По данным «Авито Недвижимости», в октябре 2022 года спрос на аренду офисов в России снизился на 3,1%. Меньше хотят и покупать – за год (с октября 2021 по октябрь 2022 года) показатель для этого типа сделок упал на 16,4%, сообщает Виктория Сафронова, руководитель группы продаж в категории «коммерческая недвижимость» на «Авито».
В свою очередь, объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в III квартале 2022 года на офисном рынке Москвы, сократился на 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и составил 216 тыс. кв.м, подсчитывают в IBC Real Estate. За январь-сентябрь 2022 года показатель достиг 738 тыс. кв.м, что на 26% ниже, чем в 2021 году, однако данное значение все еще превышает кризисный 2020 год.
Еще один интересный для офисного рынка маркер – отрицательное поглощение (на уровне 140,6 тыс. кв.м), указывает Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group. Арендаторы впервые вернули собственникам больше помещений, чем взяли с рынка. «Это уникальное явление, такого не было даже в период локдауна, – подчеркивает Мария Зимина. – Тогда рынок пришел к нулевому балансу. Обычным результатом всегда считалась прибавка в 0,5-1 млн кв.м площадей, которые были сданы в аренду». «В 2022 году объем сделок в классе А был минимальным, и по итогам года мы, разумеется, увидим отрицательное поглощение, – соглашается Елизавета Голышева, директор по стратегии и продажам Multispace. –Премиальный сегмент вообще просел сильнее других. Именно там фиксируется максимальный рост уровня вакантных помещений и значительная отрицательная коррекция ставок аренды. Но спрос на качественные офисы однозначно остается, а в кризисные периоды, когда ставки аренды снижаются, многие компании получают возможность переехать в офисы более высокого класса в центральных локациях. Например, компания может оптимизировать расходы на аренду за счет уменьшения площади, но при этом значительно улучшив качество офиса. Как правило, в кризис и децентрализация рынка сменяется централизацией, спрос смещается внутрь ТТК и в центр города. В связи же с уходом международных брендов в премиальных бизнес-центрах высвободился большой объем помещений, что создало резерв для релокации». И если в Ленинградском и Белорусском деловых районах Москвы зарубежная аудитория занимает 30–40% офисов, то в Павелецком пропорция ограничивается 25–35%, а в «молодом» ММДЦ «Москва-Сити» – 20%, сообщают в NF Group. Уход этой категории резидентов в теории может привести к освобождению 500–00 тыс. кв.м офисных пространств. Чем позднее застраивался деловой район, тем выше в нем доля российских компаний – особенно эта тенденция проявилась после 2014 году, когда участие зарубежных компаний было ограниченным, поясняют аналитики.
Источник: Comcity
Вводные данные
Основными игроками, переезжающими сейчас в более комфортабельные условия, остаются IT и государственные компании, рассказывает Виктория Сафронова. Хотя опыт пандемии показал, что значительной части сотрудников комфортнее работать на «удаленке», офис остается важной частью HR-бренда, убеждена она: все крупные компании оставляют за собой флагманские офисы.
Но на фоне сентябрьских событий арендаторы все-таки начали пересматривать планы, сообщают в IBC Real Estate. Высокое давление внешней неопределенности сохраняется, и аналитики не ожидают восстановления индикаторов рынка вплоть до 2024 года. Ряд сделок новой аренды, которые активно шли до 21 сентября, приостановлены. Компаниям необходимо время, чтобы понять, смогут ли они адаптироваться к новой реальности, что будет с персоналом, кто будет работать удаленно и какая площадь теперь нужна, поясняют аналитики. В IBC Real Estate не исключают, что в ряде еще не подписанных сделок арендаторы захотят пересмотреть ранее согласованные условия.
Впрочем, по итогам 2022 года общий показатель вакантности не претерпит значительного роста и останется на уровне 13%. В классе А изменения по-прежнему могут оказаться более значительными ввиду принятия окончательных решений о закрытии бизнеса со стороны иностранных арендаторов, но и здесь доля вакантных площадей не превысит 15%.
Показатель продолжит рост вплоть до 2024 года, а наибольшее изменение будет снова же фиксироваться в классе А ввиду прироста нового предложения, а также выезда иностранных компаний. Сдерживающим фактором выступит то, что более 50% площадей, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2023-м, уже проданы. Кроме того, крупные российские корпорации и компании с госучастием активно рассматривают варианты переездов в вышедшие на рынок премиальные площади.
Заметно меняется и объем субаренды: если весной он оценивался в 151,7 тыс. кв.м, к середине лета индикатор поднялся до 203,1 тыс. кв.м, но уже в октябре планка опустилась до 191,1 тыс. кв.м. Мария Зимина выделяет несколько причин: многие резиденты, не преуспев в поиске субарендаторов (мало кто готов расширять бизнес в сегодняшних условиях), вынуждены расторгать договоры и выплачивать собственникам штрафы. Соответственно, их помещения из субаренды переходят в чистую аренду. Другие компании просто приостанавливают экспозицию на рынке субаренды и отказываются от попыток сдать лишние площади. Впрочем, известны случаи, когда сокращение субарендных площадей является следствием удачных сделок. «Сейчас ощутимо меняется распределение – западные компании уходят или переформатируются, приходят компании из Азии и Ближнего Востока, усилился российский IT-сектор и значительно усилились компании госсектора – от них количество запросов выросло, – резюмирует Максим Белецкий, директор по аренде KR Properties. – Правда, у многих арендаторов в головах сидит идея, что должно освободиться много новых офисов после ухода “иностранцев”, но, во-первых, не все они ушли, а во-вторых, мы пока не видим резкого дисконта по ставкам. Как тенденцию можно отметить, что для госструктур, доля которых выросла, важен офис с готовым ремонтом и в идеале – даже с мебелью, так как модель финансирования таких игроков не подразумевает больших вложений в офисное пространство. То есть планировка, мебель – в идеале все от собственника».
