В Москве подвели итоги 2023 года для рынка коммерческой недвижимости. Традиционное итоговое мероприятие CRE X-Mas проходило в отеле Radisson Blu Olympiyskiy и состояло из трех сессий, в рамках которых были рассмотрены основные вопросы, проблемы и точки роста рынка коммерческой недвижимости.
В первой сессии итоги года подводили руководители ведущих консалтинговых компаний, а также представители банков. Модератором выступил Андрей Постников, генеральный директор компании «Ориентир».
Тон первой сессии задала макроэкономика, о которой рассказал Антон Струченевский, исполнительный директор, главный экономист Сбербанка КИБ. По данным банка, рост ВВП в этом году составит 3% (в 2022 году был спад 2,1%), а Россия выходит на пятое место по размерам экономики, обходя Германию, в которой сейчас наблюдается рецессия. При этом эксперт отмечает, что сейчас экономика перегрета, следствием чего является рост инфляции, который в ноябре составил 1,1% (в годовых показателях это уже было бы примерно 15%). Реакцией Центробанка на это становится повышение ключевой ставки. На момент конференции она составляла 15%, однако в Сбербанке прогнозировали повышение до 16% уже 15 декабря, что в итоге и произошло к настоящему моменту. Бюджетные расходы в 2024 году увеличатся до 36 трлн рублей, и на это ЦБ повлиять не может, но за счет высокой ставки регулятор может остудить кредитные вливания в экономику, что должно позволить инфляции замедлиться. Базовый сценарий предполагает замедление роста экономики до 1,7% при стабилизации рынка труда и замедлении роста инфляции до 4,5-5% годовых. В этом случае к концу года может начаться новый цикл снижения ключевой ставки, однако резких изменений ожидать не стоит. Вероятно, к концу года она будет понижена примерно до 11%, а курс доллара стабилизируется в районе 90 рублей.
Другой сценарий подразумевает рост бюджетных вливаний и ускорение роста экономики (2,2%), но при этом расти будет все – и инфляция, и ключевая ставка (до 18% в начале и до 13% к концу года), и курс доллара (более 100 рублей). Третий сценарий – просадка роста экономики до 0,5%, что тоже будет сопровождаться более высокими значениями ключевой ставки. Наименее вероятный сценарий – рецессия в развитых странах, что приведет к снижению экономики на 1% (возвращение к уровню 2022 года).
В качестве вывода эксперт характеризует 2024 год, как год борьбы с инфляцией до целевых 4-5%, что при всех сценариях означает высокие значения ключевой ставки и почти при всех – замедление роста экономики.
Вопрос, озвученный Андреем Постниковым к Антону Струченевскому, касался сроков снижения ключевой ставки. На это эксперт ответил, что первые движения в сторону снижения не стоит ожидать раньше середины года и не стоит ожидать резкого снижения. Ставка будет постепенно ползти к показателю 11% в декабре 2024.
Продолжая тему влияния макроэкономики на рынок, слово перешло к консультантам. Первым высказался Сергей Рябокобылко, управляющий партнер Commonwealth Partnership (CMWP). Он отметил, что бизнесу логичнее ориентироваться на наиболее негативные или стрессовые сценарии, а если реализуется более позитивная модель, никто возражать не будет. Так получилось, например, в 2023 году: все показатели оказались значительно выше ожиданий. На 2024 в CMWP прогнозируют снижение уровня инвестиций в коммерческую недвижимость до «нормальных» показателей – порядка 200 млрд рублей без учета земли, как было в 2021 году и ранее. В свою очередь, Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate, прогнозирует сокращение нового предложения на рынке и изменение структуры спроса. По прогнозам компании, ключевая ставка останется на высоком уровне до конца 2024 года.
Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group, соучредитель PARUS Asset Management, считает, что рынок коммерческой недвижимости сейчас неправильно рассматривать в отрыве от рынка жилья. Этот сегмент является одним из приоритетных для государства, и девелоперы жилья активно растут. Рынок коммерческой недвижимости во многом будет зависеть от того, насколько хорошо будет себя чувствовать жильё. С ним соглашается Владимир Пинаев, генеральный директор CORE.XP. Он считает, что одним из драйверов рынка станет программа по льготам от государства на создание мест приложения труда. Кроме того, Владимир говорит о том, что большой объем существующего предложения во всех сегментах коммерческой недвижимости Москвы дает бизнесу своеобразную «подушку безопасности». То есть, объем сделок не будет уже критически низким никогда, потому что ежегодно идет много сделок по перезаключению договоров и в рамках ротации арендаторов. Оборачиваемость рынка составляет порядка 4 млн кв. м в год, подсчитали в компании. Так, спрос на офисы в этом году составит порядка 2 млн кв. м при среднегодовом за предыдущие периоды на уровне 1,5 млн. В складском сегменте по всей России спрос составит порядка 6 млн кв. м. Кроме того, эксперт напомнил о том, что рынок поддерживает вынужденная локализация денег на территории РФ. «Задача бизнеса на 2024 год – держаться уровней 2023 года», - заключает Владимир.
Алексей Богданов, управляющий партнер консалтинговой экосистемы Ricci, так же придерживается мнения о том, что рынки жилой и коммерческой недвижимости – это сообщающиеся сосуды. «Кредиты дорогие, но не для всех», - говорит Алексей, подразумевая субсидии для девелоперов жилья. Получается, что в этом плане в 2024 году коммерческая недвижимость будет «субсидировать» жилую.
