MID YEAR RESULTS-2022: сдержанный оптимизм и готовность к новому

В Москве на площадке RADISSON BLU OLYMPIYSKIY HOTEL прошла традиционная встреча игроков рынка коммерческой недвижимости, на которой были подведены итоги 1 полугодия 2022 г. и обозначены перспективы дальнейшего развития всех сегментов.
4404
Изображение взято из источника: cre.ru
Мероприятие было разбито на три части. Модератором первой сессии – «Обзор рынка от ведущих брокеров» - выступил Никола Обайдин, директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia. Участниками дискуссии стали: Ольга Антонова, партнер, руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership; Кирилл Бабиченко, директор, руководитель отдела услуг собственникам, департамент офисной недвижимости CORE.XP; Петр Виноградов, Партнер ricci | M&A; Микаэл Казарян, член Совета Директоров IBC Real Estate - руководитель Департамента рынков капитала и инвестиций; Анна Никандрова, партнер, член совета директоров, региональный директор департамента торговой недвижимости и департамента управления недвижимостью Nikoliers; Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank.



Кирилл Бабиченко в своем выступлении отметил, что если в начале 2022 г. в офисах был полностью сформирован «рынок арендодателя», то спустя 6 месяцев можно наблюдать другую картину: совокупная вакансия составляет 9,5% или 1,7 млн кв. м, из которых 300 тыс. кв. м – это скрытая вакансия. Бабиченко прогнозирует, что к концу года на рынок может выйти около 1 млн кв. м, а вакансия достигнет 15%. До конца года, по мнению спикера, ставки значительно не изменятся.



Анна Никандрова, представляя картину в торговом секторе, подчеркнула, что 2022 год может стать рекордно низким по вводу ТЦ как в Москве, так и в регионах. Говоря о потребительских настроениях, она отметила, что сегодня время решения о покупке увеличилось – клиенты сравнивают цены и ищут более выгодные предложения, обращая особое внимание на дисконты. Сервис приобретает первостепенное значение, а трафик, который раньше генерировали кинотеатры, теперь переносится на фудхоллы. Затронула Анна также вопрос реконцепции – по ее мнению, для многих объектов она будет просто не актуальна в условиях, когда остро стоит вопрос «выживания» как такового. С ней не согласилась Ольга Антонова: «70% торговых центров сегодня требуют реконцепции. Невозможно перейти к реабилитации, не пройдя всех этапов лечения!». Как арендаторы, так и посетители, по мнению Антоновой, будут выбирать лишь самые трендовые объекты. Далее Ольга привела зарубежные примеры оптимального использования площадей в ТРЦ: библиотека, временный ретейл для стартапов, гибридные форматы (с мини-заводом на территории).



Константин Фомиченко, перейдя к складам, отметил, что ввод будет близок к уровню рекордного 2014 г., с той разницей, что тогда «правили бал» спекулятивные объекты, а сейчас больше распространен формат build-to-suit. Вакансия по Москве сейчас составляет 6,3%, к концу года она может подняться до 8-9% (за счет «вторички»). На западные компании, отметил Константин, приходится 17%, и 8% из них - сейчас «на паузе».  

Микаэл Казарян отметил, что инвестиции в недвижимость уже составили более 200 млрд руб., и результат по году в целом ожидается рекордным. Одним из трендов стала продажа активов иностранных компаний. Говоря о перспективах, Микаэл отметил, что в следующем году доходности будут ниже, тем не менее инвестиции в наиболее устойчивые сегменты (офисы и склады) сохранятся. Фактически в 2023 г. сформируется институциональный рынок. Петр Виноградов продолжил тему инвестиций, добавив, что на 20-25% ожидается рост вложений в жилые площадки. По мнению спикера, увеличится предложение стрессовых активов и портфелей.

Модератором второй сессии – «Девелопмент и инвестиции» - выступил Вячеслав Холопов, директор по аренде и маркетингу Raven Russia. Участники встречи: Андрей Аркадьев, инвестиционный директор Metrika Investments; Алексей Будаев, старший вице-президент - заместитель руководителя блока среднего и малого бизнеса ПАО «Промсвязьбанк»; Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group; Александр Гутекулов, генеральный директор «Кластер Шереметьево», руководитель коммерческого девелопмента ГК «Михайловский Девелопмент»; Наталья Коротаева, директор по управлению отношениями с арендаторами ADG group; Артем Малеев, директор по работе с корпоративными клиентами ГК «Спектрум»; Влад Сурков, партнер Platforma.Legal.



Алексей Будаев рассказал о притоке новых игроков в недвижимость и отметил, что проще всего получить финансирование под офисы и торговые центры в Москве. Александр Гутекулов, который выступал следующим, считает, что будущее – за многофункциональными индустриальными парками, но, к сожалению, на государственную поддержку можно рассчитывать, только когда речь заходит о создании высокотехнологичных рабочих мест.

Андрей Аркадьев предрек новые возможности для инвестиций в премиальную недвижимость – на фоне ключевых ставок на уровне 7,5-8,5%. По мнению спикера, начнется борьба за клиента, в которой победит сильнейший и к тому же гибкий продукт. В сегменте офисов класса A вакансия сейчас – около 10,5%, к концу года она будет больше 12%, после чего ставки пойдут вниз. Это даст компаниям возможность переехать в более гибкие помещения.



Наталья Коротаева из ADG group выделила тренды на децентрализацию торговых центров и усиление в них функций досуга и ЗОЖ (спорта). На примере районных центров Коротаева рассказала про запущенную в них программу бесплатных спортивных тренировок на крышах, что привело к приросту трафика на 20% в день. Не менее важно работать с сообществами – это повышает лояльность и арендаторов, и посетителей.

Захар Вальков рассказал о коррекции ставок и замене поставщиков. «Прелесть нашего сегмента в том, что все меняется очень медленно. При этом сегмент не поддерживается никак – мы играем исключительно на рыночных инструментах», - образно обрисовал ситуацию на складском рынке Захар.

Артем Малеев оценил средний спад экономики в 8-11%. «Сейчас для нас недоступны 30-40% привычных поставщиков. Но мы уже полгода работаем с этой проблемой, поэтому сегодня можем оптимизировать затраты для наших клиентов на 30-40%», - рассказал Артем.

Влад Сурков, взяв слово следующим, подчеркнул: «Мир юридических фирм изменился: ушли иностранные игроки, международные рейтинги». Переименование компаний обескураживает потребителей, которые зачастую не могут по новым названиям «опознать» игроков с историей.



Третья сессия была посвящена управлению, ее модератором выступил Александр Устинов, директор по развитию ProFM. Участники: Никита Губанов, коммерческий директор Apollax Space; Сергей Калитов, исполнительный директор управляющей компании Zeppelin; Наталья Карасева, CEO Альфа-Сервис; Борис Мезенцев, операционный директор Компании MD Facility Management; Дмитрий Свешников, управляющий директор O1 Standard; Марина Харитонова, генеральный директор Accent Capital.

Марина Харитонова считает, что склады – самый устойчивый и стабильный формат, тем не менее Accent Capital решил попробовать свои силы в управлении жильем. «Мы получили рассрочку по всем банковским платежам, что очень важно, потому что фиксированная ставка у нас – толкьо на половину портфеля», - поделилась она.

По мнению Никиты Губанова, стоимость строительства стала непредсказуемой, и эта неопределенность вызывает опасения у игроков рынка. Тем не менее, на хорошие помещения сейчас можно даже повышать ставку, тогда как «в бетоне» даже по сниженным арендаторов можно не найти. Есть тренд на помещения с высокой степенью готовности, и неважно, гибкий это офис или классический.

Дмитрий Свешников, говоря про импортозамещение, отметил: «Аналоги по оборудованию мы почти все подобрали. Также мы поняли, что все можно ремонтировать локально. Основная проблема – в обновлении ПО по системам, в частности, диспетчеризации». Далее Дмитрий подчеркнул, что 72% пользователей заинтересованы в зеленой сертификации. «Мы с O1 работаем над подготовкой российского сертификата», - добавил он.

Борис Мезенцев оказался настроен более скептически. Он считает, что отрасль нуждается в государственной поддержке. Говоря об оптимизации, Мезенцев подчеркнул: «Ряд наших клиентов сократили количество заказываемых услуг, но дальше их сокращать уже некуда». Мезенцев спрогнозировал рост зарплат на уровне инфляции и увеличение стоимости расходных материалов до 50%.

Сергей Калитов отметил нехватку высококвалифицированных кадров. «В УК важна команда. Необходимо развивать программы нематериальной мотивации», - продолжил он. Оптимизация, по его мнению, возможна за счет сокращения сложности и масштаба отчетов.

Наталья Карасева считает, что отрасль клининга наиболее привычна к кризисам. Далее она рассказала о том, как меняются ожидания заказчиков: «Усилились требования к ландшафтному оформлению территории, но клиенты не готовы на это много тратить. Тем не менее есть «запрос на красоту» - нужны и дизайнеры, и специалисты по озеленению, а не только мойщики полов и уборщики снега зимой».

Подводя итоги мероприятия в целом, можно отметить, что период растерянности миновал, и игроки рынка в целом понимают, куда им двигаться дальше и какие стратегии применять. Некоторые даже видят в нынешнем кризисе новые интересные возможности.
 
 
 
 
 
 
 
 



иГРОКИ РЫНКА

PPF Real Estate Russia

Обайдин Никола

Управление и эксплуатация недвижимости

PPF Real Estate Russia

Commonwealth Partnership [CMWP™]

Антонова Ольга

Консалтинг и брокеридж

Commonwealth Partnership [CMWP™]

Ricci

Виноградов Петр

Консалтинг и брокеридж

CORE.XP

IBC Real Estate

Казарян Микаэл

Консалтинг и брокеридж

Ricci

Nikoliers

Никандрова Анна

Консалтинг и брокеридж

Nikoliers

NF GROUP

Фомиченко Константин

Консалтинг и брокеридж

NF GROUP

Raven Russia

Холопов Вячеслав

Девелопмент

Raven Russia

Radius Group / Радиус Групп

Вальков Захар

Инвестиции

Metrika Investments

Platforma.Legal

Сурков Влад

Девелопмент

Radius Group / Радиус Групп

Professional FM

Устинов Александр

Девелопмент

ADG group

Apollax Group

Губанов Никита

Инжиниринг

Группа компаний "Спектрум"

Zeppelin

Калитов Сергей

Юридическая поддержка

Platforma.Legal

Standard Property & Facility Management

Свешников Дмитрий

Управление и эксплуатация недвижимости

ASPACE

ACCENT CAPITAL

Харитонова Марина

Управление и эксплуатация недвижимости

Zeppelin

Поделиться

Материалы по теме

Источник: CRE
CRE Awards

Все победители CRE Moscow Awards 2022

Представляем победителей Премии CRE Moscow Awards 2022, торжественное награждение которых прошло сегодня в Барвиха Luxury Village. Слоган мероприятия – «Расширяя свои горизонты».
22.04
Источник: CRE
События

Итоги и прогнозы на CRE X-Mas

Эксперты рынка недвижимости рассказали о том, как завершается 2021 год, и чего стоит ожидать от 2022.
17.12
Источник: CRE
События

CRE Morning Club. Возвращение традиционного завтрака состоялось

В Москве состоялся неформальный завтрак, посвященный рынку коммерческой недвижимости. Формат вернулся после более чем годового отсутствия, вызванного пандемией, но избежать темы ее влияния все равно не удается и видимо не удастся еще долго.
10.08
87166

журнал CRE 5(450)

Вышел в свет июньский номер журнала Commercial Real Estate № 450 Читайте в номере:  «Лёгкие штрихи»: в апреле правительство Москвы исключило классические склады из списка объектов, строительство которых давало право получать льготы на перевод участков под жильё. Кроме того, чиновники повысили коэффициент для объектов промышленного назначения. Теперь девелоперам будет намного интереснее строить промышленные технопарки, заводы, фабрики,  light industrial. «Лайтами» на этом фоне могут с...

подпишись НА эксклюзивные новости cre