Локация Тушинского
аэродрома давно волнует воображение девелоперов всех мастей. Даже без анализа
наилучшего и наиболее эффективного использования участка понятно, что самым
перспективным будет строительство многофункционального комплекса,
имеющего в составе как жилье/апартаменты, так и торговую,
спортивно-развлекательную и офисную недвижимость. Тем более что один центр
притяжения будущего района – стадион «Спартак».
С точки зрения девелопмента торгово-развлекательных площадей
Тушинский аэродром, говоря простым языком, - «прикормленное место». Здесь не
один десяток лет работает Тушинский торговый комплекс (в прошлом – Тушинский
рынок), также на аэродроме проводятся ежегодные open air шоу и фестивали,
например, «Автоэкзотика» и «Максидром». Другими словами, потребительский поток
сформирован еще до строительства торговых площадей.
Заместителем мэра Москвы Маратом Хуснуллиным уже объявлено о
строительстве 300 000 кв.м. офисных площадей, 255 000 кв.м. площадей
спортивно-развлекательного характера, а также жилья для 28 000 человек. Всего
это составляет около 1 000 000 кв.м. При этом общий заявленный объем застройки
– 2 млн кв.м. С учетом площадей технических сооружений и парковочных
мест, вероятно, около 700 000 кв.м. придется на торговые площади. Иначе говоря, проект застройки Тушинского аэродрома может стать
ярким и отлично сбалансированным. У него есть на это все шансы благодаря
исключительно удачному сочетанию локации, истории и планов городских властей.
Однако есть несколько «тонких мест», игнорирование которых может
привести к серьезным трудностям проекта. Во-первых, на сегодняшний день заявлен
только один утвержденный выезд на Волоколамское шоссе (мост в Строгино еще в
процессе рассмотрения идеи). Даже с учетом введения к началу
строительства новой развязки на Волоколамском шоссе этого критически мало. Для
проекта такого масштаба следует планировать как минимум 5-6 выездов на
разные трассы, как в сторону центра, так и в сторону области. Также необходимо
самым тщательным образом проработать схему движения транспорта внутри МФК,
чтобы избежать заторов.
Вопрос строительства моста через Москву-реку, который обеспечит
выезд в Строгино, станет одним из краеугольных камней проекта. Учитывая тот
факт, что к застройке, скорее всего, приступят несколько девелоперов, городским
властям нужно будет четко проработать вопросы строительства инфраструктуры
комплекса, в т.ч. моста в Строгино. На сегодняшний день в российской
действительности это является чуть ли не самым сложным этапом во всех
девелоперских проектах, где более одного участника. Классический пример –
«Москва Сити». К примеру, город уже
объявил свои инвестиции в проект в размере около 7 млрд руб. Для сравнения:
строительство офисного центра Premium West площадью 23 500 кв.м. (это 1,2% от
площади застройки Тушинского аэродрома) обходится девелоперу в 1,2 млрд руб.
(это 17% от размера инвестиции в проект Тушинского аэродрома). Соотношение
площади и инвестиций – 1:14. Очевидно, что город не планирует строительство
моста из своего бюджета, как и строительство основной инженерной и транспортной
инфраструктуры проекта – это будет предложено сделать девелоперам.
Надо отметить, что в случае реализации этот проект станет знаковым
и для московского рынка жилья и для рынка коммерческой недвижимости. В
последнее время все больше усиливается тенденция децентрализации офисных
площадей. Практически на всех отраслевых мероприятиях эксперты приходят к
общему мнению, что будущее – как раз за такими МФК, когда люди смогут жить и
работать в одном месте, сохраняя больше времени для личной жизни, разгружая
транспортные магистрали города. И МФК на Тушинском аэродроме способен стать
первым проектом, полностью отражающим современные тенденции.
У Тушинского аэродрома огромный потенциал, реализовать который без
ошибок рынок вполне в состоянии. Уже есть накопленный опыт удачных и неудачных
концепций и проектов. Если будут учтены вопросы развязок, парковок, навигации и
въездов/выездов комплекса, мы получим идеальный городской микрорайон будущего.
