Строительство объектов гражданской обороны началось более 80 лет назад, в 30-х годах прошлого века, вспоминает Виктория Камлюк, директор направления street retail, Knight Frank. Активное использование по назначению во время Второй мировой войны (к концу войны в российских защитных сооружениях могло укрыться более 25,5 млн. человек) фактически позволило «протестировать» их, и выработать определенные нормы проектирования, строительства и правила эксплуатации. «Практически весь имеющийся в настоящее время фонд защитных сооружений гражданской обороны – объекты советского наследия, - продолжает г-жа Камлюк. - Надо учитывать, что строительные нормы и правила, разработанные Центральным институтом типового проектирования (ЦИТП) Госстроя СССР в 1977 году (СНиП II-II-77) предусматривали эффективное использование данных объектов «в мирное время для нужд народного хозяйства». Фактически, эти сооружения никогда и не были «мертвым грузом». Способы их использования в советское мирное время были достаточно интересными: гардеробные, «красные уголки» и кабинеты политического просвещения, производственные помещения (не требующие естественного освещения), помещения для дежурных, ремонтных бригад, стрелковые тиры, залы для спортивных занятий, гаражи, приемные пункты, ателье, склады, мастерские ЖЭК и подсобные помещения лечебных учреждений».
В соответствии с постановлением Правительства РФ «О порядке создания убежищ и иных объектов гражданской обороны» защитные сооружения в мирное время по-прежнему могут использоваться в интересах экономики и обслуживания населения. Например, под санитарно-бытовые и производственные помещения, транспортные и пешеходные тоннели, помещения торговли, питания и бытового обслуживания, перечисляет Елена Ключарова, аналитик отдела исследований рынка CBRE. «Власти Москвы предложили хорошую идею по улучшению транспортной ситуации в городе: переоборудовать объекты гражданской обороны, расположенные вблизи станций метро, в парковки, - уверен Роман Ткаченко, глава представительства " style="font-family:Arial, sans-serif">RDGroup в России. - Однако, в данном случае речь идет о создании на территории бункеров муниципальных паркингов, что автоматически делает подобные проекты малоинтересными для девелоперов ввиду отсутствия эффективной коммерческой составляющей. На мой взгляд, столичные власти смогут привлечь к строительству парковок-бункеров девелоперские компании только при условии выделения дополнительных земельных участков (или участков над самими бункерами) для устройства коммерческого надземного объекта. Иными словами, социально-значимые для города объекты станут приложением к экономически эффективному бизнес-проекту для компаний-застройщиков». Учитывая патовую ситуацию с парковками, например, в пределах Третьего транспортного кольца (не говоря уже о Садовом), двойное использование объектов ГО может действительно поправить положение, уверены игроки. Впрочем, речь давно уже идёт не только о центре Москвы. «Девелоперы, вероятно, думают, что все посетители их торговых центров передвигаются исключительно на малолитражках, - говорит Игорь Чаплинский, генеральный директор City Retail Group. – Проблема с парковками есть во многих проектах - в итоге чрезмерная экономия приводит к довольно пагубным последствиям – снижается трафик посетителей. Это достаточно распространенная практика, когда собственник пытается за счет малой вместительности паркинга сократить метраж парковочных мест. Таким образом, мест на стоянке становится больше, однако большинству автолюбителей на таком паркинге неудобно». Использование объектов ГО под парковки во всех районах Москвы представляется наиболее удачным практически всем опрошенным участникам рынка. «Конечно, хорошо подойдут и сопутствующие сегменты (мойки, сервисы, страхование авто и пр.) - прежде всего, для автомобилистов, которые будут парковать здесь свои автомобили, - добавляет Алексей Ванчугов, генеральный директор «Эрмитаж Девелопмент». – Правда, с поправкой на небольшой поток».
Радужные перспективы, по оценкам Михаила Якубова, заместителя директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, омрачает то, что бункеры (бомбоубежища) как специальные объекты гражданской обороны имеют целый ряд специфических условий, которые сделают их использование в качестве парковок менее удобными, чем стандартные подземные парковки. Последнее обусловлено, например, особенностями планировки этажа и требованиями противопожарной безопасности. Впрочем, по словам Аслана Байзулаева, руководителя отделом по управлению строительством ГК «Спектрум», при грамотных планировочных решениях (сетка колонн, организация въездов и т.п.) идея вполне разумна и реализуема. «Формат паркингов подразумевает минимальные затраты, учитывая, что основные инженерные системы (водопровод, канализация, система электроснабжения) уже смонтированы или требуют относительно незначительной модернизации (в основном это касается систем пожаротушения и дымоудаления)», - считает г-н Байзулаев. Единственный вопрос – нормативная база, вернее ее отсутствие. Наибольшую проблему, по оценкам экспертов ГК «Спектрум», будет представлять перевод объектов под гражданское использование: государственный институт ГО и ЧС до сих пор держит такие сооружения на специальном учете, и использование их по другому назначению запрещено.
Именно сложные правовые отношения, по мнению игроков, могут тормозить и использование объектов ГО в других «мирно-креативных» целях. «Кто и в каких объемах будет финансировать строительство защитных сооружений в рамках проекта коммерческой недвижимости, кто будет управлять и осуществлять надзор за эксплуатацией данных площадок?», - размышляет Виктория Камлюк. Однако, с тем, что потенциал огромен, а подавляющее большинство объектов может предназначаться для коммерческих целей, согласны все. Двумя важнейшими обязательными условиями аренды такого сооружения является обязательное сохранение защитных свойств объекта ГО, и немедленное прекращение аренды в случае возникновения чрезвычайной ситуации, напоминают в CBRE. С этими обременениями согласятся далеко не все арендаторы, учитывая ещё и практически полную невозможность технического переоснащения помещения под собственные нужды, низкие потолки, отсутствие окон, требующие соответствующего обслуживания инженерные и вентиляционные системы. Однако, примерный пул арендаторов для таких пространств в мире давно сложился – владельцы концептуальных коммерческих галерей, ночных клубов, экспериментальных магазинов формата pop– up, кибермаркетов. «Кроме того, складские помещения, а также другие функционалы, не требующие больших капитальных затрат, и не предъявляющие жестких требований к помещениям», - добавляет Михаил Якубов. – Очень интересны нестандартные проекты в бункерах научно-развлекательных или спортивных комплексов, экспериментариумов, многофункциональных тиров и т. д».
Ситуация осложняется и тем, что сегодня в принципе сложно чем-либо удивить аудиторию и «заманить» посетителя, говорит Ирина Аятова, директор департамента маркетинга рекламы и PR компании ЗАО «ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ». «Но бункер может быть интересным и для организаторов техногенных игр — в таком месте даже не придется создавать необходимый антураж, - продолжает г-жа Аятова. - Я бы рекомендовала обратиться также к опыту создания нестандартных объектов коммерческой недвижимости зарубежных и отечественных компаний, а также внимательно изучить тенденции рынка и потребности горожан. Несколько лет назад наша компания разработала эффективную поэтапную стратегию, благодаря чему на территории «Красного Октября» появился новый арт-кластер. Реновация промышленных предприятий позволила реализовать нестандартный и прогрессивный с точки зрения формата и бизнеса проект. Промышленные и нестандартные территории — благодатное пространство для создания студий и мастерских, галерей и шоу-румов. Сегодня немало компаний используют индустриальное пространство для организации креативных офисов».
