О чем говорили на офисной конференции NF Group

Эксперты обсудили ключевые события офисного рынка за прошедший год, представили свежую аналитику и поделились видением дальнейшего развития сегмента. Актуальными вопросами, которые были подняты на мероприятии, стали: уход международных арендаторов и поиск новых, факторы привлекательности офисной недвижимости, изменения основных показателей и трендов предложения и спроса, перспективы нового строительства, инвестиции в офисы. Спикеры мероприятия обменялись мнениями о том, что ждет рынок офисной недвижимости, каким должен быть современный офис и смогут ли российские компании заменить западные в качестве арендаторов.
1493
Изображение взято из источника: NF Group
После того, как в 2022 году произошло высвобождение офисных площадей в результате ухода международных арендаторов, в первые месяцы 2023 года стало заметно замедление роста вакантности. Показатель увеличился всего на 0,3 п.п. и 0,7 п.п. в классах А и В соответственно, до 13,3% и 8,1%. Таким образом, свободными на рынке оказалось около 710 тыс. кв. м офисных площадей класса А, а также более 1 млн кв. м офисов класса B. Перспективы развития рынка в 2023 году будут зависеть от текущей геополитической ситуации.
 
По итогам I квартала 2023 года запрашиваемая средневзвешенная ставка в классе А выросла на 0,6% и составила 26 203 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), в классе B – снизилась на 1% и составила 17 408 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). Динамика ставки класса А обусловлена тем, что на рынок продолжает выходить предложение по условиям выше средних показателей, в частности в зданиях премиального сегмента.
 

 
По словам Марии Зиминой, партнера, директора департамента офисной недвижимости NF Group, в 2023 году наблюдается постепенное снижение объемов субаренды: так, в апреле 2023 года показатель опустился до 152,2 тыс. кв. м офисных площадей, тогда как в январе 2023 года он составлял 166 тыс. кв. м, а пиковые значения наблюдались в июле 2022 года – 203,1 тыс. кв. м. Площади, освободившиеся после ухода международных компаний, в 2022 году в первую очередь занимали компании ТМТ-сектора (20%) (технологии / медиа / телекоммуникации), производственного сектора (16%), а также банковского и финансового сектора (13%), а с января по март 2023 года основной спрос на офисные помещения формировали компании производственного сектора (25,3% от общего объема), ТМТ-сектора и торговли (оба сектора – по 19,1%).
 

 
При этом если до февраля 2022 года доля иностранных арендаторов в офисах Москвы составляла 19,4%, то на текущий момент она опустилась до 12,7%.
 

 
В 2023 году к вводу планируется более 530 тыс. кв. м. офисной недвижимости, при этом более 80% могут составить помещения класса А. Тем не менее, планы девелоперов могут быть скорректированы в течение года на фоне текущей геополитической и экономической ситуации. Стоит отметить, что большая часть прогнозируемого ввода будет предлагаться к реализации в формате аренды (42%), объем площадей для продажи составит 35%, BTS-проекты – 7%, а помещения в формате аренды/продажи – 16%.

В случае стабильного внешнего фона вакантность в классе А может постепенно снизиться до 11–12%, а в классе В – до 7,5–8%. Ставки аренды при данном сценарии могут остаться на текущем уровне: в классе А – 26 000–27 000 руб./кв. м/год, а в классе В – 17 500–17 600 руб./кв. м/год. В случае усиления геополитической напряженности доля свободных площадей может составить 13–14% в классе А и 8,5–9% в классе В, а ставки аренды могут снизиться до 24 000–26 000 руб./кв. м/год в классе А и до 17 000–17 500 руб./кв. м/год в классе В.
 
По словам Марии Зиминой, объем годового чистого поглощения в классе А по итогам I квартала 2023 года оказался положительным и составил 4,4 тыс. кв. м. Однако количество незаполненных офисов класса B выросло, поскольку менее качественные помещения оказались в большей степени подвержены влиянию кризиса 2022 года, и совокупный результат чистого поглощения составил -75,7 тыс. кв. м офисных площадей класса A и B.
 
