8 ноября в пространстве Multispace Павелецкая состоялась ежегодная практическая конференция для управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости SWOT’24 Management Companies.
Встреча состояла из двух сессий, в первой эксперты выделили слабые и сильные моменты в сфере профессионального управления, возможности и угрозы, существующие на рынке. Во второй сессии – определили и обсудили решения, позволяющие компаниям преодолевать существующие трудности и активно развиваться в 2024 году.
Модератором первой части выступил Андрей Кротков, генеральный директор, совладелец УК Zeppelin. А первым среди спикеров выступил Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management. В качестве основной проблемы Борис выделяет нехватку персонала. По его словам, минимальный уровень безработицы уже привел к росту заработных плат: в сфере технической эксплуатации на 10-15%, в охране – 15%, в клининге – порядка 35%. Второй вызов – постоянная трансформация логистических цепочек. Около 50% запчастей и оборудования приходит от привычных западных производителей, но теперь через параллельный импорт, а политика ряда соседних стран, через которые идут поставки, в этом году менялась, поэтому логистические цепочки продолжали перестраиваться. Эти факторы вместе с ростом курса доллара приводят к росту стоимости услуг эксплуатации.
Помимо сложностей с поставками оборудования, есть еще проблема с его поверкой, и это отдельные затраты, - добавляет Майя Грехова, генеральный директор PRO Realty. Также Майя отмечает в качестве проблемы рынка наличие тендеров, где единственным критерием отбора является цена, и недобросовестных исполнителей, которые готовы давать серьезный дисконт к рынку, но в результате не могут справиться со своими обязательствами по контракту.
Тему проблем с персоналом продолжили Михаил Сафонов, директор по развитию NF PM, и Елена Чернова, старший директор, руководитель отдела управления недвижимостью Lynks Property Management. Так, Михаил отмечает конкуренцию по зарплатам со стороны маркетплейсов и отсутствие качественного персонала в свободном доступе (приходится людей переманивать). А Елена напоминает о том, что у поколения миллениалов отличаются жизненные ценности, и люди не настроены на долгую работу в одной компании. В результате, компания тратит время и ресурсы на обучение сотрудника, после чего он уходит, чтобы «сменить обстановку и попробовать что-то другое».
Со стороны заказчика услуг управления и эксплуатации в сессии принял участие Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development. Сергей среди проблем и причин увеличения ФОТ выделяет высокие курс доллара и ключевую ставку ЦБ, а также ужесточение контроля над персоналом со стороны государства.
Но не только о проблемах стоит говорить. Есть и положительные моменты в работе УК. Елена Чернова отмечает, что рынок сформирован опытными управляющими компаниями, которые за прошедший год заметно масштабировали деятельность, как в регионах России, так и в странах СНГ. Профессионализм игроков рождает доверие со стороны собственников, понимание ценности услуг и реального уровня себестоимости.
По словам Михаила Сафонова, после замещения иностранных арендаторов в стабилизированных торговых центрах, доходность собственников увеличилась на 7-12%. И это хороший тренд, как для владельцев, так и для управляющих компаний в сфере property management. Можно констатировать движение к «рынку арендодателя».
Андрей Кротков добавляет к озвученным тезисам рост производства и количества госконтрактов, что дает новые возможности для управляющих компаний, в частности, позволяет диверсифицировать бизнес не только за счет географии, но и за счет наиболее активно растущих секторов.
По итогам сессии была сформирована табличка с тезисами по рынку УК на текущий момент.
Будущее рынка управления в 2024 году обсуждали на второй сессии, модератором которой выступил Дмитрий Свешников, управляющий директор O1 Standard.
Юрий Каплун, генеральный директор «ТРАСТ Недвижимость» видит основную точку роста в расширении функционала УК и горизонтальном масштабировании. Также Юрий отмечает увеличение товарооборота и снижение вакантности в торговых центрах, но спрос на продукцию новых брендов сложно прогнозировать.
Денис Троценко, партнер, генеральный директор УК CMWP сделал акцент на рисках и точках роста. «Возродить институт инженера» - первоочередная задача УК в борьбе с кадровым голодом. Рост управляющих компаний сегодня идет за счет городов-миллионников и стран Средней Азии. Денис отмечает также Кавказский регион, где строится много объектов, а компетенции по управлению практически отсутствуют. Кроме того, смягчаются взаимоотношения подрядчик-заказчик, - соглашается с выводами первой сессии Денис.
Об IT-решениях и инновациях рассказал Алексей Бугаев, управляющий партнер, руководитель Comindware Моё здание, CAFM-эксперт. Алексей ожидает замещения многих профессий искусственным интеллектом (юридическая функция, в частности). Сейчас рынок движется в сторону инноваций на стыке функционалов компании и стыке различных бизнесов. По словам Алексея, многие решения в сфере цифровизации уже имеют российские аналоги и не требуют больших затрат со стороны собственника и УК.
Вопрос к Алексею Чагину, руководителю направления по управлению коммерческими объектами PIONEER, состоял в модели управления объектами в 2024 году – будут ли это собственные структуры или девелоперы будут обращаться к профессиональным УК? По мнению Алексея, в части PM компании будут в основном пользоваться собственными управленческими структурами, что связано с доминирующей на рынке офисов моделью продажи помещений по ДДУ. Что же касается FM, клининга и охраны, эти услуги будут передаваться на аутсорс. По словам эксперта, стоимость услуг эксплуатации не должна сильно измениться в 2024 году, так как основной рост себестоимости произошел в 2023 году.
Анна Никандрова, партнер Nikoliers, говорит о том, что рынок PM в отличие от рынка FM находится в зачаточном состоянии, притом что запрос от рынка есть и зарплаты в PM высокие (в регионах управляющий объектом может получать на уровне генерального директора). По словам Анны, рост УК в ближайшие годы должен быть связан именно с развитием коммерческого управления объектами.
Александр Устинов, директор по развитию ProFM, анонсировал выход компании в сферу РМ, а кроме того напомнил, что есть еще такие сферы как Asset Management и GR, где управляющие компании тоже должны развиваться. При этом, во всех перечисленных направлениях на рынке не хватает специалистов. Как ни странно, точкой роста Александр считает закрытие российского рынка. Так как западные разработки в сфере IT ушли с российского рынка, нет других вариантов, кроме создания собственных продуктов в этом направлении.
Несмотря на очевидные и неминуемые трудности, рынок управления коммерческой недвижимости продолжает развиваться и становиться все более профессиональным и технологичным. 2024 год едва ли станет революционным в этой сфере, но эксперты на SWOT’24 раскрыли многие возможности и точки роста. Как компании используют эти возможности и появятся ли на рынке новые вызовы – узнаем через год на SWOT’25!
Благодарим партнеров мероприятия: MD Facility Management, Zeppelin, Commonwealth Partnership (CMWP), Comindware Моё здание, Multispace.
Встреча состояла из двух сессий, в первой эксперты выделили слабые и сильные моменты в сфере профессионального управления, возможности и угрозы, существующие на рынке. Во второй сессии – определили и обсудили решения, позволяющие компаниям преодолевать существующие трудности и активно развиваться в 2024 году.
Модератором первой части выступил Андрей Кротков, генеральный директор, совладелец УК Zeppelin. А первым среди спикеров выступил Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management. В качестве основной проблемы Борис выделяет нехватку персонала. По его словам, минимальный уровень безработицы уже привел к росту заработных плат: в сфере технической эксплуатации на 10-15%, в охране – 15%, в клининге – порядка 35%. Второй вызов – постоянная трансформация логистических цепочек. Около 50% запчастей и оборудования приходит от привычных западных производителей, но теперь через параллельный импорт, а политика ряда соседних стран, через которые идут поставки, в этом году менялась, поэтому логистические цепочки продолжали перестраиваться. Эти факторы вместе с ростом курса доллара приводят к росту стоимости услуг эксплуатации.
Помимо сложностей с поставками оборудования, есть еще проблема с его поверкой, и это отдельные затраты, - добавляет Майя Грехова, генеральный директор PRO Realty. Также Майя отмечает в качестве проблемы рынка наличие тендеров, где единственным критерием отбора является цена, и недобросовестных исполнителей, которые готовы давать серьезный дисконт к рынку, но в результате не могут справиться со своими обязательствами по контракту.
Тему проблем с персоналом продолжили Михаил Сафонов, директор по развитию NF PM, и Елена Чернова, старший директор, руководитель отдела управления недвижимостью Lynks Property Management. Так, Михаил отмечает конкуренцию по зарплатам со стороны маркетплейсов и отсутствие качественного персонала в свободном доступе (приходится людей переманивать). А Елена напоминает о том, что у поколения миллениалов отличаются жизненные ценности, и люди не настроены на долгую работу в одной компании. В результате, компания тратит время и ресурсы на обучение сотрудника, после чего он уходит, чтобы «сменить обстановку и попробовать что-то другое».
Со стороны заказчика услуг управления и эксплуатации в сессии принял участие Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development. Сергей среди проблем и причин увеличения ФОТ выделяет высокие курс доллара и ключевую ставку ЦБ, а также ужесточение контроля над персоналом со стороны государства.
Но не только о проблемах стоит говорить. Есть и положительные моменты в работе УК. Елена Чернова отмечает, что рынок сформирован опытными управляющими компаниями, которые за прошедший год заметно масштабировали деятельность, как в регионах России, так и в странах СНГ. Профессионализм игроков рождает доверие со стороны собственников, понимание ценности услуг и реального уровня себестоимости.
По словам Михаила Сафонова, после замещения иностранных арендаторов в стабилизированных торговых центрах, доходность собственников увеличилась на 7-12%. И это хороший тренд, как для владельцев, так и для управляющих компаний в сфере property management. Можно констатировать движение к «рынку арендодателя».
Андрей Кротков добавляет к озвученным тезисам рост производства и количества госконтрактов, что дает новые возможности для управляющих компаний, в частности, позволяет диверсифицировать бизнес не только за счет географии, но и за счет наиболее активно растущих секторов.
По итогам сессии была сформирована табличка с тезисами по рынку УК на текущий момент.
Будущее рынка управления в 2024 году обсуждали на второй сессии, модератором которой выступил Дмитрий Свешников, управляющий директор O1 Standard.
Юрий Каплун, генеральный директор «ТРАСТ Недвижимость» видит основную точку роста в расширении функционала УК и горизонтальном масштабировании. Также Юрий отмечает увеличение товарооборота и снижение вакантности в торговых центрах, но спрос на продукцию новых брендов сложно прогнозировать.
Денис Троценко, партнер, генеральный директор УК CMWP сделал акцент на рисках и точках роста. «Возродить институт инженера» - первоочередная задача УК в борьбе с кадровым голодом. Рост управляющих компаний сегодня идет за счет городов-миллионников и стран Средней Азии. Денис отмечает также Кавказский регион, где строится много объектов, а компетенции по управлению практически отсутствуют. Кроме того, смягчаются взаимоотношения подрядчик-заказчик, - соглашается с выводами первой сессии Денис.
Об IT-решениях и инновациях рассказал Алексей Бугаев, управляющий партнер, руководитель Comindware Моё здание, CAFM-эксперт. Алексей ожидает замещения многих профессий искусственным интеллектом (юридическая функция, в частности). Сейчас рынок движется в сторону инноваций на стыке функционалов компании и стыке различных бизнесов. По словам Алексея, многие решения в сфере цифровизации уже имеют российские аналоги и не требуют больших затрат со стороны собственника и УК.
Вопрос к Алексею Чагину, руководителю направления по управлению коммерческими объектами PIONEER, состоял в модели управления объектами в 2024 году – будут ли это собственные структуры или девелоперы будут обращаться к профессиональным УК? По мнению Алексея, в части PM компании будут в основном пользоваться собственными управленческими структурами, что связано с доминирующей на рынке офисов моделью продажи помещений по ДДУ. Что же касается FM, клининга и охраны, эти услуги будут передаваться на аутсорс. По словам эксперта, стоимость услуг эксплуатации не должна сильно измениться в 2024 году, так как основной рост себестоимости произошел в 2023 году.
Анна Никандрова, партнер Nikoliers, говорит о том, что рынок PM в отличие от рынка FM находится в зачаточном состоянии, притом что запрос от рынка есть и зарплаты в PM высокие (в регионах управляющий объектом может получать на уровне генерального директора). По словам Анны, рост УК в ближайшие годы должен быть связан именно с развитием коммерческого управления объектами.
Александр Устинов, директор по развитию ProFM, анонсировал выход компании в сферу РМ, а кроме того напомнил, что есть еще такие сферы как Asset Management и GR, где управляющие компании тоже должны развиваться. При этом, во всех перечисленных направлениях на рынке не хватает специалистов. Как ни странно, точкой роста Александр считает закрытие российского рынка. Так как западные разработки в сфере IT ушли с российского рынка, нет других вариантов, кроме создания собственных продуктов в этом направлении.
Несмотря на очевидные и неминуемые трудности, рынок управления коммерческой недвижимости продолжает развиваться и становиться все более профессиональным и технологичным. 2024 год едва ли станет революционным в этой сфере, но эксперты на SWOT’24 раскрыли многие возможности и точки роста. Как компании используют эти возможности и появятся ли на рынке новые вызовы – узнаем через год на SWOT’25!
Благодарим партнеров мероприятия: MD Facility Management, Zeppelin, Commonwealth Partnership (CMWP), Comindware Моё здание, Multispace.
