Популярность закрытых ПИФов в России продолжает набирать обороты. ЗПИФ состоит из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании и имущества, полученного в процессе такого управления. Иными словами, это все тот же фонд, но с длительной перспективой получения доходов. Итак, 10 фактов о ЗПФ.
1. Пай закрытого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН) - это именная ценная бумага, удостоверяющая право ее владельца на долю имущества в фонде, то есть той или иной недвижимости. Деньги, вложенные в недвижимость, деньгами и останутся, и в квартиру они превратиться не смогут. Законодательство запрещает выделение пая в натуре.
2. Паевые инвестиционные фонды недвижимости всегда бывают закрытого типа, созданными на фиксированный срок (от 1 года до 15 лет). Это означает, что с самого начала определяется размер фонда и количество паев. Формирование фонда будет закончено после того, как все запланированные деньги будут в него перечислены.
3.Управляющие компании, как правило, никакой определенной доходности по паям не гарантируют. Они дают приблизительный уровень, на который можно ориентироваться. Доходность фонда большей частью состоит из роста инвестиционной стоимости проекта и от роста самого рынка.
4. Как и доходность, риски точно просчитать невозможно. На фондовом рынке риски - обычное дело, однако риски ПИФов недвижимости можно отнести к умеренным. Это прозрачный инструмент.
5. Пайщик несет расходы по доверительному управлению фондом. Строго говоря, расходы несет фонд, но поскольку конечная стоимость пая зависит от размера стоимости чистых активов фонда, то и на доходах пайщика это тоже отражается. За счет имущества фонда выплачивается вознаграждение управляющей компании и спецдепозитарию (регистрирующему органу).
6. Цена пая в первом ПИФе недвижимости составляла 1 млн руб. Со временем ПИФы начали обращаться к рознице, и теперь есть фонды, входной порог в которые составляет всего $1000. Однако выход в розницу требует от управляющей компании создания соответствующей инфраструктуры, расходов на рекламу и т.д. Кроме того, чем больше пайщиков, тем меньше управляемость фонда.
7. Согласно законодательству, пайщики имеют возможность отсрочки уплаты налога на прибыль. И поскольку ПИФ не является ни физическим, ни юридическим лицом, уплата налога на прибыль тоже оказывается под вопросом. Впрочем, это интересно только крупному инвестору. Нередко одной из целей ПИФа становится как раз оптимизация налогообложения.
8. Эксперты выражают уверенность в том, что в ближайшем будущем, когда законодательство будет урегулировано, в ПИФы недвижимости придут институциональные инвесторы. И в первую очередь - негосударственные пенсионные фонды.
9. В недвижимость можно вложиться не только посредством фондов недвижимости, но и через ипотечные ПИФы. Опосредованно, конечно - их средства инвестируются в ипотечные закладные. Доходность таких фондов может составить около 10%.
10. На данный момент снят запрет на то, чтобы ПИФы недвижимости инвестировали в объекты незавершенного строительства. Инвестировать в строительство ПИФы теперь могут только в течение года, после чего они должны перевести средства в другие активы. Например, в договора долевого участия в строительстве.
Материал подготовлен по итогам круглого стола «ЗПИФы недвижимости: proet contra».
