Потолок ледяной: недвижимость в России укрепляется в статусе главного защитного актива

Очевидно, что интерес к рынку недвижимости сохраняется и растёт на фоне диверсифицированного подхода к защите капиталов, убеждён Кирилл Кулаков, президент СРО Региональная ассоциация оценщиков. «Да, доходность столичной недвижимости в среднем составляет 8-12%, что ниже, чем по банковским депозитам, - рассуждает эксперт. - Однако как вариант диверсификации инструмент вполне интересует потенциальных инвесторов».

В условиях значительного объёма свободных денег, ограничений для выхода в другие страны и высокой инфляции, недвижимость остается основным защитным инструментом в России, однако высокие инвестиционные потоки и резкий рост цен на коммерческую недвижимость в отдельных сегментах создают риски, в том числе – потенциального перегрева и «мыльного пузыря», констатирует Леонид Волох, соучредитель Lynks | Maris. В итоге инвесторы и девелоперы адаптируют стратегии: диверсификация портфеля, фокус на стабильнее сегменты, анализ и осторожность помогают игрокам перераспределять капиталы между различными сегментами недвижимости, чтобы снизить зависимость от самых «горячих» направлений. «Российские игроки, например, уже года два не готовы вкладываться в классические девелоперские проекты с инвестиционным циклом 5-7 лет», - подчёркивает Елена Малиновская, директор по аренде Millhouse, председатель правления Ассоциации устойчивого развития в девелопменте.

Источник: CRE

Стратегию инвесторов и девелоперов существенно корректирует возросшая стоимость банковского финансирования, которая сейчас составляет 25-30% в год, и далеко не каждый инвестиционный актив или девелоперский проект выдержит такую стоимость кредита, поддерживает Станислав Бибик, партнёр NF Group. Многие игроки заняли выжидательную позицию в надежде на коррекцию ставки. Но даже в бумящей складской и индустриальной недвижимости быстро вывести такой проект на доходность не получится при запланированном ЦБ снижении деловой (торговой) активности, напоминает  Гарольд Власов, управляющий директор 3PL-оператора NC Logistic.
 
 Греют место

Анализируя ситуацию в коммерческой недвижимости в России за последние годы, Сергей Любимов, партнер, глава практики недвижимости и строительства LEVEL Legal Services, выделяет несколько ключевых моментов в коррекции стратегий игроков: 

Эксперт подчёркивает, что текущее развитие экономики стало катализатором для диверсификации инвестиций девелоперов, ритейлеров, конечных пользователей и переходу в новые секторы. «Активно наблюдается, например, внедрение в рынок офисной недвижимости девелоперов жилой застройки, - перечисляет Сергей Любимов. - Однако этот процесс происходит более медленными темпами, чем в прошлом, из-за повышенного риска и необходимости дополнительной экспертизы. Так, компания ПИК, ранее специализировавшаяся на жилищном строительстве, начала активно развивать свой бизнес-центровый портфель. В 2023 году компания объявила о планах развития офисной площади до 500 тыс. кв. м к концу 2025 года. Группа "Метрополь", традиционно работающая в жилищном строительстве, начала активно развивать складскую недвижимость. В 2023 году компания объявила о планах развития складской площади до 1 млн кв. м к концу 2025 года. Довольно интересным является и смещение фокуса девелопера «ДОН-Строй» в сторону создания бизнес-парков для малого и среднего предпринимательства. Первый бизнес-парк был открыт в 2023 году, а к концу 2025 года группа планирует открыть еще три подобных объекта. Некоторые девелоперы начинают экспериментировать с новыми концепциями, такими, как коммерческие объекты, сочетающие офисное и складское пространство».

Стоит отметить, что этот переход происходит не без рисков и требует значительных инвестиций в новые экспертизу и управленческие ресурсы. Однако потенциал роста в коммерческом секторе слишком привлекает многих игроков, особенно учитывая относительную стабильность этого сектора, резюмирует Сергей Любимов. «Но некоторые признаки «мыльного пузыря» уже наблюдаются в сегментах с быстрым увеличением цен, - рассуждает Леонид Волох. - В частности, офисная и складская недвижимость демонстрируют ярко выраженные темпы роста, что связано с увеличением числа сделок и повышенным спросом на качественные объекты в условиях ограниченного предложения. Столь быстрый рост цен может говорить о завышенной оценке, особенно в премиальном классе».

