Арендаторы перестали бездействовать в ожидании изменений и перешли к конкретным действиям

Colliers International опубликовала отчет по складской недвижимости за 3 квартал 20009 года.

3710

В III квартале 2009 г. на рынке складской недвижимости наблюдалась некоторая стабильность, которая количественно проявилась в минимальных колебаниях уровня вакантных площадей и ставок аренды. Данная ситуация привела к тому, что игроки перестали бездействовать в ожидании изменений и перешли к конкретным действиям. Как следствие, в III квартале на рынке был отмечен рост объема сданных в аренду складских площадей.

За III квартал на рынок складской недвижимости московского региона вышло около 227 000 кв. м площадей (примечательно, что почти все они были введены в сентябре). Таким образом, прирост предложения за первые 9 месяцев текущего года составил около 557 000 кв. м), общий объем существующего предложения складских комплексов класса А московского региона на начало октября составил 2 857 000 кв. м (без учета площадей, находящихся в собственности конечных пользователей). До конца года ожидается выход около 96 000 кв. м складских площадей.

В III квартале 2009 г. на рынке складской недвижимости наблюдалась некоторая стабильность, которая количественно проявилась в минимальных колебаниях уровня вакантных площадей и ставок аренды. Данная ситуация привела к тому, что игроки перестали бездействовать в ожидании изменений и перешли к конкретным действиям. Как следствие, в III квартале на рынке был отмечен рост объема сданных в аренду складских площадей.

За III квартал на рынок складской недвижимости московского региона вышло около 227 000 кв. м площадей (примечательно, что почти все они были введены в сентябре). Таким образом, прирост предложения за первые 9 месяцев текущего года составил около 557 000 кв. м), общий объем существующего предложения складских комплексов класса А московского региона на начало октября составил 2 857 000 кв. м (без учета площадей, находящихся в собственности конечных пользователей). До конца года ожидается выход около 96 000 кв. м складских площадей.

На конец сентября уровень вакантных складских площадей класса А составил около 18% (заметим, что еще в начале сентября он не превышал 13%). Такой показатель во многом обусловлен большим количеством складских комплексов, введенных в эксплуатацию в сентябре. Ввиду того, что до конца года планируется выход на рынок незначительного количества площадей, доля вакантных площадей определенно будет сокращаться.
В субаренду предлагается около 15% площадей. При этом площади, сдаваемые повторно, часто совпадают с предлагаемыми в субаренду, поэтому бывает затруднительно оценить размер площадей, сдаваемых повторно. По нашим оценкам он находится на уровне 9%.
Если говорить о девелоперской активности в региональных городах, то ситуация такова, что за исключением ряда отдельных проектов, строительство которых начато до кризиса и продолжается сейчас, новых проектов нет.

Стоит отметить, что спрос со стороны ранее являвшихся основными пользователями складских площадей - логистических операторов в настоящее время невысок. Сделки по аренде заключаются преимущественно сетевыми торговыми операторами и дистрибьюторами. Однако можно говорить о том, что логистические операторы практически перестали сокращать занимаемые площади (что мы могли наблюдать ранее). Также с учетом значительного снижения уровня арендных ставок, незначительного сокращения стоимости строительства и удорожания проектного финансирования появился дополнительный спрос на аренду со стороны компаний, планировавших ранее собственное строительство складских объектов. Потенциальные арендаторы стремятся заключить договоры и приступить к эксплуатации арендуемых площадей до наступления основного сезона (новогодних праздников).
На сегодняшний день в наиболее сложном положении находятся складские проекты, которые еще не введены в эксплуатацию. Шансы подписать предварительный договор аренды до ввода в эксплуатацию объекта, как это было в прошлом году, очень низкие. Наиболее успешными могут стать те проекты, где предлагаются более гибкие условия аренды, а также где есть возможность выделения небольших по размеру блоков. Так, например, раньше минимальный блок в качественных складских проектах зачастую составлял 5 000 кв. м, сейчас же некоторые арендодатели готовы выделять площади от 2 000 кв. м. Таким образом, удается сократить простои складских площадей и увеличить количество арендаторов.
Изучение заявок на складские площади показывает, что около 36% общего объема спроса предъявляют сетевые торговые операторы, при этом на логистических операторов приходится лишь около 7% от общего объема запрашиваемых площадей (см. Диаграмму 1). При этом картина с распределеним спроса по запрашиваемым площадям практически не изменилась по сравнению со II кварталом 2009 г., заметно различие в части уменьшения спроса на площади от 1 500 кв. м до 3 000 кв. м (с 27% до 11%).

В настоящий момент арендодатели стали более гибкими по условиям договора аренды. Так, например, некоторые из них для быстрой сдачи своих площадей пошли на значительные скидки по ставке аренды (до 30% от уровня ставок в прошлом.
году). Появилась возможность краткосрочной аренды качественных складских площадей на срок 1-2 года (ранее меньше, чем о 5 годах аренды говорить не приходилось).
Ставки аренды складских площадей класса А составляют $100-110/кв. м/год (не включая НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи), складских площадей класса В - $90-100/кв. м/год (не включая НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи).
Предлагаемые ставки аренды, скорее всего, будут оставаться на таком же уровне, возможен незначительный дисконт - около 5%. Во многом динамику ставок аренды будут определять колебания курса доллара. Однако основными факторами, влияющими на ставку аренды, станут срок аренды, валюта договора аренды, а также условия выхода из договора.



журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre