Об оспаривании кадастровой стоимости коммерческой недвижимости и законодательных изменениях

На вопросы сегодня отвечает Илья Жарский, управляющий партнер оценочной компании «ВЕТА».
4537
На вопросы сегодня отвечает Илья Жарский, управляющий партнер оценочной компании «ВЕТА».



- Можно ли как-то оспорить кадастровую стоимость здания, были ли уже такие прецеденты?

- Расскажу об одном примере оспаривания, успешно реализованного Оценочной компанией «ВЕТА» в 2015 г.

Заказчику принадлежит на праве собственности нежилое здание - торговый центр на ул. Воротынской в районе Куркино в Москве. Площадь объекта - 2685,8 кв. м, кадастровая стоимость  с 1 января 2015 г. установлена и составляет 237 329 482 руб. При таких данных собственник обязан уплатить в бюджет в 2015 г. 3 560 000 руб. Сумма весьма весомая, поэтому бороться за ее снижение смысл имело.

Реализация проекта по снижению кадастровой стоимости данного здания началась с проведения оценки рыночной стоимости объекта, т.к. оспаривалась кадастровая стоимость именно на основании ее завышения относительно рыночной. Был получен оценочный отчет и проведена экспертиза саморегулируемой организацией оценщиков. Оценка показала, что рыночная стоимость объекта составляет 163 690 000 руб., что на 31% ниже кадастровой. Далее пакет документов, включая оценку, был подан в комиссию по рассмотрению споров по установлению кадастровой стоимости с заявлением об установлении новой кадастровой стоимости здания в размере рыночной.

Нужно отметить, что досудебный порядок рассмотрения споров по оспариванию кадастровой стоимости обязателен, он установлен 135-ФЗ об оценочной деятельности. По статистике комиссия удовлетворяет менее 30% рассматриваемых дел. Судебные дела по оспариванию кадастровой стоимости проходят в Московском городском суде. Ответчиками по ним выступают Правительство Москвы и Департамент городского имущества.

В процессе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза, которая подтвердила правомерность оценочного отчета и рыночную стоимость объекта в размере указанной. На основании этого Мосгорсуд вынес решение об установлении новой кадастровой в размере рыночной.

Также отметим, что так как с момента обращения заказчика до вынесения решения суда прошло семь месяцев, то весь процесс завершился только в конце 2015 г. Однако в соответствии с 135-ФЗ и Постановлением пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015, в случае успешного понижения кадастровой стоимости налогооблагаемая база пересчитывается с 1 января налогового периода, в котором была начата процедура оспаривания. Поэтому пересчет налога в данном случае произошел за весь 2015 год, а с 2016 г. налог будет начисляться исходя из новой кадастровой стоимости.

- Будут ли какие-либо изменения в вопросах оценки кадастровой стоимости в 2016 г.?

- В Москве налогообложение объектов капитального строительства (ОКС)  коммерческого назначения в 2015 г. происходит в соответствии с Постановлением Правительства Москвы №700-ПП от 28 ноября 2014 г. В нем указан конкретный перечень объектов, налогообложение которых происходит от кадастровой стоимости. И буквально на днях – 27 ноября 2015 г. – на сайте Правительства Москвы было опубликовано новое постановление об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2016 год и последующие налоговые периоды в соответствии со статьей 378.2 Налогового Кодекса РФ. Перечень ОКСов, попавших в этот список, расширился по сравнению со списком 2015 г. Ознакомиться с постановлением и проверить свое здание или помещение на наличие в списке можно по этой ссылке: http://s.mos.ru/common/upload/27.11.2015_64-02-2180_15_Sobyanin_S.S._Sergunina_N.A._143bc9f6fcbb8b0d380887a1b279480b.pdf

 

 

 




журнал CRE 5(450)

Вышел в свет июньский номер журнала Commercial Real Estate № 450 Читайте в номере:  «Лёгкие штрихи»: в апреле правительство Москвы исключило классические склады из списка объектов, строительство которых давало право получать льготы на перевод участков под жильё. Кроме того, чиновники повысили коэффициент для объектов промышленного назначения. Теперь девелоперам будет намного интереснее строить промышленные технопарки, заводы, фабрики,  light industrial. «Лайтами» на этом фоне могут с...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (7-13 июля)

Ребрендинг KravtGroup, новые назначения в Blank и Manufaqtury, крупная офисная сделка «Магнита», новые магазины в МЕГАХ, цифровые активы Aspace, эксклюзивы Invest 7 и Ricci, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю. 
13.07
Источник: CRE
Экспертный анализ

У края платформы: как принятие новых законов о платформенной экономике изменит рынки

Вчера Госдума единогласно приняла в первом чтении законопроекты № 959244-8 и № 959248-8 о платформенной экономике, разработанные в Правительстве России. Инициатива была внесена 3 июля, и это первая в истории страны законодательная попытка закрепления единых правил игры в e-commerce. Цель, по словам авторов — баланс между интересами владельцев маркетплейсов, сервисов заказа еды, такси, их партнёров и покупателей. Несмотря на то, что документы приняты только в первом чтении, участники рынка считают, что «это дело решённое», за электронную коммерцию «государство, наконец-то, возьмётся всерьёз», а в перспективе может даже сбыться мечта игроков «каменной розницы» о налоговом и ценовом «равноправии» онлайн и оффлайн. Оппоненты же называют проекты никакими, запоздалыми и «снова лоббирующими исключительно интересы маркетплейсов».
 
Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
10.07
Источник: CRE
Сделка

«Магнит» заключил офисную сделку года

Ритейлер «Магнит» арендовал 10,9 тыс. кв. м в офисном здании у Савеловского вокзала, что стало одной из крупнейших офисных сделок в Москве с начала 2025 года.
10.07
Источник: Invest 7
Игроки рынка

Invest 7 зовет на «Завод»

Компания на эксклюзиве займется реализацией площадей формата Light Industrial в строящемся индустриальном парке «Завод» в Люберцах. К середине 2026 года запланирован ввод первой очереди площадью около 9 000 кв. м, а общая площадь проекта составит свыше 50 000 кв. м.
11.07
Источник: CRE
Проект

В Люберцах появится индустриальный парк

В Люберцах на участке 3 га появится индустриальный парк формата light industrial площадью 50 000 кв. м. Проект реализует компания «Завод», связанная с экс-владельцем группы «Стальмост».

 
11.07
Источник: CRE
Игроки рынка

Штаб-квартира «М.Видео» переезжает

Ритейлер «М.видео» арендовал 11 757 кв. м в бизнес-центре «Орбион» в Сколкове. Переезд в новый офис позволит объединить ключевые подразделения в едином пространстве.
10.07
Источник: CRE
Сделка

Особняк у Лубянки сменил владельца

Совкомбанк реализовал офисное здание площадью 6,7 тыс. кв. м в центре Москвы. Новый владелец — West Wind Group.
11.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre