Не высший класс

По итогам лета рост спроса на офисы всех типов в Санкт-Петербурге составлял 4%, а в Москве – 50,7% по сравнению с летом 2021 года, подсчитывают в «Авито Недвижимости». Если же смотреть динамику спроса с февраля по август, то по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост спроса на офисы всех типов в Санкт-Петербурге составил 0,2%, а в Москве – 47,9%.

Гонки по вертикали

В офисах классов В и С спрос растет быстрее, чем в офисах класса А, добавляет Виктория Сафронова, руководитель группы продаж в категории «Коммерческая недвижимость» «Авито Недвижимости»: отчасти это связано с тем, что некоторая доля арендаторов съехали из высококлассных офисов в офисы классом ниже, а также с тем, что ротация в офисах классов В и С более мобильная (нужное помещение можно подобрать быстрее).

По итогам лета 2022-го в Москве объем площадей, арендованных в офисах классов В и С, составил 96–98%. Основными арендаторами таких офисов остаются малый и средний бизнес. «Еще одна тенденция – часть компаний переезжает в помещения меньше и дешевле, так как боятся допустить просрочку платежа, – резюмирует г-жа Сафронова. – Параллельно часть отечественных компаний сейчас проходят фазу роста и могут позволить себе офис большего размера».
С начала 2022 года, по данным IBC Real Estate, в Москве в эксплуатацию было введено три здания класса B+: офисные площади в МФК «Прайм Тайм» и МФК JAZZ, а также бизнес-центр «Тренд Лайн» суммарной арендопригодной площадью 38 тыс. кв. м. Все объекты расположены за ТТК. В структуре годового нового предложения доля класса В может составить 50%, прогнозируют, в свою очередь, в CORE.XP, уточняя, что подобный показатель нового строительства не является самым низким в истории.

В компании оценивают прямую вакансию в классах А и В в 10% (сейчас она 8,3%) и Grey Space к концу года – 11%. Постепенно GS будет перетекать в прямую вакансию, что наблюдается уже сейчас. Договоры в классе В действительно короче, чем в А, и в итоге процесс будет происходить быстрее. Однако этот класс и менее подвержен структурным изменениям, чем класс А, за счет меньшего присутствия среди арендаторов международных компаний. В итоге значительного роста вакансии в этом секторе все-таки не ожидается.

В Nikoliers оценивают вакансию в офисах класса B+/- в 7,3% по итогам года. Показатель совокупного объема ввода прогнозируется на отметке в 209 тыс. кв. м. Ставки в классах В и С очень сильно варьируются в зависимости от локаций, загрузки и популярности объекта, а также «мировоззрения собственников», добавляют аналитики. Средневзвешенная приведенная ставка аренды в офисах класса B+ на II кв. 2022-го  составила 18 939 руб./кв. м/год, что на 6,7% выше показателя за I кв. 2022 г-го (17 737 руб./кв. м/год). Доля вакантных площадей в Московском офисном сегменте класса B+/- на конец П1 2022 года зафиксировалась на уровне в 7%, показав прирост на 0,3% по сравнению с I кв. 2022 года.  



Источник: CRE


Откликнутся на вакансию

В офисах класса В+/-, где арендаторами в основном выступают небольшие российские компании, изменение уровня вакантности действительно оказалось не столь значительным, как в классе А, соглашается Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. «Ситуация в классе В+ сопоставима с классом А, – считает Кирилл Бабиченко, директор, руководитель отдела услуг собственникам, департамент офисной недвижимости CORE.XP. – Многие российские компании проявляют большой интерес к офисам, особенно которые предлагаются “под ключ” и от международных компаний. Однако конверсия заключенных сделок выше - в классе В+ заключается половина всего объема сделок в 2022 году. Классы В-,С остается без изменений, это активный рынок с большой ротацией небольших арендаторов».

Карина Анаевская, директор департамента офисной недвижимости Nikoliers, в свою очередь, называет офисы классов В и С самыми многочисленными группами, а также самыми «разношерстными», и оттого – практически не поддающимися корректной статистике. Эксперт сообщает, что ситуация в сегменте В+, а также крупных и сетевых комплексах В-, впрочем, «достаточно стабильная». Зачастую эт, в самом дел, связано с более простыми контрактами в классе B (и уж тем более в классе  С), предполагающими диалог сторон по любым существенным изменениям условий.

