9 февраля в московском «Свиссотель Красные Холмы» состоялась конференция What is the plan 2023?, открывающая сезон деловых мероприятий 2023 года. Эксперты обсудили настоящее и будущее в сегментах офисной, торговой и складской недвижимости, а также собственные планы игроков по развитию.
Первая сессия была посвящена офисной недвижимости, которая традиционно считается флагманом рынка коммерческой недвижимости. Модератор первой сессии – Никола Обайдин, директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia.
В качестве вступления Никола упомянул об отчетах консультантов за 2022 год. Основные индикаторы рынка в них выглядят довольно позитивно: спрос составил порядка 1,2 млн кв. м, ставка не падает, а вакантность оценивается в 10,2% с перспективой роста до 12-13%, что является вполне нормальным показателем для здорового рынка. Далее слово было передано Марии Зиминой, партнеру, директору департамента офисной недвижимости NF Group, которой было предложено прокомментировать эти итоги от лица консультантов.
Мария отмечает, что действительно, в марте ситуация виделась в более темных тонах, чем сложилось по факту. Тогда прогнозы разных игроков рынка очень сильно разнились между собой, а самые пессимистичные предрекали до 30% вакантных площадей, тогда как оптимисты рассчитывали на 10% и ниже. По итогу, одним из главных сюрпризов финального отчета стало положительное поглощение в А-классе (общее отрицательное поглощение сформировано классом В). Высвобождение качественных офисов иностранных компаний в ключевых локациях привлекло на рынок компании, ранее не интересовавшиеся офисами класса А. Новый ввод в 2022 году составил 340 тыс. кв. м, при этом только 87 тыс. кв. м вышли на рынок. Остальное строилось под клиента. И сейчас это хорошо, потому что спрос не настолько высок, чтобы поглотить много новых офисов, но с другой стороны, в дальнейшем это будет «сжимать» рынок.
Павел Барбашев, коммерческий директор O1 Properties, среди положительных сторон для рынка называет быстрый «отскок»: первые сделки пошли всего через 2-3 месяца после начала СВО, тогда как в кризис 2014-2015 гг. пауза длилась почти год. На рынок выходят офисы с хорошей отделкой, на которые есть спрос, - это второй положительный мосент. Однако есть несколько ощутимых проблем: 1) влияние ухода иностранных игроков еще далеко не исчерпано (по портфелю компании около 120 тыс. кв. м – это площади, которые будут постепенно высвобождаться). 2) ставки в рублях практически не менялись с 2016-2017 гг., а инфляция за это время доходила и до 13%, то есть, фактически снижение ставок идет, а девелоперская маржа падает.
Что касается вакансии по портфелю О1, компания начинала год с 25 тыс. кв. м свободных помещений, а закончила с показателем около 70 тыс. кв. м. Порядка 35 тыс. кв. м после освобождения нашли новых арендаторов. По прогнозам Павла, средняя доля сохранится на уровне 12-13% до конца 2023 года.
Антон Мельников, генеральный директор и член совета директоров Metrika Investments, называет следующие цифры по вакантным площадям в проектах компании: 0% в классе А и порядка 6% в классе В. Но по рынку в целом Антон видит другие цифры. По его словам, всего должно было освободиться до 30% офисов класса А, но этот процесс оказался сильно «размазан» по времени, из-за чего сейчас и не наблюдается резкого падения рынка. Компания видит в текущей ситуации возможности для приобретения активов – премиальных офисов, в частности, поскольку индексация ставок в этом сегменте наиболее ощутима, хотя и все равно ниже инфляции. Metrika не смотрит на покупку класса В, кроме тех случаев, когда они расположены в трофейной локации. В этом году компания может запустить собственный девелоперский проект в премиум-классе, но с учетом девелоперского цикла 5 лет, это будет долгая история, а в обозримом будущем рассчитывает нарастить портфель за счет покупок готовых объектов.
