Тот беспрецедентно высокий уровень, до которого ЦБ поднял ключевую ставку, ни к чему хорошему не приведет, констатирует Александр Шарапов, президент экосистемы Becar Asset Management. «Но риски, в первую очередь касаются небольших и региональных компаний, чьи названия даже не на слуху, — соглашается эксперт. — Волны банкротств не будет, но игрокам во всех сегментах, очевидно, стоит делать выбор в пользу готовых и уже построенных объектов».
Василий Григорьев, директор отдела исследований рынка СORE.XP, также не ожидает массовых банкротств, успокаивая: отрасль уже сталкивалась с периодами высокой ключевой ставки и успешно адаптировалась. «Для массового краха необходимы дополнительные негативные экономические факторы, — поддерживает Леонид Волох, соучредитель Lynks | Maris. — Сейчас ситуация слишком неоднородна и зависит от сегмента: девелопмент, коммерческая и жилая недвижимость, управляющие компании, подрядчики и поставщики – все они имеют разные уровни устойчивости. В итоге, скорее всего, мы увидим сделки по продаже активов, различные варианты реструктуризации долгов и точечные банкротства».
Наиболее уязвимыми, по словам г-на Волоха, остаются компании, вошедшие в кризис с высокой закредитованностью, агрессивной стратегией развития, не уделявшие внимания управлению рисками. «Девелоперы с низкими показателями продаж в регионах и собственники коммерческой недвижимости, прибыльность которых снижена из-за высоких процентных ставок по кредитам и недостаточной арендной выручки (низких арендных ставок или загрузки), — продолжает эксперт. — Отдельная история – с региональными игроками, относительно недавно вышедшими на московский рынок. Вероятно, многие из них столкнулись с трудностями, поскольку их дебют совпал с пиком цен на площадки, и не все пришли к самоокупаемости, что сказалось на обслуживании долга. В плохой ситуации и владельцы средних торговых центров в регионах, не имеющие фуд-кортов и крупных якорных арендаторов».
Рынок вообще всего за два года кардинально изменился: выросла себестоимость строительства, ужесточились условия финансирования, повысились требования конечных пользователей, перечисляет Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group. «Девелопмент теперь требует намного большей гибкости, чем два-три года назад, адаптации бизнес-моделей и разумного подхода к инвестициям, — поясняет она. — Успех застройщика определяется не только и не столько масштабом компании и ее проектов, но качеством управления, умением работать в условиях изменений. Однако на рынке коммерческой недвижимости сегодня высокий спрос, особенно на качественные объекты в выгодных локациях. Поэтому высокие ставки по кредитам, хотя и замедляют темпы ввода новых объектов, но не приводят к масштабным последствиям для девелоперов».
Василий Григорьев, директор отдела исследований рынка СORE.XP, также не ожидает массовых банкротств, успокаивая: отрасль уже сталкивалась с периодами высокой ключевой ставки и успешно адаптировалась. «Для массового краха необходимы дополнительные негативные экономические факторы, — поддерживает Леонид Волох, соучредитель Lynks | Maris. — Сейчас ситуация слишком неоднородна и зависит от сегмента: девелопмент, коммерческая и жилая недвижимость, управляющие компании, подрядчики и поставщики – все они имеют разные уровни устойчивости. В итоге, скорее всего, мы увидим сделки по продаже активов, различные варианты реструктуризации долгов и точечные банкротства».
Наиболее уязвимыми, по словам г-на Волоха, остаются компании, вошедшие в кризис с высокой закредитованностью, агрессивной стратегией развития, не уделявшие внимания управлению рисками. «Девелоперы с низкими показателями продаж в регионах и собственники коммерческой недвижимости, прибыльность которых снижена из-за высоких процентных ставок по кредитам и недостаточной арендной выручки (низких арендных ставок или загрузки), — продолжает эксперт. — Отдельная история – с региональными игроками, относительно недавно вышедшими на московский рынок. Вероятно, многие из них столкнулись с трудностями, поскольку их дебют совпал с пиком цен на площадки, и не все пришли к самоокупаемости, что сказалось на обслуживании долга. В плохой ситуации и владельцы средних торговых центров в регионах, не имеющие фуд-кортов и крупных якорных арендаторов».
Рынок вообще всего за два года кардинально изменился: выросла себестоимость строительства, ужесточились условия финансирования, повысились требования конечных пользователей, перечисляет Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group. «Девелопмент теперь требует намного большей гибкости, чем два-три года назад, адаптации бизнес-моделей и разумного подхода к инвестициям, — поясняет она. — Успех застройщика определяется не только и не столько масштабом компании и ее проектов, но качеством управления, умением работать в условиях изменений. Однако на рынке коммерческой недвижимости сегодня высокий спрос, особенно на качественные объекты в выгодных локациях. Поэтому высокие ставки по кредитам, хотя и замедляют темпы ввода новых объектов, но не приводят к масштабным последствиям для девелоперов».
