Есть идея – есть дополнительная прибыль

Безусловно, основную часть прибыли собственникам объектов коммерческой недвижимости приносят доходы от аренды, которые составляют порядка 80–100%. «Уровень неарендного дохода во многом зависит от типа объекта и от его качества, – говорит вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елена Шевчук. – Самыми привлекательными с этой точки зрения являются крупные торговые центры, где этот показатель может составлять 10–15%. В среднем по рынку доля неарендного дохода по качественным офисным объектам не превышает 5–7%». Отчасти с экспертом согласна менеджер проектов департамента управления и эксплуатации London Consulting & Management Company (LCMC) Анна Образцова, которая подтверждает, что доля неарендной прибыли в объектах торговой недвижимости выше, чем в офисной. Однако, указывает она, в торгово-развлекательных центрах этот доход может достигать порядка 30% от общей прибыли, а в бизнес-центрах, при хорошем использовании потенциала объекта, – 10%.

«В условиях экономического спада любой доход приобретает больший вес, – подчеркнула генеральный директор Promotion Realty Виталия Львова. – Если ранее собственники и УК довольно скептически относились к извлечению неарендного дохода и воспринимали его скорее как вознаграждение к реализации программы лояльности арендаторов, то сегодня владельцы объектов с большим энтузиазмом изучают инструменты и возможности извлечения дополнительного дохода от объекта». С коллегой согласна генеральный директор рекламной группы «ТРИЭЛ» Елена Кухарчук. Она добавила, что внедрение новых услуг в объект недвижимости позволяет не только увеличить дополнительную денежную прибыль, но также получить конкурентные преимущества в борьбе за арендатора, что сегодня актуально, как никогда.

Рекламное поле ТРЦ

Директор департамента управления торговой недвижимостью «АФИ Девелопмент» Мурат Гурсей уверен, что приоритетными источниками получения неарендной прибыли в торгово-развлекательных центрах являются наружная, внутренняя и аудио-реклама. «Поскольку уровень неарендного дохода прямо пропорционально зависит от уровня посещаемости и продвижения ТРЦ, то этим направлениям деятельности должно уделяться особое внимание», – уверен он. Среди дополнительных услуг эксперт выделил техническую эксплуатацию и клининг, которые могут совокупно составлять от 10 до 20% от суммы счета арендаторов, а также телекоммуникационные услуги, промоакции, product placement, платный паркинг и др.

Директор по продажам ГК «Овентал» Антон Туров полагает, что наибольший непрофильный доход в торгово-развлекательных центрах приносит сдача в аренду рекламных поверхностей. Так, в объекте компании ТРЦ «Па-На-Ма» (г. Тюмень), где доля неарендной прибыли составляет 10%, используется большое количество рекламных поверхностей: фасадная часть, навигационная система, штендеры, рекламные конструкции в паркинге и прочее. Кроме того, указал эксперт, с помощью счетчиков для учета посетителей, которыми оборудован ТРЦ «Па-На-Ма», выявлены точки с наибольшей проходимостью. Эти места предлагаются арендаторам для проведения различных промоакций.

«Чем выше проходимость торговой или любой другой зоны – развлекательной, фуд-корта, тем выше так называемый рейтинг места и, соответственно, выше его стоимость аренды в день», – уточнила Елена Кухарчук. При этом, по ее словам, промоакции в торговом центре могут преследовать цель продвижения как арендаторов, так и внешних клиентов. В частности, речь идет об экспозициях таких товаров, как автомобили, мебель, или продвижении услуг банков, страховых компаний. В качестве примера Елена Кухарчук привела промоакции сети развлекательных центров «Киноплекс», с которыми РГ «ТРИЭЛ» работала в течение прошлого года. «В рамках задачи продвижения кинотеатров, которые в Екатеринбурге расположены в ТРЦ «Парк-Хаус» и «Карнавал», мы привозили на площадки объектов звезд – героев современных отечественных фильмов. Промоакции сети «Киноплекс» позволили указанным торговым центрам получить дополнительные PR и прибыль», – рассказала она.

В ТРЦ «Гринвич» (г. Екатеринбург) кроме сдачи в аренду рекламных мест в качестве неарендного дохода выделяют наличие платного туалета наряду с существованием бесплатных. «Мы ввели эту услуги в связи с тем, что расходы на обслуживание туалетов росли в геометрической прогрессии, человеческий поток увеличивался, а наш клининг уже был не в состоянии содержать их в необходимом состоянии, – сообщила специалист по рекламе и PR ТРЦ «Гринвич» Ирина Тебенева. – Мы находимся в самом центре города Екатеринбург, и к нам ходят люди, которые не могут найти альтернативы в виде общественных туалетов, которых просто нет. В настоящее время люди, которые посещают платный туалет в ТРЦ «Гринвич», могут сделать это без очереди, их окружает более комфортная обстановка, чем раньше». Впрочем, добавила она, в данном случае полученные средства целевым образом идут на содержание санузлов.

А в ТОЦ «БУМ» (г. Екатеринбург) в новых экономических условиях управляющая компания стала активнее продвигать в объекте такие платные услуги для арендаторов, как ремонт помещений, инженерное обслуживание оборудования, консалтинг. Как рассказала директор УК ТОЦ «БУМ» (г. Екатеринбург) Екатерина Поспелова, доход от указанных услуг составил более 50% в структуре неарендной прибыли управляющей компании. В целом, добавила она, в ТОЦ «БУМ» по итогам I квартала 2009 года уровень неарендного дохода – 19,6%.

Возможности бизнес-центров

«Для бизнес-центров бесценным дополнительным источником дохода является сдача в аренду конференц-залов. Эту услуга пользуется хорошим спросом, если зал хорошо технически оснащен, его обслуживанием занимаются компетентные люди, а ценовая политика адекватна», – уверена генеральный директор РГ «ТРИЭЛ» Елена Кухарчук. «Несмотря на кризис, практика показывает, что аренда конференц-залов по-прежнему востребована. В нашем бизнес-центре Owental Tower (г. Тюмень) действует лист ожидания на данную опцию», – сообщил директор по продажам ГК «Овентал» Антон Туров.

Активно развивает данные услуги УК RED. «Наше конкурентное преимущество – высокая техническая оснащенность залов в бизнес-центрах «Палладиум» и «Сенат» (г. Екатеринбург). При организации мероприятия на наших площадках мы предоставляем полный комплекс дополнительных услуг – размещение в гостинице, заказ транспорта, организации экскурсий и деловых встреч», – рассказала старший управляющий бизнес-центрами УК RED Светлана Аношкина.

А менеджер проектов департамента управления и эксплуатации LCMC Анна Образцова дополнила, что потенциал конференц-залов можно увеличить, если делать их многофункциональными. «Универсальность услуги в том, что конференц-зал может использоваться не только по своему прямому назначению, но также и для проведения корпоративов, банкетов. Особенно это актуально летом, в низкий сезон для профессиональных мероприятий, – рассказала эксперт. – Более того, оборудование конференц-зала достойного уровня можно использовать не только на территории объекта, но и сдавать его в аренду другим компаниям».

Если услуга аренды конференц-залов на Урале развита, рекламные возможности бизнес-центров многие собственники начали изучать недавно. «Услуга «реклама в нишах бизнес-центров» находится на стадии разработки. Наши юристы подготовили договор, на основании которого мы сможем сдавать в аренду рекламные места в объектах. Сейчас разработан и находится на стадии утверждения прайс-лист», – проинформировала Светлана Аношкина.

«Рекламных возможностей в бизнес-центрах меньше в отличие от торговых, – констатировал директор по продажам ГК «Овентал» Антон Туров. – В частности, на фасадной части БЦ рекламу не разместить, потому как офисные здания, как правило, выдержаны в едином стиле, и фасадное остекление не позволяет разместить рекламные конструкции». Тем не менее дополнительных источников привлечения денежных средств в бизнес-центры предостаточно. Как вариант, использование под рекламные площади внутреннего пространства объекта. «Например, в зоне мест общего назначения БЦ Owental History (г. Санкт-Петербург) мы установили лайт-бокс, заказ на который уже поступил. Также в бизнес-центрах в местах общего пользования, к примеру, в зоне рецепции, можно установить плазменную панель», – рассуждает Антон Туров.

По словам генерального директора Promotion Realty Виталии Львовой, перечень рекламных услуг в бизнес-центрах широк: это может быть и размещение indoor/outdoor-рекламы, и распространение листовок, и размещение информационных материалов на стойках, и проведение различных промоакций. «Большим спросом у потенциальных рекламодателей пользуется опция размещения макета или демонстрационного товара в вестибюле офисного центра. Если бизнес-центр обладает необходимыми возможностями, то в нем можно проводить различные презентации. Например, эту практику широко используют в ряде бизнес-центров Челябинска, где собственники оборудовали смотровые площадки», – рассказала эксперт.

