В Москве состоялась BC & Effective Office Conference 2024 - ежегодная офисная конференция. Ключевыми темами стали бьющие все рекорды индикаторы рынка, а также участие девелоперов жилья и "мелкая нарезка".
Первая сессия была посвящена общим трендам офисного рынка. Модератором выступила Наталья Никитина, международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP.
Артем Соломеннов, директор в департаменте по работе с офисными помещениями IBC Real Estate, делится цифрами: с начала года в Москве построено около 375 тыс. кв. м качественных офисов, еще почти 200 тыс. кв. м планируется к вводу до конца года, тогда как среднегодовое значение с 2000-го года не превышало 300 тыс. При этом на ближайшие годы запланировано еще около 2,9 млн кв. м. Активно будут развиваться зоны от Садового кольца до ТТК и за МКАД, а больше всего ввода ожидается в зоне от ТТК до МКАД - там может быть построено до 1,5 млн кв. м. 85% ввода пойдет на продажу, и большая часть строится девелоперами, ранее не занимавшимися офисной недвижимостью.
Кирилл Бабиченко, директор, руководитель отдела услуг собственникам, департамент офисной недвижимости CORE.XP, отмечает, что спрос с начала года составляет около 1,3 млн кв. м, то есть, это будет очередной рекордный год по этому показателю. Доля покупок составляет 30% от спроса против 20% годом ранее. Интересно, что 130 тыс. кв. м было приобретено частными инвесторами. Что касается спроса на аренду маленьких блоков, в основном запрос на них идет со стороны региональных компаний, которым нужно представительство в Москве. В качестве тренда этого года Кирилл отмечает спрос на аренду офисов площадью 1000-3000 кв. м, что является признаком здорового рынка.
Даниил Ткаченко, директор по аренде Metrika Investments, говорит, что сейчас очень ограничено предложение офисов для институциональных инвесторов. Сильно растет доля розничных инвесторов, под них адаптируется рынок, подстраиваются застройщики. При этом экономика покупки офиса без отделки в нарезку довольно сложна. С учетом растущей стоимости отделки и необходимости профессионального подхода к обустройству офиса, есть риск не получить обещаной доходности.
"Давайте жить дружно", - говорит Владимир Стольников, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал». Сейчас очень сложная ситуация как со стоимостью фондирования, так и с волатильностью рынка в целом. В этих условиях очень важно находить компромисс между интересами инвестора, девелопера и арендатора. В целом же офисный рынок идет в сторону модели рынка жилья. То есть, трендом будет "офис под ключ", готовый к въезду, возможно, с участием операторов сервисных офисов. Сейчас «Альфа-Капитал»смотрит на стрессовые активы и объекты под редевелопмент, а также на региональные объекты, где есть спрос, но очень ограничено качественное предложение, там можно получить бОльшую доходность.
Алексей Алёшин, Управляющий директор Товарищества Рябовской Мануфактуры, отмечает, что сейчас сотрудники диктуют тренды офисного рынка. То есть, решающим для успешного проекта являются удобное расположение, доступность сервисов, благоустройство, правильная клиентоориентированная планировка. Самое главное тут - расположение офиса в районе, обеспеченном качественным (бизнес-класс и выше) жильем. Интересно, что Алексей считает 2024 год пиковым с точки зрения "рынка арендодателя", когда даже при росте ставок на 50% сохраняется высокий спрос. В классе В при этом практически отсутствует спрос на помещения без отделки.
В противовес тенденции на мелкую нарезку Сергей Черноусов, коммерческий директор девелопера и оператора сервисных офисов полного цикла Business Club, напоминает о тренде на покупку офисов крупными корпорациями. А здесь требования отличаются, в частности, речь идет об увеличении площади этажа - 2 000 кв. м уже недостаточно. Впрочем, есть момент, который объединяет оба тренда, - это "коробочные" решения, то есть, спрос на офисы, готовые к въезду прямо сейчас и с предусмотренным сервисом. То есть, во главу угла ставится "продуктовый подход", и повышается важность роли консультанта и управляющей компании (как FM, так и РМ).
Вторая сессия была более дискуссионной. Здесь речь шла об офисах "мелкой нарезки", а модератором выступил Денис Степанов, президент Central Properties и основатель PARUS Asset Management.
Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group, считает, что текущие реалии офисного рынка способствуют его устойчивости. По данным компании, сейчас около 50-55 игроков уже построили или заявили планы по строительству офисов, тогда как 5 лет назад таких игроков было около 20. Также растет и количество инвесторов. Благодаря этой множественности рынок становится более прогнозируемым и гибким.