Прямая речь
В свою очередь, объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в III квартале 2022 года на офисном рынке Москвы, сократился на 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и составил 216 тыс. кв.м, подсчитывают в IBC Real Estate. За январь-сентябрь 2022 года показатель достиг 738 тыс. кв.м, что на 26% ниже, чем в 2021 году, однако данное значение все еще превышает кризисный 2020 год.
Еще один интересный для офисного рынка маркер – отрицательное поглощение (на уровне 140,6 тыс. кв.м), указывает Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group. Арендаторы впервые вернули собственникам больше помещений, чем взяли с рынка. «Это уникальное явление, такого не было даже в период локдауна, – подчеркивает Мария Зимина. – Тогда рынок пришел к нулевому балансу. Обычным результатом всегда считалась прибавка в 0,5-1 млн кв.м площадей, которые были сданы в аренду». «В 2022 году объем сделок в классе А был минимальным, и по итогам года мы, разумеется, увидим отрицательное поглощение, – соглашается Елизавета Голышева, директор по стратегии и продажам Multispace. –Премиальный сегмент вообще просел сильнее других. Именно там фиксируется максимальный рост уровня вакантных помещений и значительная отрицательная коррекция ставок аренды. Но спрос на качественные офисы однозначно остается, а в кризисные периоды, когда ставки аренды снижаются, многие компании получают возможность переехать в офисы более высокого класса в центральных локациях. Например, компания может оптимизировать расходы на аренду за счет уменьшения площади, но при этом значительно улучшив качество офиса. Как правило, в кризис и децентрализация рынка сменяется централизацией, спрос смещается внутрь ТТК и в центр города. В связи же с уходом международных брендов в премиальных бизнес-центрах высвободился большой объем помещений, что создало резерв для релокации». И если в Ленинградском и Белорусском деловых районах Москвы зарубежная аудитория занимает 30–40% офисов, то в Павелецком пропорция ограничивается 25–35%, а в «молодом» ММДЦ «Москва-Сити» – 20%, сообщают в NF Group. Уход этой категории резидентов в теории может привести к освобождению 500–00 тыс. кв.м офисных пространств. Чем позднее застраивался деловой район, тем выше в нем доля российских компаний – особенно эта тенденция проявилась после 2014 году, когда участие зарубежных компаний было ограниченным, поясняют аналитики.
Источник: ComcityВводные данные
Основными игроками, переезжающими сейчас в более комфортабельные условия, остаются IT и государственные компании, рассказывает Виктория Сафронова. Хотя опыт пандемии показал, что значительной части сотрудников комфортнее работать на «удаленке», офис остается важной частью HR-бренда, убеждена она: все крупные компании оставляют за собой флагманские офисы.
Но на фоне сентябрьских событий арендаторы все-таки начали пересматривать планы, сообщают в IBC Real Estate. Высокое давление внешней неопределенности сохраняется, и аналитики не ожидают восстановления индикаторов рынка вплоть до 2024 года. Ряд сделок новой аренды, которые активно шли до 21 сентября, приостановлены. Компаниям необходимо время, чтобы понять, смогут ли они адаптироваться к новой реальности, что будет с персоналом, кто будет работать удаленно и какая площадь теперь нужна, поясняют аналитики. В IBC Real Estate не исключают, что в ряде еще не подписанных сделок арендаторы захотят пересмотреть ранее согласованные условия.
Впрочем, по итогам 2022 года общий показатель вакантности не претерпит значительного роста и останется на уровне 13%. В классе А изменения по-прежнему могут оказаться более значительными ввиду принятия окончательных решений о закрытии бизнеса со стороны иностранных арендаторов, но и здесь доля вакантных площадей не превысит 15%.
Показатель продолжит рост вплоть до 2024 года, а наибольшее изменение будет снова же фиксироваться в классе А ввиду прироста нового предложения, а также выезда иностранных компаний. Сдерживающим фактором выступит то, что более 50% площадей, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2023-м, уже проданы. Кроме того, крупные российские корпорации и компании с госучастием активно рассматривают варианты переездов в вышедшие на рынок премиальные площади.