В свою очередь, в Петербурге объем площадей, высвобожденный после IT-компаний и равный 150 000 кв.м, на 50% представлен именно классом В+. Процесс освобождения офисов, связанный с релокацией компаний, в равной степени затронул классы А и В+ с разницей в том, что в численном эквиваленте класса А гораздо меньше (30% всего рынка в Санкт-Петербурге), и для него влияние численного объема более ощутимо. По итогу всех высвобождений за 6 месяцев в сегменте В+ прирост вакансии составил 3,4%, достигнув уровня 14,7%.

В классе В показатель вырос на 2,4% до уровня 7,8%, указывает Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate. «Тенденции, которые мы видим в сегменте офисов класса А, вполне распространяются на объекты класса В+, – соглашается Кирилл Скребнев, административный директор БЦ “Кантри Парк”. – Эти два сегмента традиционно предпочитают уходящие с рынка иностранные и международные компании. И там, и там ситуация “очень нервная” и “усложняющаяся”. Что касается зданий классов В и С – они в основном действительно заняты российскими компаниями. Здесь все более-менее стабильно, мы не видим заметного снижения вакансии в этих сегментах».

Прямая речь

Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC International:
– Новые объекты на офисном рынке и Москвы, и Петербурга реализуются в соответствии с классами А и В+, класс В – это обычно реконструированные объекты – особняки или административные здания. С учетом бизнес-центров, заявленных к выходу на рынок до конца 2022 года, доля объектов В-класса в структуре ввода в Москве и Петербурге составит 2–3%, все это – реконструированные объекты.

До конца 2022 года в Петербурге к вводу в эксплуатацию планируются бизнес-центры «Тесла» (реконструкция), вторая очередь Atlas City, БЦ «11-я Красноармейская» (также реконструкция) класса В+ и бизнес-центр «Обводный двор» (площадью 2 808 кв. м GLA) класса В. В Москве до конца года заявлен к вводу бизнес-центр Ostankino, 1 очередь (40 262 кв. м GLA) класса В+.

Если говорить о спросе, то отмечу, что по итогам 1-го полугодия 2022 года в Москве класс В+ оказался лидером по объему поглощения, 39% сделок площадью 225 680 кв. м пришлось на объекты этого класса. В Петербурге в структуре поглощения также лидирует класс В+ – 53% (52 930 кв. м). Доля сделок с бизнес-центрами класса В в Петербурге составила по итогам 1-го полугодия 2022 года 33% (33 490 кв. м), в Москве – 24% (138 560 кв. м).

Предлагаемая ставка аренды в классе В+ в Москве за шесть месяцев сократилась на 1,5% и составила на конец июня 18 620 руб./кв. м/год (triple net). В В-классе ставка аренды увеличилась относительно конца 2021 года на 2,3%, до 15 360 руб./кв. м/год (также triple net). В Петербурге в классе В+ ставка аренды за шесть месяцев выросла на 9,0%. В В-классе ставка аренды увеличилась на 5,2%, до 1 220 руб./кв. м/мес. Рост ставки связан с выходом на рынок лотов в топовых локациях, нередко с мебелью, которые занимали ушедшие из России иностранные игроки, а также с индексацией ставки аренды.
Волны переездов, связанных именно с повышением класса бизнес-центра, мы не фиксируем. Есть ряд кейсов, когда переезд в офис классом выше связан с тем, что с уходом ряда зарубежных игроков освободились отличные лоты в удобных локациях, и российские финансово стабильные игроки воспользовались шансом переехать. Кроме того, есть кейсы, когда компания переезжает в офис классом выше, но площадью меньше, желая улучшить условия аренды.

Источник: CRE


Все выше и выше

Относительно невысокая доля свободных площадей позволяет говорить об устойчивом уровне ставок аренды, таким образом, арендодатели не проявляют особую гибкость в классе А, указывает Кирилл Бабиченко. Это не позволяет компаниям улучшить класс здания без значительного увеличения их бюджета. «На наш взгляд, миграция в офисы классом выше не приобретет массового характера, поскольку экономические сложности затрагивают всю экономику, всем сложно, – соглашается Кирилл Скребнев. – Но мы точно увидим конкурентную борьбу внутри сегментов – у арендаторов запрос на объекты с лучшей локацией и более качественным управлением».