А вот подземный кинотеатр может стать прибыльным коммерческим проектом лишь в том случае, если останется уникальным городским сооружением, полагает Виктория Камлюк. «Кинотеатр, конечно, хороший способ использовать подземное пространство, - делится Алексей Ванчугов. - Вопрос только в экономике проекта - кинотеатры являются одними из самых низкодоходных арендаторов в ТЦ. И не важно, кому он платит, ТЦ или городу. Кинотеатры готовы отчислять $ 100-150 за квадратный метр, тогда как стоимость строительства выше не на 5-10%, чем на поверхности, а на 10-40%. А порой - на 100%. Кинотеатры даже в составе ТЦ работают как некоммерческая функция, а если речь идет о подземелье, то здесь возможны скорее какие-то концессионные программы осуществления проекта, с городской дотацией». Андрей Ковалев, президент ГК «Экоофис», считает, чторынок кинотеатров в Москве уже вообще переполнен. «Можно, конечно, открыть еще тысячу, но ходить в новые кинотеатры, скорее всего, никто не будет, - продолжает г-н Ковалев. – Кроме того, бункер предполагает мощные стальные двери, что психологически будет давить на посетителя. Это уменьшит количество зрителей, а значит и прибыль от такого кинотеатра будет минимальной. Поэтому к вложениям в «объекты двойного назначения» я отношусь со скепсисом».
С тем, что обладая даже самой интересной, но исключительно развлекательной составляющей, проекту уготована сложная жизнь, согласны все игроки. Концепция может быть успешной лишь при условии, что кинотеатр открыт, например, в составе МФК. Рынок ещё хорошо помнит и о неудачном проекте кинотеатра на нижнем этаже «Охотного ряда», который в итоге был закрыт, и к новым «подземным кинозалам» отнесётся с осторожностью. «Мне представляется достаточно интересным преобразование бункеров, примыкающих к станциям метро, в подземные торговые центры, - говорит Роман Ткаченко. - Успешность синергии городской подземки и моллов, доказывает опыт Гонконга. Там, например, посетитель заезжает на поезде метро на самый нижний уровень ТЦ, а затем поднимается по эскалаторам через этажи торговых галерей к выходу из метрополитена. Если подобный формат получится реализовать в Москве, то это будет хороший продукт - как с коммерческой точки зрения, так и с точки зрения обустройства подземных общественных пространств для предоставления москвичам дополнительных сервисов». Однако, при создании подземных торговых центров как нигде необходимо учитывать повышенные требования к безопасности на объектах – вероятно, именно на эту статью придется значительная доля затрат девелоперов. «Кроме того, не совсем понятен статус земельного участка, расположенного над бункером, - продолжает г-н Ткаченко. - В свое время мы столкнулись с подобной проблемой при строительстве подземного паркинга в бизнес-центре «Романов двор», часть которого приходилась на внутриквартальный двор. Тогда нам удалось решить этот вопрос путем заключения договора аренды земли. На сегодняшний день неочевидно, каким образом будут оформляться земельные отношения в случае с наличием на участке только подземного бункера (то есть отсутствия объекта недвижимости на поверхности)».
Что касается крупных сетевых игроков, то шансов привлечь их практически равны нулю, уверены эксперты. И это при том, что материальные затраты на переоснащение бункеров под определенный проект для крупных компаний будут не столь велики, как для среднего или малого бизнеса, уточняют в «ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ». Специфичность пространства и сложность выхода на высокий трафик (если объект расположен не вблизи станции метро), необходимый для крупных ритейлеров, отметают большинство участников рынка. «У профессиональных сетевых операторов есть определённые требования к помещениям, которые им интересны, поэтому девелоперы торговых и развлекательных центров начинают общение с потенциальными арендаторами в самом начале проекта, - напоминает Михаил Якубов. - В будущем может быть разработана новая концепция, ориентированная именно на использование бомбоубежищ, но с учётом относительно коротких договоров аренды, которые в отношении этих объектов ограничены законодательно, и стоимости необходимого инсталляционного оборудования для качественного проекта. Следует учитывать, что возможность реализации массового продукта в таком формате всё-таки весьма ограничена». Скорее всего, архитектурные и инженерные особенности этих помещений в итоге не смогут в полной мере отвечать требованиям арендаторов качественных торговых площадей, либо спровоцируют значительные сложности в переоснащении, поддерживает Елена Ключарова. Высокие же затраты на обслуживание будут способствовать высоким арендным ставкам, что неприемлемо для многих ритейлеров. Поэтому, привлечь дополнительные инвестиции будет довольно сложно. С сомнением к подземным пространствам относятся и сетевые ресторанные концепции. «Мы бы стали открываться, только если бы там сделали большой фудкорт, и мощную рекламу на улице», - говорит Михаил Гончаров, генеральный директор «Теремок-Инвест». Пока же игроки рекомендуют обратить внимание на подземелья для открытия, например, востребованных в Москве «домашних хламников», популярность которых стремительно набирает обороты. «Вспомните, как использовались гаражи в советские время – для складирования вещей, велосипедов, шин, лыж и прочей сезонной амуниции, - размышляет Алексей Ванчугов. - Думаю, сегодня также возможно использовать подземное пространство под небольшие боксы для москвичей». Консультанты же предлагают «брать, пока недорого» бункеры онлайн-ритейлерам – не столько под склады, сколько под пункты выдачи заказов.
Впрочем, некоторые участники рынка вообще полагают, что наиболее верным в итоге будет использование бункеров исключительно по прямому назначению. «Сама идея использовать бункер как не бункер - изначально порочна, - уверен Игорь Чаплинский. – Вряд ли из них в итоге получатся качественные торговые помещения. И здесь нужно говорить не о доходности, так как доходность это соотношение затрат и выручки. Затраты на реализацию объекта гражданской обороны будут выше, ведь бункер представляет собой серьезное инженерное сооружение с высокой стоимостью. Любое его альтернативное использование вряд ли будет экономически эффективным - подобный объект будет окупаться больше 10 лет. На нашем рынке периодически появляются новые безумные проекты. Один из них, например, будоражил умы несколько лет назад – строительство ТРЦ над перекрестками основных транспортных магистралей. Но до сих пор ни один из них не реализован. Но, так или иначе, нехватка земельных ресурсов заставляет власти и девелоперов придумывать новые форматы коммерческой недвижимости». В свою очередь, в ГК «Спектрум» рекомендуют не забывать, что при возникновении ЧС или боевых действий главная функция объектов ГО – оперативная защита максимального числа людей в минимальные сроки. «А это более реально при варианте использования их в мирное время как паркингов: в кинотеатрах и магазинах будет сложнее укрыть большое количество человек, - делится Андрей Иванов, руководитель архитектурно-строительной группы ГК «Спектрум». - А на «комфортное» размещение тогда никто и внимания обращать не будет». Кроме того, техническое обслуживание помещения необходимо проводить не только в соответствии с требованиями к коммерческим объектам, но и в соответствии с обслуживанием объектов общегородского значения, что является довольно затратным мероприятием по сравнению с обычными торгово-развлекательными объектами. По мнению участников рынка, всё это в сочетании с длительными сроками окупаемости и сравнительно высокими затратами на переоборудование и есть основные препоны для массового исхода под землю. «Большинство европейских бомбоубежищ обладает внушительными надземными постройками, а потому весьма притягательны для инвесторов и девелоперов, - напоминает Елена Ключарова. – Большинство бункеров оборудуется в качестве жилых помещений: хостелов, апартаментов и жилья бизнес-класса. Средняя цена такой перестройки составляет приблизительно 15-17 млн. евро, стоимость квадратного метра жилья – 3 000 – 5 000 евро/кв.м. В России же значительная часть крупных игроков не будет инвестировать в проекты переустройства бункеров до тех пор, пока более мелкие не докажут, что это может быть успешным». Кроме того, сдерживающим фактором для авторов проектов освоения объектов ГО может стать и то, что к 2020 году большинство станций метро будет входить в состав капитальных или плоскостных узлов. Одним из приоритетных направлений такого строительства станет обеспечение ТПУ торговой составляющей на плоскостных ТПУ, и качественными торговыми площадями на капитальных.
Кейс
Наиболее проблемным вопросами новых объектов двойного назначения, в составе ТПУ или вблизи метро могут стать организация эвакуации и пожарная безопасность. Как любой объект в ограниченном пространстве, такие объекты будут требовать четких инструкций на случай ЧС (пожар и пр., где требуется эвакуация), так как фактически это- хранилище емкостей с пожароопасным горючим. Несомненно, это существенно увеличит стоимость проектов.
Использование существующих объектов ГО ЧС под размещение объектов бизнеса (отличных от паркинга), даже при условии достаточной площади и выгодного расположения объекта, потребует значительных капиталовложений в
- мероприятия до начала строительства: учитывая отсутствие нормативной базы, можно прогнозировать длительные согласования проекта,
- полную замену систем инженерного обеспечения ввиду несоответствия современным нормам проектирования объектов, которые планируется использовать,
- реконструкцию путей доступа в убежище,
- При согласовании новых планировок органами будет также наложено ограничение по времени приведения убежища в боевое положение, что придется учитывать при проектировании и эксплуатации объекта.
Учитывая изложенное, можно предположить, что интерес к существующим бомбоубежищам будет строго индивидуальным.
Наиболее экономичным и оперативным сценарием будет переоборудование бомбоубежища в подземный паркинг. Оно потребует обеспечения
- устройства въезда,
- устройства принудительной вентиляции (с датчиками СО),
- обустройство минимальными сантехническими удобствами:
- Подводка воды
- Подводка канализации
- Установка сантехнических приборов
- устройства систем безопасности (охрана ((проход/проезд), видеонаблюдение), пожарка (сигнализация, пож.станция, спринклерная система))
- реконструкции основания (пол) для проезда автотранспорта
- установка системы регистрации/оплаты/лифтов – по желанию Заказчика.
Источник: ГК «Спектрум»
Кстати
Использовать бомбоубежица по всей Москве с созданием стоянок на 8, 5 тыс. машиномест мэрия обещала ещё три года назад. По разным данным, в столице уже действует несколько десятков парковок-бункеров, в частности, на юго-западе - в районе улицы Миклухо-Маклая, за Олимпийской деревней в Раменках, а также возле стадиона «Измайлово». Вместимость каждого из них – примерно 60-100 машино-мест. Всего же в Москве расположены несколько тысяч подземных сооружений ГО, из которых в открытый доступ выложены адреса 250 из них. Защитные сооружения находятся на балансе города, но могут сдаваться в аренду коммерческим структурам. Уже сейчас, помимо складов и автостоянок, на территории московских бомбоубежиц действуют кафе, автосервисы и магазины. В сентябре прошлого года стало так же известно, что Москва планирует отказаться от строительства бомбоубежищ на новых станциях метрополитена. Столичные чиновники уверены, что это позволит снизить стоимость строительства метро.
Мнение
Денис Леонтьев, директор, партнер КБ Стрелка:
- Мне кажется, что имеет смысл посмотреть на задачу шире. В Москве ведь огромное количество закрытых объектов и объектов двойного назначения, многие из которых потеряли свою актуальность и требуют трансформации. Большая часть таких сооружений является не городской, а федеральной собственностью, что ограничивает возможность их включения в городскую среду. Это объекты наследия, рядом или внутри общественных пространств, и подземные пространства. Например, ряд таких зон находится в непосредственной близости от городских парков - как, например, военные объекты рядом с парком Царицыно. Думаю, что вполне уместно ставить вопрос о поствоенном развитии территории Москвы - наравне с вопросом о развитии бывших промышленных зон. Некоторые северные города, такие как Хельсинки и Монреаль, разрабатывают единый подземный мастер-план городов, и имеют развитую подземную инфраструктуру в которой размещаются технические, сервисные, складские и торговые объекты. Например, в Хельсинки есть подземный бассейн - ITAKESKUS SWIMMING HALL. Возможно, Москве имеет смысл задуматься о таком подходе, разработав единую стратегию использования подземного пространства. Функциональный состав конкретных объектов будет зависеть от их местоположения в рамках единой стратегии.
Подземная инфраструктура вообще, и инфраструктура метро - в частности могут развиваться в Москве по сценарию Гонконга, где город и частные девелоперы работают в тесной связке. Город строит только линию метро, а девелоперы строят станцию, развивают формат подземной торговли, реализуют надземную часть, которая может состоять из паркинга, офисов, гостиниц и ритейла.
