По нашей оценке, для реализации такого проекта потребуется
порядка 16-18 млрд. рублей, включая НДС, или, если в долларах США – 327-340
млн. US$ с НДС.
Эта оценка предусматривает ориентир по площади – 225-230
тыс. м2 застройки, в том числе – Пересадочный узел 42 тыс м2 (включая перехватывающую
парковку), МФК торгового назначения площадью порядка 114 тыс м2, офисы около 60
тыс м2, ФОК, который был заявлен, и который может составить до 10 тыс м2,
развитие УДС в районе ТПУ, прочие объекты строительства (снос сооружений на
участке если таковые сейчас присутствуют, вынос сетей из пятна застройки,
внутриплощадочные сети, благоустройство территории).
Учитывая колебания рубля, а также то, что мы, по сути,
говорит о затратах 2016-2018 гг., объем инвестиций может оказаться большим.
Насколько – трудно спрогнозировать в мае 2015 года.
Это те объекты, которые заявлялись ранее инициаторами
проекта: сам ТПУ с многоэтажной перехватывающей парковкой, МФЦ, офисы, ФОК. Та
концепция, которую мы видели ранее, предусматривает строительство одного
здания, однако возможно, она поменяется в процессе дальнейшего проектирования.
Можно предположить, что застройка может быть осуществлена в
несколько этапов, разными пусковыми комплексами.
Будет построен Пересадочный узел и ТРЦ с автопарковкой,
который является естественным компонентом ТПУ с коммерческой частью, он
оправдывает идею участия в этом проекте для инвестора, он будет построен
наверняка. То, что этот объект появится напротив уже существующего ТРЦ XL по
сути ничего не меняет, эти ТРЦ вполне могут существовать рядом друг с другом,
можно предположить, что посетительский поток в XL значительно снизится. Что
касается ФОК, то это может быть просто обременением, уступкой интересам жителей
близлежащих районов со стороны инвестора, нежели коммерческим объектом. В таком
случае, ФОК будет также построен обязательно (но может стать следующим пусковым
комплексом, в зависимости от того, какой будет в итоге концепция).
Спорным является наличие офисов, исходя из локации и исходя
из состояния этого сегмента рынка коммерческой недвижимости. Несколько спорным
можно считать апарт-отель, ранее появлявшийся в публикациях по теме ТПУ
Селигерская. Сейчас его судьба неизвестна, но вообще в темах ТПУ апарт-отели
мелькают постоянно. Вызывает вопросы его локация и окупаемость этих инвестиций.
