Опустим вступление о том, с какими надеждами мы пришли в 2022 год, и начнем с 24 февраля. На этот момент начало года выглядело очень оптимистичным для всех сегментов: склады строились и арендовались, офисы покупались и окупались, магазины открывались, были инвестиционные сделки, перенесенные с 2021 года… И последних было, кстати, много, потому что в 2020-2021гг. компании еще притормаживали с развитием и не успели всё закрыть до НГ.
24 февраля произошло то, что произошло. И потерялись в этой ситуации абсолютно все, кроме Эльвиры Набиуллиной. Резкое повышение ключевой ставки до 20% сделало невозможными хаотичные и истеричные сделки по продаже (без привлечения банковского финансирования хотя бы частичного, девелопмент в последние годы и не осуществлялся, так как это не имеет экономического смысла, а собственные средства на покупку – тоже из разряда «очевидное невероятное»). Таким образом, ЦБ поставил рынок на паузу, избежав последствий массовой истерии – дефолта по рынкам капиталов, ценных бумаг и т.д. Снижение было, но не настолько критичное, как мы ожидали.
Всем было понятно, что общий кризис затронет коммерческую недвижимость, а вот то, насколько и кого – оставалось в границах слухов и домыслов. По факту, два месяца не происходило ничего вообще. Но потом мы оттаяли.
Источник: CRE
Офисный сегмент
В марте все вспомнили падение 2014-2015гг., когда вакансия достигала 30%. Но тогда же был рекордный ввод, и эту вакансию обеспечили в основном новые башни «Москва-Сити». Сейчас новый ввод больших объемов запланирован на 2024-2025гг. То есть, у спроса есть еще примерно год на восстановление. Вы скажете, что есть еще год и на уход компаний? – Так и есть, но их медленный уход (а быстро из договора аренды не выйти) дает возможность поглощения российскими игроками. Несмотря на отрицательное поглощение, спрос сохраняется.
Сейчас аналитики ведущих консалтинговых компаний дают 12-15% вакансии с субарендой в целом по рынку, в том году было 9-10%. Это безусловно качнуло рынок в сторону арендатора. Если год-три назад дисконт составлял 7-10% при крупной сделке за объем, то сейчас эксперты оценивают его в 15-30%, что очень серьезно! Рынок, который только-только начал приобретать статус «рынка арендодателя», снова скатывается в «рынок арендатора»… Кажется, Мария Зимина в одном из своих выступлений пару лет назад ставила такую границу между двумя «рынками» - 10%. Кто бы ни ставил – граница обозначена!
Но что это значит? Это значит, что многие игроки пойдут на демпинг, чтобы сдать пустующие площади, может, в ущерб себе, а может и по схеме «для не читающих договор» (да это нормальная индексация 15%, да это нормальный ОРЕХ 10 тыс. за кв. м, мы так всегда работали). Так или иначе, на первый квартал можно прогнозировать еще некоторый объем освободившихся площадей и площадей в субаренду. Здесь не так много площадей освобождается, как в ритейле, но и спрос меньше. При этом объем высвобождения конечен, а объем спроса не ясен.
Наш прогноз: Со стартовых 15% вакансия может во втором квартале 2023 вырасти на 2 п.п., до 17%, в третьем составит 10-12%, а в четвертом вырастет до 17% за счет ввода новых объектов. Ставки снизятся, поскольку хорошие помещения будут выбраны в первом полугодии (вероятно, с дисконтом), а оставшиеся и так не в ЦДР, дисконт на уровне 15% возможен. Но среднее снижение с учетом инфляции составит не более 5%. При этом стоит отметить, что все девелоперы постараются изменить индексацию в своих контрактах: базовая 5% в год при инфляции в 12% (официальной) не работает. Возможно, в договорах будет средняя около 10%, но тогда возникает вопрос целесообразности: на таких условиях хорош короткий договор (до трех лет), а дальше нужна ставка ниже, но пойдет ли на нее арендодатель, сам закредитованный под 8%? – вопрос.
Источник: CRE
Торговый сегмент
О торговых центрах в последнее время идет очень много разговоров, которые СМИ (и мы в том числе) поддерживают и развивают. Давайте рассмотрим главное за этот год.
Уход брендов. По факту, бренды освободили около 1 миллиона кв. м, еще миллион могут освободить. Страшно это для Москвы, а для других городов – не очень. Да и в столице, кто будет жалеть «Охотный Ряд»? А при этом «Афимолл» уже рапортовал о том, что всё заместил, как и «Весна», «Водный»… «Метрополис» пока не заместил, но он и так один из самых успешных, к тому же, который скоро собственника поменяет.
По регионам проблем нет вообще, что следует из отчетов Malltech, а также нашего собственного опыта: там еще долго ТРЦ будут местом притяжения (кстати, в МСК фраза «Место притяжения» уже не работает, но ее продолжают использовать). Как мне кажется, эта тема важна, но не является единственной, к тому же обсосана со всех сторон…
А вернемся мы к инвестициям. Большой сделкой стал обратный выкуп казахстанской Capital Partners торгового центра «Метрополис» у американских фондов Morgan Stanley и Hines. Выручить американцы хотели 1,5 млрд долларов (более 100 млрд рублей), но эксперты оценили актив гораздо меньше – от 20 до 45 млрд рублей. От себя отмечу, что если я хоть что-то понимаю в стратегии Hines, то за 45 млрд рублей они могут продать свою долю, но никак не весь ТРЦ. Другое дело, что госкомиссия может одобрить цену только вдвое ниже рыночной, но лично мне не показалось, что американские компании готовы столько терять ради выхода (в конце концов, у них в НХЛ Овечкин и Капризов (и еще около 20 россиян) играют, а значит, исключения возможны).
Что касается остальных сделок, то это, что характерно, регионы! Конечно, громкая – «Охта Молл». Потом покупка Central Properties торгово-развлекательного центра «Ярмарка» в Астрахани, а топ-3 замыкает «Инпром-Эстейт», которая купила ТРК «Армада» в Оренбурге. Сразу поясню, «Армада» и «Ярмарка» - крупнейшие ТЦ в своих городах, и «Армада» раза в полтора больше «Ярмарки», но для нас московский инвестор, добравшийся до Астрахани, - это нонсенс, как и для наших читателей. Плюс, если московские деньги идут в регионы – это хорошо! Прошу не обижаться «Проспект Групп» из Екатеринбурга и «Инпром-Эстейт» из Таганрога, мы ждем вас у себя, но еще больше мы ждем, что компании понесут деньги из Москвы в другие регионы. И кстати, там есть куда нести. Судя по моим беседам с различными инвесторами, в Москве окупаемость нормального объекта (например, продаваемых «Атриум» и «Метрополис») будет составлять до 12-13 лет, при этом там уже сложно что-то придумать для повышения капитализации. А в регионах можно начальные 8-9 лет еще и улучшить.
Что еще важно – умирание ТЦ, как формата. В корне не согласен с теми, кто продвигает смерть торговых центров. По этому году мы видели, что смерть ждет откровенно неудачные (хотя бы с точки зрения локации – ТРЦ «ГудЗон»), недоделанные («Торжок») и очень Очень устаревшие («Экстрим»). Последний, например, даже не снесли еще. «Пионер» пытается выжать что-то из объекта, пока не завершились тяжбы по смежным участкам. Девелопер бы снес все это еще в 2020 году, но хотел получить весь квартал для комплексного освоения. Тогда собственники упирались, а теперь надо финмодель пересчитывать.
В целом же, торговая недвижимость для нас не выглядит однозначной. Хорошие «прикормленные» ТЦ остаются актуальными, а новые «районники» заполняются медленно. Зачастую, приходя в ТЦ ты видишь абсолютно другую картину по сравнению с релизами и средними цифрами.
Прогноз: современные новые районники и крупные (региональные и суперрегиональные) ТРЦ примерно сравняются по вакантности к середине года – 10%. В районниках, введенных до 2021 года средняя вакантность составит 1-3%. Ставки аренды в среднем вырастут, потому что хоть 5-10% собственники захотят отыграть.
Интересно тут вернуться к инвестициям, консультанты как продают? Закладывают 40% вакансии в первые полтора-два года? Или окупаемость с третьего года считается? Если честно, тема инвестиций для меня самая интересная и в то же время самая непонятная.
Здесь я хотел бы попросить прощения у ребят из G5 Architects. Примерно в апреле они мне прислали колонку о том, что инвестиции в коммерческую недвижимость будут расти высокими темпами. Тогда я сказал им, что «с наркотиками надо завязывать», а сейчас понимаю, что они были правы, хотя имели в виду мы все равно разное: инвестиций в производство больше не стало, общий инвестиционный климат лучше не стал (в основном вынужденные продажи с дисконтом до 50% или переуступка), но с цифрами не поспоришь! Около 400 млрд рублей по данным IBC было в начале декабря (рекорд за всю историю наблюдений). Эта цифра не включает сделку по продаже «Метрополиса» и пары крупных складов, как минимум. Прогноз на 420 млрд выглядит пессимистичным, ожидаем 450, а то и 500 млрд рублей. Но не стоит забывать, что есть дисконты и есть сделки, которые будут отложены на 2023 год.
Источник: CRE
И вот тут мы подходим к Складскому рынку
Совокупная площадь иностранных ритейлеров тут уже на треть выбрана, а общая занимаемая равнялась всего 2 млн кв. м. То есть, хорошо всё? Но две трети еще будут высвобождаться… А новое строительство? – А нового строительства у нас нет!
Зато есть инвестиции в покупку складов. 26 млрд рублей насчитали за три квартала NF Group, еще около 50 млрд рублей насчитали мы, и это всё сошлось с прогнозом IBC Real Estate, но всё может измениться: около 15 млрд рублей под вопросом.
Так или иначе, этот год станет рекордным по инвестициям в склады в абсолютных цифрах (деньгах). С точки зрения доли, тут есть несколько сделок в офисном и торговом сегментах, которые могут подвинуть склады, но скорее всего, третье за офисами и землей.
Основные индикаторы. На первую половину 2023 года не запланировано ввода крупных помещений спекулятивно. Исключением является «PNK Парк МКАД-М4 Дон», который вообще не нормальный склад.
По 2022 году мы видим, что спрос остается на довольно высоком уровне. А нового предложения не подвезли. Надежда на субаренду тоже слаба – слишком специфичные условия. Но и строить новое сейчас нерентабельно. То есть, в 2023 году спрос у нас будет превосходить (можно было бы даже сказать «доминировать над», «втаптывать в грязь») предложение. Но при этом возможно, что около 1 млн кв. м будет практически одномоментно вброшено на рынок, что сильно повлияет на всю статистику.
Прогноз: всплеск до 6% вакансии с марта по июнь, 2% к середине года, менее 1% на конец. С июля начнутся договоры по БТС. Ставка вырастет в первом квартале незначительно (5 600), во втором упадет до 5 400 руб., а с третьего пойдет в рост – до 6 250 руб. к концу.
24 февраля произошло то, что произошло. И потерялись в этой ситуации абсолютно все, кроме Эльвиры Набиуллиной. Резкое повышение ключевой ставки до 20% сделало невозможными хаотичные и истеричные сделки по продаже (без привлечения банковского финансирования хотя бы частичного, девелопмент в последние годы и не осуществлялся, так как это не имеет экономического смысла, а собственные средства на покупку – тоже из разряда «очевидное невероятное»). Таким образом, ЦБ поставил рынок на паузу, избежав последствий массовой истерии – дефолта по рынкам капиталов, ценных бумаг и т.д. Снижение было, но не настолько критичное, как мы ожидали.
Всем было понятно, что общий кризис затронет коммерческую недвижимость, а вот то, насколько и кого – оставалось в границах слухов и домыслов. По факту, два месяца не происходило ничего вообще. Но потом мы оттаяли.
Источник: CRE
Офисный сегмент
В марте все вспомнили падение 2014-2015гг., когда вакансия достигала 30%. Но тогда же был рекордный ввод, и эту вакансию обеспечили в основном новые башни «Москва-Сити». Сейчас новый ввод больших объемов запланирован на 2024-2025гг. То есть, у спроса есть еще примерно год на восстановление. Вы скажете, что есть еще год и на уход компаний? – Так и есть, но их медленный уход (а быстро из договора аренды не выйти) дает возможность поглощения российскими игроками. Несмотря на отрицательное поглощение, спрос сохраняется.
Сейчас аналитики ведущих консалтинговых компаний дают 12-15% вакансии с субарендой в целом по рынку, в том году было 9-10%. Это безусловно качнуло рынок в сторону арендатора. Если год-три назад дисконт составлял 7-10% при крупной сделке за объем, то сейчас эксперты оценивают его в 15-30%, что очень серьезно! Рынок, который только-только начал приобретать статус «рынка арендодателя», снова скатывается в «рынок арендатора»… Кажется, Мария Зимина в одном из своих выступлений пару лет назад ставила такую границу между двумя «рынками» - 10%. Кто бы ни ставил – граница обозначена!