Впрочем, некоторые эксперты советуют не переусердствовать с рекламными местами в бизнес-центрах. «Необходимо контролировать, чтобы объект не был перегружен рекламой. Чем ее больше в бизнес-центре, тем ниже эффективность. Важно следить, чтобы реклама соответствовала уровню объекта. Если это бизнес-центр класса А, то мы ограничиваемся рекламодателями уровня выше среднего», – указала менеджер проектов департамента управления и эксплуатации LCMC Анна Образцова. Она считает одной из распространенных ошибок отсутствие контроля за распространением рекламной продукции в бизнес-центре: постоянные коммивояжеры, разносчики листовок не только негативно влияют на имидж объекта, но и мешают рабочему процессу.

Новые идеи

Примечательно, но даже собственники ряда объектов складской недвижимости стали больше уделять внимание неарендному доходу. Как сообщила PR-директор девелопера «Евразия Логистик» Наталья Полухина, в середине прошлого года компания начала предлагать размещение рекламы на поверхностях производственно-логистического комплекса «Северное Домодедово» (г. Москва). Рекламодателями выступили компании, заинтересованные в партнерстве с нашими арендаторами. «Мы поняли, что это направление востребовано, и решили, что будем его развивать и в других наших объектах, в частности в логопарке «Пышма» (г. Екатеринбург). Предложение будет включать в себя не только щиты, но и перетяжки, брендмауэры», – рассказала Наталья Полухина. Более того, добавила она, компания начала предлагать и аренду зала для проведения конференций в логопарке «Пышма».

Вместе с тем перечисленные опции – далеко не все возможные дополнительные источники доходов для объектов коммерческой недвижимости. С новыми идеями LCMC по получению неарендной прибыли поделилась Анна Образцова. Так, одним из популярных направлений является размещение в интерьерах объектов выставок фотографий, картин. Хорошим примером может быть размещение дорогостоящих аквариумов, которые не только украшают интерьер, но и создают интерактив. За предоставление места под такую выставку тоже можно получить неарендную прибыль.

«Широкое распространение получила outdoor-реклама в туалетных кабинках объектов. Интересное предложение – размещение рекламного сообщения в нижней части счета за аренду. Счет гарантированно попадает к адресату, и эту рекламу невозможно выбросить», – подчеркнула эксперт. При этом, добавила она, самыми доходными дополнительными услугами являются крышные установки (аренда места на крыше объекта может достигать 150–200 тыс. рублей в месяц в зависимости от его месторасположения), а также – использование парковки. Например, под проведение летом спортивного мероприятия, что может собрать по спонсорскому пакету порядка 50 тыс. рублей. Кроме того, в LCMC считают, что сайт объекта недвижимости может стать хорошей площадкой для баннерной рекламы. Арендаторы могут там размещать платную информацию о своих акциях, товарах и услугах.

Нюансы

Впрочем, поиск новых возможностей для получения неарендных доходов может быть не всегда успешен. «Уральский рынок продаж аренды рекламных мест пока невнятный и вялый. Что создает трудности? Не всегда понятен пассажиропоток, для рекламодателя неочевидно количество и качество аудитории. Поэтому сложно выставить адекватную цену, – считает генеральный директор ГК «МедиаПартнер» Светлана Владимирова. Но главная проблема, по ее словам, – недостаточная подготовка мест для рекламы. «Только современные торговые центры заранее планируют рекламные площади. Остальные пытаются пристроить рекламный носитель в уже существующее здание или торговый зал. К нам несколько раз обращались бизнес-центры: «Мы открылись, разработайте систему рекламных мест». Если аренда рекламы не предусмотрена проектом, «наружка» выглядит странной и не всегда уместной», – посетовала Светлана Владимирова.

А генеральный директор УК «Владимир» Татьяна Черноскутова выделила иную проблему. «Желая увеличить неарендную прибыль, ряд собственников очищает ставку от всех услуг – коммунальных, эксплуатационных. Как результат, увеличивается нагрузка на арендатора по решению непрофильных задач для его бизнеса – заключение спе­цифических договоров, проверка обоснованности счетов. А такие условия могут отпугнуть потенциальных арендаторов», – указала эксперт.