Зоны особого внимания

Есть в календаре дни, когда москвичи предпочитают любить свой родной город издалека. Это праздники. «Главное – не остаться в городе, главное – не остаться в городе»,?– шепчут офисные сотрудники, как мантру, пока Yandex ищет оптимальные пути отступления из столицы на ближние и дальние дачи. Москве катастрофически не хватает общественных зон, мест для активного отдыха, занятий спортом, прогулочных маршрутов. Московское правительство намерено изменить ситуацию. Захотят ли инвесторы принять участие в создании общественных зон?
«Антидиванная» политика

В городе, где около 400 музеев, 200 выставочных залов и галерей, 129 театров и 3 цирка, более 70% населения проводят вечера у телевизора, а воскресные прогулки ограничиваются походом в ближайший торговый центр. Узнав об этой не внушающей оптимизма статистике, московское правительство объявило войну диванам. «Антидиванная» кампания включает в себя бесплатное посещение музеев в определенные дни, продление времени работы музеев и выставок по четвергам, увеличение количества мест в городе для прогулок, для активного отдыха и занятий спортом. Основные направления этой деятельности намечены в государственной программе города Москвы «Развитие индустрии отдыха и туризма на 2012–2016 годы». Важнейшее место в программе отводится созданию и обустройству общественных зон.

Тема создания общественных пространств не нова. «Первые попытки организации таких зон в Москве были предприняты в 80?х годах прошлого века,?– вспоминает Борис Левянт, генеральный директор ABD architects.?– В частности, это пешеходная зона Арбата, Столешников переулок, Новый Арбат – променад вдоль магазинов. Можно привести в пример и Манежную площадь, хотя огромное количество заборов и охраны часто создает неудобства для горожан».

Как рассказал Борис Левянт, понятие «общественные зоны» включает в себя части городских территорий, пешеходные улицы, контактные зоны, где на первых этажах зданий или на специально организованных площадях существуют места для общения горожан. Это участки улиц, парков, скверов, открытые для горожан, т.?е. бесплатные. По сути, любое открытое пространство в городе является общественным и должно быть благоустроено. Важной частью общественных пространств должно стать создание пешеходных зон. В 2013 году планируется открыть 19 пешеходных зон: 8 уже спроектированы, остальные 11 находятся на стадии проработки. Общая протяженность пешеходных маршрутов составит 16 км. Известно, что первый из них пройдет от Красной до Пушкинской площади, второй – по ул. Никольской, от Лубянской до Красной площади и от Тверского проезда до Охотного Ряда. Вокруг «Третьяковки» будут созданы так называемые музейные кварталы – от станции метро «Новокузнецкая» по ул. Пятницкая через Климентовский пер., Ордынский тупик, Лаврушинский пер., Кадашевскую наб. до Болотной. В пешеходных зонах установят скамейки, сделают подсветку, посадят деревья, обновят тротуары и фасады домов. «Общественные пространства, и это самое важное, должны быть качественно организованы с соблюдением всех норм,?– отмечает Борис Левянт.?– Например, на маршрутах движения не должно быть переломов в одну ступень – это будет приводить к постоянным травмам. Безусловно, должно быть и достойное озеленение: оно создает ухоженную атмосферу и обеспечивает качество среды. Максимальное внимание, на мой взгляд, должно отводиться обеспечению инфраструктуры в общественных пространствах. В строящихся зданиях на первых этажах должны быть организованы различные рестораны, кафе, химчистки, магазины и другие заведения, полезные для горожан. К сожалению, в памяти еще свежа идеология советского времени, когда общественное пространство ограничивалось доской почета и местом проведения парадов и демонстрации в защиту и поддержку трудящихся. Сейчас все-таки во главу угла ставится защита и поддержка горожанина, и общественное пространство должно в первую очередь быть ориентированным на него».

Парки культуры имени отдыха

Программа «Развитие индустрии отдыха и туризма на 2012–2016 годы» предлагает в качестве эксперимента создание на базе ПКиО «Сокольники» (в 2012 году), Измайловского ПКиО (в 2013 году) государственных автономных учреждений. В результате к 2016 году запланировано увеличить долю собственных доходов, по отношению к финансированию, из бюджета города Москвы в парках культуры и отдыха до 85?%. Еще пару лет назад для парков культуры, традиционно финансируемых городом, такой эксперимент можно было бы отнести к разряду утопических. Однако после тех перемен, которые произошли с ЦПКиО им. Горького, значительное увеличение доли доходов парков культуры после реконцепции выглядит вполне логичным. Сергею Капкову на реорганизацию ЦПКиО им. Горького потребовалось всего пять месяцев. За это время парк изменился, избавился не только от устаревших конструкций, но и от непонятных арендаторов. «Мне нравится, что в Парке Горького убрали все индустриальные вещи, ржавое колесо обозрения. Вместо этого появились прогулочные зоны, огромный каток, павильон Центра современной культуры “Гараж”,?– говорит Александра Славянская, гендиректор ГК «Овентал».?– Изменилась сама атмосфера места, сюда хочется приходить снова и снова». До реконструкции доход Парка Горького составлял всего 70 млн рублей, сегодня эта цифра выросла до 1,5 млрд рублей. Перемены в ПКиО «Сокольники» начались в августе 2011 года. «Московское правительство поставило перед крупнейшими парками культуры и отдыха, функционирующих в рамках департамента культуры Москвы, задачу – помимо бюджетного финансирования самим зарабатывать себе на жизнь,?– рассказывает Андрей Лапшин, директор ПКиО «Сокольники».?– Восстанавливая инфраструктуру парка, мы начинаем зарабатывать деньги, идущие на ремонт и создание новых объектов, которые будут приносить нам доход. В результате бюджетное финансирование парков должно быть сведено к минимуму, парки постепенно перейдут на само­окупаемость. Задача перед нами сложная: с одной стороны, парки должны стремиться к самофинансированию, с другой – необходимо сохранить социальную ориентированность парков культуры, чтобы посещение было доступным для всех слоев населения».

К сезону 2012 года в ПКиО «Сокольники» появились новые футбольные поля, бассейн, спортивные центры и площадки. Была проведена работа по восстановлению территории, появились новые кафе и рестораны. Построена новая фестивальная площадь со сценой и трибунами, вмещающая до 10 тыс. человек. Оборудована рабочая станция, представляющая собой разновидность коворкинга. Отличие в том, что рабочее место можно снять не в офисе, а в одном из помещений парка, где есть вся необходимая офисная техника. Летом при желании можно взять ноутбук и выйти работать прямо в парк, расположившись на скамейке или лежаке. К зиме в парке появился большой каток с искусственным льдом и всей инфраструктурой (ледяной лабиринт и ледяные горки, горка для катания на тюбингах, аттракцион «Планета LЁD»). Согласно рейтингам, он является самым посещаемым после катка в Парке им. Горького.

«Мы видим, что люди, которые не были в парках десятки лет, стали сюда возвращаться. Возрождается культура паркового досуга. В дни новогодних каникул с 28 декабря по 8 января 2013 года количество посетителей парка “Сокольники” составляло более 200 тыс. человек в день,?– подсчитывает Андрей Лапшин.?– В обычном рабочем режиме в выходные дни парк посещает от 30 до 50 тыс. человек. У нас есть программы отдыха для людей разных возрастов. По сравнению с прошлым годом, до всех перемен количество посетителей было в два раза меньше».

В дальнейших планах обустройства парка – воссоздание тех зон, которые раньше были в «Сокольниках», разумеется, с учетом современных требований и последних модных тенденций. Так, например, появится летний кинотеатр с эстрадой, где будут проходить вечера классической музыки и концерты, а ночью площадка будет трансформироваться в кинотеатр.

Конечно, не стоит забывать, что парк – это не только развлекательные площадки, но и лес. В случае «Сокольников» лесопосадки занимают более 300 га. Чтобы содержать эту территорию в надлежащем порядке, проводить посадки, прочистки, вырубки, необходимы значительные средства. И здесь без поддержки города все равно не обойтись. Сегодня парк зарабатывает деньги за счет общепита, аренды, проката спортивного инвентаря и проч. После реконцепции доходность парка увеличилась в четыре раза (по сравнению с 2011 годом). По мнению Андрея Лапшина, к 2016 году «Сокольники» способны увеличить долю собственных средств в объеме финансирования до 80?%.

В одном «Флаконе»

При грамотном подходе общественное пространство может стать успешным бизнес-проектом. Это доказал опыт креативного пространства дизайн-завода «Флакон».

«Территория бывшего завода “Хрустальный” им. Калинина была приобретена нынешними владельцами с целью снести все постройки, как обычно поступают все девелоперы, и построить бизнес-центр. Но тут грянул кризис, на снос и новое строительство не было денег,?– рассказывает Елена Илюшина, генеральный директор дизайн-завода «Флакон».?– Собственником здания г?ном Матушевским было принято решение сдавать помещения в аренду творческим старт-апам по низкой арендной ставке при условии, что ремонт помещений делают арендаторы сами. Каждая из компаний получала в качестве бонуса арендные каникулы. В итоге мы получили 100%-ный ремонт помещений, проведенный силами арендаторов, и плодотворную среду для развития творческих бизнесов».

На то, чтобы заполнить «Флакон» жильцами (именно так называют здесь арендаторов), потребовался год. Сначала в жильцы принимали всех, однако через год была проведена ротация арендаторов. С непрофильными арендаторами договоры расторгли, их место заняли те жильцы, направление деятельности которых соответствовало маркетинговой политике «Флакона». Сегодня жильцами креативного пространства являются архитектурные бюро, рекламные агентства, креативные офисы. В последнюю категорию попало, например, турагентство с необычным бизнес-подходом, оригинальной подачей своих услуг и, как следствие, трафиком около 3 тыс. человек в день.

«У нас нет арендаторов, есть жители,?– настаивает Елена Илюшина.?– Какие преимущества имеют жители перед арендаторами? Если вы арендуете офисные площади в обычном бизнес-центре, будете сидеть на своих квадратных метрах и заниматься бизнесом в замкнутом пространстве. Наша “коммуна” дает возможность своим жителям на общем собрании обсуждать маркетинговую стратегию развития бренда, инициировать полезные для своего бизнеса мероприятия, которые приведут трафик». Так, например, весь 2012 год на «Флаконе» проходили дни разных стран – «Дни Франции», «Дни Англии», «Дни Германии». Всего было проведено около 12 ивентов. В такие дни «Флакон» посещало около 7 тыс. человек, соответственно, росла средняя стоимость чека его жителей.

«По большому счету, “Флакон” без государственной поддержки, без привлечения каких бы то ни было сторонних денег выполняет важные социальные функции в области просвещения, образования и организации досуга жителей города,?– рассказывает г?жа Илюшина.?– Две недели назад я была в Нью-Йорке, где в одном из районов по примеру “Флакона” бывшее промышленное помещение было отдано жителям. Горожане организовали там свои бизнесы и теперь инициируют мероприятия, направленные на благоустройство общегородской среды и формирование творческого сообщества. Пообщавшись с жителями Нью-Йоркского творческого кластера и получив приятную долю аплодисментов в свой адрес, мы поняли, что опыт “Флакона” очень интересен нашим зарубежным коллегам. Было решено провести в апреле международный форум с участием представителей творческих территорий из разных стран».

В качестве креативного кластера «Флакон» существует два года. Общая площадь составляет 25 тыс. кв.?м. Из них 50?% занимают офисные площади, 30?% отведено под магазины, 20?% – под развлекательные пространства. Кроме того, есть три зала для проведения массовых мероприятий, метраж одного зала – 800 кв. м, двух других – по 400 кв.?м.

Бытует мнение, что социально значимые проекты, такие, например, как детские и творческие студии, не способны платить высокие арендные ставки. Однако их присутствие в объекте может служить центром притяжения для жителей города. Как поступать в таком случае? Отказаться от таких арендаторов или снизить для них ставки?

«У нас есть и студия йоги, и детский клуб, которые платят по таким же арендным ставкам, что и остальные, и прекрасно себя чувствуют. Это возможно благодаря высокому трафику и правильной стратегии бизнеса,?– говорит Елена Илюшина.?– В этом как раз и состоит преимущество творческих кластеров: ты приходишь вроде бы с низко рентабельным бизнесом в комьюнити, и твоя маржинальность возрастает».

Сегодня средняя арендная ставка на «Флаконе» составляет около $?600 в год за кв. м, что вполне сопоставимо с средними офисными ставками аренды по Москве. Инвестиции в проект составили $?10 млн. По словам г?жи Илюшиной, изначально планировалось окупить проект за 10 лет, но уже сейчас становится ясно, что нам удастся сократить срок окупаемости до трех–пяти лет.

Другим примером того, что создание общественных пространств может быть экономически выгодным, может служить креативное пространство «Ткачи» в Санкт-Петербурге. Из 11 тыс. кв. м 3 тыс. кв. м отведено под ритейл, 2 тыс. кв. м – под креативное пространство (выставочный центр, творческий детский центр и проч.), 500 кв. м – под рестораны и кафе. «На сегодняшний день объект полностью заполнен арендаторами, в ближайшее время объект планируется ввести в эксплуатацию,?– рассказывает Александра Славянская. Что интересно, арендные ставки в «Ткачах» соответствуют среднерыночным (в Санкт-Петербурге они составляют $?450/кв. м в год), чуть ниже ставка только у выставочного пространства, арендующего большую площадь и являющегося якорем креативного пространства. «Никому не нужны унылые неплательщики на объекте,?– считает г?жа Славянская.?– Любая компания заинтересована в том, чтобы не было убыточных проектов. Прибыльность является показателем качества проекта».

От центра до окраин

География и формат общественных зон должны быть достаточно широкими, считают эксперты. «Очень нужны такие места, где можно и погулять, и развлечься, и поужинать. Думаю, Москве необходимо как минимум еще три–четыре “Красных Октября”,?– говорит г?жа Славянская. Сергей Калинин, президент ОАО «Галс-Девелопмент», считает, что в качестве потенциальных территорий для создания общественных пространств можно рассматривать территорию «ЗИЛа» и бывшие промзоны на востоке и юго-востоке Москвы. Здесь промзоны занимают огромные территории, на которых помимо жилья, офисов и торговой недвижимости можно создавать парки, прогулочные зоны, креативные пространства. Например, как это сделано в Рублево?Архангельском заповеднике. По мнению Бориса Левянта, к перспективным общественным зонам можно отнести транспортно-пересадочные узлы.

«Важно, чтобы и город шел навстречу развитию общественной жизни на таких пространствах,?– подчеркивает Борис Левянт.?– Недавно я проездом был в итальянском городке Удине и случайно оказался на местном конкурсе детских рисунков на асфальте, проводившемся на центральной площади. Вокруг этого события был огромный ажиотаж, пришли тысячи горожан. Казалось бы, шум ровно из ничего. Но такие ивенты помогают развитию частного бизнеса, создают многочисленные инфоповоды и, по большому счету, образуют культурную жизнь горожан. Наличие элементарной общественной зоны и инициативы мэрии, идущей навстречу жителям, связывают воедино интересы горожан, гостей города и бизнеса».

Инвестиционное пространство

Является ли обустройство общественных зон делом исключительно государственным, или же инвесторы и девелоперы тоже могут найти здесь свой интерес – вопрос далеко не праздный. Привлечение в проекты инвесторов сможет значительно ускорить процесс создания общественных пространств и повысить их качество. «Девелопмент, как и любой бизнес, ориентирован на получение прибыли. Поэтому если при редевелопменте промзоны инвестор получает в виде обременения обустройство нескольких десятков гектаров парковой зоны, понятно, что затраты должны отбиваться на уровне реализации коммерческих или жилых площадей в этом проекте,?– считает Сергей Калинин.?– Хотелось бы подчеркнуть, что девелоперы и сами активно занимаются созданием общественных зон: в каждом крупном объекте (от 30 тыс. кв. м) под них отводится достаточно большое пространство. Без красивых, хорошо продуманных общественных зон коммерческий объект просто не будет востребован».

Дарья Сибирякова, руководитель проектирования департамента управления специальными проектами компании Capital Group, отмечая единство интересов девелоперов и жителей города – сделать Москву красивым, удобным мегаполисом, в котором интересно и комфортно строить, работать и жить, соглашается с г?ном Калининым: «Девелоперу будет интересно принимать участие в развитии общественных пространств, если город будет позволять ему на этом заработать, в частности, путем строительства коммерческих площадей». Елена Илюшина рассказала, что столичные девелоперы опытом «Флакона» пока не заинтересовались. А вот регионам тема создания креативных пространств близка. Так, по примеру «Флакона» во Владивостоке открылась креативная фабрика «Заря». По словам Андрея Лапшина, к обустройству ПКиО «Сокольники» проявляют интерес и инвесторы, от которых поступает много предложений, самые интересные из которых воплощаются в жизнь. Именно в сотрудничестве с инвесторами был реализован проект «Инопарк» – центр развлечения для детей, построен современный бассейн, планируется создание летнего кинотеатра.

«Государство может побудить инвесторов к сотрудничеству только одним способом – создавая для них условия, при которых инвестировать в общественные пространства будет выгоднее, чем НЕ инвестировать,?– уверена Александра Славянская.?– Девелопер, вложив деньги в развитие общественных пространств, должен получить преференции в других важных для него областях деятельности. Например, налоговые льготы, площадки под застройку, льготные ТУ от монополистов на каких-то других своих объектах. Государство может взять на себя часть выплат, связанных с получением технических условий на какой-то объект девелопера.

Единого рецепта не существует, все зависит от того, что хочет видеть город, каких девелоперов захочет привлечь, каковы реалии бизнеса этих девелоперов. От этого зависит, что девелопер и город смогут предложить друг другу».


иГРОКИ РЫНКА

ABD Architects

Левянт Борис

Другое

Дизайн-завод Флакон

Поделиться

25737

журнал CRE 20 (356)

15-30.11.2019
Офисная недвижимость Москвы  Совокупный объем офисных площадей на московском рынке по итогам III кв. 2019 года составил 16,6 млн кв. м. 26% объема московских офисов относятся к классу А – 4,4 млн кв. м, 74%, или 12,2 млн кв. м – к классу В. Чем интересны МФК? 30 октября в Немецком Центре Промышленности и Торговли состоялась конференция Mixed-Use Development, посвященная объектам МФК.  Строительные конструкции Максимум диверсификации при минимуме авант...

подпишись НА эксклюзивные новости cre