Обзор московского рынка недвижимости для развлечений

Границы рынка
Рынок недвижимости для развлечений может быть определен весьма широко: в него включают самые разные объекты – от ларьков с игровыми автоматами и всевозможных заведений общественного питания до огромных развлекательных центров с разнообразным набором услуг. Сфера общественного питания находится в зоне пересечения классификаций – с одной стороны, фуд-корты и рестораны включают в развлекательную составляющую ТРЦ, а кафе и бары сопутствуют большинству развлекательных заведений, с другой стороны, рынок заведений общественного питания представляет собой сложную структуру с собственными закономерностями. Совокупный объем московского рынка развлечений при подобном широком подходе оценивается специалистами Swiss Realty group в $3,5–4 млрд., до 60% этого объема приходится на самые развитые сегменты рынка – игорные заведения, кинотеатры и боулинг-клубы.
Учитывая, что в наших обзорах рынки недвижимости для предприятий общественного питания и для кинобизнеса рассматриваются отдельно (см. CRE № 2 и 4 за этот год), данные темы будут задеты «по касательной». Также в стороне останутся такие узкие и специализированные темы, как рынки недвижимости для организации азартных игр и ночных клубов. Таким образом, в фокусе нашего внимания окажутся развлекательные составляющие в ТРЦ, крупные развлекательные центры, сфера детских и спортивных развлечений. Размещение единичных заведений для отдыха в отдельно стоящих помещениях касается в основном клубов, ресторанов и кафе как отдельных видов бизнеса, игорных заведений, поэтому речь преимущественно пойдет о комплексах развлечений. В отдельно стоящих зданиях размещена значительная часть боулингов, однако перспективы данного субрынка связаны с размещением боулинг-клубов в составе ТРЦ и развлекательных комплексов, да и сам боулинг часто является ядром, на основе которого формируется развлекательный центр местного значения.

Предложение
Сравнительная доходность рассматриваемых развлекательных учреждений довольно низка, а сроки окупаемости в среднем значительны, поэтому до недавнего времени, не имея возможности вкладывать большие деньги в землю и помещения или платить высокие арендные ставки, компании – операторы рынка размещали свои объекты в бывших производственных или складских помещениях. Так, большая часть московских картодромов, тиров, крытых пейнтбольных площадок находится на территориях московских промзон, не самый богатый выбор имели и владельцы боулинг-клубов (данный вид бизнеса, в общем, и не столь требователен к качеству недвижимости). В сочетании с традиционной для Москвы сложностью земельного вопроса и зависимостью доходов развлекательных заведений от потока посетителей данная ситуация не привела к бурному развитию рынка. Развлекательные заведения с меньшими площадями могли найти место в массово реконструируемых кинотеатрах. Первые крупные развлекательные комплексы были буквально штучными: их появление было тесно связано с возможностью найти подходящее помещение на разумных условиях (как это, видимо, было с «Центром на Тульской»), наличием значительных на тот момент инвестиционных ресурсов и желанием вложить их в развивающийся рынок (на строительство «Fantasy-парка» в Марьине было затрачено около $8,5 млн. в 2002–2003 годах). «Киноплекс на Ленинском» и «Пять звезд на Павелецкой» были выстроены вокруг кинотеатров и появились в реконструированных помещениях советских кинокультурных центров, что позволяло ограничить сумму инвестиций несколькими миллионами долларов, а также обеспечить более-менее солидный поток посетителей. «Трансвааль» был эксклюзивным объектом по определению.
На данный момент оптимальным местом размещения развлекательных площадей стали ТЦ, где операторы могут платить арендные ставки в среднем не выше $150–250 за 1 кв. м в год. Стоящие особняком лидеры рынка – компании кинопоказа уже успели стать традиционными якорными арендаторами ТРЦ, и в условиях растущей конкуренции между ТРЦ состав операторов развлекательного сегмента увеличивается за счет новых позиций. Растет количество боулинг-клубов в составе ТРЦ – они формируют небольшую (от 1 тыс. человек в будние дни до 2 тыс. – в выходные), но устойчивую, лояльную и состоятельную аудиторию. Развлечения для детей, необходимые для любого ТРЦ «семейной» концепции, эволюционируют от площадки для младенцев и игровых автоматов для тех, кто постарше, в сторону больших детских центров с площадью до 5 тыс. кв. м. Учитывая кинотеатры, развлекательная составляющая есть более чем у 50% московских ТЦ, и эта доля будет расти. В первом полугодии текущего года было введено в эксплуатацию три ТЦ без развлекательной составляющей против пяти ТРЦ, при том что первые имели значительно меньший метраж и на порядок отличались по качеству реализации проекта.