Прямая речь
Дмитрий Богданов, председатель экспертного совета Ассоциации отельеров АМОС:
- Высокая ставка Центробанка и снижение платежеспособности участников рынка привели к тому, что продажи даже в новых объектах застопорились. Мы уже видим различные аукционные понижения цен на некоторые объекты. Иногда до 35-40%! И это вызывает ряд вопросов. Условно говоря, если месяц назад застройщик продавал за условные 100 рублей, то сегодня готов через аукцион отдать за 60 рублей.
Однако банкротств, особенно громких, я не ожидаю. Скорее всего, где-то могут быть те самые выходы собственников из проектов с потерей достаточно серьёзных сумм в сравнении с тем, на что они рассчитывали, когда входили в проект.
По итогу в 2025 году стоит рассчитывать на снижение стоимости целого ряда объектов недвижимости, и, по факту – потере денег вне банкротств. Однако объекты хорошие, качественные, обладающие рядом эксклюзивных параметров будут дорожать.
Чисто не там, где метут
Учитывая, что отечественная экономика столкнулась с самым серьёзным внешним и санкционным давлением за всю историю, понятно, почему тема банкротств остаётся актуальной и обсуждаемой, делится Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы. «Наша экономика в последние годы вообще развивалась вопреки желанию многих очень влиятельных игроков мирового рынка, — указывает он. — Конечно, сегодня в зону риска сначала попадают девелоперы одного проекта; те, которые вышли на рынок в неудачное время; слабо диверсифицированные компании и те, кто – намеренно или нет – совершает непростительные коммерческие ошибки. Но почему-то забывается, что участниками девелоперского рынка остаются не только застройщики и покупатели недвижимости, но и банки, государство и т.д. Да и в целом отрасль является для государства стратегической, что многократно и декларировалось. И снижения или отсутствия у государства интереса к ней точно не стоит ждать ни летом, ни к концу года. При условии, что на отечественную экономику не сильно критично повлияют внешние шоки, возможно улучшение общей ситуации на рынке девелопмента уже к концу года».
Источник: CREАнтон Помазан, партнёр, "Рустам Курмаев и партнеры", оценивает уровень неопределённости в отрасли как высокий, также уточняя: существенных кризисных явлений на ключевых рынках недвижимости – жилой, торговой, офисной или складской не наблюдается. Более тревожной выглядит ситуация в иных сегментах, связанных со строительством, например, в сфере производства строительных и отделочных материалов. «Несмотря на устойчивость крупных застройщиков, количество объектов всё же уменьшается, а значит, сокращается и количество заказов для производителей окон, лифтов, строительных смесей и др., — поясняет он. — Безусловно, не добавляет оптимизма и высокая ключевая ставка, которая не позволяет оперативно пополнять оборотные средства».
Пока же основные риски приходятся на девелоперов жилой недвижимости с «плохо планируемой» финансовой политикой, считает Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами. «До конца года мы, вероятно, можем услышать о нескольких банкротствах жилых застройщиков, — полагает эксперт. — «Спасителями» здесь будут выступать коллеги-конкуренты, а именно — крупные федеральные застройщики, для которых это — отличный способ сэкономить и получить в портфель проект по сниженной стоимости. Основная масса игроков устоит, но — уже откладывает реализацию части проектов. Задержки в сроках строительства и ввода объектов в эксплуатации заметно участились».
Прямая речь
Ирина Жарова-Райт Член Правления AREA:
- Вероятность массового банкротства будет напрямую соотноситься с сегментом и регионом. Там, где девелоперы работают с низкой маржинальностью, в районе 10%, потеря или снижение динамики продаж становится реальной угрозой. Но первые кто видят эту «красную» зону – это банки, ведь даже предбанкротное состояние застройщика заставляет кредитора быстро искать решение. Это как в том старом анекдоте, что голова болит не у того, кто занял, а у того, кто одолжил.
Ключевые девелоперы, кроме того, имеют подушку безопасности, и худшее, что может случиться – прибыль будет «съедена» кредитной ставкой банка, а недополученная – отнесена на счет покупателя, который будет удивляться цене, но всё равно платить миллионы, скажем, за элитные квадратные метры.
Ну и я уверена, что в ближайшие 3-4 месяца мы увидим много проектов, которые выйдут на рынок с «обновленным фасадом». Дело в том, что только клиент/покупатель сегодня может своими деньгами спасти проект, не дав запуститься сложному механизму, где дом, который должен был построить Джек, уже заложен банку, а от Джека – уже ничего не зависит.