Сегмент сервисных офисов представляла Мария Кабанова, коммерческий директор Space 1. Консультанты сейчас говорят о вакантности в этом сегменте до 40%, тем не менее, по портфелю Space 1 она составляет всего 1,5%, что стало возможным во многом благодаря долгосрочным договорам с корпоративными клиентами. По словам Марии, даже низкая вакантность – это не повод расслабляться, так как конкуренция в сегменте очень высока, и есть уже большое количество игроков с уникальным сервисом, собственными IT-решениями и возможностью договариваться на гибких условиях. К тому же, сервисные офисы занимают помещения на условиях аренды, часто в классе А, поэтому свободные помещения операторам обходятся дороже, чем собственникам. Что касается спроса, Мария отмечает интерес со стороны госкомпаний и IT. Сегодня операторам интересны помещения, которые давно пустуют, и где собственник готов вкладываться в отделку, такое сотрудничество может быть выгодно обеим сторонам. Строить за собственные средства для оператора рискованно, а приходить в готовые проекты с хорошей отделкой – зачастую бессмысленно (такие помещения будут востребованы и без оператора).
Наверное, самый заметный потребитель гибких офисов – Ozon. Компанию представляла Наталья Филатова, директор административно-хозяйственного отдела Ozon. Сейчас компания продолжает занимать гибкие пространства во многих проектах, но также сдает часть площадей в субаренду. Наталья отмечает, что без сотрудничества с операторами коворкингов компания бы не смогла так быстро расти в пандемию, а в целом этот сегмент научил Ozon гибкости – когда надо, быстро расти, когда надо – сокращаться.
Ольга Казарезова, директор по персоналу страховой компании «Гелиос», рассказала о том, что происходит сейчас на рынке с точки зрения HR. По ее словам, тренд последнего года – это постепенный вывод сотрудников с «удаленки» обратно в офис, но на этом теряется часть персонала. При этом у компании есть IT-департамент, из которого в офисе работает только 10%, а остальные продолжат работать удаленно. Также есть пример с электронным документооборотом, благодаря внедрению которого сокращается потребность в постоянном присутствии в офисе ряда сотрудников. Поэтому, резюмирует Ольга, все равно постепенно офисы останутся нужны только для тех функций, где присутствия человека на месте никак не избежать. Тем не менее, сейчас все большее значение приобретает офис, как HR-бренд, а «Гелиос» рассматривает вариант расширения площадей в БЦ «Дельта Плаза».
Модератором второй сессии выступила Оксана Моисеева, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101». А стартовала сессия с сегмента общественного питания.
Александра Тяпкина, «Теремок». Как ответ на вызовы времени (сокращение реальных доходов населения), компания ввела новую линейку блинчиков по сниженной цене (на 40% дешевле основного ассортимента). При этом сам формат ресторанов меняется, компания не открывается на фуд-кортах в ТЦ, а развивает проекты по 150-300 кв. м площадью с керамической посудой и ресторанной рассадкой. Там шире ассортимент и выше средний чек. Скоро планируется ввести обслуживание официантами, а также выделять на фуд-кортах обособленную зону посадки (сейчас стартует пилотный проект).
Светлана Ефремова, директор по развитию City Restaurants, в качестве основного вызова называет падение среднего чека на фоне снижения посещаемости ТЦ. У компании есть два направления - формат кофейни «Я люблю кофе» в формате to go (таких до конца года планируется открыть 20 точек, рассматривается не только стрит-ритейл, но и «острова» в ТЦ), а также мини-кафе (до 20 посадочных мест). Рассматривается третий формат кофейни в ЖК (численность жителей – от 5 000 человек, потому что иначе модель не работает).
Кроме того, City Restaurants открывает компьютерные клубы (сейчас есть 5 таких точек). До конца года компания планирует открыть 10 клубов и запустить франшизу проекта. Ближайшее открытие - компьютерный клуб с кофейней на Ярославском шоссе. Этот формат будет располагаться в стрит-ритейле и ТЦ, на площадях от 130 до 230 м (стандарт 170 м) с возможностью круглосуточного доступа.
Алексей Захаров, директор по развитию Торгового Дома Нефтьмагистраль (сеть «Гурманика»), озвучил планы по открытию 60 точек в течение 2-2,5 лет (сейчас «Гурманика» запускает 2-3 объекта ежемесячно). Алексей отмечает кризис «удачных локаций». Сейчас компания смотрит не обязательно центр Москвы, но важен не только жилой массив, но и наличие деловой инфраструктуры, так как без наличия БЦ (или административных зданий) сильно проседает посещаемость днем. Компания рассматривает стрит-ритейл только на первом этаже с отдельным входом и большими окнами. Площадь - 200-300 кв. м. Пока ТЦ «Гурманика» не рассматривает, но на будущее возможности размещения в них не исключает.
