В условиях высокой ключевой ставки многие инвестиционные проекты поставлены на паузу, и бизнес заинтересован в формировании качественного земельного банка, констатирует Елена Степанова, партнёр, руководитель практики недвижимости и строительства CLS. Однако в 2025 году перед игроками вопрос стоит даже не о том, как адаптироваться к изменениям, но – как использовать их для наращивания конкурентных преимуществ.
Пётр Виноградов, партнёр Ricci | M&A, называет наступивший год для рынка недвижимости «решающим». «В силу тех фундаментальных изменений, которые мы все ждём, – поясняет эксперт. – Конечно, при такой ставке инвестиции просто не могут работать, её уровень напрямую влияет на инвестиционную активность по всей стране. Уже сейчас мы видим, как некоторые крупные корпорации абсолютно из разных секторов, с государственным участием и частные, сворачивают ряд инвестиционных программ. В строительстве и в недвижимости земельный банк – это и есть те самые долгосрочные инвестиционные программы. И, в первую очередь, именно такие фундаментальные планы у крупных федеральных игроков будут пересмотрены ввиду столь высокой ключевой ставки. Поэтому сегодня так все и ждут ответа на вопрос: когда ставка начнет снижаться? Именно в тот момент, когда это произойдёт, динамика и параллельные инфляционные процессы повлияют на активность в отношении купли-продажи земельного банка. Второе по значимости событие наступившего года – это те меры поддержки, которые будут оказаны на фоне ужесточения денежно-кредитной политики и инфляции. Мы видим, насколько возросло давление на девелоперов, как с точки зрения их расходной части, так и доходной, а это – двойное давление же на маржу, маржинальность проектов и всю экономику». «Между тем, объёмы свободных и пригодных для строительства земельных участков, интересных для инвестиций, сокращаются, – размышляет Елена Степанова. – Параллельно федеральные и региональные власти разными инструментами стремятся повысить эффективность использования земель и стимулируют развитие инфраструктуры. Для бизнеса это не только вызовы, но и новые возможности, требующие глубокого анализа и подготовки. Один из факторов, оказавших влияние на земельный банк в прошлом году, и который потенциально может быть актуален в 2025-м в случае его продления, — это льготный порядок приобретения публичных земель».
Напомним, что принятое Правительством РФ 09.04.2022 Постановление №629 установило определенные особенности регулирования земельных отношений на период с 2022 по 2024 годы: государство позволило бизнесу выкупать и оформлять право аренды на земельные участки без торгов и по сниженной стоимости в определенных законом случаях. В частности, в целях реализации масштабных инвестиционных проектов, строительства спортивных объектов, осуществления деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения. Среди иных преимуществ этого комплекса стимулирующих мер можно назвать отсутствие необходимости доказывать соразмерность выкупаемой площади застройки. Для бизнеса это упрощает процесс приватизации и стимулирует развитие территорий, на которых расположены объекты. Продление нормы в наступившем году откроет дополнительные возможности для девелоперов, позволяя сократить затраты на приобретение земель.
Источник: CRE
Сельский чат
Кроме того, в 2025 году продолжают действие антикризисные меры, введенные с 2022 года Федеральным законом от 14.03.2022 №58-ФЗ, направленные на упрощение градостроительных процедур, сообщает Елена Степанова. Среди них — упрощение согласования генеральных планов, ускорение выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию. Вплоть до конца 2025 года действует норма, исключающая повторные проверки прав на землю после завершения строительства. Эти изменения особенно важны для крупных инфраструктурных проектов, убеждена г-жа Степанова. Упрощение правил сокращает сроки реализации девелоперских инициатив и снижает административные барьеры.
Одним из ожидаемых и весьма значимых нововведений 2025 года, которое окажет влияние на весь рынок недвижимости, может стать и законодательное закрепление понятия «мастер-план». Документ станет важным элементом территориального планирования, объединяя в себе элементы стратегии, зонирования и генерального плана, поясняет Елена Степанова. Интеграция мастер-планов в градостроительное законодательство создает новые возможности для взаимодействия девелоперов с муниципальными и региональными властям. «Документ станет не только стратегическим, но и практически применимым инструментом, позволяющим бизнесу планировать проекты с учетом долгосрочных перспектив, — подчёркивает г-жа Степанова. — Кроме того, использование мастер-планов потенциально сможет упростить доступ к земельным участкам, заранее предназначенным для строительства коммерческой недвижимости или объектов инфраструктуры. Мы ожидаем, что сокращение бюрократических барьеров и закрепление стратегического планирования на уровне мастер-планов создадут благоприятную среду для запуска новых проектов, в том числе в сфере коммерческой недвижимости».
