Тем не менее у компании «Магазин Магазинов part of CB Richard Ellis network» есть информация о росте продаж в магазинах Mango и New Yorker. Понедельный анализ показателей ООО «Монэкс-Трейдинг» (бренды Mothercare, NEXT, The Body Shop, MAC, Claire’s, Limited Too, Starbucks) зафиксировал снижение оборотов в ноябре и декабре 2008 года, но только по отношению к прогнозам 2007 года (то есть небольшое недополучение прибыли); когда же стали отслеживать продажи более оперативно, по дням – напротив, выявился 10–18%-ный рост выручки. «Оказывается, наши аппетиты по супермаржинальности были не 15–18%, а до 30% годовых. Таким образом, с сентября реальный рост прибыли, пусть и во многом сезонный, составил 10–15%», – сообщает Натела Климова, директор по развитию «Монэкс-Трейдинг». По данным компании Sela, падения оборотов также нет – разве что замедление роста. «Из всех филиалов только в столице мы испытали краткосрочное падение среднего чека и покупок в штуках, да и то до наступления первых холодов, – рассказал Андрей Пекаревский, вице-президент международной корпорации Sela. – Если коллапса не случится и некоторые конкуренты уйдут с рынка, наши продажи и в 2009 году не должны упасть более чем на 20%». Все же, по наблюдениям сети Finn Flare, в регионах, особенно там, где частично прекратили работу градообразующие предприятия, сокращение продаж чувствуется острее. «В московских проектах пока все хорошо, чего не скажешь о таких недоинверсифицированных в плане торговли городах, как Магнитогорск», – сообщает Алексей Лазутин, директор по развитию мультибрендовых бутиков «Вещь!». Но в то же время нет никакого спада, например, в Иркутске или Красноярске, отмечают большинство операторов. Надо учитывать и такой немаловажный фактор, как погода. Поскольку у той же Finn Flare самый сильный ассортимент – зимняя верхняя одежда, в ноябре спад продаж чувствовался не только из-за кризиса, но и из-за теплой погоды. «Посещаемость наших магазинов в октябре-ноябре упала на 30%, но больше из-за отсутствия ажиотажного спроса на теплые вещи и обувь. Средний чек не изменился», – сообщают в Ralf Ringer.
«Аварийные выходы»
Снижение затрат в торговле одеждой сегодня может происходить по нескольким причинам. В частности, по мнению ведущих fashion-консультантов, имеет смысл исключить «премиум-надстройку» ассортимента, то есть сосредоточиться на базовых моделях с высоким оборотом; оставить только прямую «продающую» рекламу (in-store communications) и низкозатратный интернет-промоушн; а также свести к минимуму диверсификацию проектов. «В некоторых случаях мы планируем снижать цены, пересматривать сезонное планирование коллекций, методику принятия решений и прочее», – замечает Гари Башур, финансовый директор Gloria Jeans.
Операторы ценового сегмента «средний+» могут привлечь покупателей из более высокого сегмента, отмечают специалисты Fashion Consulting Group. «Разумеется, могут потребоваться дополнительные инвестиции в адресные маркетинговые программы, но в итоге, потеряв около 30% своей клиентуры, вы приобретаете 15% новой!» – считает Анна Лебсак-Клеманс, генеральный директор Fashion Consulting Group.
