Кто кого убедил на Convince me!

Битва новых и классических форматов коммерческой недвижимости закончилась боевой ничьей, но победители все же были, в первую очередь, - это гости мероприятия и зрители прямой онлайн-трансляции.
1910
Изображение взято из источника: CRE
2 сентября в конференц-зале БЦ «Северная Башня» состоялся дебют нового формата делового мероприятия от CRE Event  – формата дебатов. «Convince me! Убеди меня» по структуре напоминает больше политическое противостояние кандидатов в процессе предвыборной гонки, за исключением большего разнообразия кандидатов и тем, а также большей динамики. Всего было представлено пять пар спикеров, а на каждое противостояние выделено по 15 минут.

Сначала о формате. На старте каждый кандидат получает по минуте на вступительное слово, в котором должен объяснить свою позицию, затем следуют вопросы модератора (по 30 секунд на каждый ответ), вопросы из зала и, наконец, вопросы спикеров друг другу. По итогам каждого противостояния в телеграм-канале CRE.Russia открывается голосование за победителя этой пары спикеров, которое длится в течение двух минут. Голосовать могут как присутствовавшие в зале эксперты, так и зрители прямой трансляции.

Темой первого раунда стало противостояние классического офиса и гибких форматов. Классику защищал Антон Мельников (Metrika Investments), а от гибких офисов и коворкингов на ринг вышел Гурген Шекоян (CODE). Разница в точках зрения оппонентов подчеркивалась не только непосредственно аргументами, но даже и внешним видом: Антон вышел в строгом классическом костюме, тогда как Гурген предстал в одеянии свободного покроя оранжевого цвета (в соответствии с корпоративными расцветками компании). Убедить кандидатам нужно было не только зрителей, но и модератора Вячеслава Холопова (Raven Russia), вопросы которого в виду специфики компании сводились к тому, в какой формат должен вкладывать потенциальный инвестор и почему. Преимущества формата коворкингов и гибких офисов в создании добавочной стоимости, а недостаток для инвестора – в меньших сроках аренды, а соответственно, большей ротации арендаторов и более высоких рисках. Впрочем, по словам Гургена, увеличение доли корпоративных клиентов в этом сегменте приводит и к увеличению средних сроков аренды. Крупные компании арендуют гибкие офисы на 3-5 лет. На стороне классических офисов сложившийся рынок с понятной динамикой, прогнозируемыми спросом и доходностью. Кроме того, как указал Антон, современные офисы уделяют ничуть не меньше внимания комфорту резидентов и так же нацелены на создание инфраструктуры. Собственный опыт Metrika в реализации Neva Towers говорит о том, что недостатка спроса на офисы классического формата в правильной локации не наблюдается, несмотря ни на какие кризисные явления.

Голосование показало, что несмотря на растущий интерес к новым форматам, классика остается в цене и в приоритете у большинства игроков рынка. С перевесом 70% - 30% победил Антон Мельников и классический формат.

Второй раунд также был посвящен сегменту офисной недвижимости. Децентрализация – это тема, о которой говорят очень давно, но при этом она остается противоречивой, так как основное строительство и основной спрос приходятся по-прежнему на ЦАО, а офисы в районе МКАД, например, не всегда становятся востребованными. За децентрализацию выступал Сергей Баранов (AFI Development), а за привычные локации – Алексей Богданов (S.A.Ricci). По словам Алексея, в Москве есть «намоленные» локации (сложившиеся деловые кластеры), которые остаются в приоритете у большинства интересантов – это ЦДР, Белорусская, Павелецкая. Даже если ставка аренды офиса в центре повысится на 30%, а за ТТК останется прежней, S.A.Ricci будет выгоднее остаться в прежней локации, - настаивает Алексей. Сергей напоминает, что помимо крупных компаний, арендующих офисы класса А, есть малый и средний бизнес, которому достаточно класса В или С и совсем не обязательно базироваться в пешей доступности от Кремля. При этом устаревшие административные здания постепенно уходят с рынка – на их месте появляются жилые комплексы, а спрос остается неудовлетворенным. Сама AFI Development помимо известных проектов в «Москва-Сити» и районе Белорусской на днях выиграла право застройки промзоны «Алтуфьевское шоссе», где планирует построить порядка 470 тыс. кв. м общественно-деловых и производственных помещений.

Аудитория и здесь в большей части придерживается консервативных взглядов – Алексей Богданов по результатам голосования победил, набрав 67% голосов.

Перед третьим раундом Вячеслав Холопов уступил место модератора Александру Устинову (Pro FM), что логично с учетом высокой личной заинтересованности Вячеслава в следующей теме.

Будущее за классическим складом формата Big Box или за городскими форматами – об этом спорили Евгений Бумагин (JLL) и Максим Лучников (KR Properties). На стороне Евгения вся мощь экспертизы консалтинговой компании, которая говорит, что подмосковные склады являются растущим сегментом с точки зрения инвестиций. Инвестиционный спрос на них в 2020 году составил около 1,5 млн кв. м, тогда как инвестиций в городские склады мы пока не видим. Склады становятся технологичнее, растут в цене и остаются краеугольным камнем в модели развития торговых и логистических компаний. Более романтическая позиция у Максима – да, городская логистика в Москве пока слабо развита, но спрос растет и при увеличении объемов нового строительства (а также с уходом с рынка старых производственных помещений) онлайн-ритейл и мелкие производства быстро поглотят предлагаемые площади. Для инвесторов вложения в городскую логистику обещают большую прибыль в долгосрочной перспективе, поскольку внутри города площадок под строительство складов очень ограниченное количество, тогда как в Подмосковье когда-нибудь теоретически возможно перенасыщение рынка.

Здесь борьба была более упорной, чем в первых двух раундах, а Максим Лучников победил с перевесом 53% против 47% голосов. Не исключено, что решающими стали голоса сторонников децентрализации из второго раунда.

После небольшого перерыва на кофе разговор об инвестициях продолжился в четвертом раунде. На ристалище сошлись Денис Колокольников (RRG) и Ольга Шарыгина (Becar Asset Management), вопрос звучал, как противопоставление инвестиций в классические форматы инвестициям в новые. Здесь речь шла уже не только и не столько об офисах, сколько о других сегментах рынка, хотя без коворкингов естественно не обошлось. И можно забегая вперед сказать, что коворкинги взяли реванш за поражение в первом раунде. Хотя по словам Ольги, сейчас наиболее перспективный формат – это коливинги. Здесь, как и во многих других сегментах, российский рынок отстает от зарубежных на 10-15 лет (по оценке Ольги), а в Европе формат уже можно назвать состоявшимся, при этом из года в год отмечается его рост. Так же дело обстоит и с коворкингами, которые сегодня составляют около 2% от офисного рынка Москвы, но непрерывно растут и пользуются большим спросом. Денис, в свою очередь, апеллировал к опыту, припомнив динамику развития гастромаркетов, которые активно открывались несколько лет назад, достигли высшей точки с открытием «Депо», а после стабилизировались на не самой высокой доле рынка в следствие закрытия многих «пионеров» этого сегмента. Долю коворкингов Денис называет статистической погрешностью, а перспективы оценивает максимум в 5-7%. С точки зрения именно инвестиций, нельзя не отметить, что потенциальная доходность напрямую связана с рисками, поэтому при вложении в новые форматы можно как выиграть, так и проиграть, - признает Ольга. Но и доходность при грамотном инвестировании сильно отличается.

И тут новые форматы в лице Ольги Шарыгиной победили с перевесом 63% против 37% у классики.

Заключительный пятый раунд стал единственным полностью женским и был посвящен управлению недвижимостью (управление у женщин в крови). Сторону внешней УК занимала Наталья Афанасова (CBRE), а преимущества управления In House отстаивала Диана Нилиповская (ГК «Пионер»). Дискуссия вертелась большей частью вокруг масштабов. Диана признает, что на старте развития нового для себя сегмента девелоперу нужна профессиональная помощь консультанта и внешней УК, но отмечает, что при наличии двух и более проектов собственное управление выигрывает в экономическом плане. При этом улучшается и коммуникация арендатора с арендодателем, по сути нивеллируется одно из звеньев, и стороны взаимодействуют напрямую. Наталья, как представитель профессиональной УК, отмечает, что аутсорсинг позволяет девелоперу сосредоточить все свое внимание на основной деятельности. Также она отмечает, что портфель и опыт внешнего управляющего включает гораздо больше объектов, чем может быть у одного девелопера, поэтому помощь консалтинга и профессиональной УК будет полезна не только начинающему застройщику, но и лидерам рынка.

В динамике голосования это было, пожалуй, самое упорное противостояние: долгое время голоса распределялись поровну, однако к концу отведенных двух минут сторонники внешней УК взялись за дело по-настоящему, выведя Наталью Афанасову вперед. Перевес составил 61% на 39% голосов.

В заключение мероприятия был предусмотрен обед, но до него зрителям в зале и зрителям онлайн-трансляции предстояло еще раз почувствовать себя вершителями судеб, поучаствовав в финальном голосовании за лучшего спикера мероприятия. Победителем стал Антон Мельников (Metrika Investments), набравший 38% голосов. Второе место досталось Алексею Богданову (S.A.Ricci) - 23%, а замкнула тройку Наталья Афанасова (CBRE) – 17%.

Отметим, что формат дебатов, если и не полностью соответствовал политической классике по накалу (все же здесь шла борьба за истину и общую выгоду для всех, а не за сферы влияния и возможность диктовать свою волю), то явно не уступил ей по динамике и вовлеченности аудитории. Несмотря на прекрасную подготовку каждого из спикеров, ограничения по времени оставляют некоторую недосказанность, что стимулирует вопросы из зала, которые иногда были острее, чем вопросы от модераторов. Находясь в одном рынке и имея схожие интересы, спикеры во многих вещах не могут иметь диаметрально противоположные точки зрения, однако спортивный интерес все же возобладает, что позволяет экспертам раскрыться перед аудиторией в ином, более живом качестве, отчего зритель безусловно выигрывает. Констатируем, дебют дебатов удался!

Партнерами мероприятия «Convince me! Убеди меня» выступили CBRE, JLL, AFI Development, Metrika Investments и S.A.Ricci. Спонсоры: Professional FM, CODE, RRG. Фотогалерея - здесь.

Автор текста: Павел Назаркин.

Коментарии (0)


иГРОКИ РЫНКА

Raven Russia

Холопов Вячеслав

Professional FM

Устинов Александр

S.A. Ricci

Богданов Алексей

JLL

Бумагин Евгений

RRG

Колокольников Денис

CBRE

Афанасова Наталья

NAI Becar

Шарыгина Ольга

Консалтинг и брокеридж

JLL

Консалтинг и брокеридж

CBRE

Консалтинг и брокеридж

S.A. Ricci

Девелопмент

AFI Development

Инвестиции

Metrika Investments

Консалтинг и брокеридж

RRG

Управление и эксплуатация недвижимости

Becar Asset Management

Управление и эксплуатация недвижимости

Professional FM

Девелопмент

Raven Russia

Девелопмент

KR Properties

Девелопмент

ГК Пионер

Поделиться

Материалы по теме

События

Что обсуждали на CRE Morning Club

В Москве еще можно строить крупные ТЦ, офисы продолжают быть востребованными, склады стоят дорого, но непонятно сколько, а застраховаться можно от всего, кроме режима нерабочих дней.
18.08
События

CRE Morning Club. Возвращение традиционного завтрака состоялось

В Москве состоялся неформальный завтрак, посвященный рынку коммерческой недвижимости. Формат вернулся после более чем годового отсутствия, вызванного пандемией, но избежать темы ее влияния все равно не удается и видимо не удастся еще долго.
10.08
CRE Awards

Все победители CRE Moscow Awards 2021

Слоган премии этого года «Выстоять сегодня – победить завтра!», но ждать до завтра были согласны далеко не все. Представляем победителей премии.
23.04
84165

журнал CRE 16 (394)

Сентябрь 2
Новый номер CRE №394 (сентябрь 2) вышел в свет. Выпуск журнала осуществлен при поддержке: БЦ «Северная Башня» http://n-tower.ru/   City&Malls PFM www.cmpfm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru   RD Management www.rdms.ru В номере: Актуально ДЕФИЦИТ. СПЕКУЛЯНТЫ НЕ У ДЕЛ Спрос на склады превышает даже будущее предложение     Тема номера ЗА ЗВЕЗДОЙ КОЧЕВОЙ Рынок подстраивается под сотрудников нового типа   Тренды ГИБКАЯ КУХНЯ Фуд-холлы и гастромаркеты осваи...

подпишись НА эксклюзивные новости cre