Дальше «подача» перешла на сторону девелоперов. Первой здесь выступила Ирада Алиева, коммерческий директор NHOOD Россия. По ее словам, сейчас формат супермаркета чувствует лучше всего (лучше, чем гипермаркеты и ТЦ). В крупных торговых центрах хорошо работают фуд-корты, практически все операторы демонстрируют высокие показатели. Исключениями Ирада называет суши, популярность которых сильно сократилась. Большое внимание в компании уделяют событийному маркетингу. Что касается замены иностранных брендов, то компания ведет переговоры с крупными российскими ритейлерами, которые развивают новые расширенные форматы, а также с турецкими компаниями. В приоритете – сдача в аренду помещений в прежних объемах без деления на более мелкие блоки.
Наталья Левитина, руководитель отдела брокериджа ТРЦ «Небо», «Столица Менеджмент», рассказала о своем объекте. Заполняемость ТРЦ на сегодня составляет 95%, несмотря на то, что торговому центру всего год. Основным вызовом стал вопрос -открывать кинотеатр или нет, оставлять или заменять. В итоге, была открыта академия «Спартака» с двумя мини-футбольными полями и зрительными местами. Также Наталья отмечает успешную работу супермаркета Spar с зоной кафе и кулинарией.
В качестве замены кинотеатров часто упоминается спорт. И самым главным претендентом на эти площади являются фитнес-центры. О развитии своей сети и планах на будущее рассказал Иван Моисеенко, коммерческий директор «Брайт Фит». Сейчас уральская сеть открывает 5-10 клубов в год, в 2023 планируется 10-12 новых открытий, а в течение пяти лет – 100 клубов. Сейчас сеть включает 23 своих и 7 франчайзинговых клубов. Средние занимаемые площади – 1 500-6 000 кв. м. Компания видит основные перспективы именно на региональных рынках. При этом рассматриваются абсолютно разные площадки – это и торговые и офисные центры. В ЖК тоже есть, но «встроенные в первые этажи – это плохая идея». Одной из точек роста Иван называет высокие этажи паркинга (скоро откроется такой проект в Тюмени).
От спорта – к развлечениям. Евгений Серебряков, основатель, собственник Scandy Park, говорит, что сегодня в досуговой сфере всё хорошо, хотя в 2022 было открыто всего два новых объекта (всего сеть насчитывает порядка 35 точек общей площадью около 50 тыс. кв. м). В планах компании – открыть в 2023 году 15 новых парков. Евгений отмечает, что срок жизни концепции в детском сегменте 5-7 лет, сейчас уже третье поколение – эко-стиль. Сеть представлена сейчас в двух основных форматах: «Гардероб» (300-1000 кв. м) и «Большой» (более 2 000 кв. м). В первом случае – это не «якорь», а скорее сервис для торгового центра. Второй формат подразумевает наличие ресторана, событийной площадки (для дней рождения).
Фэшн-индустрия в 2022 году стала самой обсуждаемой темой не только в ритейле, но и в целом по рынку коммерческой недвижимости. Алексей Кондраков, старший вице-президент по недвижимости Gloria Jeans, рассказал о планах по открытию 130 точек в 2023 году (сейчас их порядка 700). Сейчас сеть расширяет формат, открывая магазины площадью от 1 500 кв. м. Выручка сети в 2022 составила 70 млрд рублей (10% - доля продаж онлайн). По нашумевшей теме о включении онлайн-заказов в оборот точки для платы арендодателю процента с оборота, Алексей высказался так: «Не надо думать, что ритейлеры только паразитируют на трафике торгового центра». Еще интересно, что для Gloria Jeans важно открываться здесь и сейчас: при выборе между сложным проектом сегодня и простым, который откроется в 2025 году, компания выберет первый вариант.
Мария Киселева, вице-президент по аренде и развитию Inventive Retail Group (Samsung, Xiaomi, «Мир кубиков», Street Beat и др.), завершала сессию по торговой недвижимости и ритейлу. Группа сегодня представляет на российском рынке 8 брендов и 365 точек продаж. Компания активно смотрит в сторону ТЦ «районного» формата. Мария отмечает, что при выборе площадки имеет значение весь теннант-микс, и даже на продуктовый супермаркет.
Напоследок (на сладкое) была оставлена дискуссия по самому преуспевающему сегменту последних лет – складской недвижимости. Модератором выступил Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли NF Group.
