения используются строго в соответствии с их целевым назначением. Изменение целевого назначения земель историко-культурного назначения и не соответствующая их целевому назначению деятельность не допускаются. На отдельных землях историко-культурного назначения, в том числе землях объектов культурного наследия, подлежащих исследованию и консервации, может быть запрещена любая хозяйственная деятельность. Необходимо обеспечить доступ к объекту культурного наследия, условия которого устанавливаются собственником объекта культурного наследия по согласованию с Минкультуры или его территориальными органами.

Понятно, что все вышесказанное заставляет задаться вопросом – не получим ли мы через пять оговоренных программой лет массового расторжения договоров со стороны компаний-арендаторов, которые так и не смогли выполнить своих обязательств. «Надеемся, что этого не случится, – говорит Елена Малиновская. – Но риск не уложиться в пять лет существует всегда. Реконструкция – очень хлопотное и дорогое дело. Кроме того, возможны задержки в согласованиях со стороны Мосгорнаследия». А Дмитрий Онофрей уверен: «После того, как компания пять лет оплачивала аренду по рыночной цене и не смогла приступить к ремонту, расторгнуть такой договор означало бы зафиксировать убыток. Скорее может появиться вторичный рынок, где можно будет купить юрлицо с таким льготным договором». Кстати, для оптимизации программы эксперт предлагает властям города глубже вникнуть в потребности инвесторов и не ограничивать жестко будущее назначение помещений (при условии, что все технические требования к реставрации будут соблюдены). «В договоре будет четко прописан график реставрации. И в случае его нарушения контракт будет расторгаться. Таким образом, если компания не сможет выполнять свои обязательства, это станет ясно на первых этапах. Так что одновременного массового расторжения договоров через пять лет я бы не прогнозировал. При этом массового появления в этом сегменте недобросовестных инвесторов, которые изначально будут планировать не реставрировать здание, а просто «попользоваться» пять лет по льготной ставке, наскоро «подновив» стены и пол, ожидать не приходится. Если при нарушении графика реставрации договоры действительно будут сразу расторгаться, подобные «инвесторы» вряд ли станут участвовать в аукционах», – подводит итог Денис Колокольников.