Аналитики отдела торговой недвижимости Сolliers International рассказали о последних тененциях и ответили на вопросы журналистов.
Галина Малиборская, директор отдела агентских услуг департамента торговой недвижимости Colliers International, рассказала о выходе новых операторов:
Сегодня во всех сегментах появились новые имена. Открылись: гипермаркет Carrefour («Филион»), гипермаркет мебели и товаров для дома Kika, универмаг H&M, марки River Island, Ipekyol, New Look, Bebe и Gap. Ожидается появление Debenhams и Harvey Nichols, магазина товаров для дома Habitat, английского супермаркета Sainsbury`s, универмага игрушек Hamleys, сети закусочных Burger King и сети семейных развлекательных центров Babylon (первый откроется в «Филионе»). Примечательно, что Carrefour, желая в кратчайший срок занять долю на рынке, ведет переговоры о покупке «Седьмого континента», а Wal-Mart с этими же целями - с петербургской «Лентой».
Похоже, что сейчас наступило время выхода на российский рынок британских марок.
Что происходит с торговыми сетями?
Отдельные игроки, не выдержав бремя кредитов, ушли с рынка или объявили технические дефолты. Большинство федеральных операторов приостановили развитие в регионах. Некоторые выводят из региональных центров марки, рассчитанные на покупателей с доходом средним и выше среднего.
Региональный директор департамента аналитики Ольга Ясько о ставках в торговых помещениях:
Пересмотр ставок происходит, но не во всех торговых центрах. Есть объекты, которые и сегодня пользуются большим спросом у потребителей. В таких проектах договоры остаются неизменными или их коррекция носит временный характер. Однако эта тенденция не распространяется на региональный рынок, где ставки пересмотрены в сторону снижения во всех торговых центрах без исключений. И во многих объектах процент снижения значительный Растет и доля вакантных площадей. По нашим оценкам средний уровень в Москве - 15%. Такого не было никогда. В ряде регионов этот показатель достигает 25%.
Интересные тенденции происходит в сегменте street retail. Ставки упали, что любопытно, сильнее всего на тех улицах, где они были традиционно высокими. И активизировался рынок продаж. Покупателями выступают не конечные пользователи, а непрофильные компании, которые рассматривают покупку, как инвестицию. Они считаю, что сегмент street retail из-за ограниченности предложения будет всегда востребован. Сделок много. Покупают на собственные средства - один инвестор или несколько инвесторов, объединяясь в пул.
Насколько снизились цены на покупку таких объектов?
На этот вопрос ответил управляющий директор Colliers International Максим Гасиев: во многих случаях значительно, однако мы не хотим уточнять, насколько именно. Кроме того, г-н Гасиев отметил, что кризис вряд ли поменяет психологию девелоперов. Их подход в целом к девелопменту останется прежним - кризис закончится, а поскольку качественных площадей не хватает во всех сегментах, начнется новый бурный рост.
Директор департамента торговой недвижимости Colliers International Татьяна Ключинская рассказала о том, как меняются владельцы и арендаторы ТЦ.
Собственники сокращают количество дорогих брендов в магазинах. На смену им приходят арендаторы с более низким средним чеком. Сами операторы также не стоят на месте: они закрывают маржинальные бренды и развивают демократические. Это то, что происходит повсюду.
Помимо этого, многие собственники говорят о реконцепции своих объектов - они готовы не только менять арендаторов, но и делать перепланировку, сдавая в аренду более мелкие секции. Яркий тому пример - «Атриум» на Курской, где сейчас готовится 4 этаж под новых арендаторов.
Еще одна радикальная реакция на кризис - смена архитектурной концепции. Несмотря на то, что это требует дополнительных временных и денежных средств, собственники рассматривают и этот вариант. Это то, что сейчас происходит с «Европарком». Хоть он и начал меняться давно, еще до кризиса, но уже по его ходу они поменяли якорного арендатора и несколько ключевых арендаторов.
Что еще предпринимают владельцы, помимо снижения арендных ставок?
Компенсируют затраты на отделку помещений, предоставляют арендные каникулы, фиксируют валютный коридор при заключении сделок, переходят на процент от оборота и уменьшают объем депозита (или предоставляют рассрочку оплаты).
Еще хотелось бы отметить, что единственный, на наш взгляд, способ развития ритейла в регионах - это франшиза. Покупатели франшизы будут развиваться за свой счет без привлечения кредитных средств. И это будет бренды в демократической ценовой категории.