Целый ряд правовых новелл 2024 года в сфере земельного законодательства был направлен и на дополнительное регулирование правоотношений, связанных с землей сельскохозяйственного назначения, добавляет Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства, Nextons (ex-Dentons). В качестве основной эксперт выделяет создание государственного реестра сельхозземли и единой федеральной государственной информационной системы, содержащей основную информацию о землях сельхозназначения. Нововведения призваны систематизировать сведения о землях сельскохозяйственного назначения, обеспечить контроль за их использованием со стороны органов государственной власти, а также вовлечь в оборот неиспользуемые и неучтенные сельхозземли, поясняет г-н Трахтенберг. «Кроме того, в прошлом году был принят ряд федеральных законов, направленных на повышение эффективности освоения земли и устранения существовавших спорных вопросов правового регулирования в сфере строительства, – указывает он. – Целый ряд новых правовых норм вводится с 1 марта 2025 года, включая, например, запрет на сделки с объектами недвижимости, расположенными на земельных участках, границы которых не установлены, а также требование о завершении освоения земельного участка из земель населенных пунктов в течение трех лет с даты приобретения прав на указанный участок».
В 2024 году был продлен и срок действия большей части положений Федерального закона № 254-ФЗ от 31 июля 2020 года, которыми устанавливается особые условия реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры (автомобильные дороги, речные и морские порты, железнодорожная инфраструктура и иные объекты) до 31 декабря 2033 года, и который, помимо прочего, уточняет особенности регулирования вопросов в отношении предоставления земельных участков, установления публичных сервитутов, порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд в целях реализации таких проектов.
Источник: AZIMUT Hotels
Также в 2025 году инициирована реализация ряда проектов федерального масштаба, для которых потребуется освободить землю. Например, согласно публичным источникам, в конце 2024 года – начале 2025 года Росжелдором принято несколько решений об изъятии земельных участков для государственных нужд в целях реализации проекта по строительству высокоскоростной магистрали Москва – Санкт-Петербург. «Рассматривая вопрос земельной политики государства, необходимо отметить и общее стремление властей к уменьшению невостребованных публичных земельных участков и к их более эффективному управлению, – добавляет Елена Степанова. – В этой связи интерес представляет законопроект от 26.08.2024 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации», разработанный во исполнение поручения заместителя председателя Правительства РФ Хуснуллина М.Ш. В настоящий момент законопроект прошел оценку регулирующего воздействия и получил положительное заключение. Документом, среди прочего, предлагается предусмотреть исключение из общего правила, и допустить возможность заключения договора аренды земельного участка общего пользования в границах береговой полосы водного объекта. Помимо этого, 20.12.2024 Правительство РФ представило законопроект №803202-8, направленный на регулирование использования земельных участков под зданиями и сооружениями, устанавливающий особенности образования земельных участков, находящихся в публичной собственности, на которых расположены такие здания и сооружения. Предлагается упростить процедуру «доказывания» необходимости использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации объектов недвижимости в случае выкупа земельного участка. В частности, законопроект вводит минимальные требования к пропорциям застройки от 5% до 10% площади участка в зависимости от вида его использования».
Эти меры нацелены на предотвращение нерационального использования земель, когда значительные по площади участки остаются почти пустыми из-за небольших построек, и освободят ресурс для других интересантов, полагает Елена Степанова. Также проект запрещает передачу в собственность участков, если на них размещены только вспомогательные объекты.
Источник: CRE
Вижу землю
С учетом возможного продления льготной приватизации, упрощения процедур согласования и заинтересованности государства в более эффективном использовании земельных участков, спрос на участки для коммерческого использования продолжит расти, считает Елена Степанова. «И уже в 2024 году более 26% сделок с коммерческой недвижимостью было совершено с участием госструктур и окологосударственных компаний, – напоминает она. – Роль государства в управлении земельным банком растёт, эта тенденция сохранится, а в некоторых регионах – даже усилится».