Среди трендов офисного рынка эксперты отметили увеличение привлекательности бизнес-парков для крупных арендаторов. Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости, Millhouse: «Бизнес-парки – выбор тех компаний, которые на первое место ставят комфорт сотрудников и качество рабочей среды, создавая условия, позволяющие людям сохранить баланс между работой и активной жизнью. Молодые сотрудники, в том числе квалифицированные IT-специалисты, все больше нацелены на совмещение работы и других сфер жизни – спорта, общения, отдыха в своем собственном ритме. Для офисной недвижимости сейчас в целом актуально формирование клиентоориентированной культуры: создание общественных зон, где люди могли бы собираться по интересам, мобильного приложения с возможностью бронирования машин для каршеринга и карпулинга, зоны для курьеров, даже детских садов и прочих полезных услуг».
 
Говоря о кризисе 2022 года, Елена отметила, что итоги года оказались более позитивными, чем ожидалось: «Уход международных арендаторов проходил мягко в связи с долгосрочным характером договоров и взаимным уважением между арендодателем и арендаторами. Действительно, в нашем бизнес-парке “Крылатские Холмы” впервые за долгое время появились свободные площади, которые сейчас довольно активно заполняются локальными компаниями. Высокий спрос основан, в том числе, на уверенности в том, что качественный офис будет способствовать сплочению команды и развитию бизнеса, что в итоге и происходит».
 
Еще одним трендом рынка является развитие сегмента сервисных офисов. По данным NF Group, общий объем гибких офисов Москвы составляет 381,8 тыс. кв. м, а общее количество рабочих мест – 55 569, из которых на апрель 2023 года свободны 24%. Елизавета Голышева, директор по стратегии и продажам Multispace, сообщила: «В 2022 году сервисные офисы первыми ощутили на себе влияние кризиса, так как в связи с гибкостью договоров компании, включая международных игроков, в первую очередь отказывались от гибкой аренды. Однако уже во второй половине года этот сегмент первым продемонстрировал положительную динамику и стабилизировался благодаря тому, что в отличие классической аренды (включая субаренду) сервисные форматы предоставляют максимально готовые к въезду помещения, обладают подготовленными к работе технологиями и IT-решениями, могут представить не только коммерческую гибкость, но и более простую и быструю сделку. Дополнительно ко всем изложенным преимуществам пространства Multispace предлагают уникальную IT-инфраструктуру и технологичное решение, позволяющее эффективно управлять гибридным форматом работы, а значит обеспечивать дополнительную оптимизацию затрат для компании».
 
Многие эксперты считают, что период бума девелопмента офисной недвижимости остался позади. Денис Степанов, президент Central Properties, подчеркнул: «В нашем портфеле сейчас 850 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, из которых на офисы приходится 100 тыс. кв. м – это объекты, построенные нашей компанией. Тем не менее, скорее всего, период активного девелопмента в нашей стране закончился, потому что для текущего состоянии экономики достаточно того количества коммерческих площадей, которые есть сейчас. Кроме того, содержание офисной недвижимости требует больших вложений, на которых в условиях кризиса невозможно сэкономить, так как 70%–80% затрат приходится на обеспечение безопасности. Однако накопленный опыт помогает нам правильно организовывать офисные пространства таким образом, чтобы они становились инструментом для развития бизнеса и привлечения сотрудников, а также быстро трансформировались соответственно тенденциям постоянно меняющейся реальности».
 
Все более частой практикой становится редевелопмент промзон в столице и их трансформация в современные городские кластеры, наполненные различными функциями. По словам Екатерины Фонаревой, коммерческого директора компании KR Properties, редевелопмент и реконструкция подразумевают большую ответственность, особенно если речь идет об объектах культурного наследия. Вписать исторический объект в контекст современного городского пространства – достаточно трудоемкая задача.  Здесь важно соблюсти баланс интересов города и его жителей, девелопера, будущих собственников и арендаторов. Для конечных пользователей преимуществом проектов редевелопмента территорий является эко-составляющая, а также развитая инфраструктура в пешей доступности.