Заметно меняется и объем субаренды: если весной он оценивался в 151,7 тыс. кв.м, к середине лета индикатор поднялся до 203,1 тыс. кв.м, но уже в октябре планка опустилась до 191,1 тыс. кв.м. Мария Зимина выделяет несколько причин: многие резиденты, не преуспев в поиске субарендаторов (мало кто готов расширять бизнес в сегодняшних условиях), вынуждены расторгать договоры и выплачивать собственникам штрафы. Соответственно, их помещения из субаренды переходят в чистую аренду. Другие компании просто приостанавливают экспозицию на рынке субаренды и отказываются от попыток сдать лишние площади. Впрочем, известны случаи, когда сокращение субарендных площадей является следствием удачных сделок. «Сейчас ощутимо меняется распределение – западные компании уходят или переформатируются, приходят компании из Азии и Ближнего Востока, усилился российский IT-сектор и значительно усилились компании госсектора – от них количество запросов выросло, – резюмирует Максим Белецкий, директор по аренде KR Properties. – Правда, у многих арендаторов в головах сидит идея, что должно освободиться много новых офисов после ухода “иностранцев”, но, во-первых, не все они ушли, а во-вторых, мы пока не видим резкого дисконта по ставкам. Как тенденцию можно отметить, что для госструктур, доля которых выросла, важен офис с готовым ремонтом и в идеале – даже с мебелью, так как модель финансирования таких игроков не подразумевает больших вложений в офисное пространство. То есть планировка, мебель – в идеале все от собственника».
Прямая речь
Никола Обайдин, директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia:
– Безусловно, последние события влияют на офисный рынок. Прежде всего это касается общего объема спроса и планируемого ввода новых объектов и площадей. Однако как раньше, так и сейчас не стоит вопрос: а выживет ли офисный рынок и нужен ли он вообще. Ни в коем случае не хочу сравнивать ситуации, но мы уже слышали подобные сомнения во время жестких ограничений из-за коронавируса. Мы не были согласны с такими рассуждениями, и время показало (причем очень быстро), что мы были правы. Офисы не просто нужны – арендаторы ищут еще более функциональные, современные и удобные для сотрудников площадки.
Вне зависимости от сложностей, с которыми сталкивается компания, офис остается и ее визитной карточкой, и отражением статусности, позиционирования на рынке, и важной составляющей, влияющей на эффективность бизнеса. Выбирая работодателя, кандидаты также обращают внимание на офис компании. Престижные и современные офисы станут дополнительным преимуществом и помогут привлечь ведущие кадры. Люди хотят работать в комфортной среде и с возможностью оперативно закрывать ежедневые потребности. Как следствие, бизнес-парки становятся местом, где сходятся интересы и компаний-арендаторов, и резидентов, и их гостей. Мы видим это на примере своего офисного парка Comcity, где в данный момент сталкиваемся с растущей активностью среди абсолютно всех отраслей бизнеса. Мы уверены, что на рынке офисной недвижимости и дальше ключевыми трендами будут ориентация на стандарты помещений класса А, качественная инфраструктура, акцент на человеке и его потребностях.
Источник: Silver CityКлассовая борьба
С точки зрения же цен на офисы Москва, например, сейчас фактически представляет собой несколько разных городов, делится Мария Зимина. В классе А разброс ставок составляет от 11,75 тыс. (северозападные окраины за МКАД) до 43,56 тыс. (престижные локации к западу от Кремля). По ее словам, сохраняется и «огромная разница» между востоком и западом – в 2,5 раза, что характерно не только для Москвы, но и других европейских столиц. В классе B ставки распределены ровнее, но при этом в NF Group обращают внимание, что на рынке есть проекты класса B, которые по ставкам втрое превосходят некоторых представителей класса А.
На фоне активного перехода компаний к гибридному формату работы, сужению бизнесов и параллельно растущего интереса к «апгрейду» офиса с учетом оптимизации за счет сокращения площади класс С, например, вообще становится «аутсайдером», добавляет Елизавета Голышева. Техническое состояние, инфраструктура, значительные инвестиции в реновацию отделки, качество сервисов не позволят компаниям реализовать качественный офис по новым стандартам, если стоит такая задача.
Востребованными будут те проекты, где девелопер готов на дополнительные улучшения и инвестиции в реновацию объектов. «В классе А сейчас представлен очень широкий выбор помещений, в частности, вышел большой объем лотов, освободившихся после ухода международных компаний, – перечисляет Елизавета Голышева. – Это, как правило, комфортные гибкие пространства с эффективными планировками, яркими дизайнерскими решениями и качественной мебелью. Вопрос только в том, насколько они удовлетворяют задачам российских игроков, которые их рассматривают. Такие пространства зачастую требуют кастомизации и адаптации под бизнесзадачи новых арендаторов».В классе В более ограниченный выбор помещений, нет такого большого объема нового готового качественного предложения, как в классе А. Если же это лот, освободившийся после другого арендатора, то, безусловно, потребуется адаптация. Компании, которые ориентируются на более низкие бюджеты для реализации проекта, но хотят достичь существенного апгрейда, скорее всего, будут сталкиваться с необходимостью дополнительной кастомизации офиса. В целом арендодатели бизнес-центров классов А и В, как правило, проявляют гибкость и готовы подстраивать параметры офиса под HR-запрос арендатора, отмечает Елизавета Голышева.