2025 год действительно может стать очень важным для российского земельного банка, учитывая нарастающую тенденцию к модернизации законодательства и реализации государственной политики в сфере земельных отношений, поддерживает Мурад Дамиров, владелец и управляющий партнёр девелопера и оператора сервисных офисов полного цикла Business Club. Основными драйверами изменений эксперт, в свою очередь, называет завершение программы инвентаризации земель, начатой в предыдущие годы, которая должна улучшить прозрачность рынка; упрощение административных процедур в рамках «регуляторной гильотины»; цифровизацию земельного учета; акцент на перераспределении земель для приоритетных инфраструктурных и промышленных проектов, включая инициативы в рамках государственной программы импортозамещения. «Государство продолжит усиливать свое присутствие через реализацию крупных инфраструктурных проектов, особенно в транспортной и промышленной отраслях, – соглашается г-н Дамиров. – Это приведет к концентрации земельных активов в руках государственных и окологосударственных структур. Государственные корпорации и институты развития (например, ВЭБ.РФ) могут стать ключевыми заказчиками и участниками проектов, что усилит их влияние на рынок коммерческой недвижимости. Программы субсидирования и целевого финансирования предоставят конкурентные преимущества компаниям, сотрудничающим с государственными структурами. И да, особое внимание уделяется возврату и перераспределению неэффективно используемых земель, что может повлиять на доступность площадей для коммерческих проектов. Выделю ещё принятие поправок к градостроительному и земельному кодексам, которые сократят сроки получения разрешений на строительство коммерческой недвижимости, особенно в особых экономических зонах и территориях опережающего развития. Затем – внедрение экологических стандартов: экологическая повестка станет ключевым элементом оценки земельных участков и проектов. Будут разработаны механизмы стимулирования застройщиков, соответствующих новым требованиям ESG (Environmental, Social, Governance). Далее – цифровизацию кадастра: создание единого электронного реестра, обеспечивающего прозрачность данных о земельных участках, их статусе и целевом назначении».
Прямая речь
Пётр Виноградов, партнёр Ricci | M&A, называет наступивший год для рынка недвижимости «решающим». «В силу тех фундаментальных изменений, которые мы все ждём, – поясняет эксперт. – Конечно, при такой ставке инвестиции просто не могут работать, её уровень напрямую влияет на инвестиционную активность по всей стране. Уже сейчас мы видим, как некоторые крупные корпорации абсолютно из разных секторов, с государственным участием и частные, сворачивают ряд инвестиционных программ. В строительстве и в недвижимости земельный банк – это и есть те самые долгосрочные инвестиционные программы. И, в первую очередь, именно такие фундаментальные планы у крупных федеральных игроков будут пересмотрены ввиду столь высокой ключевой ставки. Поэтому сегодня так все и ждут ответа на вопрос: когда ставка начнет снижаться? Именно в тот момент, когда это произойдёт, динамика и параллельные инфляционные процессы повлияют на активность в отношении купли-продажи земельного банка. Второе по значимости событие наступившего года – это те меры поддержки, которые будут оказаны на фоне ужесточения денежно-кредитной политики и инфляции. Мы видим, насколько возросло давление на девелоперов, как с точки зрения их расходной части, так и доходной, а это – двойное давление же на маржу, маржинальность проектов и всю экономику». «Между тем, объёмы свободных и пригодных для строительства земельных участков, интересных для инвестиций, сокращаются, – размышляет Елена Степанова. – Параллельно федеральные и региональные власти разными инструментами стремятся повысить эффективность использования земель и стимулируют развитие инфраструктуры. Для бизнеса это не только вызовы, но и новые возможности, требующие глубокого анализа и подготовки. Один из факторов, оказавших влияние на земельный банк в прошлом году, и который потенциально может быть актуален в 2025-м в случае его продления, — это льготный порядок приобретения публичных земель».
Напомним, что принятое Правительством РФ 09.04.2022 Постановление №629 установило определенные особенности регулирования земельных отношений на период с 2022 по 2024 годы: государство позволило бизнесу выкупать и оформлять право аренды на земельные участки без торгов и по сниженной стоимости в определенных законом случаях. В частности, в целях реализации масштабных инвестиционных проектов, строительства спортивных объектов, осуществления деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения. Среди иных преимуществ этого комплекса стимулирующих мер можно назвать отсутствие необходимости доказывать соразмерность выкупаемой площади застройки. Для бизнеса это упрощает процесс приватизации и стимулирует развитие территорий, на которых расположены объекты. Продление нормы в наступившем году откроет дополнительные возможности для девелоперов, позволяя сократить затраты на приобретение земель.