Если годовой рост числа точек сети превышал 5–7%, «болезни роста», включая падение оборотов и прибыли с 1 кв. м, неизбежны. Разумеется, большинство операторов отказались от активной региональной экспансии. Положение fashion-ритейла осложняет тот факт, что финансовые институты снизили активность по всем фронтам. Для ведения операционной деятельности и формирования оборотных активов (закупки товаров) розница заинтересована преимущественно в «коротких деньгах». А для развития новых проектов ритейлеры обращались за долгосрочными кредитами. Некоторые компании (Inditex, например) вообще не использовали последний вариант. Но сегодня, когда ставки на краткосрочные кредиты существенно возросли, а долгосрочные с сентября 2008 года практически не выдаются, проблемы fashion-сегмента еще больше влияют на рост ставок. «Если рентабельность бизнеса 30%, при нынешних банковских ставках в 25% по долгосрочным кредитам сеть уже не выживет», – подтверждает Владислав Гетта, вице-президент IBRG Capital. Риск невозврата заставляет банки усиливать проверку ритейла, повышая требования к предмету и объему обеспечения. В частности, при кредитовании под залог товаров в обороте банки увеличили понижающие коэффициенты. «Если раньше можно было договориться о коэффициенте 0,6–0,7, то сейчас в некоторых банках он колеблется между 0,3–0,5. Таким образом, для получения кредита в 10 млн. руб. в первом случае вы должны были предоставить залог товаров на сумму 15–17 млн., во втором – на сумму не меньше 20 млн.», – поясняет Анна Лебсак-Клейманс. Помимо обеспечения товаром в обороте многие банки стали требовать одновременно залог акций, что являлось бы для них дополнительной гарантией выплаты кредита. «Наша компания никогда не была в сильной зависимости от кредитов, так как наличие обширной франчайзинговой сети позволяло развиваться в основном за счет собственных оборотных средств, – комментирует директор розничной сети Finn Flare Евгений Величко. – Но небольшие краткосрочные кредиты брали, хотя сейчас это утопия. Ставки в некоторых банках выросли до 24%, да и далеко не все готовы финансировать новые проекты».
Рука об руку с арендодателем
22 октября 2008 года в Москве по итогам экстренного заседания владельцев торговых сетей под эгидой АПРИМ ритейлеры предложили собственникам площадей «Пакет антикризисных мер по снижению издержек магазинов в ТЦ». В конце ноября Российский совет торговых центров (РСТЦ) опубликовал ответ: «Владельцы и управляющие ТРЦ не могут участвовать в «общих» переговорах и единых акциях, направленных на коллективный передел условий, объективно сформированных рынком…» На том этапе РСТЦ предлагал девелоперам воздержаться от снижения ставок, хотя этот процесс уже набирал обороты.
Сегодня операторы повсеместно просят у собственников либо существенную скидку до 40–50%, либо переход на процент от оборота. «Когда арендодатели не хотят снижать и даже повышают аренду, они оперируют либо курсом валют, либо увеличением издержек на содержание ТЦ, – рассказывает директор фирменной розничной сети Ralf Ringer Игорь Камельков. – Стоило объявить одному из владельцев помещения о закрытии нашего магазина и начать вывоз товара, как он немедленно согласился на наши условия». К середине декабря у ритейлера арендные ставки были снижены уже по семи магазинам. «Переговоры с собственниками занимают около месяца, но в большинстве случаев нам идут навстречу», – рассказывает Алексей Лазутин. По наблюдениям «Монэкс-Трейдинг», 80% собственников уже понимают сложную ситуацию арендаторов и готовы отказаться от арендной платы в пользу процента от оборота, отменить индексацию ставок, а около 30% владельцев – даже снизить аренду до 60% в зависимости от объекта. «По инициативе арендаторов у нас ведутся переговоры о предоставлении с января 2009 года скидок, рассрочек, зачета обеспечительного платежа в счет погашения арендной платы», – рассказывает Елена Рябинина, специалист по маркетингу ОАО «УК «Столица». По мнению Александра Бахтеева, коммерческого директора Ross Group, подобные решения должны приниматься в индивидуальном порядке и на основе полной анонимности. «В каждом случае необходимо вырабатывать определенную стратегию – предоставлять ли скидку, на каких условиях, в каком размере и т. д.», – считает г-н Бахтеев.
«Многие с пониманием относятся к сложившейся ситуации и идут навстречу друг другу, понимая, что рано или поздно кризис закончится, а ликвидных объектов для дальнейшей деятельности будет не так много», – говорит Златко Раич, заместитель директора департамента торговой недвижимости S.A. Ricci/King Sturge. Главные факторы текущего падения ставок, по оценке эксперта, – снижение покупательской активности в целом на 15–20% из-за массовых увольнений и сокращения доходов на 30–40%. Антон Вихарев, старший консультант отдела торговых помещений Maris Properties in association with CB Richard Ellis, называет оптимальной схемой работы с арендатором «минимум фиксированной доли плюс процент с оборота, например, $45/кв. м +15%». В свою очередь, Роман Скороходов, генеральный директор «ВатКом», предлагает учитывать при расчете ставок для конкретного магазина всего четыре параметра: число вошедших в ТЦ, прошедших мимо точки, зашедших в нее, а также средний чек и выручку. «Для достоверности последнего показателя желательно устанавливать на объекте единую кассу – тогда найдется объяснение, в том числе аномальному росту посещаемости на фоне падения оборотов, заявляемого ритейлерами. Не секрет, что многие требовали снижения ставок «за компанию», – рассказывает г-н Скороходов.