Прямая речь
Константин Пыресев, генеральный директор RD Management:
– Итогом пандемических ограничений стал пересмотр многими компаниями формата работы и требований к организации офисного пространства. Даже консервативные пользователи классических офисов оценили удобство гибкой системы и начали внедрять ее на своих объектах. Оптимизация количества рабочих столов позволяет более эффективно использовать площади и дает возможность создать большие зоны для переговорных комнат разного формата, что важно для продуктивного взаимодействия сотрудников.
На фоне кризиса, связанного с событиями февраля, у многих оставшихся компаний также появится возможность выбрать офис более высокого класса (в том числе, на освободившихся площадях в качественных бизнес-центрах). Также арендаторы ожидают снижения арендных ставок.
В 2022 году основной спрос пришелся на компании ТМТ, банковского и финансового секторов. Что касается «дорогого» классического офиса, думаю, этот формат больше интересен государственным компаниям и производственному сектору. Где – в транспортно-доступных локациях, тут ничего не изменилось.
Новое поколение молодых специалистов ценит комфорт и однозначно обращает внимание на офис, его эргономику. Не человек – для офиса, а офис – для человека. Поэтому многие компании ориентируются на офис как HR-бренд, добавляя туда различные бонусы для сотрудников, прорабатывая жизненные сценарии. Это значительно облегчает поиск кандидатов, способствует поддержке мотивации уже действующих сотрудников. Офисы, которые не остаются HR-брендом, просто не переживут конкуренцию в долгосрочной перспективе.
Да, сейчас рынок находится на спаде, все ключевые показатели упали, самые крупные сделки за эти три квартала – это, фактически, расторжения. Восстановление ожидается не раньше середины 2023 года. Тем не менее анонсируются новые проекты, значит, и ключевые игроки настроены позитивно.
Конечно, будет серьезная конкуренция – требования к офису эволюционируют. Девелоперы стараются ответственно и на опережение трендов разрабатывать свой продукт – это видно по тем объектам, которые были введены в этом году и которые ожидаются в следующие год-два.
Источник: White StoneРуками и ногами
Впрочем, пока восприятие офиса бизнесами в России кардинально не изменилось, констатирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. По ее словам, в кризисный период, напротив, сотрудникам важны, как никогда, «чувство локтя», поддержка, общение с коллегами. «Офис давно перестал быть просто рабочим местом, воспринимается как платформа для коммуникаций, инструмент для трансляции ценностей компании, и, соответственно, в непростое время именно офис помогает сотрудникам обрести некое ощущение стабильности и поддержки, – добавляет эксперт. – Офис – важнейший же элемент в построении HR-бренда. Компании, которые продолжают вести бизнес в России, ни в коем случае не отказываются от офисов. Наоборот, зачастую ищут возможность улучшить для коллектива качество рабочей среды. Для сотрудников, как действующих, так и потенциальных, очень важными аспектами являются расположение офиса, близость к метро и удобная транспортная доступность, наличие точек питания и бытовых сервисов. Все эти моменты обязательно учитываются при выборе нового офиса».
Прямая речь
Дарья Гусева, руководитель отдела по внутренним коммуникациям, оценке и развитию персонала Sawatzkу:
– Для соискателей офис является визуальным выражением философии и ценностей компании, ее отношения к клиентам и сотрудникам, и, можно сказать –«честности» ее бренда. Будущий сотрудник, побывав на собеседовании, обращает внимание на то, совпадают ли офис и атмосфера в нем с тем, что компания транслирует на рынок, как позиционирует себя перед клиентами и соискателями. Он обращает внимание на все детали: от локации, ресепшн и устройства рабочих мест до мелочей типа ручек и бумаги и того, как общались сотрудники между собой в процессе его нахождения на интервью. Поэтому, безусловно, офис не только остается HR-брендом, но и с каждым годом становится все более активным его элементом.
Рабочее пространство должно воплощать ценности, философию и корпоративную культуру компании. И немаловажно, чтобы при первом же посещении офиса у человека возникали ассоциации с ее деятельностью на рынке. Идеально, если в офисе находят наглядное отражение все элементы HR-бренда. Это может выражаться в наличии корпоративных цветов в интерьере, в выборе планировки, заботе о комфорте и возможности уединения сотрудников, наличии решений для стимулирования креативности, неформального общения и отдыха.
Сфера бизнеса компании, культурные особенности сотрудников, их принадлежность к тому или иному поколению – все имеет значение для создания офисного пространства. Например, компания традиционного бизнеса, вполне вероятно, предпочтет сдержанность в интерьере, классическую мебель и отдельные кабинеты, а IT-компания – креативный ультрасовременный офис с использованием новейших технологий, гибридный график для сотрудников и свободную рассадку в open space без закрепленных рабочих мест. Тут важно не слепо следовать моде в организации пространства, а найти свой собственный индивидуальный стиль и сохранить баланс между максимальным комфортом и условиями, направленными на достижение сотрудниками поставленных целей. То есть внутреннее пространство, стиль общения между сотрудниками, дресс-код, оформление рабочих зон офиса — все это должно на 100% совпадать с тем, что компания сообщает о себе на рынке.
Необходимо учитывать и то, что соискатели и сотрудники компании активно делятся впечатлениями о работодателе с близкими, друзьями и в соцсетях. Таким образом, если позиционирование на рынке совпадает с тем, что происходит в офисе, сотрудники невольно становятся амбассадорами HR-бренда и привлекают в компанию тех, кому близка подобная корпоративная культура. А это обеспечивает большой процент лояльных и мотивированных сотрудников.
