Ипотечный кредит доверия

Нормативную основу «промышленной ипотеки» составляет постановление Правительства РФ №1570 от 06.09.2022, рассказывает Юрий Аксенов, партнер Orchards. Документом установлены правила предоставления льготных кредитов на приобретение объектов недвижимости тем российским юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, чей вид деятельности относится к разделу С «Обрабатывающие производства» Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, за исключением деятельности в сфере добычи и торговли сырой нефтью, природным газом, производства и торговли жидким топливом, табачными изделиями и алкогольной продукцией. Льготная ставка – 3% годовых для технологических компаний, 5% – для всех остальных, срок действия льготы – не более 7 лет. При этом кредитный договор может быть заключен и на более продолжительный срок – в этом случае размер процентной ставки после завершения льготного периода определяется по соглашению между банком и заемщиком. Кредит имеет целевой характер и может быть использован только на приобретение зданий, строений, сооружений или их частей в целях осуществления промышленного производства.
 
До середины ноября Минпромторг утверждал перечень кредитных организаций, в которых может быть выдана промышленная ипотека, сообщают аналитики IBC Real Estate, авторы исследования «Промышленная ипотека и рынок складской и индустриальной недвижимости». При этом девелопер воспользоваться промипотекой не может. В процессе разработки законопроекта подобные инициативы озвучивались в СМИ, но в первой редакции нормативно-правового акта, регулирующего промышленную ипотеку, такой возможности предусмотрено не было. В итоге промышленную ипотеку действительно смогут взять только профильные игроки. В случае несоблюдения обязательств заемщиком банк не сможет получить субсидию и имеет право повысить процентную ставку до значения ключевой ставки ЦБ, действующей на дату заключения кредитного договора, + 3 п.п. При выявлении нецелевого использования средств кредита либо в случае продажи (отчуждения) объекта недвижимого имущества предоставление субсидии приостанавливается и средства, предоставленные получателю, в полном объеме подлежат возврату, напоминают в IBC Real Estate. «Правила не содержат прямого запрета на приобретение еще не построенных объектов (например, на основании договора купли-продажи будущей вещи), а установленные ими особые условия кредитования – о залоге приобретаемого объекта и об использовании не менее чем 50% его площади для промышленного производства не позже, чем через три года с даты кредитного договора – могут быть выполнены заемщиком даже при создании объекта "с нуля", – резюмирует Юрий Аксенов. – Вместе с тем банк вряд ли сочтет залог будущей вещи достаточным обеспечением по выдаваемому кредиту и на период строительства потребует от заемщика сопоставимой по стоимости альтернативы, поэтому логично ожидать, что "промышленная ипотека" будет использоваться прежде всего для покупки уже законченных строительством объектов, что существенно сужает сферу применения».
 

Источник: CRE
 
Прямая речь

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»:
Когда говорят о промышленной ипотеке, то надо выделять две ее разновидности:
– промышленная ипотека по Постановлению Правительства РФ от 06.09.2022 №1570 (субсидирование государством ставок до уровня 6% годовых, а для технологических компаний – 3% годовых);
– собственные программы некоторых банков по промышленной ипотеке (например, у ДОМ.РФ ставка 6,25% годовых).

При этом следует отметить, что для промышленной ипотеки существуют достаточно серьезные ограничения: это кредитование приобретения готовых промышленных объектов недвижимости с лимитом не более 500 млн рублей. Как итог, именно эти ограничения и становятся существенным барьером для использования этого механизма. 500 млн рублей – это цена не очень крупного объекта недвижимости, а если мы говорим о готовом объекте, то сразу возникает вопрос о стоимости промышленного оборудования и его наличии в объекте. В настоящее время условия кредитования не предполагают возможности потратить кредит на оплату промышленного оборудования. В свою очередь, если речь идет о вновь создаваемом предприятии, то в условиях необходимости покупки оборудования и существенных затрат на это приобретение объекта недвижимости в собственность, как правило, экономически нецелесообразно, и на этой стадии используют такой механизм, как «аренда». Если же бюджет проекта предусматривает затраты на создание объекта недвижимости, то, как правило, это новое строительство (строительство промышленного здания под нужды конкретного производства) – однако расходы на строительство этот вид льготного кредитования также никак не субсидирует. Как итог, такой механизм применим в ситуации, когда действующее производство с имеющимся оборудованием уже находится в той стадии, когда готово переехать из занимаемых (скорее всего, арендованных) площадей в собственное здание, но при этом не хочет заниматься стройкой. К сожалению, это не очень широкий сегмент рынка, и поэтому вряд ли это сильно скажется на коммерческой недвижимости. В силу лимитов суммы кредита мы говорим о не очень крупных производствах. Тем не менее любые меры поддержки стоит приветствовать, хотя всегда есть возможность их улучшить. Ситуация может сильно измениться в лучшую сторону, если промышленную ипотеку позволят как минимум использовать на приобретение оборудования и строительство промышленных объектов.

Источник: CRE

 
То взлёт, то посадка
 
В экономике не произошло резкого падения, а кризис последних месяцев приобретает затяжной характер, размышляет Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate. Следствием становится длительное снижение спроса – вплоть до 2024 года (прогнозируемого начала восстановления экономики). «Мы уже сталкиваемся с трансформацией структуры спроса, связанной с неоднородной динамикой внутри экономики страны, – подчеркивает эксперт. – В свою очередь, в сегменте складской и индустриальной недвижимости по итогам 2022 года мы ожидаем рекордных объемов нового ввода. Объекты в активной фазе строительства, начало реализации которых пришлось на пиковый 2021 год, практически не приостанавливаются, что связано со стабилизацией цен на строительные материалы и экономической нецелесообразностью их консервирования. При этом в контексте изменения макроэкономического фона наблюдается заморозка многих планируемых проектов, в связи с чем минимальные объемы нового строительства будут наблюдаться в 2023–2024 годах».
 
Сохранение высоких темпов нового ввода при снижающемся спросе приводит к изменению баланса на рынке в пользу арендаторов. В IBC Real Estate в итоге указывают на рост доли свободных площадей и коррекции ставок аренды на протяжении 2022–2023 года. Пик вакансии предстоит, снова же, увидеть в середине 2023 года – индикатор достигнет 6,5%. Правда, ставки аренды имеют высокий запас прочности даже с учетом инфляции: после пика в марте индикатор уже начал медленное снижение; восстановление средних значений 2022 года рынок увидит в 2024-м.


Источник: CRE
 
По словам Евгения Бумагина, новость о запуске льготной программы промышленной ипотеки в значительной степени заинтересовала именно профессиональных девелоперов складских и производственных объектов. Однако в соответствии с утвержденными Правилами программа не предусматривает возможности для получения льготного займа застройщиками, напоминает он. Заемщиками могут стать только конечные потребители приобретаемого объекта недвижимости, которые не позднее чем через 3 года после получения кредита будут использовать не менее 50% площади данного объекта по прямому назначению, то есть для промышленного производства.
 
В IBC Real Estate в итоге полагают, что на общем объеме нового строительства в индустриально-складском сегменте и последующей его динамике программа практически не отразится, спрос в ее рамках будет представлять лишь незначительную часть всей бизнес-активности на рынке. Однако запуск программы поддержит интерес покупателей в сегменте light industrial, хотя большая часть спроса и будет представлена в объектах brown-field класса B и ниже. Дальнейшее расширение программы, увеличение размера займа и включение в список потенциальных заемщиков девелоперов могут способствовать корректировке показателей рынка.


Источник: CRE

 
Надо бы шире
 
Для расширения предоставляемых программой возможностей Минпромторгом России подготовлен проект изменений Правил, предусматривающий возможность предоставления льготных кредитов также на строительство (до 2 млрд рублей со сроком кредитования до 10 лет), реконструкцию, капитальный ремонт и модернизацию (до 1,5 млрд со сроком кредитования до 10 лет) объектов недвижимости, не используемых для целей производственной деятельности на момент заключения кредитного договора, указывает Константин Бойцов, старший юрист, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal. Как уточняется в пояснительной записке к законопроекту, исходя из статистической информации, предоставленной субъектами РФ Минпромторгу, потребность в получении кредитных средств на указанные дополнительные цели в 2,17 раза превышает потребность в кредитовании существующих объектов недвижимости. «К сожалению, проектом изменений Правил не раскрывается используемое в нем понятие "модернизации объектов недвижимости", – отмечает г-н Бойцов. – Исходя из действующего правового регулирования, под таковой по аналогии, в частности, может пониматься и закупка нового производственного оборудования. Но с точки зрения буквального прочтения Правил данное утверждение является спорным даже в отношении оборудования, приобретаемого для размещения в строящихся объектах, не говоря уже о существующих. Исходя из практики обращений наших клиентов, основными недостатками программы "промышленной ипотеки" являются невозможность льготного кредитования строительства и реконструкции объектов недвижимости, приобретение земельных участков, закупки нового оборудования. На сегодняшний день проект изменений Правил, подготовленных Минпромторгом, прошел общественные обсуждения, но не утвержден Постановлением Правительства РФ».
 
Прямая речь

Евгений Трушин, руководитель направления по развитию индустриальных объектов Capital Group:
– Механизм промышленной ипотеки – важная и актуальная инициатива. Стоит отметить, что воспользоваться ей могут только промышленные компании, а не девелоперы или другие игроки рынка недвижимости. В то же время, поскольку сумма такой ипотеки ограничена на уровне 500 млн руб., промышленникам логично рассматривать для размещения производства территории индустриальных парков и территории с преференциальными режимами, где инвестору не придется из лимита ипотеки расходовать средства на строительство сетей, дорог, коммуникаций и прочего.

Промышленная ипотека позволяет не только строить, но и приобретать готовые производственные площади – второй вариант сократит сроки реализации проекта и будет стимулировать появление новых производственных объектов, развитие индустриальной промышленности в целом. Сегодня мы видим, что с возникновением спроса появляется и соответствующее предложение – речь прежде всего о технопарках, строящихся в формате light industrial.

Предвидя тренд на рост интереса к объектам light industrial, Capital Group в 2021 году запустила направление строительства универсальных промышленных технопарков. Под брендом Capital Industry сегодня объединились четыре проекта общей площадью более 150 тыс. кв. м, флагманским из них стал технопарк в Алабушево (Зеленоград) – совместный проект компании и особой экономической зоны «Технополис Москва» общей площадью более 100 тыс. кв. м.

Такие технопарки позволят не только поддержать развитие промышленности, но и сами станут стимулом для роста российского производства, в том числе наукоемкого. Сегодня более половины производственных площадей сосредоточено в устаревших промзонах советского и постсоветского периодов, которые не позволяют разместить и масштабировать технологичное производство, не выглядят привлекательными для квалифицированных кадров. Современные же площади удовлетворяют все эти запросы – и к тому же дают возможность специалистам работать рядом с домом благодаря продуманному расположению таких объектов.

Источник: CRE

 
Есть идея
 
Александр Неверов, директор Института психолого-экономических исследований, называет промышленную ипотеку «очень грамотной идеей»: она способна запустить механизм «длинных денег» в России. В условиях импортозамещения, причем ускоренного, именно быстрое наращивание производственных мощностей на новых направлениях является приоритетным, добавляет он. Да и на классических тоже, поскольку советский фонд зданий и сооружений порядком устарел. В итоге в отдаленной (в диапазоне 5–7 лет и более) перспективе промышленная ипотека должна запустить новую индустриализацию в России, а значит – сформировать и принципиально новую модель. «Впрочем, эффект будет не только отдаленным, – убежден эксперт. – Если в первой половине 2023 года удастся запустить промышленную ипотеку, одно это способно существенно сократить период рецессии, поддержать строительную отрасль и создать новые рабочие места». «Промышленная ипотека – правильная поддерживающая инициатива, высокий интерес к ней есть уже сегодня, – соглашается Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG. Estate. – Другое дело, что банки ведь действительно готовы выдавать ипотечный кредит под конкретный, юридически чистый объект, а основной объем промышленных площадей на открытом рынке имеет ряд обременений: от неудачной локации до отсутствия необходимых документов. Поэтому ввиду дефицита предложения производственных помещений в продажу запрос производственных компаний остается неудовлетворенным – как со стороны банков, так и с точки зрения предложения».
 
Прямая речь

Кирилл Кулаков, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ:
– Постановление Правительства № 1570 от 6 сентября определило условия реализации программы промышленной ипотеки. Поскольку инвестиции в промышленную недвижимость требуют серьезной проработки как со стороны инвестора, так и со стороны кредитных организаций, говорить о какой-то практике и тем более статистике в этом вопросе пока преждевременно.

Тем не менее уже сегодня можно отметить, что для представителей промышленности это революционное решение. Оно направлено на поддержку развивающихся предприятий и решает, возможно, одну из главных инвестиционных проблем – проблему расширения производственной базы. Не могу сказать, что 5% и даже 3% годовых по промипотеке доступны всем производственным компаниям. Надо понимать, что развитие предприятия – это не только цеха, но и оборудование, оборотные средства, расширение и подготовка кадров. Но в любом случае важно, что государство осознало эту проблему и предложило механизм ее решения.