Популярной остается концепция районного развлекательного центра «кинотеатр плюс». Вложив некоторые, теперь более доступные средства в серьезную реконструкцию местного кинотеатра, можно, ориентируясь на потребность населения окружающих районов в организованном досуге, создать современный развлекательный центр (РЦ), который станет магнитом для живущих в округе людей. Зарабатывать в нем можно как на пользующемся повышенным спросом боулинге и детских развлечениях, приносящих меньший, но стабильный доход, так и на дополнительных доходах от кинопоказа, которые принесет привлеченная развлекательной частью аудитория. При подобной ориентации на потребности локального потребителя с целью добиться его лояльности имеет смысл создание даже не самых высокодоходных интернет-кафе. Пример подобного рода – развлекательный центр «Байкал Атлантис» в Коптево.
По словам директора по развитию Swiss Realty Ильи Шершнева, отдельно стоящих развлекательных центров (без киносоставляющей), которые можно охарактеризовать как часть серьезного девелоперского бизнеса, немного, один из них – достаточно успешный проект «Картлэнд». Он хорошо обозначает общую тенденцию к размещению крупных отдельно стоящих развлекательных объектов у границ города, где доступнее земельные ресурсы. Наконец, игроки рынка, занимающие отдельно стоящие помещения, продолжают ориентироваться в основном на аренду вторичных помещений в московских промзонах.

Спрос
Спрос на площади для развлечений кроме операторов кинопоказа, окружающих кинозалы сопутствующими увеселительными заведениями, предъявляют в первую очередь операторы рынка детских развлечений и боулинг-клубы. Последний сегмент рынка в настоящее время наиболее перспективен, боулинг-клубы претендуют на то, чтобы стать вторыми (а в некоторых случаях и основными) развлекательными «якорями» после кинотеатров. В настоящее время в Москве и в районе МКАД находится около 85 боулинг-клубов с 870 дорожками. Площадь боулинг-клуба варьирует от 1,5 до 5 тыс. кв. м в зависимости от объема площадей под дополнительными развлечениями. По обеспеченности дорожками на душу населения город соответствует среднеевропейским показателям, однако есть мнение, что рынку есть куда расти. 6 клубов находятся в составе ТРЦ («Атриум», «Вэйпарк», «Гвоздь 2», «Охотный ряд», «Рамстор Кунцево» и XL), около 10 либо входят в состав развлекательного центра («Центр на Тульской», Fantasy Park, «Картлэнд»), либо сами являются развлекательными центрами, сформированными вокруг боулинг-клуба («Космик-центр», «Самолет», «Чемпион»). Оборот московских клубов, по оценке Алексея Лазутина, директора по стратегическому развитию компании Brunswick Bowling, составляет порядка $100 млн. в год. Доля московского рынка составляет около 35%, и в настоящее время больший спрос отмечается на открытие боулинг-клубов в регионах, где необходим меньший размер инвестиций и выше ажиотаж, в то время как в Москве очевидны первые признаки конкуренции. При этом спрос на помещения, где клубы могли бы размещаться в качестве арендаторов, будет расти: в Москве основные проблемы при строительстве боулинга с нуля связаны с выделением землеотвода под строительство, арендой земли, согласованием проекта и рядом других вопросов, что отталкивает инвесторов, поэтому они предпочитают организовывать боулинг-клубы в реконструируемых помещениях, в рамках торговых и развлекательных центров. Также боулинг можно размещать в составе гостиниц, стадионов, фитнес-центров, пансионатов, офисных центров, кинотеатров. Пока на рынке существуют два сетевых оператора – «Космик» и «Планета Боулинг», управляющие вместе 8 московскими клубами. Компании имеют далеко идущие планы (каждая планирует открыть 20 клубов в ближайшие 3 года), однако представляется, что на современном раздробленном рынке можно создать минимум еще одну серьезную сетевую компанию. В сфере прочих спортивных развлечений рынок подвижен еще более – сетевых операторов там пока нет.
На рынке детских развлечений серьезных сетевых операторов также два – сеть детских развлекательных клубов Star Galaxy (в ТЦ «Крокус Сити», «Твой дом», «БУМ», «Рамстор Сити» и XL) и оператор детских зон игровых автоматов Game Zona компания Pleasure Machine, разместившая свое оборудование в 6 ТРЦ, 7 кинотеатрах и 2 развлекательных центрах. Эти две компании не столько предъявляют спрос на определенного рода недвижимость, сколько удовлетворяют спрос операторов ТРЦ на создание детских и игровых зон. Заявляли о планах превращения в сетевую компанию операторы «Fantasy парка» и «Картлэнда». Оператор «Пяти звезд» на Павелецкой – группа Paradise – известный игрок кинобизнеса, и планы расширения данного формата неясны, компания «Инвесткинопроект», создавшая концепцию развлекательного центра «Киноплекс», предпочитает тиражировать ее в регионах. «Премьер парк» – оператор детского центра Crazy Park в Самарском ТЦ «Мегакомплекс Московский», напротив, выходит на столичный рынок: первый московский Crazy Park появится в ТЦ «Фестиваль».

Инвестиции, арендные ставки
Учитывая, что конкуренция между боулинг-клубами в Москве будет расти, имеет смысл создавать клубы с числом дорожек не меньше 12–16, для такого центра потребуется порядка $1,5 млн. инвестиций. Основных статей расходов две – закупка и установка оборудования и расходы на недвижимость, серьезно влияющие на срок окупаемости инвестиций в проект боулинг-клуба. Проекты, в которых помещение покупается и реконструируется специально для боулинга, не многим игрокам рынка по силам и имеют смысл, только если помещение очень выгодно расположено, продается по льготной цене или инвестор готов ждать долгого возврата денег. В случае аренды помещения требования к объему инвестиций снижаются, но снижается и текущая рентабельность проекта – из-за необходимости регулярных арендных платежей которые могут увеличивать операционные расходы на 15–30%, – однако большинство идет именно по этому пути. Больше всего повезло тем, у кого недвижимость уже в собственности, – для них значительная статья расходов выпадает из рассмотрения. Рентабельно максимальное расширение зоны дополнительных услуг. В сумму около $1,5 млн. может вылиться и создание детского развлекательного центра большой площади. Затраты здесь достигают $1 тыс. на 1 кв. м. Девелоперы стоимость входа на рынок развлечений в качестве якорного арендатора в ТРЦ определяют в $1–3 млн. инвестиционных вложений. При создании относительно крупного развлекательного комплекса уже вряд ли удастся обойтись суммой инвестиций меньше чем $5 млн.
По информации Brunswick Bowling, фиксированные арендные ставки для операторов рынка боулинг-клубов достигают $180 за 1 кв. м в год, схема оплаты процентов с оборота эквивалентна ставкам в $250–300 за 1 кв. м в год, сами операторы уверяют, что ставки в $150 за 1 кв. м в год ставят клуб на грань рентабельности. Очевидно, что другие заведения развлечений спортивного типа работают на еще меньших ставках. Средние ставки для детских развлекательных комплексов колеблются от $100 до 250 за 1 кв. м в год, зона игровых автоматов, в случае если она занимает небольшую площадь, может сдаваться по ставкам в районе $500 за 1 кв. м в год. Окупаются боулинг-клубы в среднем за 3–4 года, размещение боулинг-клуба в рамках крупного торгово-развлекательного центра позволяет существенно увеличить среднюю посещаемость клуба, снизить бюджет на продвижение и направить высвободившиеся ресурсы на организацию мероприятий для формирования лояльных потребителей. Рентабельность бизнеса в данной сфере может достигать 25–30%. Выручка с одной дорожки оценивается в диапазоне $35–60 тыс. в год (сопоставимую выручку приносят сопутствующие развлечения и общепит), доход – порядка $15 тыс. с дорожки в год. Срок окупаемости детских центров составляет 4–5 лет, для того чтобы окупились серьезные вложения в крупный развлекательный комплекс, может потребоваться более пяти лет. Отдельно стоящие развлекательные заведения очевидно ориентированы на суммы инвестиций до $1 млн. и сроки окупаемости не более трех лет.
С поправкой на региональную специфику стоит рассмотреть сравнительные ставки для арендаторов развлекательной части торговых центров, управляемых ГК «Торговый Квартал»: рестораны – $300–400 за 1 кв. м в год (8% от оборота, площадь 200–500 кв. м);
фуд-корт (за кухню) – $500–700 за 1 кв. м в год (8% от оборота, площадь 50–100 кв. м); развлечения – $100–150 за 1 кв. м в год (10–12 % от оборота, площадь 2–10 тыс. кв. м); в том числе фитнес, боулинг – до $300.

