Как заявил накануне на заседании правительства мэр Москвы Сергей Собянин, разбирательства в суде слишком накладны для города, в то время как компенсации за расторжение инвестконтрактов «необременительны для городского бюджета» (в прошлом году инвесторам было выплачено около 2 млрд руб.)
Предполагается, что инвестору компенсируют предпроектные и проектные работы, прямые платежи в бюджет города (при покупке контракта на торгах), плату за технологическое присоединение, затраты на отселение и переселение, а также строительно-монтажные работы, включая подготовку стройплощадки и вынос коммуникаций. «Все разумные расходы будут возмещены, а явно завышенные расходы компенсироваться не будут», - подчеркнул г-н Собянин.
На решение о компенсации городу дается 3,5 месяца с момента подачи документов инвестором. Оценивать понесенные застройщиками затраты будет Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК).
Эксперты расходятся во мнении относительно инициативы столичных чиновников. «Основным недостатком является невысокий шанс того, что оценка затрат городом будет соответствовать реально понесенным затратам инвестора», - говорит руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. В то же время, это снимает проблему непредсказуемости судебного решения и длительности спора, поэтому инвестор может согласиться на такую, пусть и частичную, компенсацию, считает эксперт.
Иная точка зрения у Натальи Чистяковой, директора по развитию департамента консалтинга GVA Sawyer. «Инициатива как всегда односторонняя, поскольку власти заботятся о собственной выгоде, никак не подкрепляя, а наоборот ухудшая состояние инвесторов», - считает эксперт.
Расходы не всегда возможно подтвердить. В результате у инвесторов возрастут риски неполучения прибыли. Кроме того, если инвестор будет рассчитывать лишь на возмещение минимума затрат, ухудшится качество объектов, прогнозирует эксперт. «Если речь идет о новых контрактах, в которых будет прописана возможность одностороннего расторжения инвестконтракта, то все будет справедливо. Если же речь идет о заключенных ранее контрактах, в которых нет закрепленных сторонами соглашений о возможном одностороннем расторжении, то такие действия вообще противоречат ГК», - возмущается г-жа Чистякова.
О спорности оценок затрат инвесторов говорит и Дмитрий Сороколетов, управляющий директор NAI Becar в Москве. «С другой стороны, лучше такой вариант, чем отсутствие решения в законодательном поле. Я думаю, что схема, предложенная властями Москвы, будет хорошо работать с теми проектами, которые находятся в долгой проработке, у которых, по тем или иным причинам, затянуты этапы реализации, и инвесторам проще выйти из них, получив хоть что-то».
На сегодня примеров затяжных судов за компенсацию затрат больше, чем довольных результатом разбирательства инвесторов – судьба 80 проектов решается в судах, а 89 прекращены городом в одностороннем порядке. Так, компания «Главмосстрой» судилась в течение двух лет за расторгнутый инвестконтракт на реконструкцию квартала 16 в Кунцево. Только на днях суд принял решение компенсировать девелоперу 11 млн руб.
К тому же в законе не прописано, какие виды затрат подлежат компенсации. Инвесторы требуют выплаты фактических затрат и неполученной прибыли, однако на практике получают лишь часть средств обратно. «Во всех случаях претендовать можно только на расходы, которые прямо связаны с реализацией проекта, т.е. не получится потребовать компенсацию расходов на оплату зарплаты команды проекта и т.п.» - отмечает г-н Некрестьянов.
Примите к сведению
По данным «Ведомостей», нормативы общей стоимости строительства в расчете на 1 кв. м. такие - для кинотеатра - это 97 400 руб., для подземной парковки - 17 200 руб., многофункциональный комплекс - 46 000 руб. Если контракт расторгается на стадии проектных работ, то стоимость считается как доля от общей стоимости строительства. Для кинотеатров она составляет 4,8%, для МФК - 6%.