Константин напомнил, что трудности были и в 2021 году (рост себестоимости), и в 2022, но склады продемонстрировали устойчивость и вакантность по итогам года составила менее 2%, а спрос за последний год хоть и снизился, но все равно превысил показатель 2019 года.
А первым из спикеров сессии выступил Гарольд Власов, управляющий директор NC Logistic. Гарольд рассказал о фармацевтическом направлении, по его словам, спрос на услуги логистических компаний здесь стабилен. Тем не менее, запрет на зарубежные фарм-препараты сильно ограничивает будущее этого рынка, поэтому компания планирует диверсифицировать портфель своих клиентов. В качестве тренда Гарольд называет стремление аптечных сетей получать товар напрямую от производителя, что рождает спрос на собственные крупные распределительные центры.
Андрею Постникову, генеральному директору компании ОРИЕНТИР, был задан вопрос об основных индикаторах рынка складской недвижимости – вакансии, ставках. Андрей прогнозирует некоторый рост вакансии в стандартном классе А (онлайн вернется к модели BTS, а часть складов международных операторов будут еще высвобождаться). По ставкам – возможно некоторое снижение, считает Андрей. По себестоимости строительства ситуация неоднозначна, некоторые позиции подешевели, другие подорожали, но если в целом, то себестоимость несколько снизилась, но не настолько, насколько она росла до начала 2022 года. В расчеты закладывается небольшой рост себестоимости.
Константин отмечает, что по их предварительной информации снижение себестоимости могло составить 20% (окончательные результаты исследования будут к концу февраля).
Ярослав Шувалов, директор по управлению недвижимостью Raven Russia, говорит, что компания закончила этот год ближе к планам, «нарисованным» в конце 2021 года, чем к более поздним пессимистичным прогнозам. Заполняемость объектов сейчас составляет 96,5%, а оборот составил около 450 тыс. кв. м за год (300 тыс. кв. м – продление договоров). Средняя ставка по новым договорам впервые превысила 6 000 рублей за кв. м.
Максим Граник, директор по логистике дивизиона DNS, отмечает, что для сегмента БТиЭ год завершился довольно успешно, при сокращении ассортимента товар на полках остается в достаточном количестве (было 20 видов мышек, стало 5, и достаточно). В 2022 году очень много работы было по перенастройке логистических цепочек. Максим говорит, что компания готова входить в долгосрочные контракты при увеличении срока окупаемости, но девелоперы не очень хотят при окупаемости 13 лет строить.
Александр Манунин, директор направления девелопмента коммерческой недвижимости ПИК, - представитель первого жилого девелопера, который выходит на рынок логистической недвижимости. Александр отмечает, что нельзя просто так взять и быть успешным в складском сегменте, даже имея деньги и возможности крупного девелопера жилья. Поэтому первым шагом ПИК стало наращивание компетенций в этом направлении и выделение складского сегмента в отдельный бизнес, а не поддерживающую функцию для жилого направления. По словам Александра, задача компании – развивать уникальные проекты. Что касается льгот на смену ВРИ, то эксперт настаивает, что для этих целей есть более простые способы, поэтому большинство жилых девелоперов все-таки в строительство складов не пойдет. Сейчас ПИК предлагает строительство классического класса А по BTS и площадку формата Light Industrial (проект в Бутове планируется ввести в эксплуатацию уже этой весной).
К FM Logistic было приковано внимание всего рынка в течение года. О том, что ждет логистического оператора, рассказал Артем Хомышин, руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic Russia. Артем уверяет, что компания сохраняет свою стратегию продолжать деятельность на территории России. «Мы здесь надолго»- сказал собеседник. Однако компания не ограничивается лишь использованием собственных складских площадок, но и привлекает внешние арендованные объекты, а также иногда может менять собственников своих объектов, при этом оставаясь на них вместе со своими клиентами. Напомним, такой путь недавно прошла компания Ozon, которая продала все свои склады, чтобы больше инвестировать в операционную деятельность. Но у FM Logistic больше площадей, чем было у маркетплейса на момент смены стратегии. Сейчас французская компания оперирует на 750 тыс. кв. м, значительная часть из которых находится в собственности. В 2022 году компания ввела две очереди склада в подмосковном Толбино и запустила больше 20 новых складских проектов. Загрузка 3pl-оператора сейчас составляет 90-91%. Благодаря сбалансированному портфелю клиентов развиваются все виды логистических сервисов, предоставляемых FM Logistic.
