По предложению Шойгу, собственник должен будет платить пошлину за перевод земель в другую категорию в размере 30% от новой (уже увеличенной с июня) кадастровой стоимости. Такая инициатива направлена на то, чтобы исключить возможность спекуляции со стороны собственников. Зачастую владельцы сельхозземель, обещавшие использовать земли по назначению, переводят их в категорию земель, получая огромный доход.
Подмосковный парламент собирается вынести законопроект на федеральный уровень осенью. Изменения планируется ввести в Налоговый кодекс РФ и закон «О порядке перевода земель из одной категории в другую».
Пока Подмосковье приостановило перевод земель в другую категорию. В правительстве сейчас находится около 150 предложений о переводе земли, но решения по ним пока не выносятся. Правда, уже с сентября подмосковное правительство начнет их рассматривать, для чего будет создана межведомственная земельно-имущественная комиссия.
Переводить земли в другую категорию предлагается лишь при наличии документации о будущем использовании. «Если у нас полный набор строительной документации - схема территориального планирования, генплан, правила землепользования и застройки, то в этом случае решения об изменении категории земли приниматься будут. Если документации нет, то мы считаем, что по общим правилам такие решения приниматься не должны», - рассказал зампред областного правительства Дмитрия Куракина.
Пока, как отмечает чиновник, вся выгода от перевода земель остается в карманах собственника, которые получают десятки тысяч процентов дохода. К примеру, стоимость земли сельхозназначения может быть в три раза меньше цены за земли «под жилищное строительство» (всего в законе семь категорий земель). В случае если новые правила будут приняты, за сотку в Подмосковье придется заплатить около 35 тыс. руб. госпошлины.
По словам Дмитрия Некрестьянова, руководителя практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры», сейчас в федеральном законе нет требований о внесении официальных платежей собственником за перевод участка, однако в некоторых регионах есть свои акты, которые уточняют требования к документам и процедурам. «В теории процедура выглядит достаточно прозаично: собственник подает ходатайство о переводе с приложением обоснования возможности такого перевода (в том числе градостроительным и экологическим), это ходатайство рассматривается и выносится соответствующий акт уполномоченным органом», - поясняет юрист. По мнению Александра Шемякина, юриста компании «Юков, Хренов и партнеры», сейчас собственник тратит на согласование и всю документацию 6-12 месяцев.
Однако на практике перевод земель в другую категорию - очень коррупционная процедура, так как «обоснование перевода» носит очень субъективный характер. Поэтому, с одной стороны, «узаконение» сборов – идея хорошая. «Но заявленные цифры представляются чрезмерными, так как при этом не учитывается, какие затраты понес инвестор на приобретение земель с/х назначения. Не очень понятна и правовая природа этого платежа, так как считать это государственной пошлиной вряд ли возможно, а платой за государственную услугу – тоже нет оснований», - говорит г-н Некрестьянов.
Кроме того, важно устранить возможность «субъективного» принятия решений, иначе закон не имеет смысла – коррупция останется, а затраты инвестора необоснованно возрастут.
К чему приведет эта инициатива – будет зависеть от ее реализации, считает, в свою очередь, г-н Шемякин. «В идеале схема перевода земель становится открытой и белой, все выплаты должны будут идти в местный бюджет. Вопрос остается лишь в том, оставят ли в руках чиновников рычаг принятия окончательного решения. Если да, то данные меры лишь увеличат объем общих поборов с собственника», - отмечает юрист.
Однозначно относится к закону Владислав Нигматулин, заместитель директора департамента индустриальной и складской недвижимости, земли компании Knight Frank - он считает, что увеличение госпошлины не приведет ни к каким новым последствиям. «Сверхвыплаты могут оформляться в качестве, например, взносов в фонд развития района или тратиться на социальные программы, школы и т.д.» - поясняет эксперт.
Возвращение платного перевода земель в другую категорию - это не единственная фискальная мера, которую хотят принять в отношении землепользователей. Речь идет об увеличении ставки налогов с неиспользуемых сельскохозяйственных угодий в 10 раз - с 0,3% до 3% кадастровой стоимости участка. И, соответственно, увеличение штрафов для юридических лиц за неиспользование земель сельхозназначения с 80-100 тыс. руб. до 1 млн руб. Эта мера предпринята для того, чтобы стимулировать собственников вводить в хозяйственный оборот сотни тысяч гектаров неиспользуемых земель области. По некоторым данным, в Подмосковье насчитывается около 1 млн га сельхозугодий, из которых около 700 тыс. га либо не используются, либо используются не по назначению.