Алексей Будаев, старший вице-президент - заместитель руководителя блока среднего и малого бизнеса, ПАО «Промсвязьбанк», завершил краткий обзор основных трендов от спикеров панели тем, что в банке видят переток инвестиций из жилой недвижимости в коммерческую. Пусть это небольшие суммы, но сейчас на рынке есть инструменты для инвестирования, а доходность здесь гораздо выше, чем от сдачи квартир в аренду. У ПСБ пессимистичные ожидания от 2024 года по объему кредитования коммерческой недвижимости, но оптимистичные по притоку на этот рынок частных инвестиций.
Рынок жилья многократно больше, чем рынок коммерческой недвижимости, напоминает Алексей Новиков. К тому же государственные ипотечные программы сейчас становятся хорошим инструментом для инвестирования именно в жилье. Поэтому в NF Group тоже хотели бы увидеть массовый приток частных инвестиций в те же склады, но пока ситуация не выглядит столь радужной. Алексей Будаев не оспаривает тот факт, что инвестиции в жилье значительно выше, но все же тренд перетока инвесторов в «коммерцию» есть, и его можно назвать уже устойчивым, потому что банкиры наблюдают такую тенденцию не только сейчас, а в ретроспективе последних 2-3 лет. Также, как отмечает г-н Будаев, в 2024 году госбюджет не подразумевает таких вливаний в субсидирование ипотеки, как это наблюдалось ранее (читаем между строк, деньги пойдут на «оборонку»).
В первой части сессии про инвестиции было сказано довольно много, но для предметного обсуждения инвестиционной картины 2024 года Андрей Постников предложил еще раз высказаться всем экспертам по очереди. Начал обсуждение (уже по традиции) Сергей Рябокобылко. Сергей планирует инвестировать в команду и закладывать фундамент под сделки на два-три года вперед. По его словам, сейчас ключевой задачей консалтинговых компаний является работа с «новыми» собственниками недвижимости (выкупившими активы уходящих с рынка компаний). Также поменяют владельцев многие активы, отошедшие и отходящие банкам за долги, и здесь тоже широкий горизонт для консультантов и УК. «Не так важна цифра – 200 там будет или 300 (млрд рублей инвестиций в коммерческую недвижимость – прим. ред.), важно, что мы будем работать над очень интересными задачами, которых бы не было, если бы прежние собственники продолжали «сидеть» на своих активах».
Алексей Ефимов считает одним из ключевых трендов сейчас и на будущий год отношение к объекту, как к защитному активу, то есть, как к вложению денег в то, что точно не обесценится, а скорее всего, со временем только вырастет в цене. Таким образом, арендные ставки становятся лишь сопутствующим фактором для инвестора, а первостепенным становится сам объект, его капитализация (в том числе, потенциальная) в долгосрочной перспективе, прирост стоимости. В этом году, по данным IBC Real Estate, инвестиции составят порядка 800-850 млрд рублей, а на следующий год прогнозируется около 400-450 млрд (среднегодовое значение до СВО было порядка 300 млрд рублей).
У NF Group данные по инвестициям несколько ниже, но тренд тот же. В 2023 году по данным компании общий объем инвестиционных сделок тоже стал рекордным, но составил порядка 750 млрд рублей. Но цифры не настолько важны, как тренд на привлечение денег от частных инвесторов. Сейчас (без четких цифр) Алексей Новиков оценивает долю ЗПИФов в 15-20% (Андрей считает, что около 10%), чему свидетельство – активное расширение портфелей компаний, занимающихся упаковкой активов в фонды. Возвращаясь к инвестициям, эксперт акцентирует внимание на том, что в общей цифре учитываются сделки с землей, что не очень правильно. И рекорд 2023 года по инвестициям в коммерческую недвижимость выглядит еще более впечатляющим, если участки под строительство из уравнения исключить, а сравнивать только «яблоки с яблоками».
Владимир Пинаев предлагает не переоценивать вес сделок, связанных с уходом иностранцев, в общем объеме инвестиций в этом году. По данным CORE.XP, сделки «на выход» составили около 250 млрд рублей, а большая часть сделок были заключены между локальными игроками, и особенно активными были госкомпании. Этот тренд будет актуален и в следующем году.
Если грубо оценивать доли по инвестиционным сделкам, то в общем объеме за год около трети пришлось на выход иностранных компаний, треть на сделки с локальными игроками и треть на сделки с землей. Алексей Богданов отмечает, что в дальнейшем покупки участков под девелопмент будут увеличивать свою долю в общем объеме. В Ricci видят большой интерес к земельным участкам со стороны региональных игроков, которые хотят «закрепиться» на столичном рынке.
Далее игроки высказались по отдельным сегментам коммерческой недвижимости, начиная с офисов. Здесь Сергей Рябокобылко отмечает слишком медленный рост ставки – около 4-5%, то есть, меньше инфляции. При этом вакантность оказалась ниже ожидаемой и составляет сейчас около 8%. Спрос по данным IBC Real Estate составил 1,9 млн кв. м, а на следующий год прогнозируется порядка 1,5 млн. Алексей Новиков напоминает, что сейчас сократился срок договоров аренды с 5-7 до 2-3 лет. И это в дальнейшем даст возможность институциональным собственникам с качественным офисным продуктом активнее повышать ставки. Алексей Богданов в качестве одного из главных трендов офисной недвижимости отмечает покупку офисов.
В складской недвижимости ставки аренды показали резкий рост, и высокая ключевая ставка будет сильно ограничивать возможности нового строительства, поэтому 2024 год будет характеризоваться недостатком предложения, считает Сергей Рябокобылко. Алексей Ефимов прогнозирует большую долю сделок по BTS. Владимир Пинаев говорит о том, что ставка аренды сегодня менее прогнозируема для инвестора, и она «требует переосмысления». В 2024 году будут сильно загружены строительные мощности, что рождает риск переноса сроков ввода. В качестве третьего тренда складского рынка Владимир называет выход в этот сегмент девелоперов жилья.
Что касается торговой недвижимости, Сергей Рябокобылко отмечает, что те объекты, которые успешно прошли испытания последних лет, становятся настоящими «защитными активами», и за ними сейчас уже идет охота инвесторов. Алексей Ефимов напоминает, что по объему инвестиций рынок торговой недвижимости стал лидером в этом году, а также, что количество магазинов, приостановивших работу в ТЦ, сократилось с 11% до 0,5%, а это значит, что рынок жив. По данным NF Group, в ритейле на конец 2022 года вакантность составляла более 15%, а сейчас 9%. Алексей Новиков говорит, что этот сегмент лучше всего абсорбирует растущую инфляцию, поэтому торговые активы будут интересны инвесторам и в следующем году.
На этом первая сессия была завершена, а после короткого перерыва эксперты эксперты собрались на обсуждение рынка управления недвижимостью. Модератором выступила Алина Стрелкова, директор по коммерции и развитию группы объектов Mall Management Group.
В начале обсуждения Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management, обрисовал основные сложности для рынка в этом году. Это кадровый голод, сложности и рост стоимости поставок оборудования и комплектующих (до 30%), а также сокращение бюджетов у заказчиков. Впрочем, по последнему пункту есть положительная динамика в плане готовности собственников к переговорам и поиску компромиссов. Андрей Кротков, генеральный директор, совладелец УК Zeppelin, добавляет к списку трудностей рост дебиторской задолженности, которая зачастую превышает месячный оборот. В таких условиях УК сложно избежать кассового разрыва, сетует Андрей. Все идет к тому, что рынок управления будет сжиматься, консолидируясь в руках наиболее крупных компаний.
Арсен Паравян, руководитель департамента по управлению и эксплуатации недвижимости Sawatzky, предлагает акцентировать внимание не на проблемах, а на решениях. В частности, большую роль играет обучение персонала, для чего компания привлекает на практику студентов строительного института. Что касается отсутствия у заказчиков бюджетов и роста дебиторской задолженности, здесь Арсен настаивает на том, что качество стоит денег, и донести этот тезис до собственника – задача решаемая.
Алла Тигнер, коммерческий директор О1 Standard, говорит, что в компании также есть практика привлечения студентов на стажировку, но конверсия не очень большая – 10-12%. Итогом года для О1 Standard стало увеличение портфеля на 20% до 1,5 млн кв. м. Алла отмечает сильное сокращение горизонта планирования за счет более коротких сроков договоров аренды.
Стоит отказаться от слова тенденция в пользу слова практика, считает Наталья Афанасова, директор отдела управления эксплуатацией объектов недвижимости CORE.XP. Потому что, когда это продолжается уже 15 лет, это не тенденция. Так вот, продолжается практика сокращения бюджетов на управление. В качестве положительной тенденции Наталья отмечает рост запросов на консалтинг.
Анна Никандрова, партнер Nikoliers, говорит, что сейчас ввод новых объектов в офисной и торговой недвижимости снижается, поэтому в фокусе УК находятся большей частью действующие объекты, нуждающиеся в развитии, в переменах. Это в основном задача коммерческого управления, и тут есть большие перспективы для УК, так как бизнес РМ более маржинальный, чем бизнес FM. Решением привлечения и удержания людей Анна называет три вещи: популяризация услуг профессионального управления, интересные задачи и расширение географии.
Сергей Черноусов, коммерческий директор сети сервисных офисов BusinessClub от Capital Group, рассказал о вызовах этого сегмента. Спрос в сервисных офисах сместился с IT-компаний и IT-департаментов на государственный сектор, что вынуждает операторов менять инструменты под них. Вторая сложность, с которой столкнулся рынок в 2022-2023 гг., это высвобождение качественных офисов с отделкой по не самым высоким ценам, эти офисы составили конкуренцию сервисным.
В заключение сессии Никита Бутенко, партнер, недвижимость и M&A, BIRCH LEGAL, рассказал об изменениях в законодательстве, которые вступили в силу в этом году и ожидаются в следующем. В частности, уже действуют изменения в гражданском кодексе в части о расторжении договоров. Суть в том, что суд теперь может сам определить, с какого момента договор считается недействительным. Также внесены изменения в части управления общими зонами для коммерческой недвижимости. Завершил свое выступление Никита новостью о том, что готовится увеличение МРОТ с 16 тыс. до 19 тыс. рублей. «Так что можно жить спокойно и ни в чем себе не отказывать», - заключил эксперт.
Третья сессия касалась девелопмента и инвестиций. Модератором выступил Денис Степанов, президент Central Properties и основатель PARUS Asset Management.
По традиции, сначала обсуждению подверглась офисная недвижимость, представленная двумя девелоперами с противоположными стратегиями реализации площадей. Так, Виктория Васильева заместитель генерального директора STONE, рассказала об итогах компании по продажам офисов. По ее наблюдениям, произошли изменения в структуре спроса – стало больше конечных пользователей (сейчас это около 45%), причем это касается и крупных и небольших объемов. В 2024 году компания планирует ввести в эксплуатацию вторую очередь Stone Towers, где разместит и собственный офис. УК будет оказывать собственникам услуги по сдаче помещений в аренду.
Концепции классической аренды придерживается ГК «Галс-Девелопмент». Светлана Мазур, директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости девелопера, говорит, что сейчас портфель компании заполнен арендаторами почти на 100% (осталось два небольших помещения в БЦ «Искра-Парк», которые скорее всего будут сданы до конца года). В качестве тренда Светлана отмечает спрос на офисы с отделкой. Компания осуществляет отделку под «среднего» клиента, но готова предоставить и более дорогие решения по желанию. Ставки аренды уже готовы к росту, а в 2024 году со снижением вакантности это будет более заметно, уверена Светлана. Денис Степанов также ожидает «лавинообразного» роста ставок в ближайшем будущем.
На вопрос об усложнении продукта за счет сервисов Светлана и Виктория подтверждают тенденцию. «Предложение сервисных офисов должно быть в любом БЦ». «Галс-Девелопмент» задумывалась о создании собственного оператора, но сейчас использует модель партнерства с BusinessClub.
Ярослав Шувалов, директор по управлению недвижимостью Raven Russia, по офисному рынку Петербурга не отмечает пока серьезных изменений ставки и вакантности, но отмечает изменения условий договоров (увеличение сроков, сокращение дисконтов).
Станислав Бибик, партнер NF Group, спрашивает, на что рассчитывают инвесторы, покупая офисы на поздних стадиях при средней ставке 23 тыс. рублей?
Виктория напоминает, что ставка аренды сильно зависит от локации. STONE рассчитывают инвестиционную модель для будущего собственника с учетом прогноза по ставкам в конкретном объекте. Сейчас средняя доходность оценивается в 10-12%.
Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate (ex.JLL), в свою очередь, настаивает на том, что офисная недвижимость все-таки остается «защитным активом».
Светлана Мазур говорит, что в финансовую модель новых БЦ закладываются ставки с учетом инфляции и роста себестоимости, то есть выше, чем в среднем по рынку сейчас.
Далее разговор перешел к складской недвижимости. И первым слово взял Александр Манунин, управляющий партнер Parametr. Эксперт отмечает низкий ввод и вакантность, как негативные факторы. «Нулевая вакантность – это стагнация, а мы за здоровый рынок, здоровую конкуренцию», - говорит Александр. Вопрос, интересующий всех, касается влияния выхода девелоперов жилья на складской рынок. По мнению Александра, системного выхода не случилось и скорее всего не случится, так как у девелоперов нет такой задачи. Light Industrial можно сравнить с сервисными офисами. И этот сегмент будет влиять на весь складской рынок по сервису, качеству, маркетингу объектов. Драйверами роста Light Industrial стали программы по поддержке создания рабочих мест и программа КРТ, вымывающая производство за пределы Москвы.
Александр Никишов, коммерческий директор ООО «Холдинг «Строительный Альянс», говорит, что рост стоимости объектов Light Industrial в процессе реализации составляет порядка 35%. По структуре резидентов – около 80% составляют производственные компании (по портфелю Parametr доля производственных компаний – порядка 60%). К драйверам роста эксперт добавляет желание компаний улучшать условия труда (это как переезд в современную квартиру из «хрущевки»).
Ярослав Шувалов, подводя итоги года по складам, говорит, что для Raven Russia год стал рекордным по сделкам – порядка 730 тыс. кв. м составил общий объем договоров аренды. У компании на перезаключении каждый год порядка 30% площадей. Ставка сейчас – 8 250 - 8 500 рублей. В целом по рынку к концу года будет средняя ставка на уровне 9 000 – 9 500 рублей. Рынок сильно изменился с точки зрения срока договоров и индексации. Сейчас это 7, 10, иногда 15 лет, а вместо четкой индексации на уровне 5% прописывается спред 5-15%. Наиболее активны ритейлеры (как онлайн, так и офлайн), положительная динамика у 3PL-операторов, отрицательная – у дистрибьюторов. Компания сейчас обсуждает возможность строительства складов по BTS (есть четыре участка с разрешениями на строительство), это будет иметь смысл при ставке на уровне не менее 9 300 рублей.
Заканчивая сессию, Денис Степанов озвучил вопросы для обсуждения в кулуарах: как ответят арендаторы на увеличение ставок? За счет чего будут добиваться эффективности бизнеса? Быстрый ответ от Ярослава Шувалова: технологии.
Сразу по окончании деловой части мероприятия, не отпуская спикеров со сцены, главный редактор CRE Михаил Аносов представил итоговый выпуск журнала, на обложке которого размещена фотография персоны года. По версии издания CRE Человеком года стал Денис Степанов.
В первой сессии итоги года подводили руководители ведущих консалтинговых компаний, а также представители банков. Модератором выступил Андрей Постников, генеральный директор компании «Ориентир».
Тон первой сессии задала макроэкономика, о которой рассказал Антон Струченевский, исполнительный директор, главный экономист Сбербанка КИБ. По данным банка, рост ВВП в этом году составит 3% (в 2022 году был спад 2,1%), а Россия выходит на пятое место по размерам экономики, обходя Германию, в которой сейчас наблюдается рецессия. При этом эксперт отмечает, что сейчас экономика перегрета, следствием чего является рост инфляции, который в ноябре составил 1,1% (в годовых показателях это уже было бы примерно 15%). Реакцией Центробанка на это становится повышение ключевой ставки. На момент конференции она составляла 15%, однако в Сбербанке прогнозировали повышение до 16% уже 15 декабря, что в итоге и произошло к настоящему моменту. Бюджетные расходы в 2024 году увеличатся до 36 трлн рублей, и на это ЦБ повлиять не может, но за счет высокой ставки регулятор может остудить кредитные вливания в экономику, что должно позволить инфляции замедлиться. Базовый сценарий предполагает замедление роста экономики до 1,7% при стабилизации рынка труда и замедлении роста инфляции до 4,5-5% годовых. В этом случае к концу года может начаться новый цикл снижения ключевой ставки, однако резких изменений ожидать не стоит. Вероятно, к концу года она будет понижена примерно до 11%, а курс доллара стабилизируется в районе 90 рублей.
Другой сценарий подразумевает рост бюджетных вливаний и ускорение роста экономики (2,2%), но при этом расти будет все – и инфляция, и ключевая ставка (до 18% в начале и до 13% к концу года), и курс доллара (более 100 рублей). Третий сценарий – просадка роста экономики до 0,5%, что тоже будет сопровождаться более высокими значениями ключевой ставки. Наименее вероятный сценарий – рецессия в развитых странах, что приведет к снижению экономики на 1% (возвращение к уровню 2022 года).
В качестве вывода эксперт характеризует 2024 год, как год борьбы с инфляцией до целевых 4-5%, что при всех сценариях означает высокие значения ключевой ставки и почти при всех – замедление роста экономики.
Вопрос, озвученный Андреем Постниковым к Антону Струченевскому, касался сроков снижения ключевой ставки. На это эксперт ответил, что первые движения в сторону снижения не стоит ожидать раньше середины года и не стоит ожидать резкого снижения. Ставка будет постепенно ползти к показателю 11% в декабре 2024.
Продолжая тему влияния макроэкономики на рынок, слово перешло к консультантам. Первым высказался Сергей Рябокобылко, управляющий партнер Commonwealth Partnership (CMWP). Он отметил, что бизнесу логичнее ориентироваться на наиболее негативные или стрессовые сценарии, а если реализуется более позитивная модель, никто возражать не будет. Так получилось, например, в 2023 году: все показатели оказались значительно выше ожиданий. На 2024 в CMWP прогнозируют снижение уровня инвестиций в коммерческую недвижимость до «нормальных» показателей – порядка 200 млрд рублей без учета земли, как было в 2021 году и ранее. В свою очередь, Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate, прогнозирует сокращение нового предложения на рынке и изменение структуры спроса. По прогнозам компании, ключевая ставка останется на высоком уровне до конца 2024 года.
Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group, соучредитель PARUS Asset Management, считает, что рынок коммерческой недвижимости сейчас неправильно рассматривать в отрыве от рынка жилья. Этот сегмент является одним из приоритетных для государства, и девелоперы жилья активно растут. Рынок коммерческой недвижимости во многом будет зависеть от того, насколько хорошо будет себя чувствовать жильё. С ним соглашается Владимир Пинаев, генеральный директор CORE.XP. Он считает, что одним из драйверов рынка станет программа по льготам от государства на создание мест приложения труда. Кроме того, Владимир говорит о том, что большой объем существующего предложения во всех сегментах коммерческой недвижимости Москвы дает бизнесу своеобразную «подушку безопасности». То есть, объем сделок не будет уже критически низким никогда, потому что ежегодно идет много сделок по перезаключению договоров и в рамках ротации арендаторов. Оборачиваемость рынка составляет порядка 4 млн кв. м в год, подсчитали в компании. Так, спрос на офисы в этом году составит порядка 2 млн кв. м при среднегодовом за предыдущие периоды на уровне 1,5 млн. В складском сегменте по всей России спрос составит порядка 6 млн кв. м. Кроме того, эксперт напомнил о том, что рынок поддерживает вынужденная локализация денег на территории РФ. «Задача бизнеса на 2024 год – держаться уровней 2023 года», - заключает Владимир.
Алексей Богданов, управляющий партнер консалтинговой экосистемы Ricci, так же придерживается мнения о том, что рынки жилой и коммерческой недвижимости – это сообщающиеся сосуды. «Кредиты дорогие, но не для всех», - говорит Алексей, подразумевая субсидии для девелоперов жилья. Получается, что в этом плане в 2024 году коммерческая недвижимость будет «субсидировать» жилую.
Алексей Будаев, старший вице-президент - заместитель руководителя блока среднего и малого бизнеса, ПАО «Промсвязьбанк», завершил краткий обзор основных трендов от спикеров панели тем, что в банке видят переток инвестиций из жилой недвижимости в коммерческую. Пусть это небольшие суммы, но сейчас на рынке есть инструменты для инвестирования, а доходность здесь гораздо выше, чем от сдачи квартир в аренду. У ПСБ пессимистичные ожидания от 2024 года по объему кредитования коммерческой недвижимости, но оптимистичные по притоку на этот рынок частных инвестиций.
Рынок жилья многократно больше, чем рынок коммерческой недвижимости, напоминает Алексей Новиков. К тому же государственные ипотечные программы сейчас становятся хорошим инструментом для инвестирования именно в жилье. Поэтому в NF Group тоже хотели бы увидеть массовый приток частных инвестиций в те же склады, но пока ситуация не выглядит столь радужной. Алексей Будаев не оспаривает тот факт, что инвестиции в жилье значительно выше, но все же тренд перетока инвесторов в «коммерцию» есть, и его можно назвать уже устойчивым, потому что банкиры наблюдают такую тенденцию не только сейчас, а в ретроспективе последних 2-3 лет. Также, как отмечает г-н Будаев, в 2024 году госбюджет не подразумевает таких вливаний в субсидирование ипотеки, как это наблюдалось ранее (читаем между строк, деньги пойдут на «оборонку»).
В первой части сессии про инвестиции было сказано довольно много, но для предметного обсуждения инвестиционной картины 2024 года Андрей Постников предложил еще раз высказаться всем экспертам по очереди. Начал обсуждение (уже по традиции) Сергей Рябокобылко. Сергей планирует инвестировать в команду и закладывать фундамент под сделки на два-три года вперед. По его словам, сейчас ключевой задачей консалтинговых компаний является работа с «новыми» собственниками недвижимости (выкупившими активы уходящих с рынка компаний). Также поменяют владельцев многие активы, отошедшие и отходящие банкам за долги, и здесь тоже широкий горизонт для консультантов и УК. «Не так важна цифра – 200 там будет или 300 (млрд рублей инвестиций в коммерческую недвижимость – прим. ред.), важно, что мы будем работать над очень интересными задачами, которых бы не было, если бы прежние собственники продолжали «сидеть» на своих активах».
Алексей Ефимов считает одним из ключевых трендов сейчас и на будущий год отношение к объекту, как к защитному активу, то есть, как к вложению денег в то, что точно не обесценится, а скорее всего, со временем только вырастет в цене. Таким образом, арендные ставки становятся лишь сопутствующим фактором для инвестора, а первостепенным становится сам объект, его капитализация (в том числе, потенциальная) в долгосрочной перспективе, прирост стоимости. В этом году, по данным IBC Real Estate, инвестиции составят порядка 800-850 млрд рублей, а на следующий год прогнозируется около 400-450 млрд (среднегодовое значение до СВО было порядка 300 млрд рублей).
У NF Group данные по инвестициям несколько ниже, но тренд тот же. В 2023 году по данным компании общий объем инвестиционных сделок тоже стал рекордным, но составил порядка 750 млрд рублей. Но цифры не настолько важны, как тренд на привлечение денег от частных инвесторов. Сейчас (без четких цифр) Алексей Новиков оценивает долю ЗПИФов в 15-20% (Андрей считает, что около 10%), чему свидетельство – активное расширение портфелей компаний, занимающихся упаковкой активов в фонды. Возвращаясь к инвестициям, эксперт акцентирует внимание на том, что в общей цифре учитываются сделки с землей, что не очень правильно. И рекорд 2023 года по инвестициям в коммерческую недвижимость выглядит еще более впечатляющим, если участки под строительство из уравнения исключить, а сравнивать только «яблоки с яблоками».
Владимир Пинаев предлагает не переоценивать вес сделок, связанных с уходом иностранцев, в общем объеме инвестиций в этом году. По данным CORE.XP, сделки «на выход» составили около 250 млрд рублей, а большая часть сделок были заключены между локальными игроками, и особенно активными были госкомпании. Этот тренд будет актуален и в следующем году.
Если грубо оценивать доли по инвестиционным сделкам, то в общем объеме за год около трети пришлось на выход иностранных компаний, треть на сделки с локальными игроками и треть на сделки с землей. Алексей Богданов отмечает, что в дальнейшем покупки участков под девелопмент будут увеличивать свою долю в общем объеме. В Ricci видят большой интерес к земельным участкам со стороны региональных игроков, которые хотят «закрепиться» на столичном рынке.
Далее игроки высказались по отдельным сегментам коммерческой недвижимости, начиная с офисов. Здесь Сергей Рябокобылко отмечает слишком медленный рост ставки – около 4-5%, то есть, меньше инфляции. При этом вакантность оказалась ниже ожидаемой и составляет сейчас около 8%. Спрос по данным IBC Real Estate составил 1,9 млн кв. м, а на следующий год прогнозируется порядка 1,5 млн. Алексей Новиков напоминает, что сейчас сократился срок договоров аренды с 5-7 до 2-3 лет. И это в дальнейшем даст возможность институциональным собственникам с качественным офисным продуктом активнее повышать ставки. Алексей Богданов в качестве одного из главных трендов офисной недвижимости отмечает покупку офисов.
В складской недвижимости ставки аренды показали резкий рост, и высокая ключевая ставка будет сильно ограничивать возможности нового строительства, поэтому 2024 год будет характеризоваться недостатком предложения, считает Сергей Рябокобылко. Алексей Ефимов прогнозирует большую долю сделок по BTS. Владимир Пинаев говорит о том, что ставка аренды сегодня менее прогнозируема для инвестора, и она «требует переосмысления». В 2024 году будут сильно загружены строительные мощности, что рождает риск переноса сроков ввода. В качестве третьего тренда складского рынка Владимир называет выход в этот сегмент девелоперов жилья.
Что касается торговой недвижимости, Сергей Рябокобылко отмечает, что те объекты, которые успешно прошли испытания последних лет, становятся настоящими «защитными активами», и за ними сейчас уже идет охота инвесторов. Алексей Ефимов напоминает, что по объему инвестиций рынок торговой недвижимости стал лидером в этом году, а также, что количество магазинов, приостановивших работу в ТЦ, сократилось с 11% до 0,5%, а это значит, что рынок жив. По данным NF Group, в ритейле на конец 2022 года вакантность составляла более 15%, а сейчас 9%. Алексей Новиков говорит, что этот сегмент лучше всего абсорбирует растущую инфляцию, поэтому торговые активы будут интересны инвесторам и в следующем году.
