А что там со складами?

Корреспондент CRE посетил 18-ю Складскую конференцию Knight Frank и готов рассказать о своих впечатлениях.
1278
Изображение взято из источника: Radius Group
Изначально складская конференция Knight Frank – это традиция. Конференция существует примерно столько же, сколько профессиональный складской рынок в России. И хотя бы за долгожительство уже можно выдавать премию! Были складские конференции и масштабнее и богаче, но прожили они недолго, поэтому конференция KF остается центральным мероприятием для рынка складов и логистики. Приехал я туда примерно в 9:10. Хотя официальная регистрация стартовала в 9:00, на стойках уже были очереди, а в зале находилось более 50 человек. Как потом сказали организаторы, гости начали приходить с 8:30.
 
Но давайте к сути. Первая сессия была посвящена макроэкономике. С красивыми цифрами и графиками выступил аналитик Сбера. Всё показанное демонстрирует восстановление экономики после весеннего стресса, однако прогноз по инфляции к концу года – 14%. А мы с вами знаем, на чем основан этот показатель. Он учитывает базовую потребительскую корзину, но не холодильники, толстовки H&M и приставки ПлейСтэйшн. Да, всё не так плохо, как могло бы быть, но дефляция последних месяцев по сути является коррекцией к той панике, которая была весной. И годовой прогноз 14% выглядит оптимистичным, но реальная инфляция на некоторые товары и материалы превосходит этот прогноз. То есть, на наш взгляд, все рынки настолько валотильны сейчас, что средний показатель инфляции перестает быть реальным показателем, а становится чем-то вроде средней температуры по больнице.
 
Другое дело – ключевая ставка ЦБ. В марте регулятор поднял ее до 20%, на момент конференции было 8%, а уже на следующий день, 16 сентября, ставка снизилась до 7,5%. Напомню, по прогнозам Сбера она должна была снизиться до 7% к концу года, а Росбанк прогнозирует 6,5%. Что это значит? Денис Степанов, PARUS Asset Management, говорит, что банки готовы финансировать строительство складов по ставке «ключ + 2,5%», то есть, сейчас мы входим в кредиты на уровне 10% на строительство, чего еще весной никто не ожидал. На одном из весенних мероприятий мне в интервью говорили, что ключевая ставка 12% в сентябре – это будет хорошо. Так или иначе, кредитование строительства за 10-12% при инфляции 14% выглядит отличной сделкой! Получается, план ЦБ по перезапуску экономики удался.
 
В кулуарах мне удалось пообщаться с Захаром Вальковым, Radius Group. Естественно, я спросил, когда будет закрыта сделка по продаже логопарка «Южные Врата». Захар сказал, что до конца года должна состояться, но есть нюансы. В связи с напряженной геополитической ситуацией, каждая сделка от 10 млн рублей должна проходить государственную комиссию, которая будет учитывать надежность продавца и покупателя, а также, что особенно интересно, справедливость цены. И эта самая комиссия может сделку отменить, если что-то не понравится. Но при этом методологии оценки до сих пор нет или она постоянно меняется. То есть, игроки до сих пор не знают, по каким правилам теперь играть.
 
Примерно такая же неопределенность с новым парком PNK group. Евгений Скаридов сказал, что достроить объект на пересечении МКАД и М-4 они планируют в этом году, а ввод (как потом уточнила пресс-служба KF) запланирован на начало 2023 года. Объект уникален по всем параметрам – это три этажа и платформа для въезда фур на второй этаж. Там 128 тыс. кв. м общей площади, но инвестиции будут в разы выше, чем для обычного склада. К тому же, земля на МКАД дорога. Евгений признался, что сам не понимает, по какой цене продавать там площади, и это логично. На сегодняшний день таких проектов ровно три – ПНК Вешки, ПНК Медведково и ПНК МКАД-М4. Но первый проект строился под ВкусВилл, а второй неоднозначен. По нашей информации, в Медведково у ПНК всё ещё пустует второй этаж (первый целиком занял СДЭК). Но условия строительства в Москве или на МКАДе таковы, что ставка там не может быть ниже 10 тыс. рублей за квадрат ну никак. А арендаторы готовы на 7 тыс. рублей максимум и не хотят второй этаж. ПНК – наверное единственная компания в складском сегменте, которая может себе позволить рискнуть. Оправдается ли риск – посмотрим.
 
Крупнейшие собственники складской недвижимости – УК MLP и Raven Russia – продемонстрировали разные эмоции при примерно равных показателях. По оценкам Глеба Белавина, в портфеле компании 30% иностранных компаний. В Raven – около 25%, по словам Вячеслава Холопова. Глеб говорит о том, что только один арендатор сейчас разрывает контракт, но там согласована трехсторонняя сделка, и все площади сразу займет другой арендатор. Вячеслав говорит о том, что выходят из договоров две компании (США и Германия), занимающие в совокупности около 10 тыс. кв. м. При этом Вячеслав озвучил любопытные цифры – по его словам, средний срок договора в складах Raven составляет 5 лет, то есть, каждый год компания перезаключает договоры или привлекает новых клиентов на 400 тыс. кв. м. При таких оборотах 10 тыс. кв. м не выглядят чем-то фатальным. Ранее Захар Вальков говорил, что вся «скрытая» вакансия в «Южных Вратах» нашла своего арендатора. Получается, что профессиональные собственники складов чувствуют себя хорошо. Глеб Белавин традиционно несколько пессимистичнее других, но это норма.
 