Василий Квливидзе, коммерческий директор COLDY, уверен, что с инвестиционной точки зрения офисы сейчас интереснее, чем жилье, а выводимый на рынок продукт буде востребован и не устареет еще долгие годы. Компания долгие годы занималась редевелопментом, и через этот опыт пришла к пониманию того, какой продукт необходим рынку, как его нужно реализовать технически и как продавать (по ДДУ).
Никита Бобарыкин, коммерческий директор коммерческой недвижимости ПИК, напоминает, что главным для девелопера сегодня является даже не льгота по МПТ, а требуемая городом соразмерность коммерческой и жилой недвижимости. Сейчас у ПИКа в реализации около 100 тыс. кв. м, а в ближайших планах расширение портфеля до 300 тыс. кв. м. С учетом локаций (за ТТК), основные интересанты на проекты компании - те, кто живет поблизости, то есть, нарезка до 100 - до 300 кв. м будут превалирующей, потому что крупные блоки в неочевидных локациях продаваться не будут.
Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости MR Group, напоминает, что на московском рынке еще не было ни одного успешного примера офисного built-to-suit, это неокупаемая история. Кроме того, Кермен говорит, что от способа продажи зависит круг интересантов: при реализации по ДДУ продаваться будут маленькие офисные блоки частным инвесторам, а по договору о продаже будущей вещи профессиональные игроки на площади от 1000 кв. м (они могут полностью вернуть 20% НДС при такой схеме). В реализации у MR Group сейчас около 700 тыс. кв. м, а еще до 1 млн кв. м может быть заявлено в следующем году. По мнению Кермена, сейчас золотое время офисов, и оно продлится 4-5 лет.
Возвращаясь к цифрам, Дмитрий Клапша, генеральный директор Remain, напоминает, что несмотря на диверсификацию рынка по локации 93% строящихся объектов относятся к классу А, хотя в отдаленных локациях, которых на карте офисной недвижимости становится все больше, строительство класса В+ было бы вполне оправдано. Дмитрий оценивает пропорции в покупках, как 50/50: инвесторы и покупки для себя.
После вводной части эксперты углубились в обсуждение управления офисами с "мелкой нарезкой", как в плане технического обслуживания, так и в части помощи инвесторам по сдаче помещений в аренду. А после мероприятие перешло в формат нетворкинга.
Полное видео ЗДЕСЬ
Фотографии ТУТ
Партнерами мероприятия выступили:
Central Properties
NF Group
IBC Real Estate
CORE.XP
Metrika Investments
Business Club
«Альфа-Капитал»
Первая сессия была посвящена общим трендам офисного рынка. Модератором выступила Наталья Никитина, международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP.
Артем Соломеннов, директор в департаменте по работе с офисными помещениями IBC Real Estate, делится цифрами: с начала года в Москве построено около 375 тыс. кв. м качественных офисов, еще почти 200 тыс. кв. м планируется к вводу до конца года, тогда как среднегодовое значение с 2000-го года не превышало 300 тыс. При этом на ближайшие годы запланировано еще около 2,9 млн кв. м. Активно будут развиваться зоны от Садового кольца до ТТК и за МКАД, а больше всего ввода ожидается в зоне от ТТК до МКАД - там может быть построено до 1,5 млн кв. м. 85% ввода пойдет на продажу, и большая часть строится девелоперами, ранее не занимавшимися офисной недвижимостью.
Кирилл Бабиченко, директор, руководитель отдела услуг собственникам, департамент офисной недвижимости CORE.XP, отмечает, что спрос с начала года составляет около 1,3 млн кв. м, то есть, это будет очередной рекордный год по этому показателю. Доля покупок составляет 30% от спроса против 20% годом ранее. Интересно, что 130 тыс. кв. м было приобретено частными инвесторами. Что касается спроса на аренду маленьких блоков, в основном запрос на них идет со стороны региональных компаний, которым нужно представительство в Москве. В качестве тренда этого года Кирилл отмечает спрос на аренду офисов площадью 1000-3000 кв. м, что является признаком здорового рынка.
Даниил Ткаченко, директор по аренде Metrika Investments, говорит, что сейчас очень ограничено предложение офисов для институциональных инвесторов. Сильно растет доля розничных инвесторов, под них адаптируется рынок, подстраиваются застройщики. При этом экономика покупки офиса без отделки в нарезку довольно сложна. С учетом растущей стоимости отделки и необходимости профессионального подхода к обустройству офиса, есть риск не получить обещаной доходности.