Максим Белецкий, директор по аренде, KR Properties, добавил: «Безусловно, любой объект культурного наследия имеет определенные ограничения, установленные для обеспечения сохранности здания. Мы как девелопер с более чем 20-летним опытом работы с подобными объектами умеем эту специфику учитывать, создавая максимально комфортные условия для наших арендаторов. Исторические здания – всегда уникальный продукт, с массой конкурентных преимуществ перед объектами нового строительства.  Например, мы можем предложить помещения с высокими потолками, террасами и даже каминами. Также арендаторов привлекает невысокая плотность застройки территории, возможность экономить на системах кондиционирования воздуха и коммунальных платежах - кирпичное здание лучше сохраняет прохладу летом и тепло зимой».
 
Юлия Анисимова, руководитель направления офисного аутсорсинга, АНКОР, подтвердила тенденцию к повышению требований к рабочей среде со стороны сотрудников компаний: «В 2022 году уехали люди, которые являлись основным работоспособным пластом населения, поэтому работодателям стало все сложнее подбирать сотрудников. Причем требования выдвигают не только условные дефицитные “IT-специалисты”, но и представители множества других профессий. Безусловно, качественный современный комфортный офис помогает работодателям привлечь квалифицированных сотрудников».
 
Дмитрий Плющев, старший партнер, «Плющев и партнеры», рассказал о тонкостях проектирования современного офиса: «Мы отвечаем за социо-культурное проектирование и определяем, почему это место может привлечь будущих работников. Чтобы понять, какие офисы будут востребованы в будущем, нужно следить за тем, как меняется жизнь людей, их мироощущение и понимание себя в этом мире.
Среди последних явлений рынка мы видим тренд на создание рабочих пространств в жилых комплексах, то есть добавление в жилой сегмент новой функции, и наоборот — на добавление досуговых функций в офисном сегменте. В новые проекты мы стараемся привнести все плюсы популярного сейчас дистанционного формата работы (возможность сменить активность в течение дня, остаться наедине с собой и сконцентрироваться и т. д.), а также устранить все его минусы, такие как недостаток общения, сложность формирования корпоративной культуры или организации совместной креативной работы».

Коментарии (0)


иГРОКИ РЫНКА

Millhouse

Малиновская Елена

Инвестиции

Millhouse

NF Group

Зимина Мария

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Multispace

Голышева Елизавета

Девелопмент

Multispace

PARUS Asset Management

Степанов Денис

Инвестиции

Central Properties

KR Properties

Белецкий Максим

Девелопмент

KR Properties

KR Properties

Фонарева Екатерина

Поделиться

Материалы по теме

Источник: CRE
Экспертный анализ

Не всегда готовы

В гибких офисах и коворкингах по-прежнему «все сложно». Сжатие бизнесов, отъезд значительной части резидентов, конкуренция с классическими офисами на фоне растущей вакансии и снижения ставок – ситуация для гибких офисов и коворкингов всего за год обострилась донельзя. И хотя, по словам отдельных игроков, «проблемы только начинаются», эксперты ожидают роста сегмента и в 2023-м.
 
Текст: Влад Лория. Журнал CRE, апрель
20.04
Источник: CRE
Сделка

VK выкупила башню в БЦ Skylight

Стоимость здания площадью около 50 тыс. кв. м оценивается в 12-13 млрд рублей.
17.04
Источник: Coldy
Проект

Coldy отчитался по продажам в БЦ Taller за I кв. 2023 года

В западном корпусе проекта было реализовано почти 3,5 тыс. кв. м офисов, а всего здесь проданы уже около 60% площадей. 

12.04
90626

журнал CRE 4 (438)

Апрель
Вышел из печати CRE № 4 (438).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ЛИДЕРЫ НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ Спецвыпуск о номинантах премии   Девелопмент OFFprICE В 2024-м офисы на продажу останутся одним из двигателей рынка   Тема номера ЛЁГКОЙ ПОСТУПЬЮ В 2024 году объем light industrial только в Москве может достичь 1,2-1,3млн кв.м   Тенденции СТРАННЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ Многие ТРЦ ждет «суровый американский сценарий» – редевелопмент со строительством жилья, апартаментов или МФЦ   Nota...

подпишись НА эксклюзивные новости cre