Каждый год проходит складская конференция KF, и каждый год на ней зажигает представитель Х5. Раньше это был Денис Шульга, а теперь Илья Кучма. Его высказывания я уже транслировал в нашем тг-канале, а по сути сессии скажу так: с 2016 года ничего не изменилось, ритейлерам нужны профессиональные девелоперы в регионах.
 
Между сессиями повстречал Елену Белевцеву, которая для меня олицетворяла О1 и ESG-повестку. Когда я прочитал на её бэйдже ПИК, я прям удивился. В ПИК работает уже пару лет Александр Манунин из Рэйвен. Теперь они берут на это направление (а Елена мне сказала, что не на жилье) Белевцеву. Согласитесь, нет смысла брать известных на рынке ребят, если просто хочешь разово добыть льготы. Александр и Елена, я уже два года жду, давайте уже мне новые склады!
 
На третьей сессии я был на 3PL. Самым интересным мне показалось мнение Марии Маслянской, Marshrout. Она говорила о том, что ушло много игроков с рынка фулфилмента и ответственного хранения. Максим Загоруйко на правах модератора пытался оживить дискуссию, но логистам очевидно нужно большее плечо, чтобы раскрыться, часа маловато.
 
Третье отделение конференции состояло из трех параллельных сессий. Мы изначально с коллегами распределили, кто на какую пойдет, и я выбрал «ответственное хранение» и фулфилмент, так как понимаю в этом чуть больше. К сожалению, мои коллеги не смогли посетить параллельные сессии, поэтому я могу только догадываться о том, что там было. А интересная сессия на самом деле была о промышленном строительстве. В чем вопрос, на мой взгляд?

- складская недвижимость не является приоритетной для Москвы
То есть, государство не видит ценности дарксторов, они приравниваются к старой промке, соответственно, подлежат сносу уже на стадии строительства
 
- складская недвижимость не является объектом, создающим рабочие места
Типа технопарк на 1500 мест, который неизвестно когда заполнится, - это создание рабочих мест. А вот склад, где уже 3000 человек работает – это не то.
 
Конференция в очередной раз удалась, но в очередной раз породила много вопросов. При всей стабильности складского сегмента, логистика остается слабым местом, о вложениях в которую до сих пор не думают на высшем уровне.

 

Коментарии (0)


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank Russia

Поделиться

Материалы по теме

Источник: CRE
Переговоры

Современные фонды недвижимости покупают склад Ozon у PNK group

Площадь склада в «PNK Парке Шушары-3» составляет 60 тыс. кв. м. Также УК «Современные фонды недвижимости» ведет переговоры о покупке других площадей девелопера в Петербурге – еще около 100 тыс. кв. м, где основным арендатором будет «ВсеИнструменты.ру».
14.09
Источник: Radius Group
Экспертный анализ

Пойдем своим путем

Россия планирует создать отечественного контейнерного оператора для международных и каботажных перевозок по Северному морскому пути. Это поможет сгладить негативные эффекты в условиях, когда грузы для России с февраля блокируются на земле, в воздухе и на море, а ситуация в логистике уже полгода характеризуется как «катастрофическая». Эксперты – о том, как, кто, что и куда теперь вообще возит.
 
Журнал «CRE Склады и логистика», август 2022.
09.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Прожектор перестройки

По данным Bright Rich | CORFAC International, объем вакансии только на складском рынке Москвы уже к началу июля составил 711 490 кв. м. По сравнению с майскими показателями объем предложения вырос более чем в два раза Но «катастрофы нет», считают игроки: если макроэкономическая ситуация не ухудшится, все или почти все будет поглощено за счет минимального ввода, субаренды, снижения ставок и экспансии продуктовых ретейлеров.

Обзор ситуации на рынке складской недвижимости – в Теме Номера «CRE Склады и логистика», август 2022г.
08.09
88300

журнал CRE 16 (415)

Сентябрь 2
Очередной номер журнала CRE вышел из печати. Журнал выпущен при поддержке: ADG group Лаврушинский   УК «Сити»   MD Facility Management   Raven Russia   Radius Group   O1 Standard   В НОМЕРЕ:   Актуально БИЗНЕС ПОЛЮБИЛ ТИШИНУ Депутаты закрепили термин «контрсанкционная информация» - что это означает для рынка?     Тема номера ЗЕЛЁНЫЙ И УСТОЙЧИВЫЙ Актуальна ли сегодня ESG-повестка?   Тенденции КТО НА НОВЕНЬКОГО? Станут ли бондовые склады «убийцами российского рете...

подпишись НА эксклюзивные новости cre