Источник: CRE
Сельский чат
Кроме того, в 2025 году продолжают действие антикризисные меры, введенные с 2022 года Федеральным законом от 14.03.2022 №58-ФЗ, направленные на упрощение градостроительных процедур, сообщает Елена Степанова. Среди них — упрощение согласования генеральных планов, ускорение выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию. Вплоть до конца 2025 года действует норма, исключающая повторные проверки прав на землю после завершения строительства. Эти изменения особенно важны для крупных инфраструктурных проектов, убеждена г-жа Степанова. Упрощение правил сокращает сроки реализации девелоперских инициатив и снижает административные барьеры.
Одним из ожидаемых и весьма значимых нововведений 2025 года, которое окажет влияние на весь рынок недвижимости, может стать и законодательное закрепление понятия «мастер-план». Документ станет важным элементом территориального планирования, объединяя в себе элементы стратегии, зонирования и генерального плана, поясняет Елена Степанова. Интеграция мастер-планов в градостроительное законодательство создает новые возможности для взаимодействия девелоперов с муниципальными и региональными властям. «Документ станет не только стратегическим, но и практически применимым инструментом, позволяющим бизнесу планировать проекты с учетом долгосрочных перспектив, — подчёркивает г-жа Степанова. — Кроме того, использование мастер-планов потенциально сможет упростить доступ к земельным участкам, заранее предназначенным для строительства коммерческой недвижимости или объектов инфраструктуры. Мы ожидаем, что сокращение бюрократических барьеров и закрепление стратегического планирования на уровне мастер-планов создадут благоприятную среду для запуска новых проектов, в том числе в сфере коммерческой недвижимости».
Целый ряд правовых новелл 2024 года в сфере земельного законодательства был направлен и на дополнительное регулирование правоотношений, связанных с землей сельскохозяйственного назначения, добавляет Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства, Nextons (ex-Dentons). В качестве основной эксперт выделяет создание государственного реестра сельхозземли и единой федеральной государственной информационной системы, содержащей основную информацию о землях сельхозназначения. Нововведения призваны систематизировать сведения о землях сельскохозяйственного назначения, обеспечить контроль за их использованием со стороны органов государственной власти, а также вовлечь в оборот неиспользуемые и неучтенные сельхозземли, поясняет г-н Трахтенберг. «Кроме того, в прошлом году был принят ряд федеральных законов, направленных на повышение эффективности освоения земли и устранения существовавших спорных вопросов правового регулирования в сфере строительства, – указывает он. – Целый ряд новых правовых норм вводится с 1 марта 2025 года, включая, например, запрет на сделки с объектами недвижимости, расположенными на земельных участках, границы которых не установлены, а также требование о завершении освоения земельного участка из земель населенных пунктов в течение трех лет с даты приобретения прав на указанный участок».
В 2024 году был продлен и срок действия большей части положений Федерального закона № 254-ФЗ от 31 июля 2020 года, которыми устанавливается особые условия реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры (автомобильные дороги, речные и морские порты, железнодорожная инфраструктура и иные объекты) до 31 декабря 2033 года, и который, помимо прочего, уточняет особенности регулирования вопросов в отношении предоставления земельных участков, установления публичных сервитутов, порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд в целях реализации таких проектов.
Источник: AZIMUT Hotels
Также в 2025 году инициирована реализация ряда проектов федерального масштаба, для которых потребуется освободить землю. Например, согласно публичным источникам, в конце 2024 года – начале 2025 года Росжелдором принято несколько решений об изъятии земельных участков для государственных нужд в целях реализации проекта по строительству высокоскоростной магистрали Москва – Санкт-Петербург. «Рассматривая вопрос земельной политики государства, необходимо отметить и общее стремление властей к уменьшению невостребованных публичных земельных участков и к их более эффективному управлению, – добавляет Елена Степанова. – В этой связи интерес представляет законопроект от 26.08.2024 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации», разработанный во исполнение поручения заместителя председателя Правительства РФ Хуснуллина М.Ш. В настоящий момент законопроект прошел оценку регулирующего воздействия и получил положительное заключение. Документом, среди прочего, предлагается предусмотреть исключение из общего правила, и допустить возможность заключения договора аренды земельного участка общего пользования в границах береговой полосы водного объекта. Помимо этого, 20.12.2024 Правительство РФ представило законопроект №803202-8, направленный на регулирование использования земельных участков под зданиями и сооружениями, устанавливающий особенности образования земельных участков, находящихся в публичной собственности, на которых расположены такие здания и сооружения. Предлагается упростить процедуру «доказывания» необходимости использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации объектов недвижимости в случае выкупа земельного участка. В частности, законопроект вводит минимальные требования к пропорциям застройки от 5% до 10% площади участка в зависимости от вида его использования».
Эти меры нацелены на предотвращение нерационального использования земель, когда значительные по площади участки остаются почти пустыми из-за небольших построек, и освободят ресурс для других интересантов, полагает Елена Степанова. Также проект запрещает передачу в собственность участков, если на них размещены только вспомогательные объекты.
Источник: CRE
Вижу землю
С учетом возможного продления льготной приватизации, упрощения процедур согласования и заинтересованности государства в более эффективном использовании земельных участков, спрос на участки для коммерческого использования продолжит расти, считает Елена Степанова. «И уже в 2024 году более 26% сделок с коммерческой недвижимостью было совершено с участием госструктур и окологосударственных компаний, – напоминает она. – Роль государства в управлении земельным банком растёт, эта тенденция сохранится, а в некоторых регионах – даже усилится».
2025 год действительно может стать очень важным для российского земельного банка, учитывая нарастающую тенденцию к модернизации законодательства и реализации государственной политики в сфере земельных отношений, поддерживает Мурад Дамиров, владелец и управляющий партнёр девелопера и оператора сервисных офисов полного цикла Business Club. Основными драйверами изменений эксперт, в свою очередь, называет завершение программы инвентаризации земель, начатой в предыдущие годы, которая должна улучшить прозрачность рынка; упрощение административных процедур в рамках «регуляторной гильотины»; цифровизацию земельного учета; акцент на перераспределении земель для приоритетных инфраструктурных и промышленных проектов, включая инициативы в рамках государственной программы импортозамещения. «Государство продолжит усиливать свое присутствие через реализацию крупных инфраструктурных проектов, особенно в транспортной и промышленной отраслях, – соглашается г-н Дамиров. – Это приведет к концентрации земельных активов в руках государственных и окологосударственных структур. Государственные корпорации и институты развития (например, ВЭБ.РФ) могут стать ключевыми заказчиками и участниками проектов, что усилит их влияние на рынок коммерческой недвижимости. Программы субсидирования и целевого финансирования предоставят конкурентные преимущества компаниям, сотрудничающим с государственными структурами. И да, особое внимание уделяется возврату и перераспределению неэффективно используемых земель, что может повлиять на доступность площадей для коммерческих проектов. Выделю ещё принятие поправок к градостроительному и земельному кодексам, которые сократят сроки получения разрешений на строительство коммерческой недвижимости, особенно в особых экономических зонах и территориях опережающего развития. Затем – внедрение экологических стандартов: экологическая повестка станет ключевым элементом оценки земельных участков и проектов. Будут разработаны механизмы стимулирования застройщиков, соответствующих новым требованиям ESG (Environmental, Social, Governance). Далее – цифровизацию кадастра: создание единого электронного реестра, обеспечивающего прозрачность данных о земельных участках, их статусе и целевом назначении».
Прямая речь
Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию компании KEY CAPITAL:
- Важные изменения в Градостроительный кодекс РФ приняты в конце 2024 года и вступят в силу с 1 марта 2025-го – с точки зрения развития такого инструмента, как КРТ. Основное внимание федерального закона сосредоточено на упрощении процедур и улучшении условий для реализации градостроительных проектов.
Одно из наиболее значимых изменений, которые вносит закон, состоит в том, что теперь границы территорий комплексного развития могут не совпадать с границами территориальных зон. Это новшество позволит упростить процесс определения зон КРТ и оптимизирует градостроительное проектирование.
Кроме того, с принятием нового закона обеспечивается возможность корректировки правил землепользования и застройки по инициативе владельцев объектов капитального строительства и земельных участков.