Сегодня соискатели все более ответственно и осознанно подходят к выбору места работы: для них важны надежность и репутация работодателя, корпоративная культура, комфортные условия труда, соглашается Артем Кумпель, управляющий директор платформы Авито Работа. Поэтому наличие у компании собственного современного офиса с удобным расположением, стильным и эргономичным рабочим пространством, просторными переговорными и зонами отдыха, безусловно, выступает дополнительным мотивирующим фактором при принятии решения о трудоустройстве.
Но для многих компаний офисы – это также место для переговоров с клиентами, презентаций, проведения собеседований и многих других мероприятий, влияющих на восприятие HR-бренда, указывает г-н Кумпель. В итоге большинство соискателей начинают свое знакомство с будущим работодателем с поиска информации в интернете, изучения профиля компании на онлайн-платформах и, в том числе, просмотра фотографий офиса. По данным исследования Авито Работа, на отзывы в интернете при выборе места для трудоустройства ориентируются почти половина соискателей. «Но все зависит от уровня соискателя: для младшего персонала качественный офис является одним из ключевых критериев при выборе работы, – подчеркивает Кирилл Бабиченко, директор, руководитель отдела услуг собственникам, департамент офисной недвижимости CORE.XP. – Для более высоких позиций – это не так критично. Смотрят в принципе на то, чтобы офис был удобно расположен и не ниже класса B. Однако офис, безусловно, остается HR-брендом, и это в целом мировая тенденция. В борьбе за ценные кадры компании стремятся не только предоставлять сотрудникам достойную компенсацию и соцпакет, но также и комфортные и современные условия труда».
Прямая речь
Анна Богданова, административный директор Авито:
– Для многих наличие классного офиса входит в топ важных факторов при выборе работы. И конечно, он является и продолжением HR-бренда, и визитной карточкой компании. Кандидатам и сотрудникам важны рабочее пространство и его составляющие: комфорт, интерьер, технологичность, наличие зон отдыха, стильная и одновременно уютная атмосфера. Офис должен не только отражать дух компании, но и быть максимально удобным для работы.
Человек проводит в офисе большое количество времени – тут мы, помимо работы, еще и обедаем, и общаемся с коллегами, друзьями, поэтому офис не должен уступать дому по уровню комфорта. В наших офисах в Москве, Санкт-Петербурге и Казани есть даже капсулы для сна, гамаки, тренажерные залы, детская комната и массажный кабинет, террасы и много приятных зон для того, чтобы сменить картинку и переключиться.
В Москве наш каждый этаж выполнен в своем стиле – от домашнего Hygge до приключенческого морского. Питерский – вдохновлен великими прорывами и технологическими открытиями. Казанский – современным искусством, технологиями и культурой республики Татарстан. Наши сотрудники могут свободно перемещаться по офису и выбирать, где им удобнее и приятнее работать, – смена обстановки разгружает мозг и снижает риск выгорания.
Офис в России все еще «признак статуса и стабильности», поддерживает Максим Белецкий. «Да, пандемия внесла свой вклад в развитие касты “удаленщиков”, однако сейчас компании стараются возвращаться к классическому формату работы, – отмечает г-н Белецкий. – Многие, наоборот, оценили важность работы не дома, и зачастую у сотрудников важное условие работы – это посещение офиса. Для соискателя имеет значение офис в престижной локации или в локации с определенным «вайбом» для того либо иного сегмента бизнеса, будь то банки, IT, какие-то креативные бюро».
Источник: Белая Площадь
Сейчас офисы уже не столько «база» для персонала, сколько место приема клиентов и своеобразный корпоративный «музей», парирует Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры». Но, придя в офис, соискатель все-таки оценивает, насколько ему удобно будет здесь работать, присутствуют ли какие-либо раздражающие факторы, отвечает ли местная инфраструктура (гастрономическая, спортивная, развлекательная, рекреационная) и окружающая среда его потребностям и привычкам, соглашается эксперт с коллегами. «К тому же расположение офиса, его техническое оснащение, дизайн интерьеров, зонирование пространства, а также пул соседей могут сказать о положении компании больше, чем самый подробный рассказ на собеседовании, – убежден он. – Наш опыт показывает, что уровень благоустройства прилегающей территории и оформление офиса вполне могут стать факторами выбора для соискателя».
Прямая речь
Павел Барбашев, коммерческий директор O1 Properties:
– Отток иностранных арендаторов предсказуемо оказал влияние на рост вакансии в классе А. Я думаю, что к концу года офисный профицит продолжит увеличиваться, и объем вакансии на рынке достигнет 15%. В моменте говорить о том, что офис сохраняет свою функцию HR-бренда, не приходится. На первом плане у арендаторов снова вопросы локации и цены. В этой ситуации центральный район Москвы сохранит свое конкурентное преимущество и первым вернется к нормальному уровню свободных площадей. Так, по портфелю O1 Properties, а это около 600 тыс. кв.м арендуемых офисных пространств в центре города, мы продолжаем наблюдать высокий интерес арендаторов, особенно к помещениям с качественной отделкой, не требующим инвестиций в ремонт. На данный момент вакансия не превышает 10%. Что касается сервисных офисов, они ожидаемо первыми выйдут из кризиса благодаря подходу «все включено» и более гибким срокам аренды.