Давид Худоян, генеральный директор Optima Development, указывает: практически у всех застройщиков сейчас растет выручка, а у многих – ещё и чистая прибыль, особенно в премиальном сегменте. «Почти все компании на рынке жилой недвижимости успешно адаптировались к текущим экономическим условиям, внедрили эффективные программы рассрочки и привлекательные условия субсидирования ипотеки, повышают качество продуктов, умело применяют дисконт, в то же время, корректируя цены в сторону повышения, — перечисляет г-н Худоян. — Всё это позволяет не только справляться с трудностями, например, расходуя финансовую «подушку безопасности», но и успешно развиваться. Правда, большинству девелоперов все же приходится откладывать планы по запуску новых проектов в связи с экстремально дорогим проектным финансированием (в среднем 28%). Однако это временное явление, которое вовсе не является признаком предбанкротного состояния. Резюмируя: все крупные игроки без серьезных потерь переживут период рекордно высокого «ключа». Тем более, что ожидаемое снижение основного макроэкономического показателя незамедлительно приведет к отложенному спросу. Кроме того, регулятору удалось немного замедлить инфляцию, что также позитивно сказывается на финансовом положении девелоперов».
Ваши условия
Для коммерческого сегмента вообще пока особенных сложностей не предвидится, убеждена Марина Толстошеева. «Прошлый год закончился рекордами по уровню поглощения складской и офисной недвижимости, – напоминает она. – У застройщиков и владельцев таких проектов – буквально карт-бланш на реализацию новых. В свою очередь, рынок демонстрирует гибкость в поиске альтернативных источников финансирования: новые ЗПИФ в разных сегментах, массовое краудфандинговое соинвестирование занимают всё большую его долю, оттесняя классические банковские кредиты».
Впрочем, отдельным сегментам уже сегодня приходится очень непросто. «Речь о торговых центрах: высокие кредитные ставки, рост стоимости строительства вкупе с бумом онлайн-торговли – серьёзный вызов для их собственников, – размышляет г-жа Толстошеева. – Девелоперы в крупных городах уже практически отказались от строительства новых больших ТРЦ. Меняется сама парадигма сферы потребления в сторону районных форматов. Ну а владельцы крупных объектов активно переводят свои объекты в многофункциональные, сегментируя портфели».
Источник: CRE
Константин Анисимов, директор по маркетингу Fashion House Group, также говорит, скорее, о «точечных сбоях», а не о волне банкротств. «Не обвал, а серьёзная перетряска, — уточняет эксперт. — До конца года, конечно, возможны до нескольких десятков резонансных кейсов по всей стране — в основном, среди девелоперов второй и третьей линии, подрядчиков и логистических операторов. Безусловно, наиболее уязвимы те, кто работает в секторах с высокой капзатратностью и длинным инвестиционным циклом. Ну а на смену придут более устойчивые игроки — те, у кого есть кэш, административный ресурс и опыт антикризисного управления. Это могут быть крупные федеральные структуры, финансово-промышленные группы, а также банки через свои девелоперские «дочки». Схема — либо прямая покупка активов с дисконтом, либо через участие в конкурсном производстве, либо через схему санации. Часто с сохранением команды, но – с полной заменой управления и стратегии».
Ваши условия
Для коммерческого сегмента вообще пока особенных сложностей не предвидится, убеждена Марина Толстошеева. «Прошлый год закончился рекордами по уровню поглощения складской и офисной недвижимости, – напоминает она. – У застройщиков и владельцев таких проектов – буквально карт-бланш на реализацию новых. В свою очередь, рынок демонстрирует гибкость в поиске альтернативных источников финансирования: новые ЗПИФ в разных сегментах, массовое краудфандинговое соинвестирование занимают всё большую его долю, оттесняя классические банковские кредиты».
Впрочем, отдельным сегментам уже сегодня приходится очень непросто. «Речь о торговых центрах: высокие кредитные ставки, рост стоимости строительства вкупе с бумом онлайн-торговли – серьёзный вызов для их собственников, – размышляет г-жа Толстошеева. – Девелоперы в крупных городах уже практически отказались от строительства новых больших ТРЦ. Меняется сама парадигма сферы потребления в сторону районных форматов. Ну а владельцы крупных объектов активно переводят свои объекты в многофункциональные, сегментируя портфели».
