Жизни не дадим

Михаил Петров, генеральный директор Smart Estate Moscow, предлагает условно разделить рынок стрит-ритейла на два полюса: востребованные локации в наиболее проходимых местах, и первые этажи новых ЖК, масштаб предложения в которых в последние годы реально формирует сегмент. «В первом случае нередки конфликты с жильцами близлежащих домов и всевозможные протесты, которые выливались в жесткие регламенты работы торговых предприятий и разного рода задабривания протестующих, например, истории на Патриках или улице Рубинштейна в Питере, где соседи отстояли права, – добавляет он. – С новыми ЖК ситуация совершенно обратная – популярность площадок существенно ниже, а их объем в некоторых комплексах превышает спрос со стороны арендаторов. Такие помещения устраиваются с учетом интересов жильцов дома, но, к сожалению, чаще всего девелопер продает все лоты мелким рантье по завышенным ставкам, с выдуманными прогнозами по аренде. Когда же дело доходит до сдачи, владельцы стараются сдать в аренду наиболее платежеспособному оператору, в итоге в одном ЖК может быть три барбер-шопа или кальянных. Наиболее платежеспособными и желанными среди владельцев помещений, и вызывающими конфликты – среди жителей, всегда были сетевые проекты общепита. Но на моей памяти лишь единицы случаев, когда по инициативе жильцов были закрыты рестораны: такие проекты либо изначально содержали технические нарушения, либо подключался административный ресурс недовольного высокопоставленного чиновника, случайно оказавшегося соседом заведения. Впрочем, нередки уже и случаи, в которых девелоперы обратно устраивают квартиры на первых этажах, продавая с дисконтом».



Прямая речь

Марина Шадрунова, ведущий специалист по новостройкам сети МИЭЛЬ:
- Самыми проблемными арендаторами, но тут речь идет, скорее, о старой жилой застройке, остаются хостелы. Пожалуй, хуже могут быть только сауны. В моем доме неожиданно для всех открылась сауна, и вскоре от высоких температур по зданию пошла трещина.

Из нашего опыта: однажды было арендовано помещение под кафе в старом доме. В итоге – нарушен теплообмен, и у жильцов верхних квартир появилась плесень.

Если же  говорить о новостройках, то стрит-ритейл садится там, где есть хорошая первая линия. Есть застройщики, которые сразу в проект закладывают фитнес-центры или предусматривают наличие «брендовых» детских садиков, что привлекает покупателей, и выделяет среди конкурентов.  Красивые торговые галереи, клиники, барбер-шопы – все это тоже приветствуется в новостройках. Разноформатная  инфраструктура позволяет выдерживать концепцию, когда многие услуги и сервисы можно получить, не выходя из дома.

В целом управление пулом арендаторов в новых ЖК стало профессиональнее. Определенным плюсом для риелторов является и тот факт, что когда мы рассматриваем коммерческие помещения на первых этажах в новых ЖК, сразу есть понимание, под какой бизнес они подходят. Заранее известны технические характеристики: высота потолков, вентиляция, электрические мощности и т. д., чего не скажешь про старый жилой фонд.
 

Счётная палата

Больше всего проблем с жильцами возникает в домах старого жилого фонда: львиная доля помещений там просто не приспособлена под бизнесы, констатирует Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна», эксперт в области управления недвижимостью. Например, у ресторанов очень высокие потребности в электроэнергии: оборудование, вентиляция, кондиционирование. «Объекту требуется от 60 до 300 кВт в зависимости от технологии, – подсчитывает  эксперт. – В старых домах эти вытяжки нужно тянуть по фасаду здания, и по-другому никак. Это некрасиво, они шумят и создают дискомфорт жильцам. Ночные клубы и рестораны с музыкой вообще самые раздражающие операторы. Это и шум, в том числе, от работающего оборудования, и неприятный запах, и пьяные люди, – не самое желанное соседство. В «антирейтинге» арендаторов помещений в жилых домах, впрочем – любой бизнес, связанный с алкоголем, и нецивилизованный общепит – как потенциальный рассадник крыс и тараканов. Из явно непопулярных среди резидентов операторов можно выделить и букмекерские конторы».



Именно в старом фонде, как правило, возникает больше трений с резидентами, поддерживает Евгений Скоморовский, член правления AREA, ZIP Realty. Лоты в домах, построенных в советский и более ранние периоды, зачастую не оборудованы даже минимально необходимой инженерией и вытяжками, соглашается он. Тревогу и беспокойство жильцов вызывает любое переформатирование помещения. Топ нелюбимых арендаторов, по словам эксперта, стабилен: заведения общепита, продуктовые магазины, алкомаркеты, зоомагазины. «Парадокс, но эти же  категории являются и самыми востребованными, и, если их нет, то люди выражают недовольны уже отсутствием, – уточняет г-н Скоморовский. – Впрочем, недовольные любым видом деятельности арендатора найдутся всегда. Если раньше был продуктовый магазин, которому многие жильцы были не рады, то при его закрытии они же будут против открытия, казалось бы, идеального арендатора в лице отделения банка. Адекватные собственники не посадят и кальянные, хотя на них есть и спрос от клиентов, и запросы от арендаторов. Однако потенциальные проблемы от противостояния с резидентами перевешивают щедрые арендные ставки. Стрит-ритейл вообще переживает сейчас не лучшие времена, давление идет со всех сторон: от требующих скидок арендаторов на фоне покинувших российский рынок западных брендов, СВО, мобилизации и других причин; от жителей домов, которые зачастую сопротивляются неприемлемым, по их мнению, концепциям операторов; от властей, которые повышают кадастровую стоимость помещений и включают некоторые площадки в перечень объектов, налогообложение к которым применяется исходя из кадастровой стоимости».



Прямая речь

Мария Дворецкая, директор по коммерческой недвижимости «Главстрой»:
- В старом фонде проблемы могут возникать, когда приходит новый арендатор, нарушающий сложившийся образ жизни дома, появляется дополнительный трафик или «неприятные» посетители. 

Если концепция пула определена на этапе проектирования, разделены потоки, продумана загрузка магазинов и учтены все нюансы для сохранения комфорта жильцов, последние будут только рады получить необходимые услуги и сервисы. Понятно, что это не должны быть концертные площадки или шумные бары с круглосуточным режимом работы.

Очень важно и  взаимодействие с арендаторами на этапе эксплуатации. Арендаторы, заходящие в ЖК, понимают, что их основной клиент – резиденты, и ориентируются на «качество» и «повторные продажи», а не на количество новых клиентов. Конечно, если помещения проданы, управлять составом и уровнем арендаторов невозможно, вот здесь и возникают проблемы.

 
Основным камнем преткновения был и остается вопрос использования общего имущества многоквартирного жилого дома, считает Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства, Nextons (ex-Dentons). К общему имуществу относятся помещения, элементы инфраструктуры и оборудование дома, предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения, напоминает он. И если некоторые из них достаточно просто распознать (крыша, несущие стены и перекрытия, лестничные площадки и т.п.), то другие могут потребовать более глубокого анализа. Например, к общему имуществу может быть отнесено помещение, в котором всего лишь проходит труба, относящаяся к инженерным коммуникациям всего дома. Чтобы достоверно определить, относится ли рассматриваемое помещение к общему имуществу или нет, иногда требуется не только юридический, но и детальный технический анализ. «Благодаря информационной доступности уровень знаний своих прав у жильцов домов вообще существенно вырос, – отмечает Валерия Косенкова, руководитель проектов департамента коммерческой недвижимости «Intermark Городская Недвижимость». – Этому способствует и возникновение домовых чатов, которые зачастую создаются задолго до окончания строительства объекта. Какие-то сложности традиционно есть, причем, чаще в старом фонде, в центре. Нередки случаи, когда один бдительный жилец, у которого есть силы и желание писать заявления и жалобы, не дает, например, установить вытяжку ресторану, находящемуся на первом этаже. Это, кстати, самая часто встречающаяся трудность – резиденты не хотят никакого шума и запахов. Бывает и так, что проживающее в доме влиятельное лицо табуирует согласование нового входа (даже когда он не выходит во двор), чтобы собственник не мог сдать помещение ресторану, запрет проезда – конкретный случай с переулком в центре Москвы, который сделали пешеходным, и теперь, чтобы подвезти товары в ресторан, водители отодвигают клумбы, и заезжают в пешеходную зону, потому что по другому подъехать – никакой возможности».



Открытие точки стрит-ритейла в жилом доме в большинстве случаев воспринимается резидентами без особого энтузиазма: бары и рестораны являются источником шума, вибрации и интенсивных запахов, продуктовые магазины привлекают грызунов и насекомых, и даже детские центры, фитнес-студии и салоны красоты создают дополнительную нагрузку на инфраструктуру дома и прилегающей к нему территории, поддерживает Юрий Аксёнов, партнёр, Orchards. Как следствие, активные жильцы или целые «инициативные группы встревоженных граждан» жалуются на бизнес в надзорные органы, что приводит к административным штрафам, предписаниям и иным негативным последствиям вплоть до закрытия. «Это притом, что действующее законодательство допускает расположение объектов стрит-ритейла и, в том числе, предприятий общественного питания в жилых зданиях, но для этого необходимо выполнить целый ряд условий, – напоминает  эксперт. – Во-первых, само помещение должно быть нежилым и иметь отдельный вход; во-вторых, инженерные системы – отграничены от общедомовых: в первую очередь это касается систем водоотведения и вентиляции. В-третьих, должны соблюдаться достаточно строгие гигиенические нормативы и строительные нормы по уровню шума и вибрации».



Кроме того, в старом фонде многих городов России есть своя специфика, связанная с режимом охраны объектов культурного наследия, добавляет Сергей Трахтенберг. Если здание, например, является памятником архитектуры, то проводить работы, влияющие на его охраняемые элементы, потребуется не только с учетом интересов жильцов, но и при условии согласования с уполномоченными органами власти. Предметом охраны объекта культурного наследия могут быть как внешние элементы, так и внутренние (лепнина, материалы отделки, цветовое решение). Необходимость соблюдения требований законодательства об ОКН может крайне существенно увеличить стоимость и срок работ по приспособлению помещения для нужд арендатора, резюмирует г-н Трахтенберг.
 
Прямая речь

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнеры»:
- Традиционно больше проблем у стрит-ритейла в старом фонде, так как там зачастую используются не предназначенные для этого первоначальным проектом помещения или созданные в условиях совершенно иных требований к ним (например, отсутствие самостоятельной вентиляции и т.п.).

Наибольшее беспокойство у жильцов вызывают продуктовые магазины нижнего сегмента рынка, дарксторы, рестораны, алкогольные магазины и магазины с резкими запахами. В новом фонде проблемы стоят менее остро, поскольку в рамках проекта сразу закладываются решения по вентиляции, площадкам разгрузки/погрузки, гостевым парковкам и т.п., что снижает вероятность конфликтов, связанных с ухудшением бытовых условий жильцов.

Помимо этого, в новых домах стараются реализовать единую политику по подбору пула арендаторов без прямого дублирования товарного ассортимента, что делает и для операторов такие локации более привлекательными.

В старом фонде наблюдается большая неоднородность, как самих арендаторов, так и ставок и условий аренды, поскольку адаптация неприспособленных помещений приводит к появлению на рынке множества неформатных объектов.

В будущем можно ожидать увеличения интереса к стрит-ритейлу: формат биг-боксов утрачивает значение, а дарксторы с трудом справляются с качественной отработкой заказов, что делает популярными формат «очных» магазинов у дома.

 
Мы будем жить теперь по-новому

Доля коммерческой недвижимости в новых жилых комплексах составляет, как минимум от 8 до 15 %, подсчитывает Дмитрий Томилин. «В подавляющем большинстве новых домов, в коммерческих помещениях, проектируемых на первых этажах, уже есть необходимая инфраструктура и отдельные вент-камеры, –  указывает он. – С точки зрения формальных придирок, с жильцами тоже меньше проблем».



Лоты в новых ЖК становятся более адаптированными для размещения разноформатных арендаторов, соглашается Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management. Уже на старте у девелоперов есть портрет потенциального арендатора. Исходя из этого, определяются размеры, высота потолков, необходимая электрическая мощность и т.д.  «При проектировании и нарезке помещений стрит-ритейла в новых домах стоит сразу предусмотреть возможные варианты посадки арендаторов по форматам и концепциям, – поддерживает Евгений Скоморовский. – В идеале бы вообще проводить предварительный брокеридж, и продавать уже готовые арендные бизнесы, но, к сожалению, это часто тяжело вписать в финмодели проектного финансирования».

Однако и современная застройка не лишена проблем, рассказывает Сергей Трахтенберг. Например, во время обновления одного из московских торговых центров выяснилось, что помещения, где он находится, являются частью жилого дома. Соответственно, все элементы проекта, предусматривающие изменение отделки внешних стен помещений ТЦ, требуют согласия жильцов, поскольку такие стены относятся к общему имуществу. Данную часть проекта так и не удалось полностью довести до конца. «Вообще, если в новой многоэтажной новостройке потребуется оформить решение общего собрания, это может стать даже более серьезной проблемой, – считает г-н Трахтенберг. – Собрать кворум жильцов для принятия решения по вопросам использования общего имущества на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме крайне сложно в связи с их большим количеством, а по некоторым вопросам (например, по проведению реконструкции, по уменьшению размера общего имущества в многоквартирном доме) законом установлено требование о квалифицированном большинстве голосов (не менее 2/3) или о получении согласия вообще всех собственников помещений в доме, что практически нереализуемо на практике».

В итоге, например, в элитных клубных домах априори не принято размещать шумных и «ароматных» арендаторов, а также арендаторов, чей режим работы может нарушать спокойствие и безопасность жителей, констатирует Евгений Скоморовский. Так, в доме на Малой Бронной 15, где было запроектировано четыре помещения стрит-ритейла, покупателям квартир было дано обещание, пусть и устное, что там не будут располагаться заведения общественного питания. Более того, под такой формат даже не были запроектированы необходимые вытяжки. Застройщик  обещание сдержал, а все квартиры в итоге проданы по максимальной цене. «В новых ЖК застройщики прислушиваются к пожеланиям жителей, и стараются создать качественную инфраструктуру, – резюмирует Марина Маркова, руководитель направления street retail компании «Магазин Магазинов». – В старом фонде, как правило, нет управляющих компаний, но есть множество собственников. И сдают они в аренду свои объекты так, как им выгоднее. Одни из самых проблемных арендаторов здесь действительно – полноценный общепит, как правило, из-за запахов, мусора, подъезда машин для разгрузки и шума от технологических установок в доме».



Прямая речь

Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики:
- Кейсы, когда всем заведует управляющая компания (подбирает арендаторов, не допускает ситуаций с каннибализацией спроса внутри квартала, прислушивается к мнению жильцов), хорошо выглядят в презентациях и на конференциях, но не так часто встречаются в реальной жизни. Девелоперам выгоднее продать коммерческую недвижимость (желательно, на стадии строительства), чем замыкать на себя (или даже на стороннюю УК) непрофильный бизнес по его эксплуатации. Сами управляющие компании тоже нацелены на извлечение прибыли, и при принятии решения открывать или нет тот или иной магазин не всегда ориентируются на изначальную “концепцию”. Определить, что такое хорошо, а что – плохо для инфраструктуры ЖК (разумеется, пока не начинаются нарушения законодательства), не представляется возможным. Кому-то не нравится ресторан, кому-то игровой клуб и т.д.

Резюмируя: большая часть нежилых помещений на первых этажах в современных ЖК продается (экспертно – более 70%), затем многие из них оказываются в субаренде. Значительная часть площадок на первых этажах (не менее 20-25%) ориентирована преимущественно на внешний трафик. Уже по этим причинам и формальные и неформальные претензии жителей на происходящее в нежилых помещениях первых этажей основаны на весьма зыбких правовых основаниях.

 
Попали в пул

Согласование с жильцами при планировании и размещении бизнесов всё-таки помогает предотвратить некоторые проблемы, а управление арендаторами может быть более эффективным, если помещения стрит-ретейла принадлежат застройщикам, и управляющая компания – часть их бизнеса, убеждена Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге. Однако риск того, что резиденты могут иметь претензии даже к согласованным арендаторам, сохраняется всегда. И общепит, и продуктовые магазины, например, априори сталкиваются с многочисленными трудностями, поскольку рассматриваются как наиболее «конфликтный» для жильцов профиль, соглашается она с коллегами. «И тут, с одной стороны, жильцы хотят иметь разноплановую инфраструктуру, но – избегая любых возможных неудобств, причиняемых арендаторами: будь то мерцающая вывеска, посторонние запахи или громкая музыка, – перечисляет эксперт. – Так что нужно искать баланс».  «Да, покупая квартиру в новостройке, клиент теперь рассчитывает на подходящий ему, разнообразный и грамотный состав операторов, –  подчёркивает Татьяна Козлова, заместитель генерального директора компании «Аструм Недвижимость» (управляет коммерческими объектами ГК «Гранель»).  – Более того: именно такая инфраструктура сегодня – один из определяющих факторов при принятии решения о покупке жилья. В случае, если её развитием занимается профессиональная УК, резиденты имеют контакты, куда можно обратиться с пожеланиями, вопросами по работе операторов. В этом и есть преимущество собственной управляющей компании у застройщика – уникальное торговое предложение проекта ЖК. В нашей практике были случаи, когда мы прерывали взаимоотношения с оператором после получения нескольких негативных отзывов от жителей. Если же в стрит-ритейле все помещения распроданы частным инвесторам, то застройщику никак не повлиять на инфраструктуру микрорайона, на состав операторов, их ассортимент и качество услуг. Но сейчас все больше девелоперов приходят к тому, что наличие своей УК для стрит-ритейла выгодно. Управление арендным активом – это хорошее вложение, так как стоимость ГАБа (помещения с арендаторами) может быть на 50% выше по сравнению с помещением без оператора. И в новых комплексах мы проектируем такую площадь лотов, которой сможем эффективно управлять».



Современные управляющие компании активно вовлекают жителей дома в вопросы об инфраструктурном развитии, поддерживает Иван Починщиков, управляющий партнёр IPG Россия. Однако в сегменте ЖК высокого класса, например, такое взаимодействие существенно сужает пул потенциальных арендаторов встроенных помещений. «Топ-5 самых проблемных для жильцов арендаторов везде – бары, алкомаркеты, общепит в сегменте фаст-фуд, пункты формирования заказов курьерскими службами доставки еды, –  перечисляет эксперт. – Барам вообще исторически сложнее всех найти помещение. Но собственники барного бизнеса и сами не стремятся занимать площади в жилых зданиях. В центре городов такие арендаторы отдают предпочтение помещениям в зданиях с офисной или гостиничной функциями. Бары, всё-таки открывшиеся в жилых домах, применяют гибкий подход к коммуникации с жильцами: скидки, акции и т.д.».

Валерия Косенкова соглашается: самыми проблемными  как для жильцов, так и брокеров остаются рестораны, алкомаркеты, супермаркеты, кальянные. «А под видом салонов красоты и хостелов могут маскироваться публичные дома, – указывает она. – Самые большие сложности вообще вызывают салоны красоты/ хостелы без известных названий, сайта и прочей атрибутики, которая позволяет идентифицировать, что они настоящие».



Впрочем, по мнениюТатьяны Козловой, проблемными арендаторами для жильцов чаще всего становятся не сами операторы, но сосредоточение игроков одинаковой товарной категории в одной локации, будь то алкомаркеты или салоны красоты, которые в некоторых комплексах представлены несколькими объектами. «Что происходит в этом случае? – поясняет она. – Во-первых, у жителей нет разнообразной коммерческой инфраструктуры, их потребности не закрываются, и люди вынуждены искать нужных им операторов за пределами ЖК. Во-вторых, со временем гиперконкуренция между операторами одинаковой направленности снижает товарооборот, поскольку емкости локации явно не хватает, как следствие – операторы начинают закрываться, а помещения – пустовать. В итоге, снова же, инфраструктуры у жильцов нет».

На рынок вообще выходит всё больше ЖК, где помещения, оснащенные под различные коммерческие форматы, в итоге оказываются в недостатке либо в избытке, соглашается Иван Починщиков. Это, во-первых, возлагает на собственника лота дополнительные затраты на реорганизацию площадей, а, во-вторых, действительно ограничивает резидентов в вариативности доступных сервисов. «Бум жилого строительства смещает внимание операторов с классических торговых центров в пользу стрит-ритейла в рамках ЖК, – резюмирует Татьяна Козлова. – Поэтому мы ожидаем и развитие последнего, и ждем новые форматы операторов, и в целом более качественные концепции».