Источник: Авито НедвижимостьГибкие и надежные
По словам Кирилла Бабиченко, игроки все реже рассматривают офисное пространство, рассчитанное на точное количество сотрудников, и flex-подход применяется все чаще. Таким образом, офис становится не местом для физической работы, а точкой для встреч и совместной командной работы. В итоге спрос на гибкие офисы, несмотря на отмечаемую вакансию в 28%, набирает обороты.
Компании выбирают гибкие офисы по ряду причин, перечисляет г-н Бабиченко. Это – альтернатива классической аренде, когда компания не готова вкладывать средства в отделку и оборудование офисного помещения, а также рассматривает сокращение операционных затрат на содержание офиса. Гибкий офис может использоваться и для временного размещения
сотрудников, для работы продуктовых команд и кросскоманд из разных офисов под проект, для организации мероприятий. Многие уходящие с российского рынка компании все-таки оставляют в Москве свое представительство, добавляет эксперт.В итоге фундаментальные факторы для развития сегмента гибких офисных пространств остаются благоприятными. С одной стороны, на рынке сохраняется дефицит новых качественных площадей, с другой – геополитический кризис в дополнение к пандемии усилил фокус компаний на эффективное использование офисных площадей. Также, по прогнозам CORE.XP, уходящие западные компании будут формировать часть спроса на гибкие пространства на офисном рынке Москвы в 2022–2023 годах. «Но при этом сейчас пользователи офисов имеют очень широкий выбор готового предложения: в офисах класса А вакантность достигла 13%, а в сервисных офисах этот показатель близок к 30%, – размышляет Елизавета Голышева. – На фоне общего низкого спроса это большой объем экспонируемых помещений, и выбор в пользу классической или гибкой аренды будет зависеть от конкретных задач арендатора. Например, ему необходимо вписаться в определенный бюджет, подобрать оптимальную планировку, быстро заехать, согласовать гибкие условия аренды с точки зрения сроков контракта – тогда, скорее всего, он выберет сервисный офис. В них базово более универсальные планировки, а значит, их проще кастомизировать под свои потребности; гибкие условия договора; арендатор получает сервис “одного окна”. Классическая аренда этого просто не позволяет сделать. В итоге в течение трех кварталов года большинство крупных сделок заключалось именно в сервисных офисах. Этот формат более мобильный с точки зрения закрытия сделок и более гибкий в аспекте согласования условий».
Все больше российских компаний в принципе начинают понимать сервисный офис как продукт, резюмирует Елизавета Голышева. Для государственных компаний сделки аренды в сервисных офисах остаются максимально удобными с точки зрения структуры договора. Однако для ряда российских пользователей может быть не до конца понятна архитектурная концепция сервисных пространств: они привыкли к кабинетным планировкам, могут плохо воспринимать open space, не видеть необходимости в softзонах, и тогда концепцию приходится адаптировать под пользователя и его конкретные задачи.
Прямая речь
Екатерина Ньюман, генеральный директор Q1 Group:
– Офисы остаются важной частью HR-бренда для многих компаний – на конкурентном рынке для того, чтобы привлечь человека к работе в офисе, необходимо предоставить ему лучшие условия с точки зрения рабочего места.
Да, с точки зрения клиентского сервиса офис уже не имеет такого значения, как место для встреч, поскольку многие коммуникации между бизнесами перешли в онлайн-формат. Однако наличие в общественных зонах переговорных комнат, которые арендатор офиса может, к примеру, снять за дополнительную плату, – это новый и важный фактор привлекательности офисного центра. Это позволяет, с одной стороны, экономить на фиксированной аренде лишних метров, с другой – гибко и комфортно организовать себе временное место для проведения клиентской встречи. В этом плане коворкинги и гибкие офисы первыми увидели перспективу в организации таких общих переговорных и успешно применили инициативу на практике.
При этом параллельный тренд – это желание арендаторов офисов въехать в офис с готовой отделкой и не нести дополнительных расходов на ремонт помещений.
Сегодня привлекательный для сотрудников офис, конечно, включает в себя не только и не столько рабочие места. Прежде всего это атмосфера, которая формируется в том числе за счет неформальных рабочих зон, качественных инженерных систем, внедренных умных технологий. Компании стремятся создать для сотрудников такую среду, которую не хочется покидать, где можно получить все необходимое в течение дня. Однако с учетом того, что бизнесы сегодня ищут любые возможности для экономии, предпочтение отдается тем объектам, где уже на уровне здания запроектированы фитнес-центры, залы для занятий йогой, ретейл, кафе и рестораны, а арендатор и его сотрудники могут использовать эту инфраструктуру на гибких условиях, к примеру, по корпоративным программам.
