Апарт-алле

На фоне бума внутреннего туризма сервисные апартаменты в России становятся «окончательно оформившимся конкурентом» гостиницам, считают эксперты. Они прогнозируют рост интереса как со стороны конечных клиентов, так и инвесторов.
 
Текст: Евгений Арсенин. Журнал CRE
5468
Изображение взято из источника: VALO
В первую очередь расширилась география путешествий, рассказывают в Авито: если раньше в топе направлений по России были Москва, Санкт-Петербург, Сочи, то теперь добавились Мурманск, Дальний Восток, Нижний Новгород и др. Найти квартиру под свои уникальные запросы в любом из этих регионов (и особенно – в только недавно открывшем туристический потенциал), довольно сложно: нужных размеров, с необходимым числом спален, подходящей стоимости и даже интерьерного стиля.
 
Изменились и приоритеты: клиентам, как никогда ранее, важно чувствовать себя «как дома», и апартаменты в этом случае – лучшее решение, добавляют в компании.



Источник: CRE

 
Турист пошел
 
За последний год спрос на посуточную аренду квартир и апартаментов вырос в Дагестане на 17%, в Краснодарском крае на 20%, в Ростовской области на 37%, в Татарстане на 9%, в Ярославской области на 14%, подсчитывает Артем Кромочкин, руководитель направления краткосрочной аренды Авито Недвижимости.
 
Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group, соглашается: сервисные апартаменты – давно признанная альтернатива классическим гостиницам, сочетающая сервис отеля и комфорт проживания. Городские сервисные проекты преимущественно расположены в локациях с высоким туристическим потенциалом. Наибольшее развитие формат получил в СанктПетербурге, где юниты в сервисных апарт-отелях, представленные на рынке гостиничной аренды, составляют уже треть рынка от совокупного гостиничного предложения. Из относительно новых апарт-локаций эксперт выделяет Новосибирск, Нижний Новгород, Казань и Псков. Новые объекты в регионах открывают преимущественно девелоперы, которые уже имели опыт в Санкт-Петербурге или Москве. И если раньше большинство девелоперов предлагали динамическую систему доходности, когда доход конкретного собственника коррелировал с общей загрузкой номерного фонда объектов, то теперь, когда продажи снизились в два раза, девелоперы вернули программы «гарант» с тем, чтобы заверить покупателей, что доходность будет не ниже определенного уровня.


Источник: CRE


Прямая речь
Александр Леушин, основатель и генеральный директор строительного холдинга «Сенатор»:
– У нас в портфеле есть комплекс «Морская Ривьера». Проект уникальный: располагается на первой линии Финского залива – до воды всего 150 метров. Юниты в «Морской Ривьере» по планировке ближе к квартирам, чем к гостиничным номерам. Здесь есть все привычные функциональные зоны: прихожая, санузел, кухня, одна или несколько спален. Но есть и подогреваемый бассейн, теннисный корт, велодорожки, детская площадка и зоны отдыха с уникальными малыми архитектурными формами. В здании на первом этаже – лобби-бар, в цокольном этаже – кладовые помещения и спортивный зал с саунами. Проект готов уже более чем на 80%, его продажи довольно стабильны и вызывают интерес у покупателей, которые нацелены на приобретение юнитов как для собственного проживания, так и для получения дохода от сдачи в аренду. И этот интерес как раз и подстегнули ограничения на передвижения, вводимые другими странами.

Источник: CRE


Как на курорте
 
Еще один популярный сегмент – так называемые курортные апартаменты. Здесь «пальма первенства», очевидно, принадлежит Сочи – именно там есть как уже сформированный объем предложения, так и высокий потенциал развития. На рынке Сочи есть и несколько проектов высокого класса (бизнес/бизнес+) с апартаментами под управлением отельных операторов, в том числе активно развивающихся Azimut, Cosmos, Alean. Чаще всего это реконструкция или редевелопмент советских санаториев, однако есть и объекты нового строительства. В основном к продаже там предлагаются номера небольших площадей, 20–30 кв. м, для последующей сдачи их в аренду управляющей компанией.
 
