Мероприятие началось с аналитического видеообзора рынка, в котором эксперты отрасли недвусмысленно дали понять, что сейчас в России ощущается реальный кризис, и с каждым месяцем ситуация будет накаляться все сильнее. По мнению игроков, этот кризис будет иметь более серьезные последствия, чем предыдущие, прежде всего из-за своей системности, поэтому сейчас важно перестраивать рынок на перспективу, в частности, изучать свою аудиторию, оптимизировать все процессы, считать деньги и мыслить нестандартно. Хотя, как отметил в своем видеообращении Сергей Калинин, президент «Галс-Девелопмент», то, что сейчас происходит, вполне предсказуемо и логично. «Мы слишком долго хорошо жили, чтобы это могло бесконечно продолжаться».
«Итак, мы имеем дело со сложным рынком, – начала дискуссию Анна Никандрова, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International. – Поэтому важно рассмотреть отдельно три группы торговых центров: новые объекты, устаревшие и успешные. Ведь у каждой группы свои причины появления пустующих пространств и свои способы решения данной проблемы».
Новые ТЦ: переизбыток предложения
Максим Стерлягов, генеральный директор ТВК «Авиапарк», начал свою речь с китайской мудрости о том, что вакантность –это возможность заполнить. «Главное – прислушиваться к посетителю и следовать выбранной концепции. Мы, например, в этом году сдали 100 тыс. кв. м, осталось всего 15%, так что у каждого еще своя пустота. И хотя не открыто еще 30%, мы не стараемся замаскировать пустующие метры. Посетитель все равно поймет. Скорее, мы заботимся, чтобы ему было интересно и комфортно находиться на нашем объекте», – говорит эксперт.
Опытом открытия крупного торгового центра поделился и Хулуси Белгю, член совета директоров Multi в Турции. Так, в 2009 году в разгар прошлого кризиса был запущен крупнейший проект в Стамбуле площадью 175 тыс. кв. м. Сейчас объект демонстрирует отличные показатели, хотя на момент его запуска пустовало порядка 30% площадей. «Тогда мы попали в замкнутый круг: ритейлеры требовали посещаемости, а посетители – ритейлеров. Мы принимали все возможные меры, чтобы привести людей к нам, даже поменяли немного концепцию, введя заметную детскую тематику. Эти решения привели посетителей, которые потом остались ради шопинговой составляющей», – рассказывает спикер.
Важность налаживания диалога между собственником и
ритейлером подтвердил и Андерс Лильенстолпе, заместитель регионального
директора SRV
в России, на примере Interikea Mall в Варшаве, который столкнулся в свое время с огромной вакантностью в связи
с неверной оценкой местоположения. «Только благодаря конструктивному диалогу мы
смогли вывести проект из негативной спирали. Вместе с нашими арендаторами мы
разделили ответственность за ситуацию
и пришли к креативным совместным решениям».
Устаревшие ТЦ: неизбежность перемен
Реконцепция европейских торговых центров – это уже
нормальное явление, но Россия стоит лишь на пороге этого цикла.
И пока не
понятно, станет ли это тенденцией, поскольку стоимость редевеломпента слишком
высока, а качество объектов зачастую оставляет желать лучшего. Участники
дискуссии согласились с тем, что объекты, построенные более десяти лет назад,
уже не отвечают требованиям рынка, и пустующие площади в них – самая сложная
часть. Частичный или полный редевелопмент в них просто неизбежен.
«Важно не упустить момент, когда нужно принимать меры по реконструкции или смене концепции ТЦ», – отмечает Андерс Лильенстолпе. По мнению спикера, в Европе после реконструкции работает большое количество ТЦ, к примеру, «Галерея» в Стокгольме. В России же инвесторы привыкли считать на 3–5 лет вперед, чтобы удлинить цикл жизни здания, а нужны более долгосрочные стратегии.
Успешные ТЦ: отражение реалий рынка
На сегодняшний день есть ряд торговых центров, которые успешно продолжают работать, и тот, пусть и небольшой, процент пустующих площадей, который в них есть, это наиболее правдивая картина ситуации на рынке. Однако от этого проблема не становится менее сложной и требует пристального внимания собственников, управляющих и арендаторов.
Андрей Колокольников, вице-президент Morgan Stanley, на примере ТЦ «Метрополис» поделился опытом заполнения пустующих пространств. «Метрополис» строился под определенное понимание рынка, поэтому нам постоянно приходится адаптировать его под меняющиеся условия. Мы стараемся сохранять зонирование и искать более правильную синергию. На сегодняшний день мы, например, открываем pop-up stores, чтобы, несмотря на некоторые пустующие магазины, покупатель не терял приятного шопингового впечатления. Маркетинг ТЦ требует серьезного пересмотра, стандартный набор решений больше не достигает wow-эффекта у посетителей».
Максим Стерлягов, генеральный директор ТВК «Авиапарк», был солидарен с мнением Андрея Колокольникова, подтвердив, что общепринятый набор развлечений и мероприятий для привлечения посетителей уже не удивляет, а в итоге – просто не работает, нужны более сумасшедшие, нестандартные идеи».
Лояльность покупателя
Тему лояльности российских покупателей по запросу издательского дома «Импресс Медиа», специально для «Русского завтрака» исследовало агентство Q&A Research & Consultancy. Опрос покупателей по сотне самых крупных брендов России проводился онлайн в октябре этого года. В исследовании были проанализированы отзывы 6000 человек. Анализ показал, что на данный момент покупателю в России наиболее важны такие аспекты, как цена и соотношение цена/качество, а также ассортимент. И значительно меньше – сервис и атмосфера в магазине. Примечательно, что именно эти аспекты ценятся в Европе. Если голландский покупатель изначально обращает внимание на качество обслуживания и атмосферу в магазине, а уже потом на цены, качество и ассортимент, то российский покупатель в приоритет ставит цену, ассортимент и лишь потом уровень обслуживания.
Как показывает исследование лояльности российского покупателя, в лидеры сегодня выходят крупные и сильные бренды, такие как IKEA, Leroy Merlin, OBI.
В кризисные времена конкуренция всегда ожесточается и приверженность покупателя к конкретному магазину играет решающую роль. Многие уже поняли, что привлечение новых клиентов требует все больших усилий и инвестиций, поэтому важно завоевывать сердца посетителей.
Двухстороннее движение
Рынок ритейла не стоит на месте. И каждая сторона заинтересована снизить негативный эффект от пустых площадей. Ставить клиента в центр, создавать шопинговое впечатление, а главное – объединять усилия – таков общий совет всех участников.
Натэла Климова, директор департамента недвижимости «Монэкс Трейдинг», отметила, что Россия идет по пути, который уже прошли многие страны, поэтому крайне важно вовремя перенять их положительный опыт. «Мы всегда делимся с нашими собственниками своим опытом, рассказываем, как реагируем на ситуацию, что меняем в бизнесе, чтобы сохранить нашу компанию, а они в свою очередь делятся опытом с нами. У всех есть желание выжить и работать, но для этого нужна дорога с двухсторонним движением», – считает спикер.
«Большая работа проделана на российском рынке, многое сделано, пройдено, но огромный труд еще впереди – новые вызовы и новые проекты. И главное, чтобы мы друг друга слышали и продолжали в том же темпе, с той же страстью», –закончила на оптимистичной ноте модератор мероприятия Анна Никандрова.