Но что это значит? Это значит, что многие игроки пойдут на демпинг, чтобы сдать пустующие площади, может, в ущерб себе, а может и по схеме «для не читающих договор» (да это нормальная индексация 15%, да это нормальный ОРЕХ 10 тыс. за кв. м, мы так всегда работали). Так или иначе, на первый квартал можно прогнозировать еще некоторый объем освободившихся площадей и площадей в субаренду. Здесь не так много площадей освобождается, как в ритейле, но и спрос меньше. При этом объем высвобождения конечен, а объем спроса не ясен.
Наш прогноз: Со стартовых 15% вакансия может во втором квартале 2023 вырасти на 2 п.п., до 17%, в третьем составит 10-12%, а в четвертом вырастет до 17% за счет ввода новых объектов. Ставки снизятся, поскольку хорошие помещения будут выбраны в первом полугодии (вероятно, с дисконтом), а оставшиеся и так не в ЦДР, дисконт на уровне 15% возможен. Но среднее снижение с учетом инфляции составит не более 5%. При этом стоит отметить, что все девелоперы постараются изменить индексацию в своих контрактах: базовая 5% в год при инфляции в 12% (официальной) не работает. Возможно, в договорах будет средняя около 10%, но тогда возникает вопрос целесообразности: на таких условиях хорош короткий договор (до трех лет), а дальше нужна ставка ниже, но пойдет ли на нее арендодатель, сам закредитованный под 8%? – вопрос.
Источник: CRE
Торговый сегмент
О торговых центрах в последнее время идет очень много разговоров, которые СМИ (и мы в том числе) поддерживают и развивают. Давайте рассмотрим главное за этот год.
Уход брендов. По факту, бренды освободили около 1 миллиона кв. м, еще миллион могут освободить. Страшно это для Москвы, а для других городов – не очень. Да и в столице, кто будет жалеть «Охотный Ряд»? А при этом «Афимолл» уже рапортовал о том, что всё заместил, как и «Весна», «Водный»… «Метрополис» пока не заместил, но он и так один из самых успешных, к тому же, который скоро собственника поменяет.
По регионам проблем нет вообще, что следует из отчетов Malltech, а также нашего собственного опыта: там еще долго ТРЦ будут местом притяжения (кстати, в МСК фраза «Место притяжения» уже не работает, но ее продолжают использовать). Как мне кажется, эта тема важна, но не является единственной, к тому же обсосана со всех сторон…
А вернемся мы к инвестициям. Большой сделкой стал обратный выкуп казахстанской Capital Partners торгового центра «Метрополис» у американских фондов Morgan Stanley и Hines. Выручить американцы хотели 1,5 млрд долларов (более 100 млрд рублей), но эксперты оценили актив гораздо меньше – от 20 до 45 млрд рублей. От себя отмечу, что если я хоть что-то понимаю в стратегии Hines, то за 45 млрд рублей они могут продать свою долю, но никак не весь ТРЦ. Другое дело, что госкомиссия может одобрить цену только вдвое ниже рыночной, но лично мне не показалось, что американские компании готовы столько терять ради выхода (в конце концов, у них в НХЛ Овечкин и Капризов (и еще около 20 россиян) играют, а значит, исключения возможны).
Что касается остальных сделок, то это, что характерно, регионы! Конечно, громкая – «Охта Молл». Потом покупка Central Properties торгово-развлекательного центра «Ярмарка» в Астрахани, а топ-3 замыкает «Инпром-Эстейт», которая купила ТРК «Армада» в Оренбурге. Сразу поясню, «Армада» и «Ярмарка» - крупнейшие ТЦ в своих городах, и «Армада» раза в полтора больше «Ярмарки», но для нас московский инвестор, добравшийся до Астрахани, - это нонсенс, как и для наших читателей. Плюс, если московские деньги идут в регионы – это хорошо! Прошу не обижаться «Проспект Групп» из Екатеринбурга и «Инпром-Эстейт» из Таганрога, мы ждем вас у себя, но еще больше мы ждем, что компании понесут деньги из Москвы в другие регионы. И кстати, там есть куда нести. Судя по моим беседам с различными инвесторами, в Москве окупаемость нормального объекта (например, продаваемых «Атриум» и «Метрополис») будет составлять до 12-13 лет, при этом там уже сложно что-то придумать для повышения капитализации. А в регионах можно начальные 8-9 лет еще и улучшить.
