Торговля. Продолжение (начало статьи здесь)
«Уровень падения арендных ставок в торговых центрах в целом по 2020 году более объективно будет оценен по результатам четвертого квартала, - говорит Полина Жилкина, директор департамента торговой недвижимости компании JLL. - Большинство арендаторов согласовали с собственниками ТЦ скидки на «рабочий» период второго-четвертого кварталов в среднем, от 30% до 70% от контрактной арендной платы. При этом часто применяется краткосрочная схема отмены фиксированной части арендной платы с временным переходом на плату с товарооборота. Важной задачей торговых центров в настоящий момент является сохранение заполняемости и обеспечение сбалансированного товарного предложения, способного привлечь посетителей даже в условиях падающего платежеспособного спроса и ограничений. По нашим оценкам, в оптимистичном сценарии уровень арендных ставок (совокупной арендной платы на 1 кв. м арендуемой площади) в 2020 году может временно снизиться в среднем на 30%-50% и вернуться на докризисный уровень не ранее 3 квартала 2021 года».
Павел Люлин, генеральный директор управляющей компании SVN, д.э.н.: "В первую волну собственники были вынуждены уменьшить затраты на управление своими объектами. Потеряли часть своих доходов и управляющие компании. Что касается сферы фасилити, она пострадала чуть меньше, чем проперти, потому что облуживание зданий так или иначе велось, и арендаторы в большинстве случаев продолжали платить OPEX. Тем не менее, в условиях всего нескольких работающих магазинов отпала необходимость в уборке всего торгового центра, многие инженерные системы были законсервированы на тех площадях, где магазины прекратили работу. Управляющие компании на объектах сокращали персонал, переводили на удаленную работу там, где это применимо, отправляли сотрудников в отпуска. УК на объекте выполняли поддерживающую функцию: в любой момент торговым центрам могли разрешить продолжить деятельность в полном объеме, УК должны были обеспечить быстрый и беспроблемный выход из анабиоза. Нам удалось сохранить весь штат, к своей работе сотрудники вернулись сразу после полного открытия объектов. Еще весной мы предостерегали рынок от соблазна после выхода из карантина оставить формат управления, как во время локдауна, т.е. с сокращенным штатом и услугами. К счастью, большинство заказчиков адекватно оценивают роль УК в жизни объекта, поэтому на докризисные уровни прибыли FM-компании начали выходить уже к октябрю. Можно говорить о том, что вторая волна пандемии никак не повлияла на их деятельность, кроме дополнительной закупки дезинфицирующих средств, более тщательного планирования и контроля работы клининга. Положительная тенденция в том, что заказчики постепенно уходят от восприятия УК как обычного подрядчика. Кризис показал, что управляющая компания для собственника — ценный советчик, помогающий ему выжить, а не просто большая статья расходов в бюджете объекта. Именно УК оперативно следят за всеми изменениями законодательства, проходят многочисленные плановые и внеплановые проверки, дают рекомендации по обеспечению санитарной безопасности объекта и т.д. Мы прогнозируем восстановление рынка управления недвижимостью во второй половине года. Здания в любом случае нуждаются в обслуживании, но еще примерно полгода нужно нашим заказчикам, чтобы восстановился потребительский спрос. Опыт работы во вторую волну пандемии позволяет предполагать, что второго локдауна больше не будет".
Склады. Расти-расти торговля, прямая и дистанционная
Складская недвижимость единогласно признается одной из наименее пострадавших отраслей, что стало возможным благодаря стабильности фуд-ритейла и резкому росту E-commerce. Некоторое затишье на рынке во время неопределенности и краткого запрета на ведение строительных работ привело лишь к локальному снижению спроса в первой половине года. Однако людям хочется есть, а фуд-ритейлерам хочется новых складов. Кроме того, людям пришлось больше сидеть дома в интернете, и интернет-ритейлерам тоже захотелось новых складов. При этом ключевые показатели сегмента не стали выдающимися на фоне последних лет, но структура спроса изменилась, а на фоне нестабильности других сегментов склады действительно стали «звездой» в этом году.
Константин Фомиченко, директор департамента индустриальной и складской недвижимости, Knight Frank: "В 2020 году сегмент складской недвижимости продемонстрировал свою устойчивость в период кризиса. В начале года произошло некоторое снижение деловой активности, и это соответствует тенденции нескольких последних лет, но уже с конца мая-начала июня рынок быстро восстанавливается от последствий пандемии и локдауна. Результаты этого года дают основание полагать, что сегмент и в будущем продолжит динамично развиваться.
По итогам 2020 года общий объем качественной складской недвижимости в России достиг 29 млн кв. м, из которых 16 млн кв. м или 55% пришлось на Московский регион (общее предложение качественных складов в регионе увеличилось на 5,6%).
В текущем году в Московском регионе введут в эксплуатацию 850 тыс. кв. м недвижимости – на 13% меньше итогов прошлого года (978 тыс. кв. м). В первую очередь это объясняется вынужденным «затишьем» в марте-апреле, когда девелоперы приостановили реализацию проектов во время общей неопределенности. Так, часть проектов была перенесена на 2021 год.
Также в Московском регионе в 2020 году зафиксирован минимальный уровень вакансии – 2,2% (на 0,5 п.п. меньше показателя 2019 года).
В остальных регионах России доля свободных площадей увеличится на 0,1 п.п., что связано преимущественно с ростом объема нового строительства, которое вырастет в 2020 году почти на 10% и составит около 500 тыс. кв. м.
Что касается спроса, то в Московском регионе по итогам 2020 года ожидается, что объем сделок достигнет около 1,6 млн кв. м (на 2% больше прошлогоднего уровня).
Одной из главных тенденций этого года можно считать смещение спроса на склады в регионах. Общий объем сделок (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) может составить 800 тыс. кв. м, превысив прошлогодний показатель на 37%. Доля региональных сделок в этом году достигнет 30% от общего объема (в 2018 году только 10%). Данный тренд мы наблюдаем еще с 2018 года, и пандемия, а также спровоцированный ей переход многих ретейлеров в онлайн, обозначили потребность многих крупных игроков в качественной складской недвижимости в регионах.
Компании сектора онлайн-торговли и ретейла стали ключевыми драйверами рынка в этом году. Сегмент e-commerce занял рекордную для себя долю в структуре спроса за всю историю – 34%, на розничную торговлю пришлось еще 29%.
Данные: Knight Frank
В Московском регионе средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды выросла в 2020 году на 3% до 4 000 руб./кв. м/год, без учета НДС, операционных и коммунальных расходов. Ожидается, что в следующем году ставка аренды продолжит плавный рост и достигнет 4 100-4 200 руб./кв. м/год triple net.
В регионах России средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды выросла в 2020 году на 4% до 3 750 руб./кв. м/год, без учета НДС, операционных и коммунальных расходов.
Данные: Knight Frank
Безусловно, пандемия оказала негативное влияние и на складской сегмент, однако оно было минимальным. Кроме того, дав толчок к развитию онлайн-торговли, она стала катализатором увеличения спроса на складскую недвижимость в этом году и в будущем.
Поскольку выросла нагрузка на e-commerce, e-grocery и курьерские службы, повышается заинтересованность в городских складах, при этом проблема дефицита таких объектов в черте города (и особенно Москвы) стала еще более явной. Мы ожидаем новых проектов такого формата, а также развития многоэтажных складов. Еще одной тенденцией можно назвать востребованность складов light industrial: в России первые проекты были достаточно быстро реализованы в 2020 году, причем не только в Московском регионе, но и в Самаре.
Отмечается также рост популярности и количества складов формата built-to-suit (BTS), которыми пользуются операторы крупного сетевого ретейла, онлайн-торговли, дистрибьюторы, логистические компании, наименее пострадавшие в кризис. BTS позволяет полностью предусмотреть все технические требования, которым не всегда соответствуют стандартные склады, и многие крупные игроки продолжат строить их под собственные нужды".
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости, CBRE: "Высокая активность, в существенной степени, стала результатом закрытия ряда крупных сделок. На топ-10 крупнейших сделок в этом году пришлось почти 60% спроса (для сравнения в 2019 году десять крупнейших сделок сформировало всего 37% рынка).
Сильное «смещение» активности рынка в сторону больших сделок в этом году также связано с тем, что сегмент «среднестатистической» аренды, «среднестатистического» арендатора, который берёт склад 10 тыс. кв. м, в готовом стандартном объекте, заметно «просел» в этом году (30% снижение по сравнению с 2019 годом).
Ещё одной интересной особенностью 2020 года стало преобладание сделок Build-to-suit, строительства под клиента (60% спроса в 2020 против 17% в 2019 году) – большим компаниям нужны нестандартные здания и здания большой площади. Сегмент готовых стандартных складов такого предложить не может".
Сергей Трахтенберг: "Законодательное регулирование складской недвижимости не претерпело каких-либо существенных изменений в 2020 году. Вместе с тем за счет принятия на региональном уровне нормативных актов, относящих логистические компании и складские комплексы к непрерывно действующим организациям, последним удалось избежать приостановки деятельности в период общих карантинных мер.
Благодаря вышесказанному складская недвижимость как стабильный и надежный актив стала выглядеть более привлекательной в глазах инвесторов по сравнению с торговыми и офисными площадями. За период действия ограничительных мер логистические объекты показали снижение объема вакантных площадей (в том числе за счет сделок с e-commerce и продовольственными ритейлерами). В результате доля инвестиций в складскую недвижимость увеличилась с 6% по итогам первого полугодия 2019 года до 11% в первом полугодии 2020 года".
Как мы упоминали выше, в 3-4 квартале 2020 года доля инвестиций в склады выросла еще больше, в частности, квартальный рекорд был поставлен в период с июля по сентябрь. Но наиболее значимым для отрасли является роль интернет-ритейла в сложившейся ситуации. А для того, чтобы лучше оценивать движение e-com и его перспективы, стоит послушать представителей направления. О резком росте онлайн-ритейла мы спросили Александра Иванова, председателя Национальной ассоциации дистанционной торговли (НАДТ). Мнение Александра несколько расходится с общим восторженным тоном о E-commerce. Однако и негативной для складов эту оценку не назовешь. Во всяком случае мы здесь видим преобладание тенденции общего поступательного роста сегмента, а не кратковременного всплеска с «отскоком» в 2021 году, ну а складской недвижимости именно устойчивый спрос сейчас и нужен.
"Нет никакого "роста в геометрической прогрессии". Впрочем, роста в арифметической прогрессии тоже нет.
Изменилась стуктура спроса - пандемия на первый план вывела покупки через интернет еды, к чему рынок оказался не готов (в весенний пик не могли удовлетворять спрос). Плюс еда имеет свои особенности - это минимальная, микроскопическая маржинальность, что сильно отличается от высокомаржинальных сегментов, в которых e-com чувствовал себя хорошо раньше - одежда и техника.
Вышло так, что оборот онлайн-ритейла сильно вырос, а маржинальность (в среднем) сильно упала, если не сказать - рухнула.
Весенний карантин заставил маркетплейсы перестраиваться и вводить в линейки предложения продукты питания, что было правильным решением (те, кто их не ввел, испытали огромные проблемами с темпами роста, скорее, разумнее говорить о падении некоторых маркетплейсов). Потратив деньги на перестройку на продукты питания (что требовало инфраструктурных решений) сохранили темпы роста, но, опять же, проиграли в маржинальности, потому что после окончания карантина покупатель с легкостью "изменил" интернету, вернувшись в офлайн.
В итоге рост показали несколько маркетплейсов (причем, еще раз обращу на это внимание - это рост не маржинальности, не доходности, где скорее были потери, а рост оборота) и несколько интернет-магазинов, но подавляющее большинство участников рынка "упали" - и в обороте, и в доходности.
Общий рост сегмента, тем не менее, есть - до карантина доля интернет-продаж в обороте розничной торговли в стране составляла 4,5-5%, сейчас - не менее 7%, возможно, чуть больше (точные данные получим примерно к февралю).
Большим плюсом карантина стало расширение аудитории - и вширь (количественно больше покупателей) и "вглубь" (аудитория выросла за счет привлечения старших поколений).
В общем и целом констатируем - карантин выступил катализатором тех процессов, которые мы и так наблюдали, причем ресурсы роста у e-com еще есть, в мире сегодня на долю онлайн-продаж приходится около 15% от общего размера розничной торговли.
Одна из причин медленного развития интернет-торговли в стране - низкая конкуренция среди продавцов.
Чтобы понимать разницу: в Китае около 3000 маркетплейсов, которые конкурируют за мерчантов и за покупателей, у нас такой конкуренции нет и не ожидается.
Среди лидеров рынка наблюдается тенденция обращения к регуляторам, так как жесткая регуляторика - это, фактически, запретительный барьер для входа на рынок новых игроков.
То есть МП вполне довльны своим собственным положением.
Между тем именно конкуренция решает две главные задачи, которые они хотят переложить на регуляторов:
- снижение цен (если ты продаешь дороже остальных, то ничего не продашь)
- рост качества (если ты делаешь хуже остальных, то ты ничего не продашь)".
Отели. Вынужденно негостеприимная индустрия
Гостиничный сегмент первым почувствовал на себе весь вред от поедания летучих мышей. Уже с февраля начали отменять бронирование группы туристов из Китая. Затем посыпались массовые отмены деловых мероприятий и закрытия границ. Из положительного — всплеск внутреннего туризма, в частности, в Краснодарском крае и Крыму. Однако полностью восполнить потерю трафика гостиницам не удалось. Кроме того, что касается Крыма, международные операторы не могут там открыть своих гостиниц по понятным причинам, поэтому в целом состояние отрасли на полуострове остается печальным. В новогодние праздники без туристов рискует остаться Петербург, да и некоторые другие города тоже под вопросом. В результате, антирекорды по загрузке и новым открытиям.
Татьяна Белова, директор, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE: "В 2020 году среди всех сегментов коммерческой недвижимости гостиничный рынок оказался одним из наиболее подверженных влиянию кризисного явления, которое является форс-мажором. Закрытие границ, прекращение авиасообщения, снижения числа бизнес-поездок, отмена всех мероприятий стали ответом на быстрое распространение вируса COVID-19.
В 2020 году гостиничный рынок Москвы продемонстрировал снижение среднего тарифа относительно 2019 года на 13%. Сегмент люкс единственный наращивает тариф - +6% YoY. В данном сегменте традиционно высока доля иностранных гостей, индивидуальных путешественников и деловых туристов. В силу закрытых границ и всех введенных ограничений число иностранцев в столице значительно сократилось, многие путешественники пересмотрели свои планы. Отельеры понимают, что снижение тарифа в люксовых отелях не сможет решить текущие проблемы, а в долгосрочной перспективе негативно отразится на рынке в целом.
2020 год продемонстрировал самый низкий показатель загрузки в истории. Показатель загрузки по рынку в целом по итогам 2020 снизился более чем вдвое (-42 п.п.) и составит по итогам года около 35%.
В октябре 2020 года состоялось открытие отеля Movenpick Moscow Taganskaya (154 номера). Это первое открытие с начала года в Москве и первый отель под брендом Movenpick в столице. До конца года запланирован ввод в эксплуатацию еще одного брендированного объекта - Hampton by Hilton Rogozhsky Val (147 номеров).
В целом, в России за 2020 год появилось всего 5 гостиниц (всего около 700 номеров). Новые проекты открывались в таких городах, как – Москва, Краснодар, Сочи, Саранск, Ульяновск. Часть объектов по России представляли собой ребрендинг существующих гостиниц. В Саранске и Ульяновске открылись гостиницы под брендом Radisson, оба отеля представляют собой ребрендинг. В Краснодаре начала работать гостиница Hampton by Hilton.
Многие московские открытия, по объективным причинам, были перенесены на 2021 год. На 2021 год в Москве должны открыться 9 объектов современного стандарта с общим номерным фондом более 1,5 тыс. номеров. Сроки открытия объектов, очевидно, могут двигаться, все будет зависеть от динамики рынка в 2021 году.
Ключевые тренды 2020-2021:
· Сокращение глубины бронирований – путешественники в силу фактора неопределенности стали отказываться от планирования поездок заранее
· Рост внутреннего туризма. На фоне ограничений люди предпочитают внутренние направления международным
· Загрузка и тариф гостиниц в туристических локациях демонстрируют уверенный рост
· Снижение числа деловых поездок – глобальные компании пересматривают свои корпоративные политики о командировках
· Замедление ввода нового гостиничного предложения
· Восстановление рынка, по нашим прогнозам, возможно к середине 2021 года, восстановление международного спроса ожидается не ранее III квартала 2021 года.
Вирус COVID-19, падение рубля, закрытие границ и другие факторы сделают 2020 год самым «запоминающимся» в истории гостиничного рынка Москвы".
Однако есть отважные люди, открывшие гостиницы в этом году, Так, два отеля - в Москве и Петербурге - запускает компания Becar Asset Management
Анастасия Заболотная, операционный директор департамента Апарт-отели Becar Asset Management: К сожалению, не все средства размещения смогли пережить первую и вторую волну пандемии и сейчас экспонируются на продажу/аренду. Это время для приобретения хороших активов по цене иногда намного ниже рынка. В приоритете, безусловно гибкие коммерческие форматы, гибридные отели, сочетающие в себе новые форматы размещения и сервисные офисы. Если говорить о перспективах на 2021 год, то многие прогнозируют постепенное увеличение спроса и туристской активности после проведения массовой вакцинации населения.
Мы не можем отходить от ранее заявленных нашим партнерам и частным инвесторам планов. Конечно, пандемия сыграла свою роль и у нас возникли задержки с открытием, но это очередной опыт и возможность проверить новые гостиничные форматы перед снятием ограничений.
Сейчас в большем приоритете такие форматы, которые могут легко трансформироваться под запросы конечного потребителя и существующие внешние реалии. Апарт-отели способны легко трансформироваться под нужды долгосрочного размещения при отсутствии спроса на традиционный гостиничный формат. Кроме того, наличие небольшого китченнета позволяет пробовать новые форматы, такие как коливинг при небольших дополнительных затратах на event-менеджера. Так мы поступили на нашем проекте We&I by Vertical в Санкт-Петербурге".
В качестве эпилога
Сказать, что этот год стал для рынка коммерческой недвижимости хорошим сложно. Но и фатальным его не назовешь. С 2008-2009 и 2014-2015 гг. мы привыкли к тому, что периодически правила игры меняются, поэтому инвестировать нужно с умом, бизнес диверсифицировать, больше чем сможешь продать — не строить, больше чем нужно — не арендовать. Поэтому с точки зрения основных индикаторов в этом году вообще ничего страшного не случилось — наш колосс уже не стоит на глиняных ногах, а является сбалансированным рынком. Другое дело, что и ожидать роста пока не приходится. В торговле мы ожидаем восстановления работы и общих показателей оборота не ранее середины 2021 года, в гостиницах к этим же срокам хотелось бы увидеть полное открытие границ и хотя бы восстановление объемов бронирования. Офисы в течение года будут скорее переосмысливаться. И это безусловно то самое время, когда складам и онлайн-ритейлу нужно расти, укреплять и защищать свои позиции , пока работа традиционного ритейла полностью не восстановлена.
Нашим экспертам мы предложили также выделить то, что в большей степени характеризует 2020 год для рынка недвижимости. Прогнозируемо, лидерами стали рост онлайн-ритейла и инвестиционной привлекательности складов, а также снижение реальных доходов населения.
Денис Соколов: «2020 год для рынка недвижимости принес понимание, что не все сегменты одинаково полезны. До этого годы мы не видели в нашей стране встречных ценовых движений для разных сегментов. Обычно с некоторым временным лагом все сегменты следовали цикличному тренду. Теперь становится понятно, что не все объекты и форматы вообще жизнеспособны в среднесрочной перспективе. И хотя собственники таковых пока находятся в стадии отрицания, страшная правда стучит в окно».
Алексей Новиков: «От себя я бы хотел предложить еще один вариант: стресс-тест концепции sharing economy. В последние годы мы очень часто говорили о том, что многое станет доступным для совместного пользования – officesharing, roomsharing, carsharing. Однако пандемия внесла свои коррективы, и, если раньше данная концепция динамично развивалась, то теперь потребители осознали, что не готовы шерингу в целях собственной безопасности. Я считаю этот тренд очень важным, поскольку он в значительной мере повлиял на психологию потребителя и его поведенческие паттерны, а соответственно и на экономику, недвижимость».
Как бы ни менялись поведенческие паттерны и какая бы страшная правда нам в окно не стучалась, в очередной раз хочется сказать, что недвижимость остается устойчивым сектором экономики, а этот кризис показал, что российский рынок серьезно повзрослел и при некоторой потере юношеской бесшабашности в устойчивости только прибавил. Да, в очередной раз мы что-то переоценим и переосмыслим. Да, какие-то форматы устаревают, какие-то приходят на смену. Да, взрывного роста мы не ждем, но резкого падения и хаоса тоже не прогнозируем. Очередной кризис — это уже не конец эпохи и не новая реальность, а только корректировки в существующее восприятие действительности.
Автор: Павел Назаркин