Полное видео конференции смотрите ЗДЕСЬ
Партнеры конференции: Raven Russia, ГК A101, NF Group, Metrika Investments
Медиа партнер: Маркет Миксер
Первая сессия была посвящена офисной недвижимости, которая традиционно считается флагманом рынка коммерческой недвижимости. Модератор первой сессии – Никола Обайдин, директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia.
В качестве вступления Никола упомянул об отчетах консультантов за 2022 год. Основные индикаторы рынка в них выглядят довольно позитивно: спрос составил порядка 1,2 млн кв. м, ставка не падает, а вакантность оценивается в 10,2% с перспективой роста до 12-13%, что является вполне нормальным показателем для здорового рынка. Далее слово было передано Марии Зиминой, партнеру, директору департамента офисной недвижимости NF Group, которой было предложено прокомментировать эти итоги от лица консультантов.
Мария отмечает, что действительно, в марте ситуация виделась в более темных тонах, чем сложилось по факту. Тогда прогнозы разных игроков рынка очень сильно разнились между собой, а самые пессимистичные предрекали до 30% вакантных площадей, тогда как оптимисты рассчитывали на 10% и ниже. По итогу, одним из главных сюрпризов финального отчета стало положительное поглощение в А-классе (общее отрицательное поглощение сформировано классом В). Высвобождение качественных офисов иностранных компаний в ключевых локациях привлекло на рынок компании, ранее не интересовавшиеся офисами класса А. Новый ввод в 2022 году составил 340 тыс. кв. м, при этом только 87 тыс. кв. м вышли на рынок. Остальное строилось под клиента. И сейчас это хорошо, потому что спрос не настолько высок, чтобы поглотить много новых офисов, но с другой стороны, в дальнейшем это будет «сжимать» рынок.
Павел Барбашев, коммерческий директор O1 Properties, среди положительных сторон для рынка называет быстрый «отскок»: первые сделки пошли всего через 2-3 месяца после начала СВО, тогда как в кризис 2014-2015 гг. пауза длилась почти год. На рынок выходят офисы с хорошей отделкой, на которые есть спрос, - это второй положительный мосент. Однако есть несколько ощутимых проблем: 1) влияние ухода иностранных игроков еще далеко не исчерпано (по портфелю компании около 120 тыс. кв. м – это площади, которые будут постепенно высвобождаться). 2) ставки в рублях практически не менялись с 2016-2017 гг., а инфляция за это время доходила и до 13%, то есть, фактически снижение ставок идет, а девелоперская маржа падает.
Что касается вакансии по портфелю О1, компания начинала год с 25 тыс. кв. м свободных помещений, а закончила с показателем около 70 тыс. кв. м. Порядка 35 тыс. кв. м после освобождения нашли новых арендаторов. По прогнозам Павла, средняя доля сохранится на уровне 12-13% до конца 2023 года.
Антон Мельников, генеральный директор и член совета директоров Metrika Investments, называет следующие цифры по вакантным площадям в проектах компании: 0% в классе А и порядка 6% в классе В. Но по рынку в целом Антон видит другие цифры. По его словам, всего должно было освободиться до 30% офисов класса А, но этот процесс оказался сильно «размазан» по времени, из-за чего сейчас и не наблюдается резкого падения рынка. Компания видит в текущей ситуации возможности для приобретения активов – премиальных офисов, в частности, поскольку индексация ставок в этом сегменте наиболее ощутима, хотя и все равно ниже инфляции. Metrika не смотрит на покупку класса В, кроме тех случаев, когда они расположены в трофейной локации. В этом году компания может запустить собственный девелоперский проект в премиум-классе, но с учетом девелоперского цикла 5 лет, это будет долгая история, а в обозримом будущем рассчитывает нарастить портфель за счет покупок готовых объектов.
Сегмент сервисных офисов представляла Мария Кабанова, коммерческий директор Space 1. Консультанты сейчас говорят о вакантности в этом сегменте до 40%, тем не менее, по портфелю Space 1 она составляет всего 1,5%, что стало возможным во многом благодаря долгосрочным договорам с корпоративными клиентами. По словам Марии, даже низкая вакантность – это не повод расслабляться, так как конкуренция в сегменте очень высока, и есть уже большое количество игроков с уникальным сервисом, собственными IT-решениями и возможностью договариваться на гибких условиях. К тому же, сервисные офисы занимают помещения на условиях аренды, часто в классе А, поэтому свободные помещения операторам обходятся дороже, чем собственникам. Что касается спроса, Мария отмечает интерес со стороны госкомпаний и IT. Сегодня операторам интересны помещения, которые давно пустуют, и где собственник готов вкладываться в отделку, такое сотрудничество может быть выгодно обеим сторонам. Строить за собственные средства для оператора рискованно, а приходить в готовые проекты с хорошей отделкой – зачастую бессмысленно (такие помещения будут востребованы и без оператора).
Наверное, самый заметный потребитель гибких офисов – Ozon. Компанию представляла Наталья Филатова, директор административно-хозяйственного отдела Ozon. Сейчас компания продолжает занимать гибкие пространства во многих проектах, но также сдает часть площадей в субаренду. Наталья отмечает, что без сотрудничества с операторами коворкингов компания бы не смогла так быстро расти в пандемию, а в целом этот сегмент научил Ozon гибкости – когда надо, быстро расти, когда надо – сокращаться.
Ольга Казарезова, директор по персоналу страховой компании «Гелиос», рассказала о том, что происходит сейчас на рынке с точки зрения HR. По ее словам, тренд последнего года – это постепенный вывод сотрудников с «удаленки» обратно в офис, но на этом теряется часть персонала. При этом у компании есть IT-департамент, из которого в офисе работает только 10%, а остальные продолжат работать удаленно. Также есть пример с электронным документооборотом, благодаря внедрению которого сокращается потребность в постоянном присутствии в офисе ряда сотрудников. Поэтому, резюмирует Ольга, все равно постепенно офисы останутся нужны только для тех функций, где присутствия человека на месте никак не избежать. Тем не менее, сейчас все большее значение приобретает офис, как HR-бренд, а «Гелиос» рассматривает вариант расширения площадей в БЦ «Дельта Плаза».
Модератором второй сессии выступила Оксана Моисеева, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101». А стартовала сессия с сегмента общественного питания.
Александра Тяпкина, «Теремок». Как ответ на вызовы времени (сокращение реальных доходов населения), компания ввела новую линейку блинчиков по сниженной цене (на 40% дешевле основного ассортимента). При этом сам формат ресторанов меняется, компания не открывается на фуд-кортах в ТЦ, а развивает проекты по 150-300 кв. м площадью с керамической посудой и ресторанной рассадкой. Там шире ассортимент и выше средний чек. Скоро планируется ввести обслуживание официантами, а также выделять на фуд-кортах обособленную зону посадки (сейчас стартует пилотный проект).
Светлана Ефремова, директор по развитию City Restaurants, в качестве основного вызова называет падение среднего чека на фоне снижения посещаемости ТЦ. У компании есть два направления - формат кофейни «Я люблю кофе» в формате to go (таких до конца года планируется открыть 20 точек, рассматривается не только стрит-ритейл, но и «острова» в ТЦ), а также мини-кафе (до 20 посадочных мест). Рассматривается третий формат кофейни в ЖК (численность жителей – от 5 000 человек, потому что иначе модель не работает).
Кроме того, City Restaurants открывает компьютерные клубы (сейчас есть 5 таких точек). До конца года компания планирует открыть 10 клубов и запустить франшизу проекта. Ближайшее открытие - компьютерный клуб с кофейней на Ярославском шоссе. Этот формат будет располагаться в стрит-ритейле и ТЦ, на площадях от 130 до 230 м (стандарт 170 м) с возможностью круглосуточного доступа.
Алексей Захаров, директор по развитию Торгового Дома Нефтьмагистраль (сеть «Гурманика»), озвучил планы по открытию 60 точек в течение 2-2,5 лет (сейчас «Гурманика» запускает 2-3 объекта ежемесячно). Алексей отмечает кризис «удачных локаций». Сейчас компания смотрит не обязательно центр Москвы, но важен не только жилой массив, но и наличие деловой инфраструктуры, так как без наличия БЦ (или административных зданий) сильно проседает посещаемость днем. Компания рассматривает стрит-ритейл только на первом этаже с отдельным входом и большими окнами. Площадь - 200-300 кв. м. Пока ТЦ «Гурманика» не рассматривает, но на будущее возможности размещения в них не исключает.
