По данным NF Group, средний размер помещений формата стрит-ритейл в Москве продолжает снижаться: если по итогам 2022 года показатель достигал 166,4 кв. м, то к концу первого полугодия 2023-го находится на уровне 165,8 кв. м. Впрочем, самыми популярными у арендаторов в большинстве городов России за полтора года стали лоты так называемой «мелкой нарезки», то есть площадью менее ста квадратных метров. Они же пользуются теперь и наибольшим спросом у инвесторов, особенно непрофильных. Текст: Влад Лория. Журнал CRE Retail.

В июне 2023 года объем площадей формата стрит-ретейл в Москве составил 791,9 тыс. кв. м. Доля вакантных площадей на рынке стрит-ретейла снизилась: на транспортно-пешеходных улицах на 1,1 п. п. до 13,1%, на пешеходных улицах – на 0,9 п. п. до 17,8%, на крупных магистралях – на 0,4 п. п. до 14,8% в годовой динамике.

Среди арендаторов помещений стрит-ретейла на центральных улицах города наибольшая доля традиционно приходится на сферу общественного питания, сообщают в NF Group – 38,3%. В тройку лидеров по объему занимаемых площадей также входят фэшн-арендаторы – 9% и досуговые концепции – 8,2%. Стоит отметить, что на финансовые организации и продуктовых ретейлеров приходится одинаковая доля – 7%. Средний размер помещений формата стрит-ритейл в Москве продолжает снижение: на конец I полугодия он находится на уровне 165,8 кв. м, при этом по итогам 2022 года показатель достигал 166,4 кв. м.

По данным «Авито Недвижимости», в первую половину июня 2023 года средняя площадь торговых помещений, выставленных на продажу, снизилась в целом по стране на 5,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и составила 128 м². Так, в Казани средняя площадь продаваемого типа недвижимости снизилась на 20,8%, в Москве (-14,5%), в Краснодаре (-7,6%), в Новосибирске (-2%) год к году. Средняя площадь продаваемых торговых площадей в этих городах составила 99 м², 141м², 85 м² и 106 м² соответственно.

Источник: CRE

Что касается изменений средней площади арендуемых торговых помещений в стрит-ритейле, то в первой половине июня 2023 в сравнении с аналогичным периодом прошлого года она не изменилась, и составила 85 м². Однако эксперты компании отмечают сокращение арендной площади в Москве (-11,7%) и в Екатеринбурге (-2,6%). Средняя площадь лотов, доступных для аренды в этих городах, составила 98 м² и 113 м² соответственно. «Площади с «мелкой нарезкой» для последующей субаренды начали появляться ещё во время пандемии, – вспоминает Олег Изотов, руководитель категории коммерческой недвижимости на «Авито». – Чаще всего разбивкой площадей пользуются арендаторы, которые в свое время заключили долгосрочный договор, а позже начали прибегать к субаренде. Доходность собственников помещений растет, поскольку при «мелкой нарезке» средний чек увеличивается. Деление площадей в целом позволяет менее крупным компаниям заходить на выгодные, ранее недоступные локации, что впоследствии способствует популяризации и развитию новых брендов. К минусам «мелкой нарезки» можно отнести высокий процент отказа и частоту простаивания лотов».

Изменение средней площади торговых помещений в России и крупных городах, июнь 2023

Город	Изменение средней площади торговых помещений, доступных для покупки	Средняя площадь торговых помещений, доступных для покупки, м²	Изменение средней площади торговых помещений, доступных для аренды	Средняя площадь торговых помещений, доступных для аренды, м²
Москва	-14,5%	141	-11,7%	98
Санкт-Петербург	4,1	127	0%	82
Екатеринбург	10,9%	132	-2,6%	113
Казань	-20,8%	99	1,6%	63
Краснодар	-7,6%	85	11,8%	85
Новосибирск	-2%	150	5,7%	74
Ростов-на-Дону	16,5%	106	36,4%	75

Источник: Авито Недвижимость

Источник: CRE

Не мельчите там

На рынке street retail Москвы есть сразу несколько компаний, которые специализируются на покупке больших объектов с последующим делением на маленькие лоты, и затем сдавая их по более высокой ставке с целью снова как можно дороже продать, рассказывает Марина Маркова, руководитель направления street retail компании «Магазин Магазинов». Схема эффективно работает: с одной стороны, небольшие помещения готов с руками отрывать малый и средний бизнес, с другой – на рынке значительно выросло количество инвесторов, интересующихся покупкой готового арендного лота именно этого типа.

И первые, и вторые интересуются преимущественно зданиями с «мелкой нарезкой», которые расположены около выходов из метро, либо на улицах с высоким трафиком, уточняет Ирина Козина, директор направления стрит-ретейла NF Group. Это напрямую влияет на доходность, которая в среднем составляет 7-10%. «Конечно, в отдаленных районах она будет ниже, в центральных районах – выше, – подсчитывает эксперт. – Помещения площадью до 50 квадратных метров пользуются спросом у инфраструктурных арендаторов и малого бизнеса в принципе. В аренду предлагаются даже блоки 10-20 квадратных метров. Для представителей этих сегментов аренда пространств от 100 квадратных метров неинтересна как с позиции освоения объема, так и из-за стоимости аренды».