Наталья Никитина, международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP), также не наблюдает «перетока» клиентов между классами. «Игроки сейчас ориентируются исключительно на свои бюджеты, которые в основном не такие, какими были раньше, – поясняет она. – И, конечно, многим бы хотелось в рамках бюджета класса В арендовать класс А, но, к сожалению, не все собственники на это готовы. В итоге основная проблема в том, что арендаторы действительно думают, что арендодатели готовы на все. Но на деле кто-то готов давать скидки в пределах разумного, а кто-то на это в принципе не готов, поэтому сейчас мы смотрим проекты очень точечно. Ставки аренды по всему рынку в текущий момент меньше аналогичного периода прошлого года на 6%, по итогам года мы ожидаем -7%. Сейчас в классе А снижение составляет 3%, в классе В – 3,8%. С рынка будут вымываться наиболее экономически выгодные предложения в обоих классах». 

Мария Дорохова, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры», соглашается с коллегами, называя отток арендаторов из более низких классов в более высокие «маловероятным». «Во-первых, большинство компаний выбирают офис из соображений функционала, локации, наличия подходящих помещений, – уточняет она. – В этом деле играют роль сразу несколько факторов, и класс офисного центра сам по себе не является решающим. Во-вторых, арендаторы связаны с собственниками долгосрочными обязательствами. Нельзя просто так взять и переехать в другое здание. В-третьих, растущая вакансия вовсе не сделала собственников более сговорчивыми в плане ставок. Напротив, средний показатель арендной стоимости в проектах класса А даже увеличился, взяв планку 28 тыс. рублей за квадратный метр в год, хотя во 2-м полугодии 2021-го не дотягивал и до 26 тыс. Для офисных комплексов класса B характерны стабильные значения. Показатель в 17,5 тыс. рублей за квадратный метр в год сохраняется (с небольшими колебаниями) на протяжении последних семи кварталов».

Доля свободных площадей в комплексах класса B несколько увеличилась по сравнению с прошлым годом (в пределах одного процента), но все равно остается очень небольшой – порядка 6,5%, приводит свои расчеты Мария Дорохова. Самые высокие показатели характерны для комплексов в северной части пояса между Садовым и Бульварным кольцом – более 20%. При этом в восточном секторе того пояса, который заключен между Садовым кольцом и ТТК, значения на порядок ниже – около 2,5%.

Случаи «классовой миграции» в сегменте единичны и в Петербурге, поддерживает Иван Починщиков. Основными драйверами спроса остаются нефтегазовый и приближенный к госструктурам секторы. Как правило, такие компании либо расширяются, либо начинают заходить на рынок Петербурга. В итоге в среднем по рынку ставки незначительно снизились: в классе В+/В показатель сократился на 7,3% и составил 1 323 руб./кв.м. В ликвидных объектах, куда привнесены качественные улучшения бывшими IT-арендаторами, снижение не наблюдается. «С точки зрения многих арендаторов, соотношение “цена/ качество/решение бизнес-задач” в классе B является оптимальным, и неискушенные арендаторы не готовы платить более высокие ставки в погоне за улучшениями, не очевидными для них как потребителей, – констатирует Карина Анаевская. – Класс С же является востребованным у специфических сегментов арендаторов, которым просто не требуются, а часто и совсем не подходят другие классы зданий, поэтому такие арендаторы редко перемещаются по вертикали».



Прямая речь

Роман Бойко, генеральный директор, URBITEC Facility Management:
– Сейчас активно используется формат коворкингов и гибких офисных пространств. Соответственно, офисы классов B+, B и C перестроятся на эту систему, либо спрос на них будет падать. Нужно также отметить, что не весь бизнес отходит от консервативного стиля аренды. И, кроме того, офисы классов ниже А более «спокойно» чувствуют себя в регионах, где трансформация под флекс происходит в несколько ином темпе.

Безусловно, тяга к прекрасному никому не чужда, в частности, переезд в офисы более высокого класса, если это позволяет финансовая стратегия компании-арендатора. Арендодателям, в свою очередь, нужен пересмотр договорных отношений в части сокращения минимальных сроков аренды, это поможет сократить риски пустующих площадей. Определенно ставки понизятся до момента появления устойчивого спроса на арендные площади.

Продолжается перераспределение: на места ушедших с рынка компаний приходят бренды из других стран, но это дело времени. Есть и баланс между значениями вакансии и объемом редевелопмента и строительства новых площадей. Существенно изменить этот баланс могут девелоперы, в случае, если оставят в силе свои планы по реализации новых проектов, вывод которых рассчитан на 2024–2026 годы.

