Текст: Максим Барабаш
Еще год назад об открытиях магазинов на «статусных» улицах Москвы и Петербурга локальные бренды могли только мечтать. В частности, в Столешниковом переулке, указывает Ирина Козина, директор направления стрит-ретейла Knight Frank Russia. Впрочем, априори не были готовы рассматривать «нелюксовых» или неизвестных арендаторов и собственники на других улицах Москвы. Российские бренды, в свою очередь, также боялись выходить в оффлайн-сегмент.
Теперь ситуация изменилась: за год отрылось порядка пятнадцати магазинов локальных дизайнеров: 12Storeez (Столешников переулок), NIKITA EFREMOV (Петровка), Kicks Town (Большая Дмитровка), YULIAWAVE (Большой Козихинский переулок), Country Textile (Малый Козихинский переулок), Nude Story (Петровка), LN Family (Большой Палашёвский переулок), Monochrome (Столешников переулок), aTrika (Петровка), CDD Concept Store (Столешников переулок), ATE31 (Большая Дмитровка), ROZIE CORSETS (Малая Бронная), FASHION REBELS (Кузнецкий Мост), Шоурум Others (Солянка), Harry Cooper (Покровка). Некоторые свободные помещения на пешеходных и центральных торговых улицах Москвы, впрочем, уже успели обзавестись и новыми иностранными арендаторами: так, на месте закрывшегося Burberry на Петровке открылся бутик Brunello Cucinelli.
Российские бренды «позитивно настроены» и «с интересом рассматривают знаковые локации столицы», соглашается Марина Маркова, руководитель направления street retail компании «Магазин Магазинов». Эксперт вообще называет процессы последних месяцев «вполне рабочей темой импортозамещения», напоминая, что в стране – много успешных и уже полюбившихся клиентам брендов. «Российские бренды премиум-класса в Петербурге, например, регулярно открывают магазины в локациях, где представлены крупнейшие международные фэшн-игроки, – поддерживает Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg. – Так, больше года назад 12STOREEZ открыл два новых магазина на торговых Большой Конюшенной и на Большом проспекте».
Поставят на своем
Многие российские и международные марки давно интересовались «люксовыми» локациями в Москве и Петербурге, например, Столешниковым переулком, Кузнецким мостом, Петровкой (ближе к ЦУМу), частью Невского проспекта, соглашается Ольга Антонова, партнер, руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP). Интерес, по ее словам, был связан с тем, что выручки в таких магазинах высокие, а клиент – даже в сложные времена – «наиболее стабилен». «Но мы понимаем, что заинтересованность в основном была обусловлена желанием оказаться среди флагманов торговли, а не вместо них, – уточняет эксперт. – Кроме того, в сегменте люкс сетевых, развивающихся, российских мономарок единицы. Сложно представить, что их окажется достаточно, чтобы произвести полное замещение и одновременно сохранить интерес и постоянный спрос со стороны люксового клиента».
Более вероятно замещение основных торговых коридоров средними и премиальными брендами (как в случае с теми же 12Storeez, которые уже работают в Столешниковом переулке). Однако маржинальность этого бизнеса иная: средний и премиум-сегмент не смогут позволить арендные ставки люксовых коридоров. А значит, для владельцев рынок тоже может серьезно измениться. «Люксу для того, чтобы обеспечить эффективность модели, не нужен большой трафик, – напоминает Ольга Антонова. – В то время как для среднего сегмента трафик принципиален. В итоге вероятен сдвиг в сторону арендных ставок, которые наблюдаются в московских и петербуржских моллах». Таким образом, для среднего фэшн-игрока арендная плата не должна превышать 12-15% от выручки gross, подсчитывают в CMWP.
Пока же, по данным Knight Frank, наиболее высокие запрашиваемые ставки аренды в Москве соответствуют помещениям на Кузнецком мосту, в окрестностях Патриарших прудов и в Столешниковом переулке, а также вблизи метро на улицах Тверской и Никольской. Минимальный размер ставок в I полугодии 2022 года составил 20 тыс. руб. за кв. м в год на Садовом кольце (=), на Пятницкой ул. (-20% по сравнению с аналогичным периодом 2021 г.) и на проспекте Мира (-33% по сравнению с аналогичным периодом 2021 г.). Максимальная ставка находится на уровне 271 тыс. руб./кв. м на Никольской ул.
Снижение нижней границы ставки аренды было отмечено в половине ключевых торговых коридоров города за год – на 10–45% в зависимости от улицы, на четырех анализируемых улицах ставка аренды оказалась на уровне аналогичного периода 2021 года.
Существенное увеличение верхней границы ставки аренды было зафиксировано в Камергерском переулке, на Мясницкой, Кутузовском проспекте и в окрестностях Патриарших, где увеличение произошло за счет выхода нового предложения на рынок. «Некоторые собственники, привыкшие в прежние времена к валютным договорам, уже долгое время не готовы снижать арендную ставку, – констатирует Ирина Козина. – С такими будет сложно договориться. Однако мы наблюдаем тенденцию открытий магазинов российских дизайнеров, означающую, что партнеры готовы идти друг другу навстречу».
Впрочем, для помещений «в хороших локациях» условия, очевидно, остаются прежними, отмечает Марина Маркова. К тому же пока многие объекты все еще заняты международными компаниями, которые фактически продолжают платить арендную плату – таким образом, масштабного тренда на сдачу по сниженным ставкам российским игрокам на рынке нет.
Анна Лапченко также не ожидает существенного снижения ставок в «люксовых» и других популярных торговых коридорах Петербурга, поскольку в случае освобождения помещений международными брендами эти лоты быстро найдут нового арендатора. Ставки не смогут так быстро подстроиться под рынок, а собственники не готовы уступать, учитывая, что магазины находятся в топовых востребованных локациях и соответствуют всем требованиям (отремонтированы, имеют современные системы инженерии и коммуникаций). «Между массовыми заявлениями российских дизайнеров о выходе на люксовые улицы и открытием лишь одного из таких магазинов – большая пропасть, – констатирует Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга, партнер IPG.Estate. - Перевес в пользу слов, а не результатов показывает, насколько планы по выходу на «люксовые» места слабо реализуемы. Да, часть русских дизайнеров может занять помещения люксовых марок, и лишь при условии, что владельцы пойдут на очень серьезные уступки по аренде. Но так как сейчас весьма высока вероятность формирования нового пула арендаторов, которые путем параллельного импорта будут создавать мультибрендовые концепции формата «люкс» и за счет повышенных оборотов иметь возможность платить близкие к рыночному уровню ставки, у русских дизайнеров практически не останется шансов».
В CMWP также говорят о тенденции байинга в других странах – пока как услуги для платежеспособной аудитории. В компании не исключают появления нескольких новых локальных имен и форматов в этом сегменте.
Прямая речь
Еще год назад об открытиях магазинов на «статусных» улицах Москвы и Петербурга локальные бренды могли только мечтать. В частности, в Столешниковом переулке, указывает Ирина Козина, директор направления стрит-ретейла Knight Frank Russia. Впрочем, априори не были готовы рассматривать «нелюксовых» или неизвестных арендаторов и собственники на других улицах Москвы. Российские бренды, в свою очередь, также боялись выходить в оффлайн-сегмент.
Теперь ситуация изменилась: за год отрылось порядка пятнадцати магазинов локальных дизайнеров: 12Storeez (Столешников переулок), NIKITA EFREMOV (Петровка), Kicks Town (Большая Дмитровка), YULIAWAVE (Большой Козихинский переулок), Country Textile (Малый Козихинский переулок), Nude Story (Петровка), LN Family (Большой Палашёвский переулок), Monochrome (Столешников переулок), aTrika (Петровка), CDD Concept Store (Столешников переулок), ATE31 (Большая Дмитровка), ROZIE CORSETS (Малая Бронная), FASHION REBELS (Кузнецкий Мост), Шоурум Others (Солянка), Harry Cooper (Покровка). Некоторые свободные помещения на пешеходных и центральных торговых улицах Москвы, впрочем, уже успели обзавестись и новыми иностранными арендаторами: так, на месте закрывшегося Burberry на Петровке открылся бутик Brunello Cucinelli.
Российские бренды «позитивно настроены» и «с интересом рассматривают знаковые локации столицы», соглашается Марина Маркова, руководитель направления street retail компании «Магазин Магазинов». Эксперт вообще называет процессы последних месяцев «вполне рабочей темой импортозамещения», напоминая, что в стране – много успешных и уже полюбившихся клиентам брендов. «Российские бренды премиум-класса в Петербурге, например, регулярно открывают магазины в локациях, где представлены крупнейшие международные фэшн-игроки, – поддерживает Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg. – Так, больше года назад 12STOREEZ открыл два новых магазина на торговых Большой Конюшенной и на Большом проспекте».