Как правило, это лоты с финишной отделкой и меблировкой, либо опция оплачивается дополнительно. В итоге номера соответствуют единым стандартам, и объект можно сдавать в аренду сразу после ввода в эксплуатацию. Продукт позиционируется в первую очередь как инвестиционный, подчеркивает эксперт. Высокий потенциал сегмента связан, в том числе, с действием ограничений на выдачу разрешений на строительство классического жилья/ апартаментов на продажу.
 
Вероятность появления новых качественных проектов высока именно в Сочи и за пределами Сочи, где цены на апартаменты высоки и преодолели некий «психологический порог». Запуск ожидается и в менее «раскрученных» местах: Лазаревское, Якорная Щель, Лоо, Туапсе и др. Последнему будет способствовать постепенное инфраструктурное развитие территорий, в том числе улучшение транспортной доступности. Одним из важных факторов может стать строительство новой трассы – «Южный кластер»: скоростной магистрали от Горячего Ключа до аэропорта Адлер.


Источник: CRE
 
Прямая речь
Анна Борисова, вице-президент по развитию сети AZIMUT Hotels Company:
– Сервисные апартаменты уже давно конкурируют с гостиничным сегментом, и гостиничный рынок, например Санкт-Петербурга, это подтверждает как в туристическом, так и в деловом сегментах. Главное, что отличает сервисные апартаменты от обычных квартир и апартаментов, – услуги профессиональной управляющей компании. Если у объекта нет возможности вкладываться в разработку отельного продукта и его раскрутку, есть смысл рассмотреть вариант перехода под управление сильного бренда. Как показывает практика входа AZIMUT Hotels на объекты в качестве управляющей компании, эффективность работы отелей повышается довольно быстро. Увеличивается трафик, выручка растет в среднем на 25%. С переходом объекта под управление сильного бренда его среднегодовая загрузка также растет. Чтобы не приводить примеры туристических направлений с высоким спросом, рассмотрим отели AZIMUT Hotels в Якутске и Кемерово. Оба проекта присоединились к нам в 2017 году, а уже в 2019 году среднегодовая загрузка в AZIMUT Отель Якутск составила около 65% против 47% за 2017 год, а AZIMUT Отель Кемерово – 70% против 53% в 2017 году. Резюмируя – сервисные апартаменты работают по классической гостиничной модели, привлекают гостиничный персонал, перенимают стандарты. По такому пути сейчас идут все рынки, где основную долю спроса составляют путешественники с целью отдыха.
Источник: VALO

 
Конкурентная среда
 
Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Nikoliers, уточняет: хотя в последние годы сервисные апартаменты действительно стали полноценными конкурентами качественных гостиниц, особенно в категории 3-4*, но ситуация от региона к региону слишком различается.
 
Так, в «родоначальнике» формата в России – Санкт-Петербурге (первопроходцем стала компания «Пионер», которая вывела на рынок проект «YES на Хошимина»), где сезонность выражена особенно ярко, в летний период сервисные апартаменты вступают в прямую конкуренцию с гостиницами. А вот в низкий, с октября по май, когда в сервисных апартаментах превалирует доля долгосрочных контрактов с арендаторами, конкуренция снижается.
 
Однако именно в Петербурге в последние три года прирост классифицированного номерного фонда в гостиничном предложении происходит в основном за счет апарт-отелей. В 2022 году классифицированный номерной фонд апартаментов увеличился на 26% (+1,4 тыс. лотов), в то время как номерной фонд качественных классических гостиниц пополнился лишь на 215 номеров.


Источник: CRE
 
Через два-три года конкуренция между апарт-отелями и гостиницами станет еще более высокой, уверена Евгения Тучкова. Так, в проекты с сервисными апартаментами давно привлекаются популярные отельные операторы, что, по ее словам, априори повышает статус объекта и делает его особенно узнаваемым и привлекательным для конечных пользователей (Ramada Plaza by Wyndham Saint Petersburg (4*) в составе комплекса VALO, Best Western Zoom Hotel (3*), We&I Ramada by Vertical (4*) в Digital Village Vertical). «Сегмент, как никогда, актуален в условиях переориентации рынка на внутренний туризм и возросший спрос на бюджетное размещение, – резюмирует Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers. – Именно гибкость и сезонное изменение формата размещения позволяют апарт-отелям сохранять загрузку на высоком уровне в течение всего года. По итогам 2022 года уровень загрузки в классифицированных апарт-отелях составил более 80%, тогда как загрузка в классических гостиницах едва превышает 50%».
 

 
Прямая речь
Анна Сабирова, консультант, отдел стратегического консалтинга, подразделение индустрии гостеприимства CORE.XP:
– Согласна с мнением, что сервисные апартаменты конкурируют с гостиницами. Такой формат быстрее, чем традиционные отели, окупается, при этом расходы на операционную деятельность ниже. Так, например, штат сотрудников, на который приходится большая часть затрат в отеле, в сервисных апартаментах значительно меньше. Благодаря тому, что есть возможность комбинировать долгосрочную и посуточную аренду, апартаменты могут подстраиваться под требования спроса. В настоящее время сервисные апартаменты являются и неотъемлемой частью курортной недвижимости. Для застройщиков они интересны в первую очередь все из-за тех же сроков окупаемости. А для покупателя апартамента это не только «жилье», но и инвестиция: в зависимости от условий договора с управляющей компанией (УК) покупатель может сам часть времени проживать в апартаменте, а в остальное время эта УК будет сдавать номер.
Источник: CRE

 
Счетная палата
 
С начала 2017 года объем строящихся апартаментов в России вырос в 2,3 раза – с 1,8 до 4,2 млн кв. м на начало 2023 года. Большую часть занимают Москва (44%) и Санкт-Петербург (16%), но строительство ведется еще в 20 регионах, причем предложение там с 2017 года выросло более чем в 8 раз и достигло около 1,6 млн кв. м.
 
Ключевыми зонами «апарт-влияния» уже много лет остаются Черноморское побережье и Московская область; активно увеличивается объем строящихся проектов в Новосибирской, Свердловской, Челябинской, Калининградской областях, а также Республике Башкортостан.
 
Ранее ключевые управляющие компании активно выходили из Петербурга (где исторически стартовали) в Москву, указывает Алина Базаева. Однако сейчас происходит активная экспансия в другие регионы: Becar реализует проекты сети Vertical Boutique в Москве и Пскове, МТЛ продолжает расти в Санкт-Петербурге и Новосибирске, YE’S – активно осваивает рынок Москвы и запускает франшизы в Нижнем Новгороде и Новосибирске, VALO анонсировал строительство апарт-отеля в Иркутской области.
 
Когда проекты сервисных апартаментов только начинали выводиться на рынок, отношение к ним было весьма осторожным, вспоминает Евгения Тучкова. Зачастую лоты покупались для дальнейшей продажи. Но сейчас и сам продукт, и качество управляющих компаний достигли такого высокого уровня, что все больше инвесторов рассматривают сервисные апартаменты как альтернативу другой коммерческой недвижимости и инструмент для получения стабильного дохода, поясняет она.

Источник: CRE

 
На доверии
 
Намного выше доверие стало и у арендаторов. «У них появилось понимание, какое качество сервиса им могут предложить в апарт-отеле, – говорит г-жа Тучкова. – Это очень важная составляющая для развития рынка, и в дальнейшем все больше клиентов станут рассматривать апартаменты как стопроцентных конкурентов качественных гостиниц».
 
Формат остается недорогим и обеспеченным вариантом вложения в недвижимость, соглашается Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate. Речь идет как о личных инвестициях, так и о коллективных паевых, и в этом смысле сервисные апартаменты в России повторяют путь мировых рынков, где они давно конкурируют с отелями.
 