Источник: ComcityДорого, богато
Безусловно, на рынке сохраняются и компании, для которых представительский офис является визитной карточкой для клиентов, отмечает Кирилл Бабиченко. Как правило, это российские производственные, инвестиционные и промышленные концерны. Юридические компании и банки также отдают предпочтение классическому офису, хотя уже есть исключения. «Смотря что конкретно мы подразумеваем под понятием “дорогой – богатый”, – поясняет Елизавета Голышева. – Например, для ряда компаний это большие кабинеты по 100 кв.м с отделкой в мраморе и дереве. Некоторые крупные российские игроки до сих пор имеют такой запрос. При этом дорогостоящие решения применяются, как правило, исключительно для VIP-зон, предназначенных для топ-менеджмента, а вся остальная площадь офиса может иметь достаточно простой дизайн и инфраструктуру. В этом случае задача офиса скорее заключается в том, чтобы подчеркнуть статусность руководящих лиц в компании, а не поддержать HR-бренд. Однако, повторюсь, что офис сегодня продолжает оставаться частью HR-бренда. Ключевые бизнесы понимают, что офис должен способствовать привлечению и удержанию талантливых кадров, и в запросах мы постоянно сталкиваемся с желанием найти комфортное, технологичное пространство, отвечающее зеленым стандартам, в котором приятно находиться и которое удобно использовать в соответствии с бизнес-задачами компании. Инфраструктура как здания, так и помещения также остается важным требованием при поиске».
Но в B2C-сегменте, конечно, клиентский офис – место, куда приходят клиенты компаний, – сильно отличается от того, что мы видели на рынке даже 10–15 лет назад, уточняет Максим Белецкий. Сейчас это скорее smart, чем рококо. Однако транспортная доступность, наличие парковки и удобство играют важную роль, соглашается он с коллегами. В B2B-сегменте арендаторы по-прежнему и хотят, и ищут хорошие, качественные офисы с максимально эргономично используемым пространством.
Впрочем, бенефициаром перемен стал сегмент B+, считает Алексей Алешин. В сложившейся ситуации у него есть все шансы стать более привлекательной альтернативой для многих резидентов, прежде размещавшихся в бизнес-центрах класса A: у этих игроков появилась возможность серьезно сэкономить на арендной плате и при этом оптимизировать постоянные издержки без потери репутации. Постепенно бизнес-центры класса B+ и значительная часть проектов класса A образуют новый сегмент, аналогичный бизнес-классу в жилой недвижимости. «Весьма вероятно, что именно сюда будут “перетекать” крепкие и успешные бизнесы, которые переросли класс С и собираются найти более интересное и статусное помещение, – прогнозирует г-н Алешин. – Эволюция офисных продуктов будет проходить в направлении все большей кастомизации. От управляющих компаний и девелоперов потребуются гибкость и мобильность, чтобы формировать предложение, отвечающее под конкретный запрос. Фокус внимания сместится на уникальность пространства и эмоциональный отклик, а не на дорогие и стандартные решения, как у всех. Еще одним вектором станет гибридизация форматов – объединение в рамках одного пространства лотов с различным (и по необходимости меняющимся) функционалом. Получат продолжение инициативы по сертификации офисных проектов и повышенному вниманию к их экологической составляющей. Впрочем, традиционные офисы тоже никуда не уйдут. В их отношении инерция спроса будет сохраняться еще очень долго».
Прямая речь
Алена Волобуева, директор департамента исследований рынка компании Maris:
– Скорее изменилось отношение к организации офисного пространства – оно должно быть максимально гибким и адаптируемым под изменяющиеся бизнес-процессы. Однако статусность локации, качественная отделка и инженерно-техническое обеспечение – по-прежнему основополагающие факторы при выборе резиденции компании. В подтверждение вышесказанного: в III квартале возрос спрос именно на качественные офисные объекты класса А, в которых на протяжении многих лет не было вакантных площадей.
Валовый объем сделок по аренде помещений в бизнес-центрах классов А и B в первые 9 месяцев 2022 составил не менее 196 тыс. кв.м и на 7,7% превзошел показатель I–III кв. 2021 года. Относительно показателя II квартала 2022 года уровень спроса на офисные площади в III квартале 2022 года увеличился на 25%. Как уже отмечалось ранее. увеличение спроса произошло преимущественно в сегменте офисных центров класса А.
Лидирующие позиции в объеме спроса на офисном рынке Санкт-Петербурга занимали компании нефтегазового сектора, сферы торговли и услуг, а также строительные компании. Увеличился объем спроса со стороны логистических компаний, для которых прежде были нехарактерны существенные объемы поглощения офисных пространств.
В 2022 году отмечается рост спроса на офисные блоки площадью более 1000 кв.м. Если в I–III кв. 2021-го доля сделок с подобного рода объектами составляла 17%, то в текущем году данный показатель возрос до 24%. Многие компании опять же пользуются открывшейся возможностью «улучшить» качество своих резиденций и переехать в более престижные офисные объекты. Также во II и III кварталах 2022 на рынке впервые с момента начала пандемии COVID-19 были заключены сделки по аренде офисных помещений площадью свыше 5000 кв. м.