Поставят на своем
Многие российские и международные марки давно интересовались «люксовыми» локациями в Москве и Петербурге, например, Столешниковым переулком, Кузнецким мостом, Петровкой (ближе к ЦУМу), частью Невского проспекта, соглашается Ольга Антонова, партнер, руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP). Интерес, по ее словам, был связан с тем, что выручки в таких магазинах высокие, а клиент – даже в сложные времена – «наиболее стабилен». «Но мы понимаем, что заинтересованность в основном была обусловлена желанием оказаться среди флагманов торговли, а не вместо них, – уточняет эксперт. – Кроме того, в сегменте люкс сетевых, развивающихся, российских мономарок единицы. Сложно представить, что их окажется достаточно, чтобы произвести полное замещение и одновременно сохранить интерес и постоянный спрос со стороны люксового клиента».
Более вероятно замещение основных торговых коридоров средними и премиальными брендами (как в случае с теми же 12Storeez, которые уже работают в Столешниковом переулке). Однако маржинальность этого бизнеса иная: средний и премиум-сегмент не смогут позволить арендные ставки люксовых коридоров. А значит, для владельцев рынок тоже может серьезно измениться. «Люксу для того, чтобы обеспечить эффективность модели, не нужен большой трафик, – напоминает Ольга Антонова. – В то время как для среднего сегмента трафик принципиален. В итоге вероятен сдвиг в сторону арендных ставок, которые наблюдаются в московских и петербуржских моллах». Таким образом, для среднего фэшн-игрока арендная плата не должна превышать 12-15% от выручки gross, подсчитывают в CMWP.
Пока же, по данным Knight Frank, наиболее высокие запрашиваемые ставки аренды в Москве соответствуют помещениям на Кузнецком мосту, в окрестностях Патриарших прудов и в Столешниковом переулке, а также вблизи метро на улицах Тверской и Никольской. Минимальный размер ставок в I полугодии 2022 года составил 20 тыс. руб. за кв. м в год на Садовом кольце (=), на Пятницкой ул. (-20% по сравнению с аналогичным периодом 2021 г.) и на проспекте Мира (-33% по сравнению с аналогичным периодом 2021 г.). Максимальная ставка находится на уровне 271 тыс. руб./кв. м на Никольской ул.
Снижение нижней границы ставки аренды было отмечено в половине ключевых торговых коридоров города за год – на 10–45% в зависимости от улицы, на четырех анализируемых улицах ставка аренды оказалась на уровне аналогичного периода 2021 года.
Существенное увеличение верхней границы ставки аренды было зафиксировано в Камергерском переулке, на Мясницкой, Кутузовском проспекте и в окрестностях Патриарших, где увеличение произошло за счет выхода нового предложения на рынок. «Некоторые собственники, привыкшие в прежние времена к валютным договорам, уже долгое время не готовы снижать арендную ставку, – констатирует Ирина Козина. – С такими будет сложно договориться. Однако мы наблюдаем тенденцию открытий магазинов российских дизайнеров, означающую, что партнеры готовы идти друг другу навстречу».
Впрочем, для помещений «в хороших локациях» условия, очевидно, остаются прежними, отмечает Марина Маркова. К тому же пока многие объекты все еще заняты международными компаниями, которые фактически продолжают платить арендную плату – таким образом, масштабного тренда на сдачу по сниженным ставкам российским игрокам на рынке нет.
Анна Лапченко также не ожидает существенного снижения ставок в «люксовых» и других популярных торговых коридорах Петербурга, поскольку в случае освобождения помещений международными брендами эти лоты быстро найдут нового арендатора. Ставки не смогут так быстро подстроиться под рынок, а собственники не готовы уступать, учитывая, что магазины находятся в топовых востребованных локациях и соответствуют всем требованиям (отремонтированы, имеют современные системы инженерии и коммуникаций). «Между массовыми заявлениями российских дизайнеров о выходе на люксовые улицы и открытием лишь одного из таких магазинов – большая пропасть, – констатирует Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга, партнер IPG.Estate. - Перевес в пользу слов, а не результатов показывает, насколько планы по выходу на «люксовые» места слабо реализуемы. Да, часть русских дизайнеров может занять помещения люксовых марок, и лишь при условии, что владельцы пойдут на очень серьезные уступки по аренде. Но так как сейчас весьма высока вероятность формирования нового пула арендаторов, которые путем параллельного импорта будут создавать мультибрендовые концепции формата «люкс» и за счет повышенных оборотов иметь возможность платить близкие к рыночному уровню ставки, у русских дизайнеров практически не останется шансов».