На этом первая сессия была завершена, а после короткого перерыва эксперты эксперты собрались на обсуждение рынка управления недвижимостью. Модератором выступила Алина Стрелкова, директор по коммерции и развитию группы объектов Mall Management Group.
В начале обсуждения Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management, обрисовал основные сложности для рынка в этом году. Это кадровый голод, сложности и рост стоимости поставок оборудования и комплектующих (до 30%), а также сокращение бюджетов у заказчиков. Впрочем, по последнему пункту есть положительная динамика в плане готовности собственников к переговорам и поиску компромиссов. Андрей Кротков, генеральный директор, совладелец УК Zeppelin, добавляет к списку трудностей рост дебиторской задолженности, которая зачастую превышает месячный оборот. В таких условиях УК сложно избежать кассового разрыва, сетует Андрей. Все идет к тому, что рынок управления будет сжиматься, консолидируясь в руках наиболее крупных компаний.
Арсен Паравян, руководитель департамента по управлению и эксплуатации недвижимости Sawatzky, предлагает акцентировать внимание не на проблемах, а на решениях. В частности, большую роль играет обучение персонала, для чего компания привлекает на практику студентов строительного института. Что касается отсутствия у заказчиков бюджетов и роста дебиторской задолженности, здесь Арсен настаивает на том, что качество стоит денег, и донести этот тезис до собственника – задача решаемая.
Алла Тигнер, коммерческий директор О1 Standard, говорит, что в компании также есть практика привлечения студентов на стажировку, но конверсия не очень большая – 10-12%. Итогом года для О1 Standard стало увеличение портфеля на 20% до 1,5 млн кв. м. Алла отмечает сильное сокращение горизонта планирования за счет более коротких сроков договоров аренды.
Стоит отказаться от слова тенденция в пользу слова практика, считает Наталья Афанасова, директор отдела управления эксплуатацией объектов недвижимости CORE.XP. Потому что, когда это продолжается уже 15 лет, это не тенденция. Так вот, продолжается практика сокращения бюджетов на управление. В качестве положительной тенденции Наталья отмечает рост запросов на консалтинг.
Анна Никандрова, партнер Nikoliers, говорит, что сейчас ввод новых объектов в офисной и торговой недвижимости снижается, поэтому в фокусе УК находятся большей частью действующие объекты, нуждающиеся в развитии, в переменах. Это в основном задача коммерческого управления, и тут есть большие перспективы для УК, так как бизнес РМ более маржинальный, чем бизнес FM. Решением привлечения и удержания людей Анна называет три вещи: популяризация услуг профессионального управления, интересные задачи и расширение географии.
Сергей Черноусов, коммерческий директор сети сервисных офисов BusinessClub от Capital Group, рассказал о вызовах этого сегмента. Спрос в сервисных офисах сместился с IT-компаний и IT-департаментов на государственный сектор, что вынуждает операторов менять инструменты под них. Вторая сложность, с которой столкнулся рынок в 2022-2023 гг., это высвобождение качественных офисов с отделкой по не самым высоким ценам, эти офисы составили конкуренцию сервисным.
В заключение сессии Никита Бутенко, партнер, недвижимость и M&A, BIRCH LEGAL, рассказал об изменениях в законодательстве, которые вступили в силу в этом году и ожидаются в следующем. В частности, уже действуют изменения в гражданском кодексе в части о расторжении договоров. Суть в том, что суд теперь может сам определить, с какого момента договор считается недействительным. Также внесены изменения в части управления общими зонами для коммерческой недвижимости. Завершил свое выступление Никита новостью о том, что готовится увеличение МРОТ с 16 тыс. до 19 тыс. рублей. «Так что можно жить спокойно и ни в чем себе не отказывать», - заключил эксперт.
Третья сессия касалась девелопмента и инвестиций. Модератором выступил Денис Степанов, президент Central Properties и основатель PARUS Asset Management.
По традиции, сначала обсуждению подверглась офисная недвижимость, представленная двумя девелоперами с противоположными стратегиями реализации площадей. Так, Виктория Васильева заместитель генерального директора STONE, рассказала об итогах компании по продажам офисов. По ее наблюдениям, произошли изменения в структуре спроса – стало больше конечных пользователей (сейчас это около 45%), причем это касается и крупных и небольших объемов. В 2024 году компания планирует ввести в эксплуатацию вторую очередь Stone Towers, где разместит и собственный офис. УК будет оказывать собственникам услуги по сдаче помещений в аренду.
Концепции классической аренды придерживается ГК «Галс-Девелопмент». Светлана Мазур, директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости девелопера, говорит, что сейчас портфель компании заполнен арендаторами почти на 100% (осталось два небольших помещения в БЦ «Искра-Парк», которые скорее всего будут сданы до конца года). В качестве тренда Светлана отмечает спрос на офисы с отделкой. Компания осуществляет отделку под «среднего» клиента, но готова предоставить и более дорогие решения по желанию. Ставки аренды уже готовы к росту, а в 2024 году со снижением вакантности это будет более заметно, уверена Светлана. Денис Степанов также ожидает «лавинообразного» роста ставок в ближайшем будущем.
На вопрос об усложнении продукта за счет сервисов Светлана и Виктория подтверждают тенденцию. «Предложение сервисных офисов должно быть в любом БЦ». «Галс-Девелопмент» задумывалась о создании собственного оператора, но сейчас использует модель партнерства с BusinessClub.
Ярослав Шувалов, директор по управлению недвижимостью Raven Russia, по офисному рынку Петербурга не отмечает пока серьезных изменений ставки и вакантности, но отмечает изменения условий договоров (увеличение сроков, сокращение дисконтов).