Однако если в Петербурге сегмент представлен преимущественно проектами гостиничного типа, то, например, в Москве по-прежнему – квазижильем. Доходность в обоих случаях аналогична доходности арендных квартир, однако апартаменты остаются интересным активом ввиду наличия варианта с услугой управления. У собственников апартаментов вообще «более позитивный образ», чем у собственников квартир, сдающих их в аренду в рамках классического ЖК, поясняет эксперт. И именно возможность полностью или временно передавать сервисные юниты в ведение управляющей компании и жить сезонно делают продукт априори привлекательным для инвесторов и конечных покупателей, полагает Ольга Широкова. «Инвесторы выбирают определенного оператора или вовсе диверсифицируют инвестиции в разные проекты, – уточняет Алина Базаева. – Кроме того, высоким спросом пользуются хорошие проекты в престижных и уникальных локациях, где стоимость квадратного метра будет расти (они чаще всего расположены в локациях с хорошо развитой транспортной сетью или близостью к архитектурным доминантам, а также в курортных и рекреационных зонах)».


Источник: CRE
 

 
Прямая речь
Вадим Прасов, управляющий партнер «Альянс Отель Менеджмент», вице-президент Федерации рестораторов и отельеров России:
– В целом удивляет позиция государства, а точнее, по сути, отсутствие этой позиции в части законодательного регулирования рынка апартаментов. Да, есть несколько неплохих проектов в Краснодарском крае, несколько качественных проектов в Москве и Санкт-Петербурге. Но говорить о значительных объемах не приходится, хотя в целом в стадии проектирования и строительства таких объектов – несколько десятков.

В каждом регионе своя ситуация на рынке недвижимости, вряд ли покупатели отдельных юнитов будут следовать за девелоперами проектов в любую следующую локацию, экономика будет очень разной в зависимости от региона. Не везде сервисные апартаменты «взлетят». В некоторых локациях – «выстрелят» только при незначительном объеме нового строительства.

Очевидно, что в рамках любой инвестмодели конечный инвестор хочет безопасно и доходно «припарковать» деньги. Несмотря на большое количество проектов на рынке, далеко не во всех из них вижу потенциал и запас прочности. Полагаю, что качественных проектов, которые гарантированно найдут своих инвесторов, не более половины от общего объема проектирования и строительства.
Источник: CRE

 
Ожидания и реальность
 
Появление дополнительного свежего предложения и та модель доходности, которая стала доступна девелоперам с появлением формата, позволяют резко увеличивать качественный номерной фонд в городах, поддерживает Мария Онучина, генеральный директор гостиничного оператора 25/7. И если доходность гостиничных проектов для девелопера всегда была низкой, то доходность апартотеля вполне вписывается в требования и ожидания. Увеличивается доходный номерной фонд: проекты новые и свежие, с новыми инженерными решениями, у них качественная инфраструктура, отличный сервис, диджитал-технологии, соответственно, и туристы интересуются ими, добавляет эксперт.
 
Однако игрокам, как никогда, необходимо внимательно подходить к выбору продукта, который они реализуют в объектах, и грамотно сочетать такие функции, как гостиница, апарт-отель, доходные апартаменты, гостиничные апартаменты и сервисные апартаменты. «Не всем хочется жить в здании, где "смешаны функции" и не выполнены гостиничные стандарты, – поясняет г-жа Онучина. – В проектах важно оценивать не только техническую составляющую, но и наличие управляющей компании. Интерес инвестора проявляется ровно тогда, когда он понимает, что управляющая компания не просто обещает что-то, не подкрепляя это цифрами, а когда финансовая модель соответствует аналитическим показателям и учитывает тренды в отрасли, в которой объект работает. Наличие же больших ипотечных программ от ведущих банков страны приводит к тому, что инвестицию в недвижимость можно делать не от 3–5 млн. По сути, теперь можно проинвестировать миллион рублей и стать собственником гостиничного номера».
 
Прямая речь
Алексис Деларофф, генеральный директор ООО РМХК и COO Accor New East:
– Я не разделяю мнение этих «отдельных экспертов» о полноценной конкуренции и «взлете» сервисных апартаментов в индустрии гостеприимства.

У «Аккора», конечно, нет сервисных апартаментов в портфеле, но если судить по результатам наших апарт-отелей ADAGIO, картина не такая уж радостная. С марта 2022 года загрузка этих объектов сильно снизилась и еще не вернулась на прежний уровень. Для российской публики этот формат еще не полностью прижился, хотя мы и видим рост интереса со стороны туристов.

Для инвестора же этот сегмент интересен тем, что, когда ты строишь «апартаменты», то у тебя фактически нет обременений по инфраструктуре (школы, больницы и т.д.). А вот в условиях, когда апартаменты плохо (или хуже) продаются, инвестор уже ищет какую-то нишу для того, чтобы заработать деньги, и превращает апартаменты в «сервисные апартаменты», которые и начинают конкурировать с отелями. Обратите внимание: все эти форматы почти всегда являются местными «брендами», которые девелопер создает, чтобы как-то заработать на своем местном «пятачке». Может быть, за исключением бренда «Yes», крупных федеральных игроков, которые бы системно развивали такие проекты по всей стране, пока нет.
 
Источник: CRE
 
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум»:
– Сервисными апартаментами принято называть жилье в комплексах с обслуживанием на уровне премиальных. Фактически представляют собой полноценные квартиры, на которые не распространяются стандартные для многих отелей запреты на использование личных бытовых приборов и перестановку мебели, режим тишины и ограничение на приглашение гостей в ночное время. Вместе с тем в сервисных комплексах апартаментов круглосуточно работают представители управляющей компании и консьерж-службы, всегда готовые помочь жильцам с решением возникших проблем и оказать различные услуги. Также апарт-отели, как правило, обладают развитой внутренней инфраструктурой, включающей коворкинги, магазины, рестораны и фитнес-залы. Один из первых проектов сервисных апартаментов в Москве – комплекс «Звезды Арбата», введенный 10 лет назад. Он находится в одном здании с пятизвездочным отелем и центром курортологии, поэтому резидентам доступен широкий спектр премиальных услуг, включая проведение переговоров и пресс-конференций, организацию банкетов.

Формат сервисных апартаментов становится все более востребованным и, соответственно, привлекательным для инвестиций. Данные активы стали чаще приобретать предприниматели из российских регионов, которые осознают высокую надежность столичного элитного рынка. Бизнесмены же, часто приезжающие в Москву, нередко используют их для собственного проживания, но есть и клиенты, нацеленные на перепродажу апартаментов либо сдачу в аренду. Также покупателями и съемщиками такого жилья становятся IT-специалисты, топ-менеджеры крупных компаний, пилоты гражданской авиации и др.
Источник: VALO

 
Миллионная улица
 
В итоге сервисные апартаменты становятся все более актуальными в городах-миллионниках, и выход туда игроков чаще всего связан именно с недостатком и устареванием номерного фонда средней ценовой категории, говорит Алина Базаева. Рост проектов особенно заметен на фоне взлетевшего спроса «внутренних» туристов, а также командировочных и корпоративного сектора (в Санкт-Петербурге, Москве, Казани, Новосибирске, Екатеринбурге, Сочи и др.). Большой конкуренции в регионах пока нет, однако ситуацию на рынках эксперт характеризует как «весьма активную».
 
Ренессанс переживает и так называемый загородный формат апартаментов, которые многие аналитики относят к «рекреационному»: многие из них расположены в зонах рекреации и имеют инфраструктуру с оздоровительным или спортивным назначением. Формат пережил бум три года назад, во время пандемии коронавируса, когда в мегаполисах рос спрос на временное размещение в ближайшем загороде. Среди концепций – коттеджи, таунхаусы, сити-виллы, модульные дома, апарткомплексы с отдельными юнитами.
 