Девелоперы еще не введенных в эксплуатацию ТЦ более уязвимы и вынуждены идти на уступки. «Многие сети, развивающиеся на кредиты, отказываются от подписания договоров аренды. Некоторые не выплачивают никаких сумм (депозит, сбор на открытие и пр.) до момента выхода на отделку», – сообщает Евгения Деревяшкина, консультант «Магазин Магазинов part of CB Richard Ellis network». Что касается строящихся ТЦ, то сети не готовы вносить депозит, максимум, что они могут предложить, – банковские гарантии. Случаи расторжения договора аренды с владельцами объектов, запланированных к открытию в 2009–2010 гг., уже есть, но информация о них не разглашается. Участники рынка оценивают количество таких случаев в 3–5% от всех заключенных договоров на 2009–2010 гг. Многие ритейлеры для начала сокращают существующие площади в ТЦ. Так, сеть «Вещь!» пересматривает условия по недостроенным объектам и либо открывается значительно позже обещанного, либо выходит из проекта. Ralf Ringer старается арендовать помещения в объектах, которые откроются в I квартале 2009 года. «По незавершенным ТЦ мы предлагаем арендодателю вносить плату на входе в три этапа: треть суммы – на стадии подписания договора, вторую – по завершении земляных работ ТЦ и последнюю – к передаче площадей под отделку», – делится г-жа Климова.
Операционные расходы ТЦ, по данным Fashion Consulting Group, только за последний год увеличились более чем на 10%. Из практики S.A. Ricci/King Sturge, цены подрядчиков на оказываемые услуги, напротив, понизились, поэтому арендаторы повсеместно ведут переговоры о переходе на open book.
Резюмируя антикризисные меры, предпринимаемые сторонами, отметим следующие:
-
переход на постоплатную систему расчетов арендных платежей, т. е. вхождение в проект без обеспечительных платежей и авансов; либо, если не удается договориться с арендодателем действующих ТЦ, зачет депозита в счет арендной платы за первые месяцы без заморозки последующих на весь период аренды;
- пересмотр суммы договоров аренды помещений исходя из планируемого объема продаж розничного оператора с последующей корректировкой по фактическому объему продаж; возможный переход на систему «процент от оборота»;
Новый год не для всех
«Когда рынок переполнен форматами торговой недвижимости, внутренние ошибки ритейлеров печальны, но не фатальны, как сейчас. Девелоперам же, чтобы удержать арендаторов и посетителей, придется действительно управлять ТЦ «изнутри» и промоутировать комплекс вовне, а также ужесточить контроль издержек на электроснабжение, уборку, обеспечение безопасности и т. д.», – полагает г-жа Лебсак-Клейманс. Андрей Пекаревский полагает, что кризис – наилучшая возможность произвести ревизию бизнес-процессов: сократить издержки на 5–10%, пересмотреть логистику и мерчендайзинг, извлекая дополнительные суммы из ранее игнорируемых источников. Мария Сморчкова, генеральный директор Ассоциации предприятий индустрии моды (АПРИМ), напротив, не склонна оптимизировать ситуацию и рассуждать о «новых возможностях» real confection в России: «Надежных подушек безопасности и прогнозов макроэкономики нет ни у кого. Тогда как владелец ТЦ рискует только закрытием конкретного магазина».
Все же можно предположить, что за кризисом неизбежно последует стабилизация. «Во втором «дефолтном» полугодии ожидаем крупных сделок слияния-приобретения, – комментирует Владислав Гетта. – Лично нам интересны инвестиции в акционерные капиталы fashion-операторов с фундаментальным бизнесом, контролирующим цепочку добавленной стоимости и соответствующую рентабельность на всех этапах. Сегодня стоимость их бизнеса выше стоимости недвижимости!»