Дальше «подача» перешла на сторону девелоперов. Первой здесь выступила Ирада Алиева, коммерческий директор NHOOD Россия. По ее словам, сейчас формат супермаркета чувствует лучше всего (лучше, чем гипермаркеты и ТЦ). В крупных торговых центрах хорошо работают фуд-корты, практически все операторы демонстрируют высокие показатели. Исключениями Ирада называет суши, популярность которых сильно сократилась. Большое внимание в компании уделяют событийному маркетингу. Что касается замены иностранных брендов, то компания ведет переговоры с крупными российскими ритейлерами, которые развивают новые расширенные форматы, а также с турецкими компаниями. В приоритете – сдача в аренду помещений в прежних объемах без деления на более мелкие блоки.
Наталья Левитина, руководитель отдела брокериджа ТРЦ «Небо», «Столица Менеджмент», рассказала о своем объекте. Заполняемость ТРЦ на сегодня составляет 95%, несмотря на то, что торговому центру всего год. Основным вызовом стал вопрос -открывать кинотеатр или нет, оставлять или заменять. В итоге, была открыта академия «Спартака» с двумя мини-футбольными полями и зрительными местами. Также Наталья отмечает успешную работу супермаркета Spar с зоной кафе и кулинарией.
В качестве замены кинотеатров часто упоминается спорт. И самым главным претендентом на эти площади являются фитнес-центры. О развитии своей сети и планах на будущее рассказал Иван Моисеенко, коммерческий директор «Брайт Фит». Сейчас уральская сеть открывает 5-10 клубов в год, в 2023 планируется 10-12 новых открытий, а в течение пяти лет – 100 клубов. Сейчас сеть включает 23 своих и 7 франчайзинговых клубов. Средние занимаемые площади – 1 500-6 000 кв. м. Компания видит основные перспективы именно на региональных рынках. При этом рассматриваются абсолютно разные площадки – это и торговые и офисные центры. В ЖК тоже есть, но «встроенные в первые этажи – это плохая идея». Одной из точек роста Иван называет высокие этажи паркинга (скоро откроется такой проект в Тюмени).
От спорта – к развлечениям. Евгений Серебряков, основатель, собственник Scandy Park, говорит, что сегодня в досуговой сфере всё хорошо, хотя в 2022 было открыто всего два новых объекта (всего сеть насчитывает порядка 35 точек общей площадью около 50 тыс. кв. м). В планах компании – открыть в 2023 году 15 новых парков. Евгений отмечает, что срок жизни концепции в детском сегменте 5-7 лет, сейчас уже третье поколение – эко-стиль. Сеть представлена сейчас в двух основных форматах: «Гардероб» (300-1000 кв. м) и «Большой» (более 2 000 кв. м). В первом случае – это не «якорь», а скорее сервис для торгового центра. Второй формат подразумевает наличие ресторана, событийной площадки (для дней рождения).
Фэшн-индустрия в 2022 году стала самой обсуждаемой темой не только в ритейле, но и в целом по рынку коммерческой недвижимости. Алексей Кондраков, старший вице-президент по недвижимости Gloria Jeans, рассказал о планах по открытию 130 точек в 2023 году (сейчас их порядка 700). Сейчас сеть расширяет формат, открывая магазины площадью от 1 500 кв. м. Выручка сети в 2022 составила 70 млрд рублей (10% - доля продаж онлайн). По нашумевшей теме о включении онлайн-заказов в оборот точки для платы арендодателю процента с оборота, Алексей высказался так: «Не надо думать, что ритейлеры только паразитируют на трафике торгового центра». Еще интересно, что для Gloria Jeans важно открываться здесь и сейчас: при выборе между сложным проектом сегодня и простым, который откроется в 2025 году, компания выберет первый вариант.
Мария Киселева, вице-президент по аренде и развитию Inventive Retail Group (Samsung, Xiaomi, «Мир кубиков», Street Beat и др.), завершала сессию по торговой недвижимости и ритейлу. Группа сегодня представляет на российском рынке 8 брендов и 365 точек продаж. Компания активно смотрит в сторону ТЦ «районного» формата. Мария отмечает, что при выборе площадки имеет значение весь теннант-микс, и даже на продуктовый супермаркет.
Напоследок (на сладкое) была оставлена дискуссия по самому преуспевающему сегменту последних лет – складской недвижимости. Модератором выступил Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли NF Group.
Константин напомнил, что трудности были и в 2021 году (рост себестоимости), и в 2022, но склады продемонстрировали устойчивость и вакантность по итогам года составила менее 2%, а спрос за последний год хоть и снизился, но все равно превысил показатель 2019 года.
