Арендаторы перестали бездействовать в ожидании изменений и перешли к конкретным действиям

Colliers International опубликовала отчет по складской недвижимости за 3 квартал 20009 года.

В III квартале 2009 г. на рынке складской недвижимости наблюдалась некоторая стабильность, которая количественно проявилась в минимальных колебаниях уровня вакантных площадей и ставок аренды. Данная ситуация привела к тому, что игроки перестали бездействовать в ожидании изменений и перешли к конкретным действиям. Как следствие, в III квартале на рынке был отмечен рост объема сданных в аренду складских площадей.

За III квартал на рынок складской недвижимости московского региона вышло около 227 000 кв. м площадей (примечательно, что почти все они были введены в сентябре). Таким образом, прирост предложения за первые 9 месяцев текущего года составил около 557 000 кв. м), общий объем существующего предложения складских комплексов класса А московского региона на начало октября составил 2 857 000 кв. м (без учета площадей, находящихся в собственности конечных пользователей). До конца года ожидается выход около 96 000 кв. м складских площадей.

В III квартале 2009 г. на рынке складской недвижимости наблюдалась некоторая стабильность, которая количественно проявилась в минимальных колебаниях уровня вакантных площадей и ставок аренды. Данная ситуация привела к тому, что игроки перестали бездействовать в ожидании изменений и перешли к конкретным действиям. Как следствие, в III квартале на рынке был отмечен рост объема сданных в аренду складских площадей.

За III квартал на рынок складской недвижимости московского региона вышло около 227 000 кв. м площадей (примечательно, что почти все они были введены в сентябре). Таким образом, прирост предложения за первые 9 месяцев текущего года составил около 557 000 кв. м), общий объем существующего предложения складских комплексов класса А московского региона на начало октября составил 2 857 000 кв. м (без учета площадей, находящихся в собственности конечных пользователей). До конца года ожидается выход около 96 000 кв. м складских площадей.

На конец сентября уровень вакантных складских площадей класса А составил около 18% (заметим, что еще в начале сентября он не превышал 13%). Такой показатель во многом обусловлен большим количеством складских комплексов, введенных в эксплуатацию в сентябре. Ввиду того, что до конца года планируется выход на рынок незначительного количества площадей, доля вакантных площадей определенно будет сокращаться.
В субаренду предлагается около 15% площадей. При этом площади, сдаваемые повторно, часто совпадают с предлагаемыми в субаренду, поэтому бывает затруднительно оценить размер площадей, сдаваемых повторно. По нашим оценкам он находится на уровне 9%.
Если говорить о девелоперской активности в региональных городах, то ситуация такова, что за исключением ряда отдельных проектов, строительство которых начато до кризиса и продолжается сейчас, новых проектов нет.

Стоит отметить, что спрос со стороны ранее являвшихся основными пользователями складских площадей - логистических операторов в настоящее время невысок. Сделки по аренде заключаются преимущественно сетевыми торговыми операторами и дистрибьюторами. Однако можно говорить о том, что логистические операторы практически перестали сокращать занимаемые площади (что мы могли наблюдать ранее). Также с учетом значительного снижения уровня арендных ставок, незначительного сокращения стоимости строительства и удорожания проектного финансирования появился дополнительный спрос на аренду со стороны компаний, планировавших ранее собственное строительство складских объектов. Потенциальные арендаторы стремятся заключить договоры и приступить к эксплуатации арендуемых площадей до наступления основного сезона (новогодних праздников).
На сегодняшний день в наиболее сложном положении находятся складские проекты, которые еще не введены в эксплуатацию. Шансы подписать предварительный договор аренды до ввода в эксплуатацию объекта, как это было в прошлом году, очень низкие. Наиболее успешными могут стать те проекты, где предлагаются более гибкие условия аренды, а также где есть возможность выделения небольших по размеру блоков. Так, например, раньше минимальный блок в качественных складских проектах зачастую составлял 5 000 кв. м, сейчас же некоторые арендодатели готовы выделять площади от 2 000 кв. м. Таким образом, удается сократить простои складских площадей и увеличить количество арендаторов.
Изучение заявок на складские площади показывает, что около 36% общего объема спроса предъявляют сетевые торговые операторы, при этом на логистических операторов приходится лишь около 7% от общего объема запрашиваемых площадей (см. Диаграмму 1). При этом картина с распределеним спроса по запрашиваемым площадям практически не изменилась по сравнению со II кварталом 2009 г., заметно различие в части уменьшения спроса на площади от 1 500 кв. м до 3 000 кв. м (с 27% до 11%).

В настоящий момент арендодатели стали более гибкими по условиям договора аренды. Так, например, некоторые из них для быстрой сдачи своих площадей пошли на значительные скидки по ставке аренды (до 30% от уровня ставок в прошлом.
году). Появилась возможность краткосрочной аренды качественных складских площадей на срок 1-2 года (ранее меньше, чем о 5 годах аренды говорить не приходилось).
Ставки аренды складских площадей класса А составляют $100-110/кв. м/год (не включая НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи), складских площадей класса В - $90-100/кв. м/год (не включая НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи).
Предлагаемые ставки аренды, скорее всего, будут оставаться на таком же уровне, возможен незначительный дисконт - около 5%. Во многом динамику ставок аренды будут определять колебания курса доллара. Однако основными факторами, влияющими на ставку аренды, станут срок аренды, валюта договора аренды, а также условия выхода из договора.



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Colliers International

журнал CRE 22-1 (358)

16.12.2019-15.01.2020
Девелопмент: Строительный обряд Несмотря на восстановление девелоперской активности и завершение острой фазы пятилетнего кризисного цикла, на рынок по-прежнему влияют дорогое финансирование, спад покупательской способности, изменение потребительского поведения и трансформация кадровых и логистических сегментов.  Консалтинг: Запишитесь на консультацию Увеличение спроса на консультационные услуги во всех сегментах, рост интереса к запросам для новых и нетрадиционных формато...

Популярное

Назначения

Новое назначение в JLL

Алексей Кучвальский вновь возглавит отдел по работе с владельцами офисных помещений компании JLL.
16.01
Назначения

Metrika Investments – новое назначение

Елизавета Голышева возглавила департамент по управлению активами и аренде в компании Metrika Investments, входящей в структуру концерна «Россиум».
16.01
Сделка

Morgan Stanley можно поздравить!

Часть «Галереи» в Петербурге наконец-то продана. Morgan Stanley удалось закрыть сделку в конце декабря. Арабский фонд Mubadala приобрел 49%. 
17.01
Сделка

Sminex выбрал Сeo Spaces

Sminex заключил крупнейшую сделку по аренде сервисных офисов, арендовав 3100 кв. м в Сeo Spaces на Кадашевской набережной.
 
17.01
Сделка

Здание «Ростелекома» на Чаплыгина продано

«Ростелеком» продал здание на улице Чапыгина в Петербурге.
 
16.01
Инвестиции

«Олимпийский» потягается с «Октябрем»

В Москве откроют альтернативную площадку для кинопоказов.
 
17.01
Проект

IKEA отходит от привычных форматов

IKEA построит в Вене торговый центр нового типа.
 
17.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre