Мероприятие было разбито на три части. Модератором первой сессии – «Обзор рынка от ведущих брокеров» - выступил Никола Обайдин, директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia. Участниками дискуссии стали: Ольга Антонова, партнер, руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership; Кирилл Бабиченко, директор, руководитель отдела услуг собственникам, департамент офисной недвижимости CORE.XP; Петр Виноградов, Партнер ricci | M&A; Микаэл Казарян, член Совета Директоров IBC Real Estate - руководитель Департамента рынков капитала и инвестиций; Анна Никандрова, партнер, член совета директоров, региональный директор департамента торговой недвижимости и департамента управления недвижимостью Nikoliers; Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank.
Кирилл Бабиченко в своем выступлении отметил, что если в начале 2022 г. в офисах был полностью сформирован «рынок арендодателя», то спустя 6 месяцев можно наблюдать другую картину: совокупная вакансия составляет 9,5% или 1,7 млн кв. м, из которых 300 тыс. кв. м – это скрытая вакансия. Бабиченко прогнозирует, что к концу года на рынок может выйти около 1 млн кв. м, а вакансия достигнет 15%. До конца года, по мнению спикера, ставки значительно не изменятся.
Анна Никандрова, представляя картину в торговом секторе, подчеркнула, что 2022 год может стать рекордно низким по вводу ТЦ как в Москве, так и в регионах. Говоря о потребительских настроениях, она отметила, что сегодня время решения о покупке увеличилось – клиенты сравнивают цены и ищут более выгодные предложения, обращая особое внимание на дисконты. Сервис приобретает первостепенное значение, а трафик, который раньше генерировали кинотеатры, теперь переносится на фудхоллы. Затронула Анна также вопрос реконцепции – по ее мнению, для многих объектов она будет просто не актуальна в условиях, когда остро стоит вопрос «выживания» как такового. С ней не согласилась Ольга Антонова: «70% торговых центров сегодня требуют реконцепции. Невозможно перейти к реабилитации, не пройдя всех этапов лечения!». Как арендаторы, так и посетители, по мнению Антоновой, будут выбирать лишь самые трендовые объекты. Далее Ольга привела зарубежные примеры оптимального использования площадей в ТРЦ: библиотека, временный ретейл для стартапов, гибридные форматы (с мини-заводом на территории).
Константин Фомиченко, перейдя к складам, отметил, что ввод будет близок к уровню рекордного 2014 г., с той разницей, что тогда «правили бал» спекулятивные объекты, а сейчас больше распространен формат build-to-suit. Вакансия по Москве сейчас составляет 6,3%, к концу года она может подняться до 8-9% (за счет «вторички»). На западные компании, отметил Константин, приходится 17%, и 8% из них - сейчас «на паузе».
Микаэл Казарян отметил, что инвестиции в недвижимость уже составили более 200 млрд руб., и результат по году в целом ожидается рекордным. Одним из трендов стала продажа активов иностранных компаний. Говоря о перспективах, Микаэл отметил, что в следующем году доходности будут ниже, тем не менее инвестиции в наиболее устойчивые сегменты (офисы и склады) сохранятся. Фактически в 2023 г. сформируется институциональный рынок. Петр Виноградов продолжил тему инвестиций, добавив, что на 20-25% ожидается рост вложений в жилые площадки. По мнению спикера, увеличится предложение стрессовых активов и портфелей.
Модератором второй сессии – «Девелопмент и инвестиции» - выступил Вячеслав Холопов, директор по аренде и маркетингу Raven Russia. Участники встречи: Андрей Аркадьев, инвестиционный директор Metrika Investments; Алексей Будаев, старший вице-президент - заместитель руководителя блока среднего и малого бизнеса ПАО «Промсвязьбанк»; Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group; Александр Гутекулов, генеральный директор «Кластер Шереметьево», руководитель коммерческого девелопмента ГК «Михайловский Девелопмент»; Наталья Коротаева, директор по управлению отношениями с арендаторами ADG group; Артем Малеев, директор по работе с корпоративными клиентами ГК «Спектрум»; Влад Сурков, партнер Platforma.Legal.
Алексей Будаев рассказал о притоке новых игроков в недвижимость и отметил, что проще всего получить финансирование под офисы и торговые центры в Москве. Александр Гутекулов, который выступал следующим, считает, что будущее – за многофункциональными индустриальными парками, но, к сожалению, на государственную поддержку можно рассчитывать, только когда речь заходит о создании высокотехнологичных рабочих мест.
Андрей Аркадьев предрек новые возможности для инвестиций в премиальную недвижимость – на фоне ключевых ставок на уровне 7,5-8,5%. По мнению спикера, начнется борьба за клиента, в которой победит сильнейший и к тому же гибкий продукт. В сегменте офисов класса A вакансия сейчас – около 10,5%, к концу года она будет больше 12%, после чего ставки пойдут вниз. Это даст компаниям возможность переехать в более гибкие помещения.
Наталья Коротаева из ADG group выделила тренды на децентрализацию торговых центров и усиление в них функций досуга и ЗОЖ (спорта). На примере районных центров Коротаева рассказала про запущенную в них программу бесплатных спортивных тренировок на крышах, что привело к приросту трафика на 20% в день. Не менее важно работать с сообществами – это повышает лояльность и арендаторов, и посетителей.
Захар Вальков рассказал о коррекции ставок и замене поставщиков. «Прелесть нашего сегмента в том, что все меняется очень медленно. При этом сегмент не поддерживается никак – мы играем исключительно на рыночных инструментах», - образно обрисовал ситуацию на складском рынке Захар.
Артем Малеев оценил средний спад экономики в 8-11%. «Сейчас для нас недоступны 30-40% привычных поставщиков. Но мы уже полгода работаем с этой проблемой, поэтому сегодня можем оптимизировать затраты для наших клиентов на 30-40%», - рассказал Артем.
Влад Сурков, взяв слово следующим, подчеркнул: «Мир юридических фирм изменился: ушли иностранные игроки, международные рейтинги». Переименование компаний обескураживает потребителей, которые зачастую не могут по новым названиям «опознать» игроков с историей.
Третья сессия была посвящена управлению, ее модератором выступил Александр Устинов, директор по развитию ProFM. Участники: Никита Губанов, коммерческий директор Apollax Space; Сергей Калитов, исполнительный директор управляющей компании Zeppelin; Наталья Карасева, CEO Альфа-Сервис; Борис Мезенцев, операционный директор Компании MD Facility Management; Дмитрий Свешников, управляющий директор O1 Standard; Марина Харитонова, генеральный директор Accent Capital.
Марина Харитонова считает, что склады – самый устойчивый и стабильный формат, тем не менее Accent Capital решил попробовать свои силы в управлении жильем. «Мы получили рассрочку по всем банковским платежам, что очень важно, потому что фиксированная ставка у нас – толкьо на половину портфеля», - поделилась она.
По мнению Никиты Губанова, стоимость строительства стала непредсказуемой, и эта неопределенность вызывает опасения у игроков рынка. Тем не менее, на хорошие помещения сейчас можно даже повышать ставку, тогда как «в бетоне» даже по сниженным арендаторов можно не найти. Есть тренд на помещения с высокой степенью готовности, и неважно, гибкий это офис или классический.
Дмитрий Свешников, говоря про импортозамещение, отметил: «Аналоги по оборудованию мы почти все подобрали. Также мы поняли, что все можно ремонтировать локально. Основная проблема – в обновлении ПО по системам, в частности, диспетчеризации». Далее Дмитрий подчеркнул, что 72% пользователей заинтересованы в зеленой сертификации. «Мы с O1 работаем над подготовкой российского сертификата», - добавил он.
Борис Мезенцев оказался настроен более скептически. Он считает, что отрасль нуждается в государственной поддержке. Говоря об оптимизации, Мезенцев подчеркнул: «Ряд наших клиентов сократили количество заказываемых услуг, но дальше их сокращать уже некуда». Мезенцев спрогнозировал рост зарплат на уровне инфляции и увеличение стоимости расходных материалов до 50%.
Сергей Калитов отметил нехватку высококвалифицированных кадров. «В УК важна команда. Необходимо развивать программы нематериальной мотивации», - продолжил он. Оптимизация, по его мнению, возможна за счет сокращения сложности и масштаба отчетов.
Наталья Карасева считает, что отрасль клининга наиболее привычна к кризисам. Далее она рассказала о том, как меняются ожидания заказчиков: «Усилились требования к ландшафтному оформлению территории, но клиенты не готовы на это много тратить. Тем не менее есть «запрос на красоту» - нужны и дизайнеры, и специалисты по озеленению, а не только мойщики полов и уборщики снега зимой».
Подводя итоги мероприятия в целом, можно отметить, что период растерянности миновал, и игроки рынка в целом понимают, куда им двигаться дальше и какие стратегии применять. Некоторые даже видят в нынешнем кризисе новые интересные возможности.
Кирилл Бабиченко в своем выступлении отметил, что если в начале 2022 г. в офисах был полностью сформирован «рынок арендодателя», то спустя 6 месяцев можно наблюдать другую картину: совокупная вакансия составляет 9,5% или 1,7 млн кв. м, из которых 300 тыс. кв. м – это скрытая вакансия. Бабиченко прогнозирует, что к концу года на рынок может выйти около 1 млн кв. м, а вакансия достигнет 15%. До конца года, по мнению спикера, ставки значительно не изменятся.
Анна Никандрова, представляя картину в торговом секторе, подчеркнула, что 2022 год может стать рекордно низким по вводу ТЦ как в Москве, так и в регионах. Говоря о потребительских настроениях, она отметила, что сегодня время решения о покупке увеличилось – клиенты сравнивают цены и ищут более выгодные предложения, обращая особое внимание на дисконты. Сервис приобретает первостепенное значение, а трафик, который раньше генерировали кинотеатры, теперь переносится на фудхоллы. Затронула Анна также вопрос реконцепции – по ее мнению, для многих объектов она будет просто не актуальна в условиях, когда остро стоит вопрос «выживания» как такового. С ней не согласилась Ольга Антонова: «70% торговых центров сегодня требуют реконцепции. Невозможно перейти к реабилитации, не пройдя всех этапов лечения!». Как арендаторы, так и посетители, по мнению Антоновой, будут выбирать лишь самые трендовые объекты. Далее Ольга привела зарубежные примеры оптимального использования площадей в ТРЦ: библиотека, временный ретейл для стартапов, гибридные форматы (с мини-заводом на территории).
Константин Фомиченко, перейдя к складам, отметил, что ввод будет близок к уровню рекордного 2014 г., с той разницей, что тогда «правили бал» спекулятивные объекты, а сейчас больше распространен формат build-to-suit. Вакансия по Москве сейчас составляет 6,3%, к концу года она может подняться до 8-9% (за счет «вторички»). На западные компании, отметил Константин, приходится 17%, и 8% из них - сейчас «на паузе».
Микаэл Казарян отметил, что инвестиции в недвижимость уже составили более 200 млрд руб., и результат по году в целом ожидается рекордным. Одним из трендов стала продажа активов иностранных компаний. Говоря о перспективах, Микаэл отметил, что в следующем году доходности будут ниже, тем не менее инвестиции в наиболее устойчивые сегменты (офисы и склады) сохранятся. Фактически в 2023 г. сформируется институциональный рынок. Петр Виноградов продолжил тему инвестиций, добавив, что на 20-25% ожидается рост вложений в жилые площадки. По мнению спикера, увеличится предложение стрессовых активов и портфелей.
Модератором второй сессии – «Девелопмент и инвестиции» - выступил Вячеслав Холопов, директор по аренде и маркетингу Raven Russia. Участники встречи: Андрей Аркадьев, инвестиционный директор Metrika Investments; Алексей Будаев, старший вице-президент - заместитель руководителя блока среднего и малого бизнеса ПАО «Промсвязьбанк»; Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group; Александр Гутекулов, генеральный директор «Кластер Шереметьево», руководитель коммерческого девелопмента ГК «Михайловский Девелопмент»; Наталья Коротаева, директор по управлению отношениями с арендаторами ADG group; Артем Малеев, директор по работе с корпоративными клиентами ГК «Спектрум»; Влад Сурков, партнер Platforma.Legal.
Алексей Будаев рассказал о притоке новых игроков в недвижимость и отметил, что проще всего получить финансирование под офисы и торговые центры в Москве. Александр Гутекулов, который выступал следующим, считает, что будущее – за многофункциональными индустриальными парками, но, к сожалению, на государственную поддержку можно рассчитывать, только когда речь заходит о создании высокотехнологичных рабочих мест.
Андрей Аркадьев предрек новые возможности для инвестиций в премиальную недвижимость – на фоне ключевых ставок на уровне 7,5-8,5%. По мнению спикера, начнется борьба за клиента, в которой победит сильнейший и к тому же гибкий продукт. В сегменте офисов класса A вакансия сейчас – около 10,5%, к концу года она будет больше 12%, после чего ставки пойдут вниз. Это даст компаниям возможность переехать в более гибкие помещения.
Наталья Коротаева из ADG group выделила тренды на децентрализацию торговых центров и усиление в них функций досуга и ЗОЖ (спорта). На примере районных центров Коротаева рассказала про запущенную в них программу бесплатных спортивных тренировок на крышах, что привело к приросту трафика на 20% в день. Не менее важно работать с сообществами – это повышает лояльность и арендаторов, и посетителей.
Захар Вальков рассказал о коррекции ставок и замене поставщиков. «Прелесть нашего сегмента в том, что все меняется очень медленно. При этом сегмент не поддерживается никак – мы играем исключительно на рыночных инструментах», - образно обрисовал ситуацию на складском рынке Захар.
Артем Малеев оценил средний спад экономики в 8-11%. «Сейчас для нас недоступны 30-40% привычных поставщиков. Но мы уже полгода работаем с этой проблемой, поэтому сегодня можем оптимизировать затраты для наших клиентов на 30-40%», - рассказал Артем.
Влад Сурков, взяв слово следующим, подчеркнул: «Мир юридических фирм изменился: ушли иностранные игроки, международные рейтинги». Переименование компаний обескураживает потребителей, которые зачастую не могут по новым названиям «опознать» игроков с историей.
Третья сессия была посвящена управлению, ее модератором выступил Александр Устинов, директор по развитию ProFM. Участники: Никита Губанов, коммерческий директор Apollax Space; Сергей Калитов, исполнительный директор управляющей компании Zeppelin; Наталья Карасева, CEO Альфа-Сервис; Борис Мезенцев, операционный директор Компании MD Facility Management; Дмитрий Свешников, управляющий директор O1 Standard; Марина Харитонова, генеральный директор Accent Capital.
Марина Харитонова считает, что склады – самый устойчивый и стабильный формат, тем не менее Accent Capital решил попробовать свои силы в управлении жильем. «Мы получили рассрочку по всем банковским платежам, что очень важно, потому что фиксированная ставка у нас – толкьо на половину портфеля», - поделилась она.
По мнению Никиты Губанова, стоимость строительства стала непредсказуемой, и эта неопределенность вызывает опасения у игроков рынка. Тем не менее, на хорошие помещения сейчас можно даже повышать ставку, тогда как «в бетоне» даже по сниженным арендаторов можно не найти. Есть тренд на помещения с высокой степенью готовности, и неважно, гибкий это офис или классический.
Дмитрий Свешников, говоря про импортозамещение, отметил: «Аналоги по оборудованию мы почти все подобрали. Также мы поняли, что все можно ремонтировать локально. Основная проблема – в обновлении ПО по системам, в частности, диспетчеризации». Далее Дмитрий подчеркнул, что 72% пользователей заинтересованы в зеленой сертификации. «Мы с O1 работаем над подготовкой российского сертификата», - добавил он.
Борис Мезенцев оказался настроен более скептически. Он считает, что отрасль нуждается в государственной поддержке. Говоря об оптимизации, Мезенцев подчеркнул: «Ряд наших клиентов сократили количество заказываемых услуг, но дальше их сокращать уже некуда». Мезенцев спрогнозировал рост зарплат на уровне инфляции и увеличение стоимости расходных материалов до 50%.
Сергей Калитов отметил нехватку высококвалифицированных кадров. «В УК важна команда. Необходимо развивать программы нематериальной мотивации», - продолжил он. Оптимизация, по его мнению, возможна за счет сокращения сложности и масштаба отчетов.
Наталья Карасева считает, что отрасль клининга наиболее привычна к кризисам. Далее она рассказала о том, как меняются ожидания заказчиков: «Усилились требования к ландшафтному оформлению территории, но клиенты не готовы на это много тратить. Тем не менее есть «запрос на красоту» - нужны и дизайнеры, и специалисты по озеленению, а не только мойщики полов и уборщики снега зимой».
Подводя итоги мероприятия в целом, можно отметить, что период растерянности миновал, и игроки рынка в целом понимают, куда им двигаться дальше и какие стратегии применять. Некоторые даже видят в нынешнем кризисе новые интересные возможности.
