КАРТА МИРА
Бурный рост онлайн-торговли уже сейчас оказывает существенное влияние на логистику и побуждает девелоперов переоборудовать крупноформатные торговые площадки в склады во всем мире. Стюарт Тейлор, старший директор по инвестициям в торговую недвижимость компании JLL, отмечает, что крупноформатные торговые объекты, получившие широкое распространение за последние несколько десятилетий, достигли хороших результатов в прошлом году по сравнению с другими видами торговой недвижимости. Тем не менее, инвесторы и девелоперы стремятся к редевелопменту этих объектов с тем, чтобы воспользоваться преимуществами более высокой доходности и активного роста арендной платы в складском секторе. По его словам, крупные арендодатели торговой недвижимости уже развивают свою стратегию по максимизации стоимости активов за счет интеграции альтернативных видов использования, включая гостиницы, офисы и жилые помещения. Добавление складской функции в отдельные крупноформатные розничные активы или их полное перепрофилирование является логичным шагом и привлекает в ретейл новых инвесторов, которые все больше ориентируются на альтернативные форматы, резюмирует г-н Тейлор.
Так, в Австралии как минимум два объекта коммерческой недвижимости были приобретены с целью редевелопмента: City West Plaza площадью в 22 тыс. кв. м в Мельбурне, купленный компанией Cadence Property Group и Assembly Funds Management за 39 млн австралийских долларов в мае 2020 года, и Homemaker Prospect в Сиднее, приобретенный компанией Dexus за 65 млн австралийских долларов в октябре 2019 года. Dexus является лишь одним из нескольких австралийских инвестиционных фондов недвижимости, которые пересматривают свои портфели в пользу складского сектора. Последний интересует институциональных инвесторов вследствие устойчивости и надежности в условиях продолжающейся экономической неопределенности. По словам Дарена Стайнберга, генерального директора Dexus, со временем компания намерена перепрофилировать объект для промышленного использования.
Большинство крупноформатных торговых объектов в мире, якорными арендаторами которых, как правило, выступают магазины DIY и товаров для дома, расположены в густонаселенных районах мегаполисов, а также в непосредственной близости от крупных логистических центров. Сегодня они оказываются привлекательными как с точки зрения скорости доставки, так и в контексте высокой доходности онлайн-торговли. Низкая плотность застройки земельного участка, отведенного под торговый центр, также является плюсом. Например, в Сиднее и Мельбурне здания, как правило, занимают только половину площади участка, а остальное приходится на парковку для клиентов. Стюарт Тейлор из JLL подчеркивает, что перепрофилирование позволит уплотнить застройку доходообразующими складскими зданиями без необходимости корректировки уже существующих сооружений, так как конструктивные особенности торговых big-box’ов и промышленных объектов похожи. «Самые популярные крупные торговые объекты по-прежнему будут пользоваться высоким спросом со стороны ретейлеров, - уточняет он. - Но пока тенденции в логистике сохранят текущую траекторию, собственники будут ощущать необходимость перепрофилирования объектов, рядом с которыми есть неиспользуемая земля, прямой ретейл-конкурент в зоне охвата или которые заполнены не очень востребованными арендаторами».
По данным отчета JLL «Извлечение стоимости в розничной торговле», в Сиднее преобразование крупных торговых объектов в складские при условии увеличения их площади более чем на 10 тыс. кв. м за счет повышения коэффициента застройки участка до 65% может привести к росту арендных ставок примерно на 13%, а стоимость объекта в целом вырастет на 36%. В то же время в США, например, на одного человека приходится вдвое больше торговых площадей, чем в Австралии. Ошибки в градостроительном планировании привели к переизбытку торговых зданий, и многие из закрывшихся ТЦ были переформатированы в складские. В качестве примеров эксперты приводят Randall Park и Euclid Square Malls в Огайо, которые были переоборудованы в фулфилмент-центры компании Seefried Industrial Properties, что в среднем привело к 20%-му увеличению сдаваемой площади. В свою очередь, в Великобритании компания Prologis, занимающаяся складской/логистической недвижимостью, приобрела Ravenside Retail Park, расположенный в 15 км от центра Лондона, за 51,4 млн фунтов стерлингов и перепрофилировала его в фулфилмент-центр компаний электронной торговли.
Эндрю Квильфельдт, руководитель направления исследований торговой недвижимости JLL в Австралии, считает, что увеличение количества логистических объектов в мегаполисах станет ключом к продолжению роста электронной коммерции. По его словам, переход от ретейла к логистике дает арендодателям возможность использовать спрос на стратегически расположенные объекты «последней мили». Крупноформатные торговые активы обладают нужными физическими характеристиками, такими как месторасположение и несущая способность, что делает их производственно-складское использование более целесообразным по сравнению с традиционной торговой функцией, перечисляет г-н Квильфельдт. Другие возможные варианты редевелопмента – склады самостоятельного хранения (self-storage), дата-центры, холодильные склады и помещения для индустрии развлечений. «Еще до пандемии участники рынка понимали, что неудачно расположенные и спланированные торговые центры необходимо перепрофилировать или сносить, - соглашается Алексей Шулев, генеральный директор Hermes Russia. - Сейчас в Москве и ближайшем Подмосковье, например, есть несколько объектов с большой вакансией площадей. Они могут временно использоваться как курьерские хабы, склады или сортировочные центры при текущем дефиците профильных площадок, особенно в пределах МКАД. Неудачные с точки зрения расположения и концепции торговые центры будут закрыты - собственники их либо снесут, либо перепрофилируют под альтернативный арендный бизнес».
Практически полное отсутствие доступных готовых складских помещений заставляет обращать внимание как девелоперов, так и потенциальных арендодателей на другие объекты недвижимости, которые могут быть переформатированы в склады, поддерживают в CBRE. Чаще это действительно относится к торговым объектам, которые оказались не востребованными со стороны ретейлеров. В России, как и в других странах, зачастую их отличает местоположение внутри города или близко к нему, что определенно является преимуществом для логистики. Однако массового «переделывания» на рынке пока не наблюдается: под логистику переформатируются лишь действительно не востребованные в качестве ретейл-назначения помещения, которые при этом обладают нужным для склада техническим функционалом. Наиболее целесообразно под складские площади переоборудовать устаревшие ТЦ в спальных районах или около МКАД, так как там сосредоточена основная масса потребителей на онлайн-доставку, уточняют в Colliers. Чаще всего в этом случае имеет смысл переоборудовать объект полностью, а не частично. «То, что все моллы будут непременно переформатированы, – очень смелая гипотеза и очень маловероятная, - резюмирует Полина Жилкина, руководитель департамента торговой недвижимости компании JLL. - Такие проекты обоснованы только в тех ТЦ, где есть высвобождающиеся, уже вакантные или неликвидные площади, которые могут приносить хотя бы какой-то доход собственнику. Неиспользуемая парковка на цокольном уровне, часть помещения сокращающего свой формат гипермаркета, освободившаяся площадка какого-то другого якоря, замену которому найти уже не получится».
ТАКИЕ ТРАНСФОРМЕРЫ
В регионах малопопулярные и устаревшие торговые объекты с не самой выгодной локацией действительно могут переформатироваться в складские центры, формат light industrial или комплексы ПВЗ с шоу-румами, соглашается Джон Марк Кланси, основатель Clancy Engineering. Сама структура конструктива торгового центра – молла – может располагать к этому. Трансформация моллов, безусловно, будет, но пока она наблюдается «внутри самих себя» и скорее под влиянием пандемических ограничений, полагает Елена Чернова, директор отдела управления недвижимостью Lynks Property Management, Россия и СНГ. Так, в ТРЦ «Южный» (г. Казань) компании пришлось оборудовать отдельный вход с улицы для гипермаркета «Ашан», чтобы покупатели могли посещать его без QR-кода. «Пока в России вообще нет профессиональных проектов редевелопмента ТЦ в индустриальный объект, - продолжает г-жа Чернова. – Сейчас это выгодно далеко не всем игрокам, а потребность в дополнительных логистических точках ретейлеры, скорее всего, будут закрывать не большим складом, а с помощью нескольких дарксторов меньшего размера. Девелоперы ТЦ же будут исходить из ставки аренды, ликвидности и окупаемости объекта – несмотря на складской бум, ставки в таких проектах все-таки несопоставимы с ценой аренды в ТЦ. Кроме того, молл является уникальным примером синергии услуг, развлечений и шопинга, их строят в местах с высокой пешей и транспортной доступностью. ТРЦ давно стали не просто «местом совершения покупок», а довольно сложным форматом с большим количеством социальной инфраструктуры».
Виктория Кирюхина, эксперт «Циан. Аналитика», поддерживает: хотя земельные участки в Москве можно продать под строительство и часть моллов все-таки может быть снесена ради более эффективного использования земли в границах МКАД, рынок торговой недвижимости, скорее, ожидает глобальная трансформация. Тренды те же – усиление общественных пространств, развлекательной и социальной части. Еще одним альтернативным способом использования ТЦ эксперт называет возможный редевелопмент под коворкинги, что особенно актуально для объектов рядом с крупными жилыми комплексами или вблизи метро. «Но в целом переформатирование ТЦ, например, под складские помещения подразумевает ряд ограничений, связанных в том числе с процессом погрузки и разгрузки товаров, - уточняет г-жа Кирюхина. – Да, сейчас среди компаний наблюдается высокая конкуренция за формат доставки в день заказа, на этом фоне растет спрос именно на городские склады - относительно небольшие складские помещения площадью 1,5-2 тыс. кв. м, что позволяет открыть больше точек, ускорив доставку и упростив логистику. Торговые центры подходят для этих целей, и их владельцы будут искать способы диверсификации эксплуатации моллов через частичное перепрофилирование помещений для разного вида бизнеса».
В компании напоминают, что спрос на помещения собственно в торговых центрах просел значительнее, чем для офисов или складов. По оценкам «Циан», в локдаун весной 2020 года сегмент потерял примерно 60% всего спроса, отыграв только половину падения после снятия ограничения. Торговая недвижимость Московского региона так и не смогла вернуть спрос к допандемическим значениям даже спустя полтора года после локдауна, встретив новый период ограничений с меньшим спросом, чем в начале 2020 года, еще до первого локдауна, это касается Москвы и регионов (городов-миллионников). Что касается складов, то бизнес расширяет складские мощности в регионах – продолжается перераспределение спроса из столиц в пользу крупнейших городов РФ. В регионах устойчивее спрос на покупку складов, в столицах - на аренду. Такая динамика говорит о том, что именно в столице активнее пробуют новые форматы и сервисы; приобретать в такой ситуации квадратные метры рискованно, поэтому логичный выход – аренда для оценки актуальности новых форматов бизнеса.
ДОРОГАЯ ПРОДАЖА
Популярность логистических форматов в традиционном ретейле – ПВЗ, дарксторов, сервис-центров - продолжит расти, убежден Артем Хомышин, руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России. В компании наблюдают, в частности, рост количества ПВЗ на ретейл-площадях. Вместе с тем растет и их качество, хотя ПВЗ все еще являются в России скорее неким второстепенным дополнением к торговой точке. Однако рост электронной торговли спровоцировал увеличение потребности в ПВЗ, в связи с чем возрастает и их роль в традиционном ретейле и смежных форматах. Пункты выдачи стали открывать на площадях с более высокими арендными ставками и, как следствие, их расположение становится удобнее, а класс площадей - выше. Во многом это объясняется инвестициями со стороны маркетплейсов. Так, ПВЗ компании OZON открываются теперь даже на автозаправочных комплексах. C одной стороны, это делает использование ПВЗ по-прежнему эффективным, а с другой — существенно влияет на удобство покупателя, который избавляется от необходимости похода в торговую точку и совмещает оплату топлива с получением сделанного в интернете заказа, перечисляет Артем Хомышин. «Но в идеале для ПВЗ нужен отдельный вход или зона, работающая в режиме 24/7, - считает Алексей Шулев. - Обычно такие площадки можно арендовать рядом с супермаркетами, которые имеют отдельный вход и круглосуточную доступность. При этом ночная доступность требуется не для выдачи товаров в режиме 24/7, а для логистики. С учетом текущих ограничений на перемещение грузового транспорта, трафика, растущих требований по скорости доставки ночная логистика рано или поздно будет реализована».
Пока же чаще всего ПВЗ в моллах размещают сами арендаторы в рамках своих же магазинов, говорит Полина Жилкина. И это сегодня – один из самых сложных и спорных вопросов, возникающих между арендатором и арендодателем, поскольку выручка от продажи товара в онлайне, но выданного покупателю в магазине, проходит мимо кассовой выручки магазина и никак не отражается на арендной плате. «Маркетплейсы (Ozon, Wildberries) часто сами выступают как арендаторы, но переформатировать под них даже какие-то части моллов пока никто не решился», - констатирует эксперт.
Растет и число так называемых премиальных форматов пунктов выдачи – причем среди них не только фирменные пункты выдачи маркетплейсов и брендов, но и первые брендированные мульти-ПВЗ. Однако в JLL пока не ожидают, что даже такие ПВЗ будут занимать самые дорогие площадки на первых этажах в центральных моллах и атриумах. «Дорогие-красивые пункты выдачи на рынке есть, но пока они единичны, - рассказывает Елена Чернова. - Так, в 2019 году ЦУМ объявил, что запустит люксовые пункты выдачи онлайн-заказов в регионах. Дело в том, что сама философия премиальных брендов включает не только сам товар, но и эмоции, упаковку, подачу, сервис, постпродажное обслуживание и пр.».
Впрочем, сейчас уже любым арендаторам ПВЗ категорически не интересны темные коридоры и тупиковые зоны, отмечает Роман Кокорев, руководитель департамента развития проектов RealJet. Нужен максимум второй этаж, но в идеале – первый, обязательно - в галерее на трафике, и ставку при этом они хотят существенно ниже, чем операторы галереи, перечисляет он. Учитывая, что в сегменте торговой недвижимости постоянно растет спрос на ПВЗ как арендаторов, они начинают диктовать условия арендодателям. В некоторых же объектах ПВЗ вообще становятся якорным оператором, указывают в Accent Capital. «Они привлекают ситуативную аудиторию – соответственно, в комплексе с ПВЗ не может не размещаться традиционный торговый формат, иначе их синергия бессмысленна, - делится Джон Марк Кланси. - В современных районных ТЦ может располагаться до десяти различных пунктов сервисов онлайн-торговли и постаматов, при этом сейчас для них выделяются вполне проходные точки в торговых залах. Как правило, современный ПВЗ включает в себя не только пункт выдачи, но и места для примерки и демонстрации товаров, а также диджитал-экраны для онлайн-заказа или быстрого оформления возврата. Все это требует, соответственно, фактически помещения, сравнимого с обычным магазином в галерее, но при этом с более высокими требованиями по вентиляции и освещению, поскольку предполагает более активный трафик в течение дня».
Однако помимо работы с интерьерами торговому центру для переформатирования потребуется обновление внешней территории. Сейчас при реновации торговых центров большое внимание уделяется работе с ландшафтным проектированием – создаются парки и прогулочные зоны в окружении объекта. В случае смещения фокуса на доставку значительная часть этих площадей может быть отдана для расширения подъездных путей и транспортных развязок, поясняет Джон Марк Кланси.
НЕ СПЕШИТЕ ИХ ХОРОНИТЬ
Хотя склады еще долго будут самым востребованным сегментом коммерческой недвижимости, массового переформатирования ожидать не стоит, резюмирует Роман Кокорев. Вместе с переформатированием ТЦ в склад владельцу пришлось бы существенно потерять в прибыли, растянуть сроки окупаемости проекта - экономика складского сегмента совершенно другая, чем в отрасли торговых центров, ставки в индустриальной недвижимости существенно ниже. Кроме того, технические параметры в ТЦ не подходят под требования складских активов: высота потолков, нагрузка на пол, офисные площади – в складской недвижимости все иначе. Не говоря уже про специализированное хранение вроде мультитемпературных складов и кросс-докинговых площадок.
Изменение целевого использования помещения - непростая и дорогая задача, поддерживает Елена Чернова. С ростом вакансии, возможно, и ретейлеры, и собственники будут активнее идти на этот шаг - например, в США изменение типа использования помещения - история довольно частая. «Перепрофилирование ТЦ в склад в России же означает существенные инвестиции при получении намного более низкого дохода, чем в торговой недвижимости, - поясняет г-н Кокорев. - Что сейчас может происходить – так это трансформация самих ретейлеров: уменьшение торгового зала и увеличение склада самого магазина, превращение физической точки в пункт выдачи и склад». Возможно и увеличение аренды технических помещений и неиспользуемых помещений под складские нужды среди тех ретейлеров, которые уже работают в ТЦ или планируют заходить в проект. Например, ретейлер работает в галерее второго этажа, но еще арендует помещение на третьем под склад. Сдача под склады помещений вне «контура» магазина – далеко не ноу-хау на рынке, но с учетом новых реалий тенденция может усилиться, прогнозирует Роман Кокорев.
«Новая нормальность» заставит офлайн-магазины использовать новые стратегии, убежден Райнер Шмид, глава отдела продаж, Dematic. Эксперт указывает на все тот же рост популярности доставок из магазинов, который, по его словам, помогает сохранить присутствие на цифровом рынке с жесткой конкуренцией. Однако это включает в себя реструктуризацию всей сети поставок с тем, чтобы потребители могли совершать покупки когда угодно, где угодно и как угодно, а затем - доставлять их когда угодно, куда угодно и как угодно. «Автоматизация – это ответ на вопрос, как расширить возможности осуществления заказа и его выполнения для удовлетворения этих требований, - поясняет он. - При доставке из магазина товары доставляются непосредственно из торговой точки, то есть часть здания используется как мини-распределительный центр. Такой подход «2 в 1» позволяет традиционным розничным торговцам получать прибыль как от продаж в магазине, так и от выполнения онлайн-заказов. Поскольку неиспользуемых площадей в торговых центрах становится все больше, часть из них можно оборудовать под мини-центры автоматизации и тем самым исправить ситуацию».
По словам Райнера Шмида, сокращение расстояния доставки снижает затраты и необходимые усилия для планирования маршрута. Еще одним преимуществом является более эффективное использование товарных запасов и достижение баланса между запасами и спросом. «Что касается офлайн-магазинов, то у ретейлера появилась возможность переосмыслить и скорректировать фокус своей работы, чтобы сохранить или вернуть привлекательность в глазах потребителей, - размышляет эксперт. - Возможные сценарии – консультанты, центры тестирования или обслуживания для товаров, требующих консультации, эксклюзивные мероприятия, программы лояльности, поп-ап магазины (магазины, которые существуют в помещении на протяжении нескольких дней, обычно используются в рамках мероприятий) и многое другое. Несомненно то, что устоявшийся торговый центр с его процессами должен измениться, и процесс уже начался».
Прямая речь
Кирилл Степанов, управляющий директор MALLTECH Lab:
- Не считаем, что дни ТРЦ сочтены. Многие люди по-прежнему выбирают офлайн-шопинг. В магазине, в отличие от онлайн-площадки, есть возможность визуально и тактильно оценить вещь, прежде чем совершать покупку. Кроме того, клиентский опыт в ТРЦ состоит не только из шопинга, но и возможности воспользоваться различными услугами, посетить кинотеатр и пообщаться с близкими на фуд-корте. ТРЦ – своего рода комьюнити-площадка.
При этом нельзя не отметить, что арендаторы действительно меняют структуру бизнеса: на их площадках появляется такая услуга, как выдача онлайн заказа, но офлайн магазин они не ликвидируют. Пункты выдачи заказов в ТРЦ также должны быть усовершенствованы: выдача должна сопровождаться дополнительными сервисами, направленными на повышение уровня комфорта гостя. Мы стремимся сотрудничать c арендаторами и совместными усилиями превращать магазины в ТРЦ в онлайн-площадки, которые будут удобны не только жителям одного микрорайона, но и целого региона. Повторюсь, что сами арендаторы уже давно начали трансформировать свой бизнес и уходить в онлайн, пандемия только ускорила этот процесс. Сегмент интернет-шопинга стал расти в геометрической прогрессии, и владельцы бизнесов начали открывать пункты выдачи заказов в магазинах. Сейчас также существует практика, когда торговые марки разделяют кассовые узлы: один – для пункта выдачи заказов, другой – для офлайн-магазина.
Резюмируя - трансформируются не торговые центры, а вся сфера ретейла, и наша задача – следить за новейшими трендами, поддерживать арендаторов и сотрудничать с ними.
Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC International:
- Моллы как таковые в ближайшее время, конечно, не исчезнут, вопрос в их формате. Трендом последних лет, который наметился задолго до пандемии, является трансформация торговых центров в «досуговые». Развлекательная составляющая, «уклон в атмосферу», которая гарантирует приятный покупательский опыт, становятся решающими для привлечения посетителей. Отсюда уход от маленьких фуд-кортов с рядом пластиковых столов в сторону фуд-холлов, в которых приятно находиться, организация креативных пространств на территории торгового центра, коллаборации с музеями и др.
Офлайн-магазины же превращаются в витрины и примерочные, а непосредственно приобретение товаров все чаще происходит онлайн. Пандемия усилила этот тренд. Не только фешн-ретейлеры, но и, например, магазины бытовой техники и электроники трансформируют свои офлайн-точки в шоурумы. Большая же часть ассортимента доступна к заказу через интернет-магазин. Кроме того, офлайн-точки, как формата стрит-ретейл, так и на территории торговых центров, в период локдауна выступали в качестве пунктов выдачи заказов. Думаю, что эта тенденция сохранится.
Александр Митюков, президент Межрегиональной ассоциации курьерских служб:
- Лавинообразный рост интернет-торговли с 2020 года дал повод многим экспертам думать, что поведенческая модель покупок изменится до неузнаваемости: все товары будут привозить курьеры или же их нужно будет забирать в постаматах и ПВЗ. Но не будем забывать, что ретейл, пожалуй, самая гибкая и быстро адаптирующаяся под запросы рынка сфера. И ее крупная форма в виде моллов и ТЦ себя еще проявит.
Торговые центры не просто место для покупок – это центры коммуникации людей. Я думаю, что они претерпят существенные изменения в части организации внутреннего пространства. Например, станет больше общепита и ультрасовременных витрин. Никуда не уйдут и бутики. Масс-маркет покинет ТЦ и моллы, но для товаров данного сегмента есть маркетплейсы и доставка. Ну а спрос на склады пройдет, как только их построят.
ПВЗ же в ТЦ как центр притяжения – здорово. Но вспомните, зачем вы ходите в ТЦ, и соотнесите это с ПВЗ и задачей, которые они могут решить – получение покупок. А если нужно сдать в химчистку вещи, технику – в ремонт или купить продукты? Это интересная идея по аналогии с Китаем, но не в формате ТЦ и молла. Вряд ли вы, решив прогуляться с детьми в ТЦ на фудкорт, захватите с собой шубу в химчистку и сдадите ее в ПВЗ. Так что не будем переоценивать и придавать ПВЗ не свойственные им характеристики, а также разделять витрины ретейлеров и пункты выдачи заказов. Не всегда такое смешение функций на пользу.
Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management:
- Для подавляющего большинства покупателей покупка «вживую» остается актуальной - рано говорить о том, что ситуация принципиально изменится. Кроме того, ТРЦ остаются еще и местом притяжения с точки зрения организации досуга: помимо магазинов в них посещают детские развлекательные зоны, кинотеатры, салоны красоты, ресторанный дворик и т.д.
При этом в каком-то смысле ПВЗ действительно становятся якорными арендаторами. Люди идут туда не потому, что у них яркая вывеска, они расположены на главных «улицах» ТРЦ и в них можно зайти «по ходу». Посетители ТРЦ идут в ПВЗ целенаправленно и фактически генерируют покупательский поток для объекта. Уже сейчас многие ПВЗ по своему уровню соответствуют магазинам федеральных торговых сетей. Будет ли дальше расти качественное состояние этих помещений? А вот это необязательно. Зачастую данному росту мешает формат занимаемого ими помещения: не всегда площади, которые удобно расположены (а это главное требование к ПВЗ), будут соответствовать другим критериям – комфортный вход, размер, освещенность, вентиляция и т.д. Кроме того, для улучшения состояния ПВЗ потребуются дополнительные инвестиции, что приведет к росту стоимости заказов. В общем, логистические форматы в обозримом будущем еще не заменят ТЦ, но различные ПВЗ появятся во всех ТЦ, и их площадь будет расти.
Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group:
- Глядя на западные тренды, мы действительно слышим о трансформации торговых центров в складские помещения. Однако надо учитывать тот факт, что западный рынок коммерческой недвижимости, в частности, торговой, старше российского, следовательно, морально устаревших торговых площадей в Европе и США гораздо больше. Российский же рынок коммерческой недвижимости еще молод, и даже в столице откровенно устаревших торговых объектов, которые могли бы стать складами или примером синергии, где только часть помещений отдана под складскую функцию, не много. В итоге не стоит ожидать тотального проникновения складов на территорию ТЦ. При самом положительном развитии событий они смогут отвоевать не более 5%.
Востребованные и качественные торговые объекты вовсе не заинтересованы в том, чтобы размещать на своей территории склады и ПВЗ. Во-первых, они не привлекают посетителей в торговый объект, не дают необходимый трафик, а во-вторых, не могут платить справедливую арендную ставку. Поэтому складские помещения могут появиться только в некачественных ТЦ или в слепых зонах востребованных объектов. Важно отметить, что некоторые устаревшие производственные площади и неэффективные торговые центры будут использованы под склады уже в ближайшем будущем. Но все эти объекты должны отвечать определенным требованиям, которые предъявляют арендаторы. Главное – удобная локация. Объект должен располагаться поблизости от транспортных развязок и узлов, чтобы сократить сроки доставки заказов и тем самым повысить эффективность городской логистики. Важные показатели для лота в черте города – это пропускная способность и наличие парковки. Довольно сложно найти в торговом центре помещение под склад площадью 2000 кв. м, но еще сложнее найти парковку для одновременного размещения 500 автомобилей, а маленькие парковочные зоны не позволяют одновременно отгружать большое количество заказов и снижают пропускную способность склада. Мы видим, что у ряда компаний в Москве уже действует доставка от 15 минут, и популярность данной услуги продолжает расти. Обеспечить ее способна только хорошо выстроенная логистическая инфраструктура.
Роман Бойко, генеральный директор URBITEC Facility Management:
- Процесс переформатирования неизбежен, поэтому вопрос надо ставить иначе: насколько глобально и как быстро это произойдет? Ответ зависит от ряда факторов, но главный из них тот, который послужил началу этого переформатирования: ограничения и запреты. Каких масштабов и какой продолжительности они будут?
Тенденции последних лет – это увеличение доли развлекательного, социального, образовательного характера в общем объеме ТЦ. Полностью заменить молл центром выдачи заказов в обозримом будущем не получится. Основная видимая тенденция – это увеличение площадей ПВЗ за счет площадей ретейла. Затем -автоматизация ПВЗ, увеличение площадей, отводимых под них, и -самое главное - оптимизация навигации в ТЦ. Сейчас найти пункты выдачи в торговом центре – это зачастую квест, особенно если ты пришел туда в первый раз. Повышение популярности ПВЗ потянет за собой выделение для них более привлекательных площадей и локаций.
Я уверен, что классическое предназначение ТЦ – торговля - будет постепенно уменьшать присутствие. Вместо этого долю будут увеличивать развлекательная сфера и пункты выдачи заказов, которые обретут новые функции и эргономику. Часть площадей ретейла трансформируется под шоу-румы. Пользующиеся популярностью товары будут попадать на новые склады внутри ТЦ, тем самым логистика будет сокращаться с нескольких дней до нескольких часов. У заинтересованной в такой концепции доли покупателей будет оставаться больше времени для досуговой, развлекательной составляющей времяпровождения в торговом центре нового формата. В то же время я не исключаю, что отдельные, не пользующиеся особой популярностью ТЦ могут быть полностью переформатированы в склады-ПВЗ.
Дмитрий Белозерцев, директор по развитию бизнеса компании GREEN:
- Не секрет, что сейчас не самые лучшие времена для ТЦ и моллов. Ведь к основному «убийце моллов» - интернет торговле, которая уже внесла значимые корректировки в сторону смещения акцента с торговли в сторону развлечения и отдыха, пришел еще и ковид - со своими ограничительными мерами. В итоге большинство потенциальных покупателей просто стараются избегать мест массового скопления людей. По этим причинам собственники действительно все чаще сталкиваются с необходимостью решения нелегкой задачи увеличения или хотя бы сохранения трафика посетителей. Каждый видит свой путь решения, в том числе и за счет переформатирования. ПВЗ или постаматы не требуют таких площадей, как магазины, и при всем желании не смогут их вытеснить или заменить.
Елена Тадеущук, аналитик, ГК Arrow Capital:
- С 2010 года основным конкурентом для гипермаркетов является стремительное развитие онлайн торговли. Крупные ТЦ стали трансформироваться, предлагая дополнительные услуги, проводя мастер-классы, открывая кофейни для встреч и общения. Однако пандемия и введение ограничений оказали дополнительное негативное влияние на деятельность крупных торговых центров и моллов, бизнес-модель которых заключалась в том, чтобы привлечь как можно больше покупателей и задержать их подольше в торговом центре. Пандемия же вынудила людей пересмотреть свой образ жизни, многие покупатели стараются реже бывать в офлайн-магазинах и больше заказывать товары онлайн. Это экономит время и не подвергает риску здоровье. Этот тренд привел к резкому увеличению количества постаматов в крупных городах России. В связи с увеличением свободных площадей, некоторые крупные гипермаркеты стали частично перепрофилироваться, так, в ТЦ «Авиапарк» появился пункт выдачи онлайн-заказов ИКЕА, а в ТРК «РИО» на Ленинском проспекте открылся коворкинг «Атмосфера». Среди крупных примеров реконцепций стоит отметить проекты «Мега Химки» и «Мега Теплый Стан», где были запроектированы парки для гостей с детскими игровыми площадками, спортивными площадками летом и катком в зимний период, а также сервисная галерея, состоящей из отделения «Почты России», ветеринарной и медицинской клиник.
Руслан Сухий, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед»:
- Точка зрения, что время моллов в прежнем формате проходит и им придется переформатироваться, имеет под собой серьезные основания. Полагаю, что мы уже стоим на пороге этапа, когда ТЦ старого формата будут постепенно перестраиваться в развлекательно-досуговые центры с большим количеством пунктов выдачи заказов вместо классических магазинов, а совсем неэффективные будут снесены для строительства на их местах более доходных девелоперских проектов.
Пандемия оказала очень серьезное влияние на различные сегменты коммерческой недвижимости. Если складские помещения стали бенифициаром пандемии, то торговые центры, наоборот, оказались в числе наиболее пострадавших. Колоссальный удар по моллам в период локдаунов нанесла онлайн-торговля. Многие покупатели переключились с посещения магазинов офлайн на заказы через интернет. Данный тренд коснулся самых разнообразных товаров – от еды до смартфонов, бытовой техники и одежды. Часть потенциальных покупателей до сих пор опасается людных мест. Несмотря на то, что посещаемость объектов торговли улучшилась по сравнению с 2020 годом, динамика падения интереса к посещению ТЦ ничего хорошего не предвещает.
Большой головной болью для собственников крупных торговых центров стали кинотеатры. Ранее они были в числе ключевых арендаторов, занимающих большие площади и генерирующих трафик. Специально под них проектировались и строились пространства. Сегодня доходы от сдачи площадей в аренду кинотеатрам падают, поскольку у многих собственников ТЦ размер аренды завязан на процент от продажи билетов. Кем заменить арендатора в виде кинотеатра — остается открытым вопросом.
Резюмируя — чтобы работать эффективно в постковидном будущем, ТЦ просто обязаны переформатироваться. И шаги в этом направлении уже видны. В частности, все большее внимание уделяется привлечению в моллы пунктов выдачи заказов. Если раньше управляющие торговых центров скептически смотрели на арендаторов в лице ПВЗ, то сейчас они понимают, что те становятся генераторами основного покупательского трафика. Теперь главная задача УК – расположить ПВЗ таким образом, чтобы покупатель как можно больше провел времени в торговом центре, проходя мимо других отделов. Также я наблюдаю, что намечается тренд изменения формата работы моллов с торгово-развлекательного в развлекательно-торговый. В объектах нового формата приоритетом будут развлечения и проведение досуга, а уже потом покупки. Скорее всего, в привычных торговых центрах мы увидим учебные заведения, медицинские учреждения, коворкинги, гостиницы капсульного типа, офисы компаний, оказывающих услуги населению, развлекательные территории для активного проведения досуга и, конечно же, пункты выдачи заказов различных операторов. Полагаю, что традиционные магазины в ТЦ продолжат превращаться в пункты выдачи заказов с примерочными. Покупатели будут дома через интернет делать подборку товаров, а потом заходить в магазины, чтобы забрать свой заказ, совмещая процесс покупок с проведением другого досуга. Площади магазинов начнут сокращаться, а ретейлеры в ТЦ начнут объединяться на общей торговой площади.
Бурный рост онлайн-торговли уже сейчас оказывает существенное влияние на логистику и побуждает девелоперов переоборудовать крупноформатные торговые площадки в склады во всем мире. Стюарт Тейлор, старший директор по инвестициям в торговую недвижимость компании JLL, отмечает, что крупноформатные торговые объекты, получившие широкое распространение за последние несколько десятилетий, достигли хороших результатов в прошлом году по сравнению с другими видами торговой недвижимости. Тем не менее, инвесторы и девелоперы стремятся к редевелопменту этих объектов с тем, чтобы воспользоваться преимуществами более высокой доходности и активного роста арендной платы в складском секторе. По его словам, крупные арендодатели торговой недвижимости уже развивают свою стратегию по максимизации стоимости активов за счет интеграции альтернативных видов использования, включая гостиницы, офисы и жилые помещения. Добавление складской функции в отдельные крупноформатные розничные активы или их полное перепрофилирование является логичным шагом и привлекает в ретейл новых инвесторов, которые все больше ориентируются на альтернативные форматы, резюмирует г-н Тейлор.
Так, в Австралии как минимум два объекта коммерческой недвижимости были приобретены с целью редевелопмента: City West Plaza площадью в 22 тыс. кв. м в Мельбурне, купленный компанией Cadence Property Group и Assembly Funds Management за 39 млн австралийских долларов в мае 2020 года, и Homemaker Prospect в Сиднее, приобретенный компанией Dexus за 65 млн австралийских долларов в октябре 2019 года. Dexus является лишь одним из нескольких австралийских инвестиционных фондов недвижимости, которые пересматривают свои портфели в пользу складского сектора. Последний интересует институциональных инвесторов вследствие устойчивости и надежности в условиях продолжающейся экономической неопределенности. По словам Дарена Стайнберга, генерального директора Dexus, со временем компания намерена перепрофилировать объект для промышленного использования.
Большинство крупноформатных торговых объектов в мире, якорными арендаторами которых, как правило, выступают магазины DIY и товаров для дома, расположены в густонаселенных районах мегаполисов, а также в непосредственной близости от крупных логистических центров. Сегодня они оказываются привлекательными как с точки зрения скорости доставки, так и в контексте высокой доходности онлайн-торговли. Низкая плотность застройки земельного участка, отведенного под торговый центр, также является плюсом. Например, в Сиднее и Мельбурне здания, как правило, занимают только половину площади участка, а остальное приходится на парковку для клиентов. Стюарт Тейлор из JLL подчеркивает, что перепрофилирование позволит уплотнить застройку доходообразующими складскими зданиями без необходимости корректировки уже существующих сооружений, так как конструктивные особенности торговых big-box’ов и промышленных объектов похожи. «Самые популярные крупные торговые объекты по-прежнему будут пользоваться высоким спросом со стороны ретейлеров, - уточняет он. - Но пока тенденции в логистике сохранят текущую траекторию, собственники будут ощущать необходимость перепрофилирования объектов, рядом с которыми есть неиспользуемая земля, прямой ретейл-конкурент в зоне охвата или которые заполнены не очень востребованными арендаторами».
По данным отчета JLL «Извлечение стоимости в розничной торговле», в Сиднее преобразование крупных торговых объектов в складские при условии увеличения их площади более чем на 10 тыс. кв. м за счет повышения коэффициента застройки участка до 65% может привести к росту арендных ставок примерно на 13%, а стоимость объекта в целом вырастет на 36%. В то же время в США, например, на одного человека приходится вдвое больше торговых площадей, чем в Австралии. Ошибки в градостроительном планировании привели к переизбытку торговых зданий, и многие из закрывшихся ТЦ были переформатированы в складские. В качестве примеров эксперты приводят Randall Park и Euclid Square Malls в Огайо, которые были переоборудованы в фулфилмент-центры компании Seefried Industrial Properties, что в среднем привело к 20%-му увеличению сдаваемой площади. В свою очередь, в Великобритании компания Prologis, занимающаяся складской/логистической недвижимостью, приобрела Ravenside Retail Park, расположенный в 15 км от центра Лондона, за 51,4 млн фунтов стерлингов и перепрофилировала его в фулфилмент-центр компаний электронной торговли.
Эндрю Квильфельдт, руководитель направления исследований торговой недвижимости JLL в Австралии, считает, что увеличение количества логистических объектов в мегаполисах станет ключом к продолжению роста электронной коммерции. По его словам, переход от ретейла к логистике дает арендодателям возможность использовать спрос на стратегически расположенные объекты «последней мили». Крупноформатные торговые активы обладают нужными физическими характеристиками, такими как месторасположение и несущая способность, что делает их производственно-складское использование более целесообразным по сравнению с традиционной торговой функцией, перечисляет г-н Квильфельдт. Другие возможные варианты редевелопмента – склады самостоятельного хранения (self-storage), дата-центры, холодильные склады и помещения для индустрии развлечений. «Еще до пандемии участники рынка понимали, что неудачно расположенные и спланированные торговые центры необходимо перепрофилировать или сносить, - соглашается Алексей Шулев, генеральный директор Hermes Russia. - Сейчас в Москве и ближайшем Подмосковье, например, есть несколько объектов с большой вакансией площадей. Они могут временно использоваться как курьерские хабы, склады или сортировочные центры при текущем дефиците профильных площадок, особенно в пределах МКАД. Неудачные с точки зрения расположения и концепции торговые центры будут закрыты - собственники их либо снесут, либо перепрофилируют под альтернативный арендный бизнес».
Практически полное отсутствие доступных готовых складских помещений заставляет обращать внимание как девелоперов, так и потенциальных арендодателей на другие объекты недвижимости, которые могут быть переформатированы в склады, поддерживают в CBRE. Чаще это действительно относится к торговым объектам, которые оказались не востребованными со стороны ретейлеров. В России, как и в других странах, зачастую их отличает местоположение внутри города или близко к нему, что определенно является преимуществом для логистики. Однако массового «переделывания» на рынке пока не наблюдается: под логистику переформатируются лишь действительно не востребованные в качестве ретейл-назначения помещения, которые при этом обладают нужным для склада техническим функционалом. Наиболее целесообразно под складские площади переоборудовать устаревшие ТЦ в спальных районах или около МКАД, так как там сосредоточена основная масса потребителей на онлайн-доставку, уточняют в Colliers. Чаще всего в этом случае имеет смысл переоборудовать объект полностью, а не частично. «То, что все моллы будут непременно переформатированы, – очень смелая гипотеза и очень маловероятная, - резюмирует Полина Жилкина, руководитель департамента торговой недвижимости компании JLL. - Такие проекты обоснованы только в тех ТЦ, где есть высвобождающиеся, уже вакантные или неликвидные площади, которые могут приносить хотя бы какой-то доход собственнику. Неиспользуемая парковка на цокольном уровне, часть помещения сокращающего свой формат гипермаркета, освободившаяся площадка какого-то другого якоря, замену которому найти уже не получится».
ТАКИЕ ТРАНСФОРМЕРЫ
В регионах малопопулярные и устаревшие торговые объекты с не самой выгодной локацией действительно могут переформатироваться в складские центры, формат light industrial или комплексы ПВЗ с шоу-румами, соглашается Джон Марк Кланси, основатель Clancy Engineering. Сама структура конструктива торгового центра – молла – может располагать к этому. Трансформация моллов, безусловно, будет, но пока она наблюдается «внутри самих себя» и скорее под влиянием пандемических ограничений, полагает Елена Чернова, директор отдела управления недвижимостью Lynks Property Management, Россия и СНГ. Так, в ТРЦ «Южный» (г. Казань) компании пришлось оборудовать отдельный вход с улицы для гипермаркета «Ашан», чтобы покупатели могли посещать его без QR-кода. «Пока в России вообще нет профессиональных проектов редевелопмента ТЦ в индустриальный объект, - продолжает г-жа Чернова. – Сейчас это выгодно далеко не всем игрокам, а потребность в дополнительных логистических точках ретейлеры, скорее всего, будут закрывать не большим складом, а с помощью нескольких дарксторов меньшего размера. Девелоперы ТЦ же будут исходить из ставки аренды, ликвидности и окупаемости объекта – несмотря на складской бум, ставки в таких проектах все-таки несопоставимы с ценой аренды в ТЦ. Кроме того, молл является уникальным примером синергии услуг, развлечений и шопинга, их строят в местах с высокой пешей и транспортной доступностью. ТРЦ давно стали не просто «местом совершения покупок», а довольно сложным форматом с большим количеством социальной инфраструктуры».
Виктория Кирюхина, эксперт «Циан. Аналитика», поддерживает: хотя земельные участки в Москве можно продать под строительство и часть моллов все-таки может быть снесена ради более эффективного использования земли в границах МКАД, рынок торговой недвижимости, скорее, ожидает глобальная трансформация. Тренды те же – усиление общественных пространств, развлекательной и социальной части. Еще одним альтернативным способом использования ТЦ эксперт называет возможный редевелопмент под коворкинги, что особенно актуально для объектов рядом с крупными жилыми комплексами или вблизи метро. «Но в целом переформатирование ТЦ, например, под складские помещения подразумевает ряд ограничений, связанных в том числе с процессом погрузки и разгрузки товаров, - уточняет г-жа Кирюхина. – Да, сейчас среди компаний наблюдается высокая конкуренция за формат доставки в день заказа, на этом фоне растет спрос именно на городские склады - относительно небольшие складские помещения площадью 1,5-2 тыс. кв. м, что позволяет открыть больше точек, ускорив доставку и упростив логистику. Торговые центры подходят для этих целей, и их владельцы будут искать способы диверсификации эксплуатации моллов через частичное перепрофилирование помещений для разного вида бизнеса».
В компании напоминают, что спрос на помещения собственно в торговых центрах просел значительнее, чем для офисов или складов. По оценкам «Циан», в локдаун весной 2020 года сегмент потерял примерно 60% всего спроса, отыграв только половину падения после снятия ограничения. Торговая недвижимость Московского региона так и не смогла вернуть спрос к допандемическим значениям даже спустя полтора года после локдауна, встретив новый период ограничений с меньшим спросом, чем в начале 2020 года, еще до первого локдауна, это касается Москвы и регионов (городов-миллионников). Что касается складов, то бизнес расширяет складские мощности в регионах – продолжается перераспределение спроса из столиц в пользу крупнейших городов РФ. В регионах устойчивее спрос на покупку складов, в столицах - на аренду. Такая динамика говорит о том, что именно в столице активнее пробуют новые форматы и сервисы; приобретать в такой ситуации квадратные метры рискованно, поэтому логичный выход – аренда для оценки актуальности новых форматов бизнеса.
ДОРОГАЯ ПРОДАЖА
Популярность логистических форматов в традиционном ретейле – ПВЗ, дарксторов, сервис-центров - продолжит расти, убежден Артем Хомышин, руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России. В компании наблюдают, в частности, рост количества ПВЗ на ретейл-площадях. Вместе с тем растет и их качество, хотя ПВЗ все еще являются в России скорее неким второстепенным дополнением к торговой точке. Однако рост электронной торговли спровоцировал увеличение потребности в ПВЗ, в связи с чем возрастает и их роль в традиционном ретейле и смежных форматах. Пункты выдачи стали открывать на площадях с более высокими арендными ставками и, как следствие, их расположение становится удобнее, а класс площадей - выше. Во многом это объясняется инвестициями со стороны маркетплейсов. Так, ПВЗ компании OZON открываются теперь даже на автозаправочных комплексах. C одной стороны, это делает использование ПВЗ по-прежнему эффективным, а с другой — существенно влияет на удобство покупателя, который избавляется от необходимости похода в торговую точку и совмещает оплату топлива с получением сделанного в интернете заказа, перечисляет Артем Хомышин. «Но в идеале для ПВЗ нужен отдельный вход или зона, работающая в режиме 24/7, - считает Алексей Шулев. - Обычно такие площадки можно арендовать рядом с супермаркетами, которые имеют отдельный вход и круглосуточную доступность. При этом ночная доступность требуется не для выдачи товаров в режиме 24/7, а для логистики. С учетом текущих ограничений на перемещение грузового транспорта, трафика, растущих требований по скорости доставки ночная логистика рано или поздно будет реализована».
Пока же чаще всего ПВЗ в моллах размещают сами арендаторы в рамках своих же магазинов, говорит Полина Жилкина. И это сегодня – один из самых сложных и спорных вопросов, возникающих между арендатором и арендодателем, поскольку выручка от продажи товара в онлайне, но выданного покупателю в магазине, проходит мимо кассовой выручки магазина и никак не отражается на арендной плате. «Маркетплейсы (Ozon, Wildberries) часто сами выступают как арендаторы, но переформатировать под них даже какие-то части моллов пока никто не решился», - констатирует эксперт.
Растет и число так называемых премиальных форматов пунктов выдачи – причем среди них не только фирменные пункты выдачи маркетплейсов и брендов, но и первые брендированные мульти-ПВЗ. Однако в JLL пока не ожидают, что даже такие ПВЗ будут занимать самые дорогие площадки на первых этажах в центральных моллах и атриумах. «Дорогие-красивые пункты выдачи на рынке есть, но пока они единичны, - рассказывает Елена Чернова. - Так, в 2019 году ЦУМ объявил, что запустит люксовые пункты выдачи онлайн-заказов в регионах. Дело в том, что сама философия премиальных брендов включает не только сам товар, но и эмоции, упаковку, подачу, сервис, постпродажное обслуживание и пр.».
Впрочем, сейчас уже любым арендаторам ПВЗ категорически не интересны темные коридоры и тупиковые зоны, отмечает Роман Кокорев, руководитель департамента развития проектов RealJet. Нужен максимум второй этаж, но в идеале – первый, обязательно - в галерее на трафике, и ставку при этом они хотят существенно ниже, чем операторы галереи, перечисляет он. Учитывая, что в сегменте торговой недвижимости постоянно растет спрос на ПВЗ как арендаторов, они начинают диктовать условия арендодателям. В некоторых же объектах ПВЗ вообще становятся якорным оператором, указывают в Accent Capital. «Они привлекают ситуативную аудиторию – соответственно, в комплексе с ПВЗ не может не размещаться традиционный торговый формат, иначе их синергия бессмысленна, - делится Джон Марк Кланси. - В современных районных ТЦ может располагаться до десяти различных пунктов сервисов онлайн-торговли и постаматов, при этом сейчас для них выделяются вполне проходные точки в торговых залах. Как правило, современный ПВЗ включает в себя не только пункт выдачи, но и места для примерки и демонстрации товаров, а также диджитал-экраны для онлайн-заказа или быстрого оформления возврата. Все это требует, соответственно, фактически помещения, сравнимого с обычным магазином в галерее, но при этом с более высокими требованиями по вентиляции и освещению, поскольку предполагает более активный трафик в течение дня».
Однако помимо работы с интерьерами торговому центру для переформатирования потребуется обновление внешней территории. Сейчас при реновации торговых центров большое внимание уделяется работе с ландшафтным проектированием – создаются парки и прогулочные зоны в окружении объекта. В случае смещения фокуса на доставку значительная часть этих площадей может быть отдана для расширения подъездных путей и транспортных развязок, поясняет Джон Марк Кланси.
НЕ СПЕШИТЕ ИХ ХОРОНИТЬ
Хотя склады еще долго будут самым востребованным сегментом коммерческой недвижимости, массового переформатирования ожидать не стоит, резюмирует Роман Кокорев. Вместе с переформатированием ТЦ в склад владельцу пришлось бы существенно потерять в прибыли, растянуть сроки окупаемости проекта - экономика складского сегмента совершенно другая, чем в отрасли торговых центров, ставки в индустриальной недвижимости существенно ниже. Кроме того, технические параметры в ТЦ не подходят под требования складских активов: высота потолков, нагрузка на пол, офисные площади – в складской недвижимости все иначе. Не говоря уже про специализированное хранение вроде мультитемпературных складов и кросс-докинговых площадок.
Изменение целевого использования помещения - непростая и дорогая задача, поддерживает Елена Чернова. С ростом вакансии, возможно, и ретейлеры, и собственники будут активнее идти на этот шаг - например, в США изменение типа использования помещения - история довольно частая. «Перепрофилирование ТЦ в склад в России же означает существенные инвестиции при получении намного более низкого дохода, чем в торговой недвижимости, - поясняет г-н Кокорев. - Что сейчас может происходить – так это трансформация самих ретейлеров: уменьшение торгового зала и увеличение склада самого магазина, превращение физической точки в пункт выдачи и склад». Возможно и увеличение аренды технических помещений и неиспользуемых помещений под складские нужды среди тех ретейлеров, которые уже работают в ТЦ или планируют заходить в проект. Например, ретейлер работает в галерее второго этажа, но еще арендует помещение на третьем под склад. Сдача под склады помещений вне «контура» магазина – далеко не ноу-хау на рынке, но с учетом новых реалий тенденция может усилиться, прогнозирует Роман Кокорев.
«Новая нормальность» заставит офлайн-магазины использовать новые стратегии, убежден Райнер Шмид, глава отдела продаж, Dematic. Эксперт указывает на все тот же рост популярности доставок из магазинов, который, по его словам, помогает сохранить присутствие на цифровом рынке с жесткой конкуренцией. Однако это включает в себя реструктуризацию всей сети поставок с тем, чтобы потребители могли совершать покупки когда угодно, где угодно и как угодно, а затем - доставлять их когда угодно, куда угодно и как угодно. «Автоматизация – это ответ на вопрос, как расширить возможности осуществления заказа и его выполнения для удовлетворения этих требований, - поясняет он. - При доставке из магазина товары доставляются непосредственно из торговой точки, то есть часть здания используется как мини-распределительный центр. Такой подход «2 в 1» позволяет традиционным розничным торговцам получать прибыль как от продаж в магазине, так и от выполнения онлайн-заказов. Поскольку неиспользуемых площадей в торговых центрах становится все больше, часть из них можно оборудовать под мини-центры автоматизации и тем самым исправить ситуацию».
По словам Райнера Шмида, сокращение расстояния доставки снижает затраты и необходимые усилия для планирования маршрута. Еще одним преимуществом является более эффективное использование товарных запасов и достижение баланса между запасами и спросом. «Что касается офлайн-магазинов, то у ретейлера появилась возможность переосмыслить и скорректировать фокус своей работы, чтобы сохранить или вернуть привлекательность в глазах потребителей, - размышляет эксперт. - Возможные сценарии – консультанты, центры тестирования или обслуживания для товаров, требующих консультации, эксклюзивные мероприятия, программы лояльности, поп-ап магазины (магазины, которые существуют в помещении на протяжении нескольких дней, обычно используются в рамках мероприятий) и многое другое. Несомненно то, что устоявшийся торговый центр с его процессами должен измениться, и процесс уже начался».
Прямая речь
Кирилл Степанов, управляющий директор MALLTECH Lab:
- Не считаем, что дни ТРЦ сочтены. Многие люди по-прежнему выбирают офлайн-шопинг. В магазине, в отличие от онлайн-площадки, есть возможность визуально и тактильно оценить вещь, прежде чем совершать покупку. Кроме того, клиентский опыт в ТРЦ состоит не только из шопинга, но и возможности воспользоваться различными услугами, посетить кинотеатр и пообщаться с близкими на фуд-корте. ТРЦ – своего рода комьюнити-площадка.
При этом нельзя не отметить, что арендаторы действительно меняют структуру бизнеса: на их площадках появляется такая услуга, как выдача онлайн заказа, но офлайн магазин они не ликвидируют. Пункты выдачи заказов в ТРЦ также должны быть усовершенствованы: выдача должна сопровождаться дополнительными сервисами, направленными на повышение уровня комфорта гостя. Мы стремимся сотрудничать c арендаторами и совместными усилиями превращать магазины в ТРЦ в онлайн-площадки, которые будут удобны не только жителям одного микрорайона, но и целого региона. Повторюсь, что сами арендаторы уже давно начали трансформировать свой бизнес и уходить в онлайн, пандемия только ускорила этот процесс. Сегмент интернет-шопинга стал расти в геометрической прогрессии, и владельцы бизнесов начали открывать пункты выдачи заказов в магазинах. Сейчас также существует практика, когда торговые марки разделяют кассовые узлы: один – для пункта выдачи заказов, другой – для офлайн-магазина.
Резюмируя - трансформируются не торговые центры, а вся сфера ретейла, и наша задача – следить за новейшими трендами, поддерживать арендаторов и сотрудничать с ними.
Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC International:
- Моллы как таковые в ближайшее время, конечно, не исчезнут, вопрос в их формате. Трендом последних лет, который наметился задолго до пандемии, является трансформация торговых центров в «досуговые». Развлекательная составляющая, «уклон в атмосферу», которая гарантирует приятный покупательский опыт, становятся решающими для привлечения посетителей. Отсюда уход от маленьких фуд-кортов с рядом пластиковых столов в сторону фуд-холлов, в которых приятно находиться, организация креативных пространств на территории торгового центра, коллаборации с музеями и др.
Офлайн-магазины же превращаются в витрины и примерочные, а непосредственно приобретение товаров все чаще происходит онлайн. Пандемия усилила этот тренд. Не только фешн-ретейлеры, но и, например, магазины бытовой техники и электроники трансформируют свои офлайн-точки в шоурумы. Большая же часть ассортимента доступна к заказу через интернет-магазин. Кроме того, офлайн-точки, как формата стрит-ретейл, так и на территории торговых центров, в период локдауна выступали в качестве пунктов выдачи заказов. Думаю, что эта тенденция сохранится.
Александр Митюков, президент Межрегиональной ассоциации курьерских служб:
- Лавинообразный рост интернет-торговли с 2020 года дал повод многим экспертам думать, что поведенческая модель покупок изменится до неузнаваемости: все товары будут привозить курьеры или же их нужно будет забирать в постаматах и ПВЗ. Но не будем забывать, что ретейл, пожалуй, самая гибкая и быстро адаптирующаяся под запросы рынка сфера. И ее крупная форма в виде моллов и ТЦ себя еще проявит.
Торговые центры не просто место для покупок – это центры коммуникации людей. Я думаю, что они претерпят существенные изменения в части организации внутреннего пространства. Например, станет больше общепита и ультрасовременных витрин. Никуда не уйдут и бутики. Масс-маркет покинет ТЦ и моллы, но для товаров данного сегмента есть маркетплейсы и доставка. Ну а спрос на склады пройдет, как только их построят.
ПВЗ же в ТЦ как центр притяжения – здорово. Но вспомните, зачем вы ходите в ТЦ, и соотнесите это с ПВЗ и задачей, которые они могут решить – получение покупок. А если нужно сдать в химчистку вещи, технику – в ремонт или купить продукты? Это интересная идея по аналогии с Китаем, но не в формате ТЦ и молла. Вряд ли вы, решив прогуляться с детьми в ТЦ на фудкорт, захватите с собой шубу в химчистку и сдадите ее в ПВЗ. Так что не будем переоценивать и придавать ПВЗ не свойственные им характеристики, а также разделять витрины ретейлеров и пункты выдачи заказов. Не всегда такое смешение функций на пользу.
Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management:
- Для подавляющего большинства покупателей покупка «вживую» остается актуальной - рано говорить о том, что ситуация принципиально изменится. Кроме того, ТРЦ остаются еще и местом притяжения с точки зрения организации досуга: помимо магазинов в них посещают детские развлекательные зоны, кинотеатры, салоны красоты, ресторанный дворик и т.д.
При этом в каком-то смысле ПВЗ действительно становятся якорными арендаторами. Люди идут туда не потому, что у них яркая вывеска, они расположены на главных «улицах» ТРЦ и в них можно зайти «по ходу». Посетители ТРЦ идут в ПВЗ целенаправленно и фактически генерируют покупательский поток для объекта. Уже сейчас многие ПВЗ по своему уровню соответствуют магазинам федеральных торговых сетей. Будет ли дальше расти качественное состояние этих помещений? А вот это необязательно. Зачастую данному росту мешает формат занимаемого ими помещения: не всегда площади, которые удобно расположены (а это главное требование к ПВЗ), будут соответствовать другим критериям – комфортный вход, размер, освещенность, вентиляция и т.д. Кроме того, для улучшения состояния ПВЗ потребуются дополнительные инвестиции, что приведет к росту стоимости заказов. В общем, логистические форматы в обозримом будущем еще не заменят ТЦ, но различные ПВЗ появятся во всех ТЦ, и их площадь будет расти.
Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group:
- Глядя на западные тренды, мы действительно слышим о трансформации торговых центров в складские помещения. Однако надо учитывать тот факт, что западный рынок коммерческой недвижимости, в частности, торговой, старше российского, следовательно, морально устаревших торговых площадей в Европе и США гораздо больше. Российский же рынок коммерческой недвижимости еще молод, и даже в столице откровенно устаревших торговых объектов, которые могли бы стать складами или примером синергии, где только часть помещений отдана под складскую функцию, не много. В итоге не стоит ожидать тотального проникновения складов на территорию ТЦ. При самом положительном развитии событий они смогут отвоевать не более 5%.
Востребованные и качественные торговые объекты вовсе не заинтересованы в том, чтобы размещать на своей территории склады и ПВЗ. Во-первых, они не привлекают посетителей в торговый объект, не дают необходимый трафик, а во-вторых, не могут платить справедливую арендную ставку. Поэтому складские помещения могут появиться только в некачественных ТЦ или в слепых зонах востребованных объектов. Важно отметить, что некоторые устаревшие производственные площади и неэффективные торговые центры будут использованы под склады уже в ближайшем будущем. Но все эти объекты должны отвечать определенным требованиям, которые предъявляют арендаторы. Главное – удобная локация. Объект должен располагаться поблизости от транспортных развязок и узлов, чтобы сократить сроки доставки заказов и тем самым повысить эффективность городской логистики. Важные показатели для лота в черте города – это пропускная способность и наличие парковки. Довольно сложно найти в торговом центре помещение под склад площадью 2000 кв. м, но еще сложнее найти парковку для одновременного размещения 500 автомобилей, а маленькие парковочные зоны не позволяют одновременно отгружать большое количество заказов и снижают пропускную способность склада. Мы видим, что у ряда компаний в Москве уже действует доставка от 15 минут, и популярность данной услуги продолжает расти. Обеспечить ее способна только хорошо выстроенная логистическая инфраструктура.
Роман Бойко, генеральный директор URBITEC Facility Management:
- Процесс переформатирования неизбежен, поэтому вопрос надо ставить иначе: насколько глобально и как быстро это произойдет? Ответ зависит от ряда факторов, но главный из них тот, который послужил началу этого переформатирования: ограничения и запреты. Каких масштабов и какой продолжительности они будут?
Тенденции последних лет – это увеличение доли развлекательного, социального, образовательного характера в общем объеме ТЦ. Полностью заменить молл центром выдачи заказов в обозримом будущем не получится. Основная видимая тенденция – это увеличение площадей ПВЗ за счет площадей ретейла. Затем -автоматизация ПВЗ, увеличение площадей, отводимых под них, и -самое главное - оптимизация навигации в ТЦ. Сейчас найти пункты выдачи в торговом центре – это зачастую квест, особенно если ты пришел туда в первый раз. Повышение популярности ПВЗ потянет за собой выделение для них более привлекательных площадей и локаций.
Я уверен, что классическое предназначение ТЦ – торговля - будет постепенно уменьшать присутствие. Вместо этого долю будут увеличивать развлекательная сфера и пункты выдачи заказов, которые обретут новые функции и эргономику. Часть площадей ретейла трансформируется под шоу-румы. Пользующиеся популярностью товары будут попадать на новые склады внутри ТЦ, тем самым логистика будет сокращаться с нескольких дней до нескольких часов. У заинтересованной в такой концепции доли покупателей будет оставаться больше времени для досуговой, развлекательной составляющей времяпровождения в торговом центре нового формата. В то же время я не исключаю, что отдельные, не пользующиеся особой популярностью ТЦ могут быть полностью переформатированы в склады-ПВЗ.
Дмитрий Белозерцев, директор по развитию бизнеса компании GREEN:
- Не секрет, что сейчас не самые лучшие времена для ТЦ и моллов. Ведь к основному «убийце моллов» - интернет торговле, которая уже внесла значимые корректировки в сторону смещения акцента с торговли в сторону развлечения и отдыха, пришел еще и ковид - со своими ограничительными мерами. В итоге большинство потенциальных покупателей просто стараются избегать мест массового скопления людей. По этим причинам собственники действительно все чаще сталкиваются с необходимостью решения нелегкой задачи увеличения или хотя бы сохранения трафика посетителей. Каждый видит свой путь решения, в том числе и за счет переформатирования. ПВЗ или постаматы не требуют таких площадей, как магазины, и при всем желании не смогут их вытеснить или заменить.
Елена Тадеущук, аналитик, ГК Arrow Capital:
- С 2010 года основным конкурентом для гипермаркетов является стремительное развитие онлайн торговли. Крупные ТЦ стали трансформироваться, предлагая дополнительные услуги, проводя мастер-классы, открывая кофейни для встреч и общения. Однако пандемия и введение ограничений оказали дополнительное негативное влияние на деятельность крупных торговых центров и моллов, бизнес-модель которых заключалась в том, чтобы привлечь как можно больше покупателей и задержать их подольше в торговом центре. Пандемия же вынудила людей пересмотреть свой образ жизни, многие покупатели стараются реже бывать в офлайн-магазинах и больше заказывать товары онлайн. Это экономит время и не подвергает риску здоровье. Этот тренд привел к резкому увеличению количества постаматов в крупных городах России. В связи с увеличением свободных площадей, некоторые крупные гипермаркеты стали частично перепрофилироваться, так, в ТЦ «Авиапарк» появился пункт выдачи онлайн-заказов ИКЕА, а в ТРК «РИО» на Ленинском проспекте открылся коворкинг «Атмосфера». Среди крупных примеров реконцепций стоит отметить проекты «Мега Химки» и «Мега Теплый Стан», где были запроектированы парки для гостей с детскими игровыми площадками, спортивными площадками летом и катком в зимний период, а также сервисная галерея, состоящей из отделения «Почты России», ветеринарной и медицинской клиник.
Руслан Сухий, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед»:
- Точка зрения, что время моллов в прежнем формате проходит и им придется переформатироваться, имеет под собой серьезные основания. Полагаю, что мы уже стоим на пороге этапа, когда ТЦ старого формата будут постепенно перестраиваться в развлекательно-досуговые центры с большим количеством пунктов выдачи заказов вместо классических магазинов, а совсем неэффективные будут снесены для строительства на их местах более доходных девелоперских проектов.
Пандемия оказала очень серьезное влияние на различные сегменты коммерческой недвижимости. Если складские помещения стали бенифициаром пандемии, то торговые центры, наоборот, оказались в числе наиболее пострадавших. Колоссальный удар по моллам в период локдаунов нанесла онлайн-торговля. Многие покупатели переключились с посещения магазинов офлайн на заказы через интернет. Данный тренд коснулся самых разнообразных товаров – от еды до смартфонов, бытовой техники и одежды. Часть потенциальных покупателей до сих пор опасается людных мест. Несмотря на то, что посещаемость объектов торговли улучшилась по сравнению с 2020 годом, динамика падения интереса к посещению ТЦ ничего хорошего не предвещает.
Большой головной болью для собственников крупных торговых центров стали кинотеатры. Ранее они были в числе ключевых арендаторов, занимающих большие площади и генерирующих трафик. Специально под них проектировались и строились пространства. Сегодня доходы от сдачи площадей в аренду кинотеатрам падают, поскольку у многих собственников ТЦ размер аренды завязан на процент от продажи билетов. Кем заменить арендатора в виде кинотеатра — остается открытым вопросом.
Резюмируя — чтобы работать эффективно в постковидном будущем, ТЦ просто обязаны переформатироваться. И шаги в этом направлении уже видны. В частности, все большее внимание уделяется привлечению в моллы пунктов выдачи заказов. Если раньше управляющие торговых центров скептически смотрели на арендаторов в лице ПВЗ, то сейчас они понимают, что те становятся генераторами основного покупательского трафика. Теперь главная задача УК – расположить ПВЗ таким образом, чтобы покупатель как можно больше провел времени в торговом центре, проходя мимо других отделов. Также я наблюдаю, что намечается тренд изменения формата работы моллов с торгово-развлекательного в развлекательно-торговый. В объектах нового формата приоритетом будут развлечения и проведение досуга, а уже потом покупки. Скорее всего, в привычных торговых центрах мы увидим учебные заведения, медицинские учреждения, коворкинги, гостиницы капсульного типа, офисы компаний, оказывающих услуги населению, развлекательные территории для активного проведения досуга и, конечно же, пункты выдачи заказов различных операторов. Полагаю, что традиционные магазины в ТЦ продолжат превращаться в пункты выдачи заказов с примерочными. Покупатели будут дома через интернет делать подборку товаров, а потом заходить в магазины, чтобы забрать свой заказ, совмещая процесс покупок с проведением другого досуга. Площади магазинов начнут сокращаться, а ретейлеры в ТЦ начнут объединяться на общей торговой площади.
Ноябрь 2021 г.