В высокомаржинальных отраслях, где, как правило, относительно небольшие производственные помещения, эта программа будет более востребована, чем, скажем, для развития крупных индустриальных гигантов. Однако существенного влияния на рынок недвижимости в целом она не окажет. Промышленное строительство – это достаточно узкий сегмент, хотя и капиталоемкий. Так что, скорее, можно говорить о том, что рынок недвижимости прирастет новым направлением.

И я бы, скорее, говорил не о секторах промышленности, а о возможностях региональных властей активнее реализовывать промышленную политику. Например, в Московской области разработана программа «Лайт Индастриал», дающая возможность арендовать или взять в ипотеку помещение, на площадке которого уже есть вся необходимая инфраструктура: газ, свет, вода, электричество, IT-инфраструктура – дата-центр. Думаю, что Постановление Правительства дает возможность регионам готовить аналогичные решения с учетом местных особенностей и возможностей. Возможно, развитие якорных предприятий даст толчок созданию вокруг них бизнес-среды, технопарков и социальных объектов.

 
Андрей Вишневский, ГК «Спектрум», поддерживает: с учетом массового исхода иностранных инвесторов с российского рынка, своевременность инициативы с промипотекой сложно переоценить. «Раньше российскому производителю было трудно противостоять транснациональным компаниям, поскольку те обладали значительными финансовыми ресурсами и практически полностью заняли ниши, – напоминает он. – В то же время, в силу специфики низкой маржинальности промышленных объектов и высоких ставок кредитования в банках, финансовые модели строились на длительном сроке возврата инвестиций и были под силу только крупным промышленным группам. В сегодняшних реалиях государству необходимо заместить уходящих игроков, и это одна из форм поддержки для локальных игроков рынка. Да, с учетом ограничений по размеру кредитования, данная программа, скорее, рассчитана на сектор light industrial, с масштабами среднего и малого бизнеса в отраслях товаров широкого потребления, с высокой степенью переработки материалов и добавленной стоимостью, которые, в силу своей специфики, малоинтересны, например, вертикально интегрированным структурам и крупному бизнесу. Таким образом, государство старается поддержать средний бизнес и дать инструмент льготного кредитования».
 

Источник: CRE
 
Для отдельных игроков механизм в итоге может стать возможностью зайти на рынок без собственных инвестиционных ресурсов. С учетом продолжающегося спада на рынке коммерческой недвижимости, смена тренда с торгового сектора в сторону промышленности средних масштабов, которая не предъявляет особых требований к размещению технологического оборудования и повышенному потреблению энергоресурсов, может оказать поддержку и рынку коммерческой недвижимости, полагает Андрей Вишневский. В результате синергии поддержаны одновременно будет обрабатывающее производство и рынок коммерческой недвижимости. Принципиально важно лишь, чтобы процедура реализации промышленной ипотеки была быстрой, прозрачной и доступной, а нормативная база – краткой и избыточной, без возможностей различной трактовки законодательства на местах. «В случае успеха программы у нас есть шанс вырастить собственных игроков на освободившихся нишах и повысить их конкурентоспособность на собственном, а возможно – и на зарубежных рынках», – убежден г-н Вишневский.
 
Прямая речь

Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель российской практики недвижимости и строительства, международная юридическая фирма Dentons:
– Введение института промышленной ипотеки было положительно воспринято участниками рынка коммерческой недвижимости. В одном из банков только за первую неделю в общей сложности было получено заявок от предпринимателей более чем на 5 млрд рублей. По некоторым оценкам, размещение производства на готовых площадках позволит в 2–3 раза сократить срок реализации инвестиционного проекта по сравнению с необходимостью строительства объекта с нуля, что позволит нарастить темпы импортозамещения. В свою очередь, повышение спроса на готовые производственные площадки благоприятно скажется и на строительной сфере, что также немаловажно на фоне сокращающегося спроса на жилые объекты. Мы ожидаем роста числа проектов по строительству индустриальных парков, промышленных технопарков и иных проектов формата light industrial.

Стоит заметить, что в настоящее время обсуждается возможность распространения института промышленной ипотеки также на кредиты, выданные на новое строительство либо на производство капитального ремонта, модернизации или реконструкции объектов недвижимости под промышленные цели. На наш взгляд, в случае принятия данных поправок они в еще большей степени окажут положительное влияние на рынок коммерческой недвижимости и строительства, поскольку позволят существующим производствам модернизировать или расширить имеющиеся у них мощности.

 
Источник: CRE