Однако в отдельных центральных локациях Москвы практика сдачи крупных объектов пока сохраняется и не только из-за высокой доли подобных лотов на рынке, но и из-за невозможности качественного деления ряда помещений на «мелкую нарезку» в принципе, добавляет Марина Маркова. «В конце прошлого года, когда интерес к объектам со стороны крупного сетевого бизнеса был ограниченным, а собственникам приходилось идти навстречу рынку и сдавать помещения под мелкопрофильный бизнес, в стрит-ретейле Санкт-Петербурга также начали предлагать лоты «мелкой нарезкой», – соглашается Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге. - Одним из ярких примеров стала сдача в аренду объекта на Невском, 69, где на месте LUSH открылись магазины трех профилей: табак, кофе и сувениры. И это – не единственный кейс. Однако сейчас, когда арендаторы проявляют повышенную активность, практика сошла на «нет», особенно по площадкам, которые освобождаются после ухода международных брендов. Они, как правило, ведь очень хорошего качества, с высоким трафиком, в интересных локациях. В итоге в Петербурге сейчас, наоборот, ритейлеры стараются арендовать всю свободную площадь целиком, причем многие игроки хотят масштабировать бизнес, и берут объекты даже большей площади, чем смотрели до 2022 года».

Источник: CRE

Новый стрит построим

Что касается помещений стрит-ритейла в новостройках, то там лоты площадью до 50 квадратных метров были наиболее ликвидными всегда, сообщает Татьяна Козлова, заместитель генерального директора компании «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческими объектами ГК «Гранель». «Изменение потребительского поведения, основным маркером которого является экономия времени, только на руку стрит-ритейлу, – отмечает она. – Клиентам комфортнее все купить рядом с домом, там же пообедать в кафе, провести время, отвести детей в творческую студию и пр. Предприниматели это понимают, и, при выборе локации для бизнеса, отдают предпочтение именно небольшим помещениям стрит-ритейла в микрорайонах. Безусловно, спросом традиционно пользуются (и будут пользоваться) локации на пересечении трафика, в частности, торговые комплексы у ТПУ. У нас, например, реализован кейс «Торговые ряды» по сдаче в аренду вакантного помещения (изначально – без отделки). Мы инвестировали в ремонт, сделали нарезку от 6 до 50 кв. метров, и спрос у арендаторов очень высок».

Правда, и ресурсов для управления такими проектами, очевидно, требуется больше, соглашается Татьяна Козлова: как минимум, потому, что вместо одного оператора нужно сопровождать, например, десять. Кроме того, нужно учитывать и постоянную ротацию арендаторов. «Но, конечно, если сравнивать доход на 1 кв. метр, то в мелких лотах он выше, ведь и арендная ставка будет также выше, – продолжает г-жа Козлова. – Безусловно, важно найти баланс, сделать нарезку таким образом, чтобы пункты выдачи интернет-заказов, дома быта, кофейни, салоны красоты работали в синергии и получили здоровую конкуренцию, а не вытесняли друг друга. Иначе можно остаться со своей «мелкой нарезкой» и вакантными помещениями. Мы выбрали стратегию торговых рядов как раз с целью снижения вакансии неликвидных помещений. В этом случае, не имея конкурентного предложения в локации, убили, как говорится, двух зайцев: заполнили неликвид и обеспечили отложенный спрос на «мелкую нарезку».

Источник: CRE

Расчёт и подсчёт

«Мелкая нарезка» в стрит-ритейле никак не влияет и на восприятие пула арендаторов покупателем – как минимум, потому, что эти магазины априори не являются единым торговым пространством, размышляет Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management. «Конечно, всегда актуален вопрос качества пула, но доходность мелких лотов, конечно же, выше, чем от крупных арендаторов, – констатирует он. – И иногда выше – в разы. Да, с одной стороны, работать с мелкой нарезкой сложнее – большее количество коммуникаций, договоров, сопутствующих вопросов. Кроме того, уровень профессионализма у таких арендаторов обыкновенно ниже, а текучка среди них – выше. С другой, чем большую площадь ведь занимает арендатор, тем более сильную переговорную позицию он имеет и при согласовании условий договора, решении различных текущих вопросов». «Но вот смотрите: торговые центры исторически привлекают крупных арендаторов-«якорей», таких как гипермаркеты, электроника и одежда, – перечисляет Никита Корниенко, генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate. – Сейчас они сталкиваются с уходом этих крупных арендаторов, и частично их заменяют российские бизнесы или компании, только что вышедшие на наш рынок. Там, где это не получается, приходится привлекать арендаторов мелких, и вот тогда негативное влияние на качество площади очевидно. Стрит-ритейл же имеет другую динамику, здесь «мелкая нарезка» вовсе не означает плохое качество. Арендаторы маленьких лотов могут быть весьма надежными и стабильными: скажем, сетевые аптеки, алкомаркеты или пекарни – все они могут занимать небольшие пространства, но приносить очень хороший доход. В качестве положительного примера можно вспомнить объект в Солнцево-Парк, где была сделана нарезка 600 квадратных метров, ранее занимаемых «Пятерочкой». В итоге там появились алкогольный магазин, аптека и цветочный салон, и ставка аренды выросла по сравнению с «Пятёрочкой» на 20%».

Правда, в долгосрочной перспективе «мелкая нарезка» – всё-таки менее выгодный вариант, а управление этими лотами значительно осложнено человеческим фактором, соглашается эксперт с коллегами. Да, с индивидуальными предпринимателями можно договориться практически на всё, но и следить за исполнением договоров придётся намного пристальнее: они могут неожиданно съехать или в целом не выполнять обязательства.