А первым из спикеров сессии выступил Гарольд Власов, управляющий директор NC Logistic. Гарольд рассказал о фармацевтическом направлении, по его словам, спрос на услуги логистических компаний здесь стабилен. Тем не менее, запрет на зарубежные фарм-препараты сильно ограничивает будущее этого рынка, поэтому компания планирует диверсифицировать портфель своих клиентов. В качестве тренда Гарольд называет стремление аптечных сетей получать товар напрямую от производителя, что рождает спрос на собственные крупные распределительные центры.
Андрею Постникову, генеральному директору компании ОРИЕНТИР, был задан вопрос об основных индикаторах рынка складской недвижимости – вакансии, ставках. Андрей прогнозирует некоторый рост вакансии в стандартном классе А (онлайн вернется к модели BTS, а часть складов международных операторов будут еще высвобождаться). По ставкам – возможно некоторое снижение, считает Андрей. По себестоимости строительства ситуация неоднозначна, некоторые позиции подешевели, другие подорожали, но если в целом, то себестоимость несколько снизилась, но не настолько, насколько она росла до начала 2022 года. В расчеты закладывается небольшой рост себестоимости.
Константин отмечает, что по их предварительной информации снижение себестоимости могло составить 20% (окончательные результаты исследования будут к концу февраля).
Ярослав Шувалов, директор по управлению недвижимостью Raven Russia, говорит, что компания закончила этот год ближе к планам, «нарисованным» в конце 2021 года, чем к более поздним пессимистичным прогнозам. Заполняемость объектов сейчас составляет 96,5%, а оборот составил около 450 тыс. кв. м за год (300 тыс. кв. м – продление договоров). Средняя ставка по новым договорам впервые превысила 6 000 рублей за кв. м.
Максим Граник, директор по логистике дивизиона DNS, отмечает, что для сегмента БТиЭ год завершился довольно успешно, при сокращении ассортимента товар на полках остается в достаточном количестве (было 20 видов мышек, стало 5, и достаточно). В 2022 году очень много работы было по перенастройке логистических цепочек. Максим говорит, что компания готова входить в долгосрочные контракты при увеличении срока окупаемости, но девелоперы не очень хотят при окупаемости 13 лет строить.
Александр Манунин, директор направления девелопмента коммерческой недвижимости ПИК, - представитель первого жилого девелопера, который выходит на рынок логистической недвижимости. Александр отмечает, что нельзя просто так взять и быть успешным в складском сегменте, даже имея деньги и возможности крупного девелопера жилья. Поэтому первым шагом ПИК стало наращивание компетенций в этом направлении и выделение складского сегмента в отдельный бизнес, а не поддерживающую функцию для жилого направления. По словам Александра, задача компании – развивать уникальные проекты. Что касается льгот на смену ВРИ, то эксперт настаивает, что для этих целей есть более простые способы, поэтому большинство жилых девелоперов все-таки в строительство складов не пойдет. Сейчас ПИК предлагает строительство классического класса А по BTS и площадку формата Light Industrial (проект в Бутове планируется ввести в эксплуатацию уже этой весной).
К FM Logistic было приковано внимание всего рынка в течение года. О том, что ждет логистического оператора, рассказал Артем Хомышин, руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic Russia. Артем уверяет, что компания сохраняет свою стратегию продолжать деятельность на территории России. «Мы здесь надолго»- сказал собеседник. Однако компания не ограничивается лишь использованием собственных складских площадок, но и привлекает внешние арендованные объекты, а также иногда может менять собственников своих объектов, при этом оставаясь на них вместе со своими клиентами. Напомним, такой путь недавно прошла компания Ozon, которая продала все свои склады, чтобы больше инвестировать в операционную деятельность. Но у FM Logistic больше площадей, чем было у маркетплейса на момент смены стратегии. Сейчас французская компания оперирует на 750 тыс. кв. м, значительная часть из которых находится в собственности. В 2022 году компания ввела две очереди склада в подмосковном Толбино и запустила больше 20 новых складских проектов. Загрузка 3pl-оператора сейчас составляет 90-91%. Благодаря сбалансированному портфелю клиентов развиваются все виды логистических сервисов, предоставляемых FM Logistic.
Полное видео конференции смотрите ЗДЕСЬ
Партнеры конференции: Raven Russia, ГК A101, NF Group, Metrika Investments
Медиа партнер: Маркет Миксер