Тенденции
Итак, в условиях усиливающейся конкуренции между ТЦ растет заинтересованность их управляющих в расширении и повышении качества развлекательной зоны, привлечении новых операторов сферы развлечений. В свою очередь высокие издержки на недвижимость стимулируют операторов рынка боулинг-клубов к размещению собственных объектов в составе торгово-развлекательных и развлекательных центров. Росту рынка детских развлечений способствует потребность в развитии развлекательной составляющей торгово-развлекательных центров и общая благоприятная обстановка в сфере потребления. Развитие рынка ТРЦ и возможность появления новых РЦ, а также развитие развлекательного бизнеса на основе рынка кинопоказа стимулируется объемом инвестиций в экономику страны, возросшим относительно недавних лет. На этой инвестиционной волне, при поддержке компаний, управляющих ТРЦ, хороший стимул для развития могут получить такие виды развлекательного бизнеса, как картодромы и роллердромы, аквапарки. Как сопровождающая все виды развлечений развивается сфера общественного питания, при этом операторы развлекательных площадей предпочитают сами управлять сопутствующими барами и ресторанами, так как подобные предприятия обеспечивают оборот, сопоставимый с оборотом собственно развлекательного бизнеса.
Практика показала ряд ограничений в концепциях сочетания различных видов развлечений. Так, Андрей Головин, управляющий партнер компании Hyperestate Investment, член совета директоров «Инвесткинопроекта», отметил, что примененная в «Киноплексе на Ленинском» концепция «ромашки развлечений» (посетитель начинает с кино, а затем посещает большую часть развлечений, сгруппированных вокруг кинозалов) обнаружила ограниченную эффективность, на деле синергии различных видов развлечений добиться сложнее. Те же посетители боулинга являются направленной аудиторией и, посещая клуб, практически не обращают внимания на прочие виды развлечений. Роль клуба в данном случае заключается в формировании общей лояльности ТРЦ или РЦ. Наиболее результативны концепции сочетания развлечений, построенные по принципу синхронного использования в одном месте (боулинг, бар и кафе/ресторан, спорт-бар, детский развлекательный центр, детские игровые автоматы, pro-shop – аксессуары для боулинга). Как отмечает генеральный директор ООО «Управляющая
компания «Торговый Квартал» группы компаний «Торговый Квартал» Дмитрий Зотов, негативным оказался и опыт поэтапного введения в строй торгово-развлекательного центра (в Красноярске в ТЦ «Торговый Квартал на Свободном» сначала была введена торговая часть, а затем, постепенно, вторая и третья очереди с развлекательной составляющей): хотя после этого посещаемость выросла на 30%, а с ней – выручка операторов и арендные ставки, поэтапный пуск ТРЦ снижает лояльность покупателя и цельность позиционирования ТРЦ.
Расширение развлекательной части ТРЦ чревато обособлением ее в отдельный развлекательный комплекс, слабо пересекающийся с торговыми помещениями, в связи с чем возрастает роль грамотной и продуманной концепции ТРЦ. Можно также добиваться синергии развлекательных и торговых площадей. Григорий Трусов, президент компании «Контакт-Эксперт», отмечает, что здесь наиболее вероятно развитие концепций в направлении пересечения развлекательного и торгового рынков с широким диапазоном вариантов: от продажи игрушек в детской зоне и непосредственного совмещения спорт-баров и магазинов плазменных панелей до внедрения развлекательных элементов в собственно торговлю. Еще более эффективно создание на базе подобных кросс-рынков «социальных пространств» – мест, где люди гуляют, отдыхают, назначают деловые и дружеские встречи; уподобление торгового молла прогулочной улице, бульвару или средневековой ратушной площади. Максимально результативны здесь кафе, клубы, салоны – любые места, где люди могут задерживаться на некоторое время и общаться между собой, вплоть до книжных магазинов, салонов портных, парикмахерских. Пример создания подобных пространств – ледовые катки в «Меге» 1 и 2.

Прогноз
Пока московский рынок развлечений не насыщен, развитие на нем будет идти параллельно – до 80% вновь возводимых ТЦ будут включать развлекательную составляющую, которая, вероятно, будет усложняться и расширяться, а на территориях промзон и за городом будут появляться крупные тематические развлекательные парки и комплексы. Вполне вероятно также создание на базе реконструированных кинотеатров районных развлекательных центров, ориентированных на локальную аудиторию. Ожидается оформление субрынков развлекательных центров и спортивных развлечений, усложнение концепций сочетания и пересечения торговых и развлекательных площадей