Источник: CRE


Приходный ордер

С начала сезона на офисном рынке Москвы зарегистрированы всего три премьеры; все они относятся к классу B+, напоминает Мария Дорохова. Это БЦ Trend Line на юго-западе (у станции метро «Профсоюзная»), БЦ Jazz на Сущевском Валу (у станции метро «Марьина Роща») и БЦ «Прайм Тайм» в полосе Ленинградского проспекта (у станции метро «Аэропорт»). Два последних входят в состав одноименных жилых комплексов. Также до конца года ожидается сдача БЦ «Парк Легенд», который содержит офисные помещения класса B+. В Петербурге же до конца 2022 года ввелись и планируются к вводу преимущественно проекты класса  А. Среди проектов класса В+ аналитики отмечают БЦ PulsAR в Калининском районе. «Проект был сдан двум арендаторам еще до своего открытия, что редкость для рынка, особенно в год такого числа высвобождений, – говорит Иван Починщиков. – Стимулом спроса послужили как качество проекта и опыт девелопера, так и то, что локация недостаточно обеспечена современными офисными проектами». Дальнейшая ситуация на рынке недвижимости, очевидно, будет во многом зависеть от обстоятельств, которые лежат за пределами экономики.

Дать точный прогноз сложно: многое зависит от того, какие секторы экономики «сдуются» сильнее, а какие – наоборот, вырастут, и какие компании придут на смену ушедшим, соглашается Кирилл Скребнев. Однако арендные ставки точно будут снижаться, а вакансия вырастет, но вот конкретные величины определить сейчас сложно. «В этих условиях огромное значение приобретает качественная эксплуатация, – констатирует эксперт. – Мы видим, что на рынок FM заходят «лоукостеры», которые выигрывают тендеры, «покупая» собственников низкими ценами. Однако у качественных услуг есть своя ценовая планка, их стоимость не может снижаться бесконечно».

Прямая речь

Екатерина Ньюман, генеральный директор Q1 Group:
– Офисы классов В и В+ остаются относительным «островком стабильности». В большинстве случаев офисные помещения в таких проектах занимали российские компании или обособленные от международных офисов подразделения. Дело в том, что в большинстве западных существуют единые критерии выбора офиса для размещения, и соответствуют им в России именно офисы класса А. Поэтому для собственников объектов класса А ситуация, очевидно, будет усложняться в ближайшее время: пока компании ищут возможности для наименее болезненного выхода из договоров или серьезного сокращения прежде занимаемых площадей.

Вакансия в офисах класса В тоже, очевидно, может расти, но в сегменте есть потенциал для большей гибкости. Основным драйвером освобождения офисов В и С классов могут выступать последствия пандемии: тренд на сокращение офисов мы наблюдаем еще с 2021 года, компании уходят в полностью удаленный формат или переходят на гибридный режим работы, потребность в рабочих местах снижается. Уменьшить негативный эффект собственникам и компаниям помогает формат субаренды: освобождающиеся помещения или даже целые этажи по такой модели могут занимать в том числе гибкие офисы и коворкинги, не самые платежеспособные арендаторы, но при этом генерирующие постоянный трафик в объекте.

Мы, со своей стороны, фиксируем рост интереса заказчиков к адаптации части офисов под сдачу в субаренду. С помощью перегородок помещения отделяются друг от друга физически, выполняется шумоизоляция, дополнительно отделяются инженерные системы и создаются новые мокрые точки, а также комнаты для размещения серверов. При необходимости проводится косметический ремонт, и офис готов для новых арендаторов. Количество таких проектов на рынке продолжит расти, так как аренда становится ощутимой статьей расходов в условиях падения доходов бизнеса и сокращения персонала.

Прямая речь

Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia:
– В последние месяцы продолжается рост вакантности, появляются новые площади как в прямую аренду, так и в субаренду. Крупнейшим проектом, получившим разрешение на ввод в эксплуатацию, является проект AFI Square с арендуемой площадью порядка 78,5 тыс. кв. м. Проект изначально был арендован полностью компанией Tinkoff, поэтому не окажет влияния на рост вакантности. Таким образом, ввод в III квартале превысит совокупный ввод 1-го полугодия, а итоговый показатель 2022 года может достигнуть 240–360 тыс. кв. м.

Рост вакантности в классе А может достигнуть 12–14%, в классе B – 7–8%. Ставки могут немного снизиться после технического роста в 1-м полугодии до уровня 26 000–28 000 руб./кв. м./год (без учета OPEX и НДС) в классе А и 17 000–18 000 руб./кв. м./год (без учета OPEX и НДС) в классе B.