Земельный вопрос: новый взгляд на старую проблему

Мария Матвеева

Но на протяжении последнего десятилетия произошло существенное развитие земельного права, внесены изменения во многие законодательные инициативы, принятые ранее.

Завершение земельной реформы связывают в первую очередь с завершением льготного периода выкупа земельных участков для собственников зданий. До 1 июля этого года владельцы строений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладали преимущественным правом выкупа этих участков.

Преимущественное право покупки позволяло приобрести земельный участок под объектом путем прямой продажи, без проведения аукциона. Кроме того, выкуп производился по льготным ценам, размер которых определялся в процентном отношении от кадастровой стоимости участка. Как правило, участок выкупался за 20–30 % от своей кадастровой стоимости.

После завершения реформы владельцы объектов, расположенных на государственных землях, скорее всего, будут вынуждены выкупать участки по полной кадастровой стоимости, что естественным образом отразится на дальнейшей стоимости всего проекта.

Если говорить о влиянии земельной реформы на коммерческую недвижимость, то нужно отметить, что в силу достаточно высокого (относительно многих других отраслей) развития рынка и достаточно сильной конкуренции как раз в коммерческой недвижимости многие собственники объектов успели воспользоваться льготным периодом для приобретения земельных участков.

Поэтому завершение реформы больше отразится на будущих, еще не построенных, объектах, в том числе тех, которые будут являться проектом редевелопмента. В границах Петербурга находится большое количество заводов и фабрик, многие из которых давно не используются по назначению. Также у многих действующих предприятий избыточные площади, огромные участки земли, часто с хорошей локацией, которые используются неэффективно. Вместе с тем декларируемая последние несколько лет позиция городской администрации по преимущественному выводу предприятий за городскую черту пока не нашла реального отклика в бизнес-среде. Для этого есть целый ряд причин: сложности перевода производственных площадок, связанные с громоздкостью оборудования и его изношенностью, высокая стоимость строительства новых производственных корпусов на новом месте, сложности при подборе адекватного земельного участка для нового строительства, длительные сроки согласований разрешительной документации и проч.

При этом сам процесс вывода предприятий за городскую черту неизбежен, поскольку земельный банк Петербурга ограничен естественным образом. Учитывая, что завершение земельной реформы повлечет за собой рост стоимости земли и, соответственно, удорожание любых проектов, реализуемых на государственных землях, можно прогнозировать и в дальнейшем весьма осторожное отношение инвесторов к проектам редевелопмента. Это не значит, что таких проектов не будет, наоборот: будут реализовываться только самые качественные, самые ликвидные проекты, наиболее привлекательные для инвесторов.

Например, сейчас активно развивается проект редевелопмента зоны «Московская-Товарная», в котором участвует наша компания. В центре города, рядом с Московским вокзалом и в 300 м от Невского пр. будет производиться реновация более 20 га земли, создано новое пространство для жизни, включающее и качественное жилье, и коммерческую составляющую, и объекты социальной инфраструктуры. В июне мы подвели итоги архитектурного конкурса, победителем которого стала архитектурная мастерская SPEECH в консорциуме с компанией «Герасимов и партнеры», и теперь у нового проекта есть собственное лицо.

Но находящихся в стадии реализации проектов редевелопмента для такого города как Петербург совсем немного. И большинство интересных площадок, пригодных для реновации, пока не используются. Только в центре города навскидку можно назвать несколько таких «пятен». Очевидный пример – территория Боткинской больницы. Участок находится в зоне общественно-деловой застройки, обладает хорошей инженерной подготовленностью, поэтому весьма привлекателен для редевелопмента. Но на территории больницы расположены объекты культурного наследия, что уже увеличивает стоимость работ, и при увеличении цены выкупа земельного участка стоимость и так непростого проекта может вырасти в несколько раз. Однако инвестор, который возьмется за реализацию этого проекта, должен обладать не только значительным финансовым «плечом». В первую очередь важна детальная проработка функционального зонирования, получение необходимой разрешительной документации, грамотное проектирование. То есть, по сути, такие проекты под силу только профессиональным девелоперам, обладающим соответствующим опытом и пониманием местной специфики.

Конечно, повышение стоимости земли неизбежно, государство и так в течение достаточно длительного периода предоставляло возможность льготного выкупа земельных участков. Но, наверное, в отношении масштабных проектов нужно учитывать их значимость для развития города и предоставлять определенные преференции для их реализации. В конечном итоге, грамотно и качественно выполненный проект редевелопмента отвечает интересам и инвестора, и города.