Источник: CRE

По словам Олега Тадтаева старшего инвестиционного менеджера Metrika Investments, признаки пузыря на рынке коммерческой недвижимости особенно очевидны на рынке продаж небольших лотов.  «Цены продаж небольших лотов в торговом и офисном сегментах растут очень высокими темпами, - поясняет он. - Соотношение ставок аренды и цен продаж становится все менее привлекательным с учетом текущего уровня доходностей по государственным облигациям, которые являются безрисковыми по своей сути. Текущая доходность по небольшим лотам может составлять до 5-7%. Вероятнее всего, после окончания кризиса ликвидность таких активов будет низкой, пока уровень доходности не стабилизируется».

Рост цен покупки отдельных офисных объектов вызывает вопросы с точки зрения окупаемости: в ряде проектов цена покупки достигает 850 000 рублей за кв. м, что на фоне средних арендных ставок до 60 000 рублей за кв. м в год, делает недвижимость, скорее, защитным активом, а не инвестиционным инструментом, рассуждает Михаил Бродников, генеральный директор Space 1. В итоге доля конечных потребителей среди покупателей офисной недвижимости значительно выросла в сравнении год к году.
 

 
Виталий Можаровский, партнёр, ALUMNI Partners, поддерживает: бесспорно, российский рынок недвижимости «несколько перегрет». «Из-за избытка денег, политических сложностей на внешних рынках и сокращения доступности консервативных инструментов инвестирования российская недвижимость остаётся в относительно коротком списке таких защитных инвестиций, - соглашается он с другими собеседниками CRE. – Нравится нам это или нет, но многие непрофессиональные инвесторы действуют шаблонно, не всегда используя возможности собственного мозга - раз знакомый друга моего дантиста инвестировал в склады или жильё, то и я сделаю так же».

Александр Шарапов, президент Becar Asset Management, парирует: назвать сложившуюся ситуацию пока всё-таки пока нельзя. «Это, скорее, своего рода квази-пузырь, - размышляет г-н Шарапов. - Я говорю про сегмент крупных региональных и суперрегиональных торговых центров. Сейчас собственники многих из них на фоне падения выручки, столкнулись с тем, что на их объекты было наложено взыскание со стороны кредиторов. В отличие от жилого сегмента, где так называемый «навес предложения» довольно велик, в офисной недвижимости бизнес-центры Москвы к моменту сдачи в эксплуатацию практически полностью сданы в аренду или проданы конечным пользователям.  Про склады и говорить не стоит. Бум спроса на них продолжается, хотя и поутих, достигнув определенного уровня насыщения.  В сегменте торговых центров ещё несколько лет назад тренд сместился от строительства суперрегиональных ТЦ, где произошло насыщение, к строительству районных ТЦ. Сегодня этот сегмент всё еще недонасыщен даже в Москве, не говоря уже про регионы. При этом ритейлеры на фоне растущей покупательской способности населения продолжают экспансию, а значит, что недостатка в арендаторах нет. Гостиницы, строительством которых мы непосредственно занимаемся, прекрасно себя чувствуют на фоне развития внутреннего туризма. Никакого переизбытка, а напротив, их недостаток наблюдается не только в регионах, но и в Москве и Петербурге». 

Наталья Фролова, генеральный директор УК City&Malls, также  не считает, что ситуация на рынке коммерческой недвижимости демонстрирует хотя бы какие-то признаки «мыльного пузыря». «Всё, что происходит, закономерно отражает текущую рыночную ситуацию, - подчёркивает эксперт. - Спрос на объекты в офисном секторе и light industrial превышает предложение, новых площадей вводится недостаточно, поэтому растет стоимость продажи и аренды. Интерес инвесторов вызывает доходность, превышающая инфляцию, но и это не перегрев, а логичная реакция рынка на объективные факторы».
 
Замещение на полях

В условиях актуальной ключевой ставки именно недвижимость по-прежнему остается главным низкорисковым инструментом для инвестиций, соглашается Сергей Ярымов, руководитель по реализации коммерческой недвижимости AFI Development. «Причем сейчас на рынке ситуация наиболее активна в двух сегментах: спекулятивные бизнес-центры А+ класса в центре города и качественные объекты A и B классов в спальных районах, - рассказывает г-н Ярымов. - Во-первых, часть объектов востребованы компаниями, для которых центральная локация не является приоритетом, а, во-вторых, существует спрос со стороны коворкингов, которые открываются в крупных городах почти в каждом современном жилом квартале. Вопреки прогнозам 2020 года, когда с приходом эпохи пандемии и развития удаленного формата работы аналитики «хоронили» рынок офисной недвижимости, спрос на современные пространства площадью 200-700 кв.м. лишь увеличился, и это на фоне нехватки подобных предложений. В рамках развития этого направления мы запустили сразу два проекта: многофункциональный комплекс, включающий торговые помещения и офисный блок класса А в жилом квартале «Сиреневый парк» в ВАО Москвы, а также офисный комплекс А класса в жилом квартале AFI Park «Воронцовский» в ЮЗАО».  