Что еще важно – умирание ТЦ, как формата. В корне не согласен с теми, кто продвигает смерть торговых центров. По этому году мы видели, что смерть ждет откровенно неудачные (хотя бы с точки зрения локации – ТРЦ «ГудЗон»), недоделанные («Торжок») и очень Очень устаревшие («Экстрим»). Последний, например, даже не снесли еще. «Пионер» пытается выжать что-то из объекта, пока не завершились тяжбы по смежным участкам. Девелопер бы снес все это еще в 2020 году, но хотел получить весь квартал для комплексного освоения. Тогда собственники упирались, а теперь надо финмодель пересчитывать.
В целом же, торговая недвижимость для нас не выглядит однозначной. Хорошие «прикормленные» ТЦ остаются актуальными, а новые «районники» заполняются медленно. Зачастую, приходя в ТЦ ты видишь абсолютно другую картину по сравнению с релизами и средними цифрами.
Прогноз: современные новые районники и крупные (региональные и суперрегиональные) ТРЦ примерно сравняются по вакантности к середине года – 10%. В районниках, введенных до 2021 года средняя вакантность составит 1-3%. Ставки аренды в среднем вырастут, потому что хоть 5-10% собственники захотят отыграть.
Интересно тут вернуться к инвестициям, консультанты как продают? Закладывают 40% вакансии в первые полтора-два года? Или окупаемость с третьего года считается? Если честно, тема инвестиций для меня самая интересная и в то же время самая непонятная.
Здесь я хотел бы попросить прощения у ребят из G5 Architects. Примерно в апреле они мне прислали колонку о том, что инвестиции в коммерческую недвижимость будут расти высокими темпами. Тогда я сказал им, что «с наркотиками надо завязывать», а сейчас понимаю, что они были правы, хотя имели в виду мы все равно разное: инвестиций в производство больше не стало, общий инвестиционный климат лучше не стал (в основном вынужденные продажи с дисконтом до 50% или переуступка), но с цифрами не поспоришь! Около 400 млрд рублей по данным IBC было в начале декабря (рекорд за всю историю наблюдений). Эта цифра не включает сделку по продаже «Метрополиса» и пары крупных складов, как минимум. Прогноз на 420 млрд выглядит пессимистичным, ожидаем 450, а то и 500 млрд рублей. Но не стоит забывать, что есть дисконты и есть сделки, которые будут отложены на 2023 год.
Источник: CRE
И вот тут мы подходим к Складскому рынку
Совокупная площадь иностранных ритейлеров тут уже на треть выбрана, а общая занимаемая равнялась всего 2 млн кв. м. То есть, хорошо всё? Но две трети еще будут высвобождаться… А новое строительство? – А нового строительства у нас нет!
Зато есть инвестиции в покупку складов. 26 млрд рублей насчитали за три квартала NF Group, еще около 50 млрд рублей насчитали мы, и это всё сошлось с прогнозом IBC Real Estate, но всё может измениться: около 15 млрд рублей под вопросом.
Так или иначе, этот год станет рекордным по инвестициям в склады в абсолютных цифрах (деньгах). С точки зрения доли, тут есть несколько сделок в офисном и торговом сегментах, которые могут подвинуть склады, но скорее всего, третье за офисами и землей.
Основные индикаторы. На первую половину 2023 года не запланировано ввода крупных помещений спекулятивно. Исключением является «PNK Парк МКАД-М4 Дон», который вообще не нормальный склад.
По 2022 году мы видим, что спрос остается на довольно высоком уровне. А нового предложения не подвезли. Надежда на субаренду тоже слаба – слишком специфичные условия. Но и строить новое сейчас нерентабельно. То есть, в 2023 году спрос у нас будет превосходить (можно было бы даже сказать «доминировать над», «втаптывать в грязь») предложение. Но при этом возможно, что около 1 млн кв. м будет практически одномоментно вброшено на рынок, что сильно повлияет на всю статистику.
Прогноз: всплеск до 6% вакансии с марта по июнь, 2% к середине года, менее 1% на конец. С июля начнутся договоры по БТС. Ставка вырастет в первом квартале незначительно (5 600), во втором упадет до 5 400 руб., а с третьего пойдет в рост – до 6 250 руб. к концу.
