Встреча, как и следовало ожидать, началась с пессимистичных заявлений о том, что за полтора года российский рынок недвижимости из перспективного превратился в один из наиболее рискованных. Доходящие до 70% дисконты в офисах, максимальная закрытость по сделкам во всех сегментах – с таким багажом игроки встречали 2016-й год. Для многих собственников помещений 2015-й год завершился под девизом «Сдать хоть что-нибудь кому-нибудь», а список бонусов и послаблений для арендатора зашкаливал. Объем сделок по пересмотру коммерческих условий также достиг исторического максимума.
Большая часть инвестиционных сделок осуществлялось российскими игроками. В целом инвестиционный рынок сократился с 3,7 до 2,5 млрд дол. США.
Большинство введенных в 2015 г. ТЦ открывалось с высокой долей свободных площадей – 50 – 80%. Абсолютно все собственники были вынуждены пойти на уступки, предлагая арендаторам номинирование арендной ставки в рублях, фиксированную ставку, бесплатную рекламу. Сейчас, по сравнению с кризисом 2008 – 2009 гг., никто из банкиров не торопится забирать объекты на таможню. В большинстве случаев банк старается любыми способами договориться с девелопером, дабы не обременять себя владением проблемным активом. Собственникам предлагаются условия по обратному выкупу пакетов акций, при этом сумма выкупа будет равняться сумме недополученных процентов.
В такой ситуации делать прогнозы крайне тяжело, по мнению спикеров Russian Breakfast, но большинство экспертов все же склоняются к тому, что ситуация на рынке не настолько критичная, как кажется некоторым игрокам. Сейчас имеет смысл говорить об инвесторах из азиатского региона и Ближнего Востока. Есть четкое основание утверждать, что в 2016 г. мы увидим сделки с их участием.
Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International, вопреки мрачным прогнозам был настроен довольно оптимистично и даже заявил, что 2016-й год станет рекордным по инвестициям в рублях за всю историю российского рынка, что привело к дискуссии и вопросам относительно того, где же в нынешних условиях искать покупателей-арендаторов, на чем стоит сфокусироваться компаниям в 2016 г. и как вообще будет себя вести рынок в новых реалиях?
Участники мероприятия обсудили положение дел в различных сегментах. В частности, на офисном рынке сложность сделок вызвана отсутствием новых клиентов, потому что ставки аренды номинированы в долларах. Но при этом объем рынка можно оценить положительно. Порядка 17 млн дол. составляет объем сделок в одной только Москве. Российские объемы сейчас приходят к каким-то понятным европейским показателям. Один из новых трендов – переделка офисов в апартаменты – по подобию Нью-Йорка.
Наталья Тишендорф, генеральный директор Avica, отметила, что сегодня на российском рынке недвижимости присутствует около 15 активных инвесторов, которые хотят и готовы покупать качественные офисные и торговые центры. В 2015 г. активизировались инвесторы из Азии и Ближнего Востока, хотя рынок и остается локальным. В 2016 г., по мнению Натальи Тишендорф, инвесторы в первую очередь будут нацелены на приобретение так называемых трофейных активов, расположенных в центре Москвы.
Говоря о тенденциях времени, спикеры отдавали себе отчет в том, что в 2016 г. не будет дешевых западных денег, но, возможно, подрастут цены на нефть. За пределами России получить кредиты будет достаточно сложно, но рынок существует не только за счет привлеченных финансовых ресурсов. На него влияет еще достаточно большое количество факторов, например, возврат денежных средств в Россию. Кроме того, рынок существует в том числе за счет накопления средств физических лиц, для которых в связи с введением закона о контролируемых инвестиционных компаниях (особенно для среднего и малого бизнеса) возможность инвестировать за пределами России существенно обострилась.
Дмитрий Минц, председатель правления O1 Properties, в своем выступлении отметил, что «неуверенность» российских банков зиждется на их долларовой ликвидности - за рубеж доллары инвестировать нельзя по политическим причинам, а внутри страны непонятно, кто ими может сегодня заинтересоваться.
Главный вопрос, который волновал всех, - как долго продлится эта черная полоса российской экономики и в какой точке цикла мы сейчас находимся?
В целом участники рынка выразили уверенность, что дно уже пройдено.