Также в соответствии с новыми нормами закон подтверждает возможность принятия решения о комплексном развитии жилой застройки на территориях с домами блокированной застройки и индивидуального жилищного строительства. Теперь КРТ может охватывать и аварийные дома такого типа, соответствующие установленным критериям, что создаёт больше возможностей для комплексного обновления жилых районов.
Таким образом, постепенно инструмент КРТ становится всё более активным на рынке, появляется вторичный рынок КРТ, уже происходят судебные разбирательства и невыполненные обязательства по КРТ.
Источник: ХСА
Земельный банк в границах «старой» Москвы сейчас, главным образом, представлен территориями, которые ранее были заняты промышленными предприятиями и складами, напоминает, в свою очередь, Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры». Среди них – участки, меняющие своё назначение в процессе редевелопмента, на которых появляются лофт-кварталы с офисами, торговыми помещениями, апартаментами и крупными ЖК, либо – вновь застраиваемые территории после сноса нефункционирующих складов, заводов, фабрик и используемые под проекты КРТ. Оба направления активно развиваются и останутся актуальными в 2025 году, подчёркивает г-н Алешин. «Всего в столице общая территория градостроительного развития составляет около 4,2 тыс. га, – продолжает эксперт. – В рамках проектов КРТ стоится жилье, социальная и деловая инфраструктура. В частности, в 2024 г. по программе КРТ в Москве построены семь бизнес-центров общей площадью 170 000 кв.м. Самый крупный - в бывшей промзоне «ЗИЛ» общей площадью 51 000 кв. м. И, поскольку программу КРТ курирует город, ключевые изменения возможны с учетом потребностей города. Прежде всего, будут появляться объекты, строительство или редевелопмент которых обеспечивает создание рабочих мест. Среди неочевидных примеров можно назвать бизнес-центры. В частности, БЦ, построенные в 2024 г., дадут Москве 4,4 тыс. новых рабочих мест – таковы данные Градостроительного комплекса Москвы. Вероятно, активизируется и строительство объектов инфраструктуры. Среди уже заявленных – строительство учебного комплекса в рамках редевелопмента бывшей промзоны «Алтуфьевское шоссе», а также три образовательных объекта на территории бывшего завода «МиГ». Скорее всего, в 2025 году станет известно и о других образовательных учреждениях. Влияние города на освоение земельного банка будет снижаться по мере удаления участков от МКАД. Тем не менее, и эти территории будут использоваться под строительство жилья и объектов социальной, инженерной и дорожной инфраструктуры».
Источник: CRE
Высокого роста
С одной стороны, сохраняется объективный потенциал для роста, подкрепленный государственной политикой и урбанизационными процессами, соглашается Леонид Волох, соучредитель Lynks | Maris. С другой – сохраняются и экономические вызовы, которые могут замедлить развитие отрасли и повлиять на поведение девелоперов. «Да, современные концепции градостроительного развития, включая программы КРТ, формируют благоприятные условия для коммерческой недвижимости, – размышляет г-н Волох. – Редевелопмент неиспользуемых земель и промышленных зон, особенно в перспективных районах, создает значительный потенциал для строительства торговых, офисных и складских объектов, что способствует экономическому росту, созданию рабочих мест и повышению привлекательности городов для инвестиций. Аналогичным образом – изменение назначения земель, ранее относившихся к сельскохозяйственным, открывает новые возможности для строительства коммерческих объектов. Перевод этих земель в категорию, допускающую коммерческое использование, позволяет расширить земельный банк и снизить дефицит участков в перспективных районах. Это особенно важно для регионов, испытывающих недостаток земли для развития бизнеса и инфраструктуры. Государство, используя этот механизм, получает рычаги для регулирования рынка земли».
Однако, несмотря на позитивные тенденции, макроэкономические факторы могут замедлить развитие рынка коммерческой недвижимости, резюмирует Леонид Волох. Препятствовать будут, прежде всего, высокие процентные ставки по кредитам и рост себестоимости строительства. В условиях дорогого финансирования и постоянного повышения цен на строительные материалы, многие проекты могут оказаться просто нерентабельными. В итоге девелоперы станут ещё более избирательно подходить к выбору проектов, и отложат реализацию многих из них до улучшения экономической ситуации.
Прямая речь
Александр Никишов, управляющий директор ХСА:
- В Московском регионе ещё есть качественные локации земли, которую можно использовать в соответствии с дальнейшим назначением объекта, например, для строительства индустриального парка. Повторюсь: такие локации есть, однако качественные предложения, разумеется, заметно выше в стоимости.
И в данном случае недостаточно только выбрать локацию, важно определить экономику объекта. Например, строить объекты небольшой площади невыгодно, поскольку это будет сказываться на стоимости операционных расходов. Соответственно, подтягиваются вопросы по наполнению проекта, такие, как инфраструктура, собственная управляющая компания, сервисы и так далее, которые, в свою очередь, являются одними из главных критериев при покупке лотов.
Источник: CRE
Привыкнут к земле
Среди других усиливающихся в отрасли трендов Леонид Волох выделяет масштабную переоценку активов. «Девелоперы больше не могут опираться на устаревшие оценки и завышенные ожидания, – поясняет эксперт. – Высокая стоимость кредитных ресурсов заставит их пересмотреть целесообразность владения теми или иными земельными участками, исходя из реальной экономической эффективности. Под пристальный анализ попадут все затраты, связанные с освоением участка: от инфраструктуры до сроков окупаемости. Это может привести к массовой распродаже неликвидных активов и снижению цен в отдельных сегментах рынка».
Второй тенденцией станет усиление избирательности. Конкуренция за по-настоящему перспективные участки достигнет апогея, а малопривлекательные земли могут остаться невостребованными, убеждён г-н Волох. Ликвидными для рынка в итоге останутся участки с удачным местоположением, хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и понятным потенциалом.
Третий тренд – усиление крупных игроков. Выиграют компании с максимально диверсифицированным портфелем, доступом к финансовым ресурсам и опытом работы в различных сегментах рынка, прогнозирует г-н Волох. Именно они будут более устойчивыми к колебаниям экономики, смогут более эффективно управлять активами, и реализовывать крупные и сложные проекты. И – безусловно – воспользоваться ситуацией для расширения присутствия на рынке, скупая активы по сниженным ценам и занимая освободившиеся ниши.
Мурад Дамиров также прогнозирует усиление концентрации крупных игроков. «Крупные девелоперы, адаптировавшиеся к новым экологическим и законодательным требованиям, укрепят позиции, – соглашается эксперт. – В то же время, мелкие и средние компании столкнутся с трудностями, включая удорожание проектов из-за соблюдения новых стандартов. Снижение административных барьеров и государственные инвестиции в инфраструктуру повысят стоимость земли, особенно в крупных городах и экономически активных регионах. Простота получения разрешений стимулирует рост числа проектов, но их успешность будет зависеть от доступности финансирования и грамотного учета новых требований». «Ну а спрос на земельные участки в итоге может оказаться даже ниже, чем в предыдущие годы, – рассуждает Алексей Алешин. – Уже сейчас многие застройщики заявляют о переносе старта проектов на 2026 г. или, по крайней мере, до снижения процентных ставок. Драйверами рынка на выходе станут преимущественно проекты, которые будут финансироваться из средств, накопленных инвесторами».
Леонид Волох добавляет, что в условиях экономической неопределенности локомотивом для отрасли становятся стимулирующие меры. «Именно они обеспечивают устойчивое развитие приоритетных секторов, как на примере IT-отрасли, – указывает он. – Для поддержки же рынка земли и строительства государство продолжит использовать разнообразные инструменты, включая программы КРТ и редевелопмента промзон, субсидии по кредитам, налоговые льготы и упрощение административных процедур. Эти меры направлены на создание привлекательных условий для инвесторов и девелоперов, что позволит ускорить темпы строительства, реализовать социально значимые проекты и модернизировать инфраструктуру. Наглядным примером является предложение более двенадцати гектаров в ТиНАО и 1,3 гектара в ЮВАО (район Некрасовка), выставленных в январе на электронные торги для реализации масштабных инвестиционных проектов».
Ряд новых и важных для отрасли норм вступает в силу и в 2026 году, добавляет Сергей Трахтенберг. В частности, земельное законодательство дополнено механизмом административного обжалования решений о приостановлении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав, что должно предоставить более эффективную альтернативу существующему судебному порядку. Помимо этого устранена неясность в порядке определения арендной платы за публичные земельные участки – Земельный кодекс дополнен нормой, согласно которой, по общему правилу, размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земли.