По словам Сергея Ярымова, говорить о перегреве ставок можно разве что в центральных районах города на самых проходных улицах, где арендодатели самостоятельно формируют локальный рынок, который кардинально отличается от общегородской ситуации. В итоге многие топовые компании и представители малого бизнеса предпочитают офисы за пределами ТТК, но более комфортные - с современными фасадами, общественными пространствами, готовой торговой и досуговой инфраструктурой прямо в многофункциональном комплексе. «Ну и стрит-ритейл — конечно, сегодня один из самых востребованных форматов, - добавляет эксперт. - По своим проектам в жилых комплексах AFI Development, мы видим растущий спрос на этот сегмент не только традиционного пула арендаторов, но и всевозможных шоурумов, сервисных компаний и образовательных студий.  Средняя доходность на протяжении 2024 года была в районе 12-14%, рост стоимость квадратного метра в горизонте 2-3 лет — до 40%, но важно учесть повышение ключевой ставки, поэтому обновленные цифры мы увидим к середине следующего года, когда пройдут перезаключения контрактов или запуск в аренду новых помещений. При этом для большинства инвесторов альтернативы с точки зрения рисков, доходности и входного порога нет. Ну и, безусловно, развитие сегмента e-сommerce повлекло огромный спрос на складские помещения, но и вход в такие проекты исчисляется миллиардами рублей». 

В связи с текущей антисанкционной государственной политикой, кратно растет сегмент недвижимости, направленный на импортозамещение – в первую очередь промышленной, поддерживает Денис Литвинов, управляющий партнер Land Law Firm. «Появляются технопарки и индустриальные парки, площади которых используют для импортозамещающих отраслей, что позволяет платить льготные арендные платежи за землю, - делится он. - В Москве одним из трендов 2024 года, конечно, стал симбиоз застройщиков жилья с застройщиками коммерческой недвижимости. Последние строят места приложения труда и выстраивают корпоративную структуру отношений с застройщиками жилой недвижимости. Это позволяет застройщикам жилья получать экономию и делиться ею с застройщиками коммерческой недвижимости. Да, складская недвижимость остается на пике популярности – тренд 2023 года перешел в 2024 и, вероятно, побьет прошлогодние рекорды. Однако важно учитывать, что такая недвижимость часто располагается на окраинах городов, в бывших промышленных зонах и других неразвитых территориях. Все они находятся в зоне риска – их могут включить в зону КРТ с соответствующими рисками изъятия. А при изъятии компенсационная стоимость может не покрыть стоимость недвижимости и действующего складского бизнеса».

Артем Хомышин, руководитель отдела развития бизнеса FM Logistic в России, убеждён, что даже при всех «но» говорить о перегреве рынка пока преждевременно. Сохраняется высокий спрос на складские площади, рост сегмента электронной коммерции, начавшийся в период пандемии, всё ещё продолжается, указывает он.

Источник: CRE

Товарооборот в онлайн-ритейле в среднем ежегодно прирастает на 30%. Эксперты ожидают сохранения такой динамики до 2027 года, поэтому данный сектор экономики нуждается в дополнительных складских мощностях.  Кроме того, сама специфика складской обработки В2С-продаж, где средняя глубина заказа составляет уже менее двух единиц товара, требует больше операционного пространства в сравнении с классическими РЦ ритейла, где наполненность заказов измеряется паллетами, а иногда и грузовиками. Это приводит к повышенному спросу на складскую недвижимость и, как следствие, ее дефициту. Очевидно, что рекордные объемы строительства новых объектов не могут удовлетворить существующий спрос. Так, с начала года в стране было введено в эксплуатацию 3 млн квадратных метров качественных складских площадей, в то время как объем спроса, отраженный в сделках риелторов, составил 6 млн квадратных метров. Пока сохраняется данный тренд, рано делать выводы о переоценке востребованности складской недвижимости, поясняет Артём Хомышин. «Однако важно отметить, что текущий приоритет ЦБ РФ – замедление экономики с целью сдерживания растущей инфляции, - добавляет эксперт. - На протяжении нескольких месяцев наблюдается последовательное увеличение ключевой ставки: в середине 2023 года она составляла 7,5%, а сегодня – уже 21%, и этот рекорд может быть побит. Повышение стоимости финансирования бизнеса, вызванное такой мерой, начало сказываться на экономике и на логистике, в частности. Так, уже можно заметить некоторые признаки сокращения товарных запасов отдельных компаний, стремящихся снизить объем замороженных в товаре дорогих денежных средств и нарастить скорость оборачиваемости стоков».