Источник: ЛеФорт
К слову
Недомашняя работа
Светлана Мазур, директор департамента аренды ГК «Галс-Девелопмент»
Один из самых минимальных показателей объема вакансии на офисном рынке Москвы (8,1% площадей на конец первого полугодия) ярко свидетельствует о том, что офисы по-прежнему востребованы, вопреки категоричным прогнозам времен пандемии, когда доминировал удаленный формат. Сейчас дистанционная работа теряет своих сторонников, компании активно возвращают сотрудников в офисы, что поддерживает спрос на качественные рабочие пространства. Кроме того, российские компании сегодня активно развиваются на внутреннем рынке в рамках процесса импортозамещения, что приводит к закономерному росту числа сотрудников.
Также стабильным остается интерес крупных государственных и коммерческих структур к полностью готовым помещениям с выполненной отделкой. В 2022 году «ГалсДевелопмент» реализовал несколько проектов готовых офисов в БЦ «Искра-Парк», которые за счет своих характеристик вызвали большой интерес клиентов и моментально были сданы в аренду по окончании отделочных работ. Важно отметить, что вне зависимости от размеров компании арендаторы выбирают современные бизнесцентры с инженерными системами нового поколения, продуманными общественными пространствами и внутренней инфраструктурой. Теперь офисные центры – это не только место для работы, но и полноценная среда для жизни «после».
Очевидно, что современный офис сохраняет представительские функции. Для бизнеса по-прежнему важно иметь имиджевые переговорные для встреч с партнерами. Квадратные метры нужны не только для работы, но и для общения. В связи с этим одним из ключевых факторов успешности офиса остается транспортная доступность. Так, для своих перспективных проектов мы выбрали самые востребованные столичные локации. БЦ Dubinin’Sky расположится в новом центре деловой активности – Павелецком деловом кластере, бизнес-центр на «Динамо» – в Ленинградском деловом коридоре, а 80-этажный офисный небоскреб – в «Москва-Сити».
Подавляющее большинство соискателей по-прежнему интересуются условиями работы в офисе. В первую очередь их волнует транспортная доступность, а также наличие бесплатной парковки для сотрудников. В последнее время все меньше людей хотят иметь рабочее место в open space и вместо этого предпочитают тихие, немноголюдные помещения, которые позволяют лучше сконцентрироваться на работе. Дополнительными преимуществами офиса, по мнению соискателей, являются возможность посещать фитнес-центр непосредственно в офисном здании, а также наличие столовой и разнообразных кафе на территории.
Человекоцентричный подход в бизнесе вообще становится одним из ключевых направлений стратегического развития. Компании продолжают улучшать условия работы своих сотрудников, в том числе за счет повышения качества зданий для своих структур, а именно роста уровня экологичности и заботы о благополучии сотрудников – wellness. Их определяют соответствующие отделочные материалы, климатические решения, инсоляция, звукоизоляция, противоэпидемические меры и пр. Не менее важна и технологичность офиса: трансформируемость пространства, гибкость в возможности уплотнять рассадку сотрудников, доступность опций по модификации оборудования и оснащения.
Наша компания на себе ощутила степень влияния локации на мотивацию сотрудников. Год назад штабквартира «Галс-Девелопмент» сменила свой адрес: мы переехали в новый современный офис класса «А» «Искра-Парк» с панорамными окнами, развитой ретейлзоной и общественными пространствами. В 2022 году Happy Index, или «индекс счастья», сотрудников «ГалсДевелопмент» достиг рекордных 92%. Среди российских компаний это один из самых высоких показателей.
Если о прогнозах, то тренд на консолидацию подразделений затронет не только крупные корпорации – более широкий ряд компаний также стремится собрать все свои структуры в одном месте, чтобы повысить безопасность и увеличить эффективность работы за счет улучшенного взаимодействия подразделений, в том числе за счет использования «вертикального транспорта» – лифтов – вместо перемещений по городу. Наблюдая эту тенденцию, мы решили диверсифицировать портфель своих коммерческих объектов – планируем строить не только премиальные бизнес-центры, но и офисы класса В. Например, именно такой будет в нашем проекте на Шоссейной в двух минутах от станции метро «Печатники».
В свою очередь, спрос на сервисные офисы растет год от года. К слову, этот факт свидетельствует о том, что арендаторы не слишком стремятся к индивидуальным интерьерным решениям и прекрасно обходятся элементами корпоративного брендинга. Однако считаю, что в ближайшем будущем формат сервисных офисов не будет универсальным решением для всех. По-прежнему будут компании, которым важен офис «под себя», поэтому и классический офис, и сервисный продолжат сосуществовать и находить своих клиентов. Резюмируя – я бы выделила несколько тенденций развития офисных пространств. Во-первых, бизнес-центры все больше будут становиться полноценной средой обитания, а их инфраструктура – все разнообразнее. Во-вторых, продолжится рост популярности трансформируемых пространств, в особенности гибких офисов. Это отдельный тип недвижимости, где ключевую роль играют инженерные решения, которые при необходимости полностью преображают интерьер. Среди них: передвижные перегородки, распределенные «мокрые точки», средства персонализации рабочего места. В-третьих, явно наметилась тенденция того, что запросы на аренду офисов «в бетоне» стремятся к нулю – сегодня бизнес активно интересуется рабочими местами, где уже все готово к переезду. При этом девелоперы далеко не всегда обладают необходимыми компетенциями для сдачи офисов с отделкой. Соответственно, в текущей ситуации выигрывают те, кто готов предложить эту опцию.