"Давайте жить дружно", - говорит Владимир Стольников, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал». Сейчас очень сложная ситуация как со стоимостью фондирования, так и с волатильностью рынка в целом. В этих условиях очень важно находить компромисс между интересами инвестора, девелопера и арендатора. В целом же офисный рынок идет в сторону модели рынка жилья. То есть, трендом будет "офис под ключ", готовый к въезду, возможно, с участием операторов сервисных офисов. Сейчас «Альфа-Капитал»смотрит на стрессовые активы и объекты под редевелопмент, а также на региональные объекты, где есть спрос, но очень ограничено качественное предложение, там можно получить бОльшую доходность.
Алексей Алёшин, Управляющий директор Товарищества Рябовской Мануфактуры, отмечает, что сейчас сотрудники диктуют тренды офисного рынка. То есть, решающим для успешного проекта являются удобное расположение, доступность сервисов, благоустройство, правильная клиентоориентированная планировка. Самое главное тут - расположение офиса в районе, обеспеченном качественным (бизнес-класс и выше) жильем. Интересно, что Алексей считает 2024 год пиковым с точки зрения "рынка арендодателя", когда даже при росте ставок на 50% сохраняется высокий спрос. В классе В при этом практически отсутствует спрос на помещения без отделки.
В противовес тенденции на мелкую нарезку Сергей Черноусов, коммерческий директор девелопера и оператора сервисных офисов полного цикла Business Club, напоминает о тренде на покупку офисов крупными корпорациями. А здесь требования отличаются, в частности, речь идет об увеличении площади этажа - 2 000 кв. м уже недостаточно. Впрочем, есть момент, который объединяет оба тренда, - это "коробочные" решения, то есть, спрос на офисы, готовые к въезду прямо сейчас и с предусмотренным сервисом. То есть, во главу угла ставится "продуктовый подход", и повышается важность роли консультанта и управляющей компании (как FM, так и РМ).
Вторая сессия была более дискуссионной. Здесь речь шла об офисах "мелкой нарезки", а модератором выступил Денис Степанов, президент Central Properties и основатель PARUS Asset Management.
Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group, считает, что текущие реалии офисного рынка способствуют его устойчивости. По данным компании, сейчас около 50-55 игроков уже построили или заявили планы по строительству офисов, тогда как 5 лет назад таких игроков было около 20. Также растет и количество инвесторов. Благодаря этой множественности рынок становится более прогнозируемым и гибким.
Василий Квливидзе, коммерческий директор COLDY, уверен, что с инвестиционной точки зрения офисы сейчас интереснее, чем жилье, а выводимый на рынок продукт буде востребован и не устареет еще долгие годы. Компания долгие годы занималась редевелопментом, и через этот опыт пришла к пониманию того, какой продукт необходим рынку, как его нужно реализовать технически и как продавать (по ДДУ).
Никита Бобарыкин, коммерческий директор коммерческой недвижимости ПИК, напоминает, что главным для девелопера сегодня является даже не льгота по МПТ, а требуемая городом соразмерность коммерческой и жилой недвижимости. Сейчас у ПИКа в реализации около 100 тыс. кв. м, а в ближайших планах расширение портфеля до 300 тыс. кв. м. С учетом локаций (за ТТК), основные интересанты на проекты компании - те, кто живет поблизости, то есть, нарезка до 100 - до 300 кв. м будут превалирующей, потому что крупные блоки в неочевидных локациях продаваться не будут.
Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости MR Group, напоминает, что на московском рынке еще не было ни одного успешного примера офисного built-to-suit, это неокупаемая история. Кроме того, Кермен говорит, что от способа продажи зависит круг интересантов: при реализации по ДДУ продаваться будут маленькие офисные блоки частным инвесторам, а по договору о продаже будущей вещи профессиональные игроки на площади от 1000 кв. м (они могут полностью вернуть 20% НДС при такой схеме). В реализации у MR Group сейчас около 700 тыс. кв. м, а еще до 1 млн кв. м может быть заявлено в следующем году. По мнению Кермена, сейчас золотое время офисов, и оно продлится 4-5 лет.
Возвращаясь к цифрам, Дмитрий Клапша, генеральный директор Remain, напоминает, что несмотря на диверсификацию рынка по локации 93% строящихся объектов относятся к классу А, хотя в отдаленных локациях, которых на карте офисной недвижимости становится все больше, строительство класса В+ было бы вполне оправдано. Дмитрий оценивает пропорции в покупках, как 50/50: инвесторы и покупки для себя.
После вводной части эксперты углубились в обсуждение управления офисами с "мелкой нарезкой", как в плане технического обслуживания, так и в части помощи инвесторам по сдаче помещений в аренду. А после мероприятие перешло в формат нетворкинга.
Полное видео ЗДЕСЬ
Фотографии ТУТ
Партнерами мероприятия выступили:
Central Properties
NF Group
IBC Real Estate
CORE.XP
Metrika Investments
Business Club
«Альфа-Капитал»