Все заметнее кейсы и инвестиционных загородных апартаментов и коттеджей, предлагающих программы доходности, создание туристической инфраструктуры, освоение новых районов для размещения, открытие новых туристических локаций (глэмпингов, экотроп и т.д.). «Очевидно, что рынок продолжит развиваться: из-за сложностей с путешествиями за рубеж вырос спрос на качественный отдых внутри страны, – резюмирует Алина Базаева. – В перспективе нескольких лет в стране может появиться новый формат рекреационной недвижимости – condo resorts: загородный проект, предлагающий инфраструктуру для отдыха и продающийся лотами частным инвесторам, как апарт-отели. За счет такого способа реализации экономика проекта становится более привлекательной для девелоперов по сравнению со строительством классических загородных отелей, а ориентация на инвесторов предполагает необходимость полноценного отельного управления и внедрения доходных программ».


Источник: CRE
 
Прямая речь
Константин Сторожев, генеральный директор ООО «VALO Service»:
– В Санкт-Петербурге конкуренция действительно растет, интерес инвесторов и конечных потребителей постепенно смещается сгостиниц в пользу апарт-отелей. За счет более гибкого формата апарт-отели быстрее перестраиваются под реалии туристического рынка – даже при резком изменении спроса управляющие компании продолжают контролировать ситуацию, обеспечивают равномерную загрузку номеров на протяжении всего года, тем самым сохраняя стабильный доход. Гипотетический бум внутреннего туризма, безусловно, благоприятно скажется на всем рынке гостеприимства, однако в силу ряда причин (уход операторов-международников, уход иностранного туриста, стагнация доходов населения) не позволит гостиницам быстро вернуться к доковидным оборотам. Существующий туризм не стимулирует игроков рынка выделять бюджеты на создание отельных сетей и развитие новых брендов. На фоне наметившегося серьезного спада загрузки и доходов классических отелей сервисные апартаменты выглядят более выигрышно. На сегодняшний день номерной фонд апарт-отелей почти сравнялся с номерным фондом гостиниц. По некоторым оценкам, уже к концу 2023 года рынок сервисных апартаментов будет опережать по объему рынок классических отелей. К нам давно обращаются отельеры, которым интересна наша модель работы с частными инвесторами: за время существования компании VALO мы рассмотрели более 150 проектов. Сегодня мы масштабируем бизнес на регионы: выходим в Байкальск, рассматриваем южные регионы – Сочи, Ялту, Анапу. Конечно, рассматриваем в качестве перспективного направления внутренний туризм, активно следим за рядом проектов на Карельском перешейке.

Коментарии (0)


иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Широкова Ольга

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Nikoliers

Тучкова Евгения

Консалтинг и брокеридж

Nikoliers

IPG.Estate

Лазутин Алексей

Консалтинг и брокеридж

IPG.Estate

AccorHotels

Деларофф Алексис

Гостиничные операторы

AccorHotels

Поделиться

Материалы по теме

Источник: CRE
Сделка

Azimut займется управлением сочинской гостиницы «Москва»

Отель на 300 номеров откроется под новым брендом в 2024 году, после завершения реновации.
25.04
Источник: cre.ru
События

Возле «Маяковской» достроили гостиницу

Завершено строительство гостиницы около станции метро «Маяковская».
 
19.04
Источник: CRE
Открытие

В Петербурге готовится к вводу крупнейший гостиничный проект

Комплекс апарт-отелей VALO фондом 3 651 номер на Бухарестской получил ЗОС на последнюю очередь, в рамках которой будут введены четыре корпуса совокупной площадью 82 963 кв. м.

28.03
90717

журнал CRE 2 (436)

февраль 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати CRE №2 (436) соредактором в котором выступил Игорь Коновалов, председатель правления Группы Инпром Эстейт. Номер посвящен прогнозам на 2024 год.  В НОМЕРЕ: Летучка Игорь КОНОВАЛОВ: "Русские люди могут и должны создавать капитал в России" Инвестиции ТИХАЯ ГАВАНЬ Недвижимость останется главным защитным и самым надежным в условиях падающего рубля и высокой инфляции активом Девелопмент ДОРОГО И ...

подпишись НА эксклюзивные новости cre