Станислав Бибик, партнер NF Group, спрашивает, на что рассчитывают инвесторы, покупая офисы на поздних стадиях при средней ставке 23 тыс. рублей?
Виктория напоминает, что ставка аренды сильно зависит от локации. STONE рассчитывают инвестиционную модель для будущего собственника с учетом прогноза по ставкам в конкретном объекте. Сейчас средняя доходность оценивается в 10-12%.
Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate (ex.JLL), в свою очередь, настаивает на том, что офисная недвижимость все-таки остается «защитным активом».
Светлана Мазур говорит, что в финансовую модель новых БЦ закладываются ставки с учетом инфляции и роста себестоимости, то есть выше, чем в среднем по рынку сейчас.
Далее разговор перешел к складской недвижимости. И первым слово взял Александр Манунин, управляющий партнер Parametr. Эксперт отмечает низкий ввод и вакантность, как негативные факторы. «Нулевая вакантность – это стагнация, а мы за здоровый рынок, здоровую конкуренцию», - говорит Александр. Вопрос, интересующий всех, касается влияния выхода девелоперов жилья на складской рынок. По мнению Александра, системного выхода не случилось и скорее всего не случится, так как у девелоперов нет такой задачи. Light Industrial можно сравнить с сервисными офисами. И этот сегмент будет влиять на весь складской рынок по сервису, качеству, маркетингу объектов. Драйверами роста Light Industrial стали программы по поддержке создания рабочих мест и программа КРТ, вымывающая производство за пределы Москвы.
Александр Никишов, коммерческий директор ООО «Холдинг «Строительный Альянс», говорит, что рост стоимости объектов Light Industrial в процессе реализации составляет порядка 35%. По структуре резидентов – около 80% составляют производственные компании (по портфелю Parametr доля производственных компаний – порядка 60%). К драйверам роста эксперт добавляет желание компаний улучшать условия труда (это как переезд в современную квартиру из «хрущевки»).
Ярослав Шувалов, подводя итоги года по складам, говорит, что для Raven Russia год стал рекордным по сделкам – порядка 730 тыс. кв. м составил общий объем договоров аренды. У компании на перезаключении каждый год порядка 30% площадей. Ставка сейчас – 8 250 - 8 500 рублей. В целом по рынку к концу года будет средняя ставка на уровне 9 000 – 9 500 рублей. Рынок сильно изменился с точки зрения срока договоров и индексации. Сейчас это 7, 10, иногда 15 лет, а вместо четкой индексации на уровне 5% прописывается спред 5-15%. Наиболее активны ритейлеры (как онлайн, так и офлайн), положительная динамика у 3PL-операторов, отрицательная – у дистрибьюторов. Компания сейчас обсуждает возможность строительства складов по BTS (есть четыре участка с разрешениями на строительство), это будет иметь смысл при ставке на уровне не менее 9 300 рублей.
Заканчивая сессию, Денис Степанов озвучил вопросы для обсуждения в кулуарах: как ответят арендаторы на увеличение ставок? За счет чего будут добиваться эффективности бизнеса? Быстрый ответ от Ярослава Шувалова: технологии.
Сразу по окончании деловой части мероприятия, не отпуская спикеров со сцены, главный редактор CRE Михаил Аносов представил итоговый выпуск журнала, на обложке которого размещена фотография персоны года. По версии издания CRE Человеком года стал Денис Степанов.
Генеральный партнер CRE X-Mas: Raven Russia
Партнеры: Nikoliers, NF Group, Ricci, CORE.XP, ПСБ, ОРИЕНТИР, Parametr, Industrial City, Pioneer, Central Properties, BusinessClub, MD Facility Management, Stone, Zeppelin, O1 Standard, Birch Legal, Сервис Престиж, Sawatzky, Mall Management Group.
Партнеры: Nikoliers, NF Group, Ricci, CORE.XP, ПСБ, ОРИЕНТИР, Parametr, Industrial City, Pioneer, Central Properties, BusinessClub, MD Facility Management, Stone, Zeppelin, O1 Standard, Birch Legal, Сервис Престиж, Sawatzky, Mall Management Group.
Часовой перерыв пролетел практически незаметно, а в завершающей стадии этого насыщенного дня состоялось чествование новых участников CRE League. Ведущими мероприятия выступили Наталья Иголкина, директор по маркетингу Raven Russia, и Захар Вальков, генеральный директор Radius Group.
В мероприятии приняли участие действующие участники Лиги: Hines, O1 Properties, Radius Group, Raven Russia, Макси Девелопмент, ОРИЕНТИР, Галс-Девелопмент, KR Properties. Их топ-менеджеры поднимались на сцену для приветствия новых участников.
Новыми участниками стали:
ADG group. В активе компании 5 побед и 7 выходов в финал на премиях CRE Awards.
AFI Development. 3 победы и 8 выходов в финал.
CORE.XP. 20 побед и 16 выходов в финал.
IBC Real Estate. 26 побед и 18 выходов в финал.
NF Group. 16 побед и 23 выхода в финал.
Sawatzky. 8 побед и 1 выход в финал.
ГК «Ташир». 7 побед и 19 выходов в финал.
Партнеры CRE League: Stone, RRG, ЦИАН, Vegas Lex.
Партнером CRE X-Mas Party выступила компания Union Brokers.
Фотографии с CRE X-Mas
Фотографии с церемонии CRE League
Полное видео мероприятия