Источник: CREКонстантин Анисимов, директор по маркетингу Fashion House Group, также говорит, скорее, о «точечных сбоях», а не о волне банкротств. «Не обвал, а серьёзная перетряска, — уточняет эксперт. — До конца года, конечно, возможны до нескольких десятков резонансных кейсов по всей стране — в основном, среди девелоперов второй и третьей линии, подрядчиков и логистических операторов. Безусловно, наиболее уязвимы те, кто работает в секторах с высокой капзатратностью и длинным инвестиционным циклом. Ну а на смену придут более устойчивые игроки — те, у кого есть кэш, административный ресурс и опыт антикризисного управления. Это могут быть крупные федеральные структуры, финансово-промышленные группы, а также банки через свои девелоперские «дочки». Схема — либо прямая покупка активов с дисконтом, либо через участие в конкурсном производстве, либо через схему санации. Часто с сохранением команды, но – с полной заменой управления и стратегии».
Прямая речь
Александр Перемятов, президент Magic Group, создатель SLAVA concept:
- Конечно, банкротства в сфере недвижимости и ритейле связаны напрямую. И то, что мы наблюдаем в последнее время – снижение трафика и покупательской способности, фактическое обрушение продаж у ритейла – вызовет массовый отток брендов из торговой недвижимости. И те ТЦ, которые сейчас не смогут сохранить концепции, особенно необычные, интересные, ещё хотя бы как-то притягивающие трафик, будут первыми в очереди на банкротство.
Хотя есть и другая сторона – пока, по большому счету, банкротиться никто никому не даст. Активы продолжают и продолжат переходить к банкам, которые, кстати, до сих пор не создали профессиональные структуры управления ими. Так что вот этот назревающий кризис – ещё более институциональный, и он связан как раз с перенасыщением объектов на балансе у банков.
В какой-то момент обрушение ТЦ может произойти уже на уровне банковских структур. А это страшно: будет полностью заблокировано финансирование убыточных проектов, и ТЦ окажутся никому не нужными пустыми коробками.
И это уже не волна кризиса – это цунами, которое может снести до четверти торговых объектов с рынка, серьезно проредив ряды ритейла. Так что все с замиранием сердца ждут, какие шаги будут предприняты для компенсации и уравнивания позиций онлайна и оффлайна, которое необходимо для того, чтобы найти баланс.
Впрочем, банкротство строительной отрасли в России в силу историко-культурных причин вообще – тема «довольно условная», парирует Виталий Можаровский, партнёр, ALUMNI Partners. «Это вообще весьма любопытный феномен: когда какие-то частные лица теряют деньги при неосмотрительной или рискованной покупке квартиры на вторичном рынке, автомобиля, яхты, драгоценностей, криптовалют или других дорогостоящих активов, практически никогда и никогда не апеллирует к публичным властям, мол, помогите, защитите, – рассуждает г-н Можаровский. – Под публичными властями я имею губернаторов, мэров, глав муниципалитетов, а не полицию, суды или прокуратуру. Но, когда речь идёт о рискованных или неосмотрительных покупках недвижимости в состоянии «котлована», то есть которой нет, и нет никаких гарантий, будет ли она вообще когда-нибудь построена, то начинаются претензии к властям, мол, это они виноваты, и заставили вкладываться в высокорискованные проекты. И, что любопытно, власти охотно, хотя и неофициально, принимают на себя часть ответственности за проблемные девелоперские проекты и пытаются продемонстрировать публике свои усилия по урегулированию гражданско-правового конфликта, стороной которого они, в общем, не являются. Но, вне зависимости от реальных причин такого феномена, публичным властям действительно невыгодно наличие любых проблемных проектов на подведомственной им территории. Опыт прошлых десятилетий показывает, что до реального банкротства с реализацией скудного имущества на торгах доходит нечасто. Я оставляю в стороне вопрос того, что на торги и выставлять-то, как правило, ничего: ни ликвидных активов, ни дебиторской задолженности, ни наличности к этому моменту у застройщика давно нет, а площадка обременена клубком залогов в пользу сотен эмоционально разогретых кредиторов с совершенно разными и часто конфликтующими интересами. И когда дело доходит до реального банкротства застройщика, то эти объекты на многие годы превращаются в неразрешимую юридическую, инженерную и финансовую проблему, известную как «долгострой». Но, надо отдать должное властям, многие из них научились эффективно выходить из таких тупиковых ситуаций, которые урегулируются по древнему мудрому принципу «и овцы целы, и волки сыты». В общем, наученные горьким опытом, власти в любом сегменте стремятся не доводить дело до реального банкротства застройщиков. Вместо этого испытывающий финансовые затруднения девелопер буднично и без скандалов переходит под контроль либо финансирующих его банков, либо поглощается более устойчивыми или более крупными игроками. В последнем случае у властей по-прежнему достаточно эффективных инструментов для создания положительной мотивации у таких более удачливых девелоперов к поглощению их проблемных соседей по рынку».
