Азиатско-Тихоокеанский регион и Россия: развивающиеся рынки

Бурно развивающиеся рынки Азиатско-Тихоокеанского ре­гиона начиная с середины 80- х гг. в основном были ориентированы на привлечение внешних денег, то есть средств международных инвесторов. Таким же путем сейчас пытается идти и российский рынок. Однако азиатские рынки в большей степени ориентировались на производство дешевой мануфактуры, в которой нуждался крупный западный бизнес. Российский рынок, напротив, делает ставку на прочное экономическое развитие и наличие природных ресурсов. На корейском рынке наибольший приток инвесторов наблюдался после азиатского экономического кризиса (1999 г.). Сюда пришли иностранные фонды, заинтересованные в получении наи­большей доходности. Они покупали недвижимость у местных компаний, в акционерный капитал которых до этого они уже сделали определенные вложения. Особой популярностью у международных инвесторов пользовались офисные помещения высокого класса. Основная причина прихода этих фондов в сектор real es­­tate – возмещение прошлых убытков за счет получения более высокой доходности. Кризис 1999 г. особенно сильно ударил по Корее, но посткризисное развитие настолько изменило рынок, что сейчас иностранные инвесторы уже делают здесь прямые покупки (до кризиса иностранцам было запре­щено приобретать недвижимость). Сегодня таких запретов здесь нет. Достаточно открыт и рынок Гонконга – инвесторы не опасаются вкладывать в него деньги напрямую. В Азиатско-Тихоокеанском регионе есть еще страны, привлекающие инвесторов высокими ставками доходности (более 10%). Это неплохие показатели для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость.
Однако на московском рынке офи­­сов абсолютно противоположная кар­тина. Международные фонды появляются здесь только в качестве девелоперов. Это говорит о неразвитости данного сегмента: на российском рынке недвижимости почти нет готовых инвестпродуктов, а проекты коммерческой недвижимости, предлагаемые инвесторам местными девелоперами, пока еще довольно «сырые».
Аналогичная ситуация в Китае: объекты коммерческой недвижимости не очень качественные и вряд ли могут привлечь инвесторов. Здесь (как и в Москве) многое зависит от месторасположения планируемого объекта, а иностранные инвесторы обычно создают совместные предприятия с местным застройщиком.
Индийский рынок идет по такому же пути, как китайский и российский. Появляющиеся здесь международные инвесторы объединяются с локальными партнерами, у которых есть знание рынка и нужные связи, что в итоге оптимизирует затраты на строительство.
На рынке Московского региона наиболее привлекательна для инвесторов складская недвижимость. Плюс этого сегмента – быстрая оборачиваемость средств. Поэтому складская недвижимость развивалась высокими темпами и до недавнего времени опережала другие сегменты рынка – офисы и торговую недвижимость.
Несколько лет назад в России произошел настоящий бум ритейла. Сейчас здесь готовится к реализации огромное количество проектов в сфере торговой недвижимости. Но для планируемого ТЦ большое значение имеют его месторасположение, а также формат. К сожалению, немалое число проектируемых ТЦ сдвигают сроки своего выхода на рынок либо просто погибают. Поэтому инвесторы подходят к сектору ритейла с большой осторожностью.
В России сейчас не слишком большой выбор арендаторов, занимающихся розничной торговлей. Соответственно, они идут в тот торговый центр, который считают привлекательным. Иначе обстоит ситуация на развитых рынках: предложение качественных площадей в этих странах намного опережает спрос, сильная конкуренция заставляет девелоперов искать различные пути привлечения арендаторов в проекты.
Новым игрокам войти на новый рынок мешают определенные барьеры. Если мы говорим об иностранных товарах, то поставщику надо решать вопросы с перевозками, таможней, складированием, распространением. Например, в Индии эти проблемы очень значимы. Государство различными способами пытается защищать интересы местных компаний, которые априори не могут конкурировать с крупными международными корпорациями.
Еще один мощный фактор – формирование среднего класса. Это происходит сейчас и в Индии, и в России. Процесс шопинга становится развлечением. Похожие тенденции наблюдаются в Китае и Корее.
В сфере торговой недвижимости та же картина, как и в других областях девелопмента: приходящие на рынок компании ищут местных партнеров, и это сотрудничество в итоге приносит прибыль обеим сторонам. Но девелоперам, занимающимся торговой недвижимостью, не стоит пока спешить в Россию. На рынке заявлено столько проектов, что в перспективе успешными будут лишь наиболее концептуальные. Однако сейчас мы наблюдаем, что подавляющее большинство девелоперов занимается традиционными ТЦ. Для них это удобно – зачем придумывать что-то новое, если рынок готов поглотить любой стандартный продукт? Но долго это не продлится. Хотя нельзя сказать, что концептуально новый формат легко принимается рынком. Например, структура корейского Lotte Plaza нетрадиционна и потому непривычна. То, что обеспечило успех компании на корейском рынке, нужно было адаптировать для российского рынка. Маркетинговая концепция – один из важных этапов для любого проекта. Это прекрасно понимают азиатские девелоперы. Например, в Сингапуре для привлечения покупателей в торговые центры придумали специальную программу – «Покупки в пятницу допоздна» (Friday Late Night Shopping), а один из ТЦ – Mustafa Centre – перешел на круглосуточный режим работы. Но это не выход – потребителям становится скучно ходить в один и тот же магазин. Лояльность и доверие клиентов нужно заработать.
Еще одна тенденция на развивающихся рынках – увеличение числа многофункциональных проектов. В по­следнее время в России, как и во многих других странах, появляется все больше МФК, что говорит о прочном становлении рынка real estate. Многофункциональные комплексы – один из самых сложных видов недвижимости. Удачная разработка концепции здания и дальнейшая эффективная эксплуатация удаются не каждому. Развитие данного сегмента в России свидетельствует о том, что собственники и девелоперы нуждаются в более эффективном управлении активами, а рынок в целом переходит на качест­венно новый уровень.