Пока рано делать выводы о том, как будет развиваться данный тренд, рассуждает Артём Хомышин. Он может привести к снижению спроса на площади, а значит, как минимум, замедлить темпы их удорожания. Сами же девелоперы вместе с профильными инвесторами и непрофессиональными участниками ПИФ будут принимать решение об инвестировании и строительстве, опираясь не только на метрики доходности от продажи или сдачи в аренду, но и на прогнозы последующего роста стоимости объекта, его ликвидность, налоговую нагрузку. Они также будут обращать внимание на инвестиционный климат, сравнивая недвижимость с другими инвестиционными инструментами и степенью их защищенности.
 
Территориальная целостность

Москва вступает в важный период, когда на рынок коммерческой недвижимости всё сильнее будет оказывать влияние стратегия развития города и программы КРТ и МПТ, в частности. 

46% застройки в рамках программы КРТ в горизонте до 2035 года придётся на нежилые объекты. Причём существенная доля будет сформирована коммерческой недвижимостью, констатирует Владимир Пинаев, генеральный директор CORE.XP. «Мы ожидаем увидеть и новые кластеры для строительства на карте столицы и новые форматы коммерческой недвижимости», - добавляет г-н Пинаев.

Инвестиции в развитие проектов КРТ выглядят перспективными, но здесь есть важные оговорки, парирует Денис Литвинов. «Во-первых, пока нет положительных примеров реализации проектов с использованием института КРТ, введенного в 2021 году, - поясняет он. - Во-вторых, условия договоров о КРТ сейчас практически невозможно менять. Притом, что большинство из них защищают интересы государственного участника в ущерб частному, включая «драконовские» штрафные санкции за нарушение сроков реализации. Поэтому пока я не стал бы рассматривать КРТ как эффективный формат вложений».

Растущие виды коммерческой недвижимости, вероятно, сохранят статус защитного актива, прогнозирует Денис Литвинов. Однако две тенденции 2023-2024 годов могут повлиять и на их защищенность. «Первая – всё то же развитие КРТ: никто не может предсказать, какой участок через год включат в зону КРТ, - делится Денис Литвинов. - Этот непрогнозируемый риск может снизить защитный статус любых активов недвижимости».

Вторая тенденция – пересмотр итогов приватизации. Деприватизационные иски прокуратуры затрагивают не только акции крупных предприятий, но и активы более мелких собственников. Часто это собственники, не участвовавшие в приватизации напрямую, а купившие активы позже. Однако государство и прокуратура отказывают им в статусе добросовестных приобретателей и взыскивают имущество в доход государства. Это новый существенный риск для рынков, который необходимо учитывать в обороте коммерческой недвижимости.

Наибольший риск перегрева в ближайшие полтора года вероятен в складах и light industrial, где наблюдается устойчивый спрос без признаков охлаждения и наличие конечных потребителей на нулевом цикле, прогнозирует, в свою очередь, Михаил Бродников. «Несмотря на всё это, на российском рынке недвижимости остаётся ещё большое количество неочевидных нишевых продуктов, которые ещё не успели приобрести статус перегретых, - уверен Виталий Можаровский. - Например, морально и физически изношенные студенческие общежития - лет пятнадцать назад IKEA очень серьёзно рассматривала идею создания сети современных и доступных коммерческих кампусов для студентов как новое направление развития своего бизнеса. Или тактично называемые senior houses для круглосуточного или дневного пребывания пожилых резидентов, нуждающихся в общении или уходе - идея, которую в Польше возвели практически в искусство: используя дороговизну этого сектора услуг в соседней Германии, поляки создали у себя индустрию проживания и ухода для тысяч немецких пенсионеров, предлагая привычный для немцев качественный сервис за сравнительно более скромные деньги. Подобных нишевых примеров можно привести десятки, однако, все они, безусловно, требуют творческого подхода, нешаблонных решений и немного пассионарности».

О том, почему к значительной части новых и многообещающих  инвестиционных инструментов даже самые смелые интересанты относятся с осторожностью, в какие из них и куда вообще лучше всего вкладываться сегодня и в наступающем году, читайте в следующем выпуске.