В CMWP также говорят о тенденции байинга в других странах – пока как услуги для платежеспособной аудитории. В компании не исключают появления нескольких новых локальных имен и форматов в этом сегменте.
Прямая речь
Людмила Чистякова, директор FoodFashionFirst:
- Сейчас я наблюдаю рост интереса к товарам, произведенным российскими компаниями. Однако никто по ставкам не падает, все ждут денег извне. Нужно еще помнить о том, что основные потребители товаров с ценой выше средней – не те, кто ей восторгается и копит на разовую покупку, а те, кто пользуется каждый день и покупает на постоянной основе. И как только российский производитель в фэшн, космецевтике и других сегментах сможет предложить продукт, не уступающий по качеству, покупатель быстро перенаправит свое внимание на них.
Но вот у меня есть клиент, российский производитель косметики. Еще до СВО инвестор вложил свои деньги в создание уникальных формул, причем с минимальным использованием европейского сырья. Конечно, событий февраля тогда никто не предвидел, но его продукт оказался готов к разрыву логистических цепочек, как никто. Казалось бы – золотое время: интересная формула, грамотные ингредиенты, правильная консистенция товара, выделяющаяся упаковка, зарегистрированный товарный знак. Те же торговые центры должны быть в восторге, что российский производитель готов открывать небольшие магазины. На практике же арендные ставки, предлагаемые крупнейшими ТРЦ Москвы, при условии закрытых центральных атриумов, шокируют. Цифры не бьются, на уступки моллы не идут, ожидая арабских, турецких и иранских денег. В итоге открытие магазинов отложено, а основная работа этим игроком ведется с крупными косметическими магазинами и маркетплейсами.
Не очень тяжелый люкс
Изменится ли в случае полного ухода «тяжелолюксовых» брендов имидж московских и петербуржских улиц, которые последние двадцать пять лет неизменно воспринимались как «территория роскоши»? В районе Старо-Невского проспекта в Петербурге, например, занять нишу глобальных люксовых ретейлеров российским игрокам будет очень сложно, убеждена Анна Лапченко. «Здесь сконцентрировано ведь большинство операторов высокого класса: Louis Vuitton, Christian Dior, Brunello Cucinelli, Chanel, Fendi, Bvlgari, которые не так просто заместить, – поясняет она. – Привязанность к люксовым брендам формируется годами, если не десятилетиями. Что касается брендов премиум-класса, то, вполне вероятно, они смогут занять некоторые фэшн-локации; в этом сегменте импортозамещение случится, но не сразу. Так, например, помещение H&M на Большом проспекте Петроградской стороны имеет хорошие качественные характеристики и в перспективе обязательно найдет своего арендатора».
Замена арендаторов на «люксовых» улицах пока происходит частично, а в случае массового ухода заполнение локальными марками также будет поэтапным и не станет шоком для потребителей, полагает Ирина Козина. Учитывая сегодняшнюю ситуацию, покупатели вообще стали спокойнее в отношении уходов иностранных брендов. Параллельно, по ее словам, возросла и лояльность к российским маркам. «Наши бренды тоже «учатся» и подстраиваются под клиента: улучшают качество продукции, меняют коллекции, создают новый дизайн магазинов, работают над ценообразованием, – резюмирует Марина Маркова. – Мы видим в этом перспективу и уверены, что «люксовый» стрит отечественные марки могут занять ничуть не хуже, а в чем-то даже и лучше своих иностранных коллег, такие изменения на рынке всегда интересны и перспективны».
Однако ожидать прежней популярности легендарных «тяжелолюксовых» улиц при масштабном «импортозамещении» все-таки не стоит, парирует Ольга Антонова. Сейчас вообще, по ее словам, речь пойдет скорее о перераспределении клиентов по разным локациям